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題名 都市更新事業推動中代理實施機制之研究
The Mechanism of Agent Implementers in Urban Renewal Programs作者 林資雄
Lin, Tzu-Hsiung貢獻者 賴宗裕
林資雄
Lin, Tzu-Hsiung關鍵詞 代理實施
都市更新會
都市更新推動師
都市更新事業日期 2020 上傳時間 2-Sep-2020 12:37:53 (UTC+8) 摘要 常見的都市更新重建方式為土地及合法建築物所有權人委託建設公司擔任實施者，可是因部分地段不佳，建設公司沒有利潤，故不願意進入該區域從事都市更新；或者是因土地所有權人對於對建設公司所分配的坪數不信任，並有無法滿足其需求的情形。為了避免建設公司分享更新後的利潤，土地所有權人可以自行組織都市更新會擔任實施者，將原先要讓與建設公司的利潤分回，但同時也要承擔建設公司投資開發所需承擔的風險。都市更新會因為沒有固定資產、建築經驗，向銀行融資時會有困難，故在推動都市更新重建過程中，也會困難重重。上述方式各有其缺點，實務上有代理實施的運作方式出現，但何謂代理實施？本研究從實務的操作結果觀察，定義所謂的代理實施係只收取固定的服務費，不參與重建後地主權益分配的機制，並將都市更新條例第28條當作代理實施之法源依據。本研究將代理實施可以分為二種態樣。一、第一種態樣稱之為都市更新會推動之代理實施，是由地主先組織成立都市更新會，再由成立後的都市更新會委託具有專門知識經驗之機構，從事都市更新事業的推動。此時的都市更新會是實施者，受委託從事都市更新事業之推動的機構則是都市更新會的代理人，也就是俗稱的代理實施者。二、第二種態樣稱之為地主推動之代理實施，是地主不成立都市更新會，地主直接委託具有專門知識經驗之機構擔任實施者，從事都市更新事業的推動。此時的實施者是不參與地主權益分配的實施者，僅協助地主完成更新事務之整合與推動，並代理地主完成更新相關法定程序，故可以視為代理實施者，亦為本研究之代理實施。為了建構代理實施的機制架構，本研究從代理實施的執行內容作探討，包括都市更新會、代理實施者、專業機構、土地所有權人及政府部門五大面向進行討論，並歸納出代理實施之因應對策。並建議修訂都市更新條例第28條為：「都市更新會或土地及合法建築物所有權人，得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗及資金調度能力之機構，統籌辦理都市更新業務。」，並建議建立都市更新推動師、都市更新推動人員的機制，以及制訂「都市更新代理實施業管理條例」，希望有助於規範代理實施業，以加速都市更新事業的推動。 參考文獻 一、專書1.江中信，2009，「都市更新法理與實務」，詹氏書局。2.林旺根、李永然，2010，「都市更新實務專授全輯」，永然文化。3.張金鶚，2011，「張金鶚的都市更新九堂課」，方智出版社。二、期刊論文1.王志誠，2013，「都市更新信託之現況及法律問題」，『當代財政』，第32期，頁47~59。2.陳明吉，2002，「都市更新投資信託可行性之研議及其對房地產參與角色的影響」，『台灣金融財務季刊』，3卷2期，頁37~60。3.陳立菁，2003，「都市更新權利變換價值評定之研究」，『土地問題研究季刊』，2卷1期，頁68~76。4.陳美珍，2003，「都市更新以信託方式辦理芻議」，『建築經理季刊』，18期，頁11~14。5.陳美珍，2011，「都市更新代理實施及信託案例研析」，『全國律師』，15-11期，頁04~12。6.楊松齡，2000，「以權利變換方式進行都市更新之評議」，『人與地』，第203、204期，頁41~47。7.邊泰明、黃泳涵，2012，「信任與都市更新參與意願之研究」，『都市與計畫』，第四十卷，第一期，頁1~29。三、會議論文1.丁致成，2005，「都市更新權利變換與權利估價關係之探討」，財團法人都市更新研究發展基金會、中華民國土地估價學會、臺北市不動產估價師公會。四、碩、博士論文1.李婉鈺，2008，「住宅社區自辦更新參與機制之研究」，中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文。2.李金桂，2009，「運用社會資本自組都市更新會實施更新之研究」，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文。3.李美玲，2010，「台北市自立更新關鍵成功因素-以尚華仁愛大樓都市更新案為例」，東吳大學商學院企業管理學系碩士論文。4.李宗旻，2010，「民眾自力更新策略之研究」，國立臺北科技大學建築與都市設計研究所碩士學位論文。5.林佑璘，2003，「臺北市實施都市更新歷程及影響之研究」，中國文化大學環境設計學院建築及都市計畫研究所碩士論文。6.林育全，2007，「建構『整合代理機制』推動民間參與都市更新事業之研究」，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文。7.洪貴源，2001，「社區住民自辦都市更新程序與權利變換之研究」，私立淡江大學建築系碩士論文。8.陳乃慈，2017，「都市更新程序中實施者之法律地位」，國立中正大學法律學系碩士在職專班論文。9.張芳清，2014，「現行都市更新條例中協議合建之定位與相關法律問題研究」，國立政治大學法且科際整合研究所碩士論文。10.張雅青，2017，「由臺北市文林苑事件談都市更新條例修法方向與都市更新之推動」，東海大學營建工程系碩士論文。11.麥怡安，2009，「我國都市更新權利變換制度之研究-以實施者與土地權利人間權益分配問題為中心」，國立政治大學地政系碩士在職專班論文。12.郭英琦，2013，「現行都市更新信託機制之研究」，國立屏東商業技術學院不動產經營系(所)碩士論文。13.黃泳涵，2010，「信任與都市更新參與整合意願之研究」，國立政治大學地政學系及私立中國地政研究所碩士論文。14.黃齊國，2011，「都市更新事業代理實施者制度之研究」，國立中央大學營建管理研究所碩士在職專班碩士論文。15.黃濬宇，2012，「都市更新實施者與代理實施者角色分析之研究」，中國文化大學環境設計學院市政暨環境規劃研究所碩士論文。16.張力夫，2017，「都市更新權變試算模型之研究-以新北市為例」，臺灣大學土木工程學研究所學位論文。17.楊雅雯，2012，「臺北市民眾自主更新操作問題之探討」，國立臺北科技大學建築與都市設計研究所碩士學位論文。18.楊雲龍，2018，「都市更新整合作為對參與意願之影響」，國立政治大學地政系碩士論文。19.潘俊和，2019，「房價預期效果對都市更新參與者經濟效益影響之研究－以新北為例」，國立彰化師範大學財務金融技術學系博士論文。20.蔡璧如，2015，「民辦都更之實施與救濟」，國立政治大學法學院碩士在職專班論文。21.蔡慧雯，2016，「論我國都市更新條例之相關問題」，國立臺灣大學國家發展研究所碩士論文。22.潘俊和，2003，「都市更新權利變換前權利價值評定問題與對策之研究-以九二一震災後集合住宅重建為例」，中國文化大學環境設計學院建築及都市計畫研究所第六屆碩士論文。23.賴凱俐，2011，「自行組織更新團體實施都市更新事業之研究」，國立政治大學地政學系•私立中國地政研究所碩士論文。24.鍾瑞鵬，2015，「台灣都市更新策略之研究」，玄奘大學企業管理學系碩士在職專班論文。25.鍾中信，2007，「從產權結構論都市更新之權利變換制度」，國立政治大學地政系碩士在職專班論文。26.蕭淳尹，2013，「台灣都市更新法制之演變（1895-2012）－從知識繼受與在地經驗之觀點」，臺灣大學法律學研究所碩士論文。27.顏宏叡，2005，「土地信託實施都市更新機制之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。五、 研究報告及上課講義1.谷湘儀，2009，「信託業以受託人角色擔任起造人應負之責任及建議」，委託單位：中華民國信託業商業同業公會，執行單位：協和國際法律事務所。2.賴宗裕，2012，「成長管理專題研究」，政治大學地政學系碩士在職專班授課講義。3.賴宗裕，2013，「不動產開發專題研究」，政治大學地政學系碩士在職專班授課講義。六、 外文文獻及書籍1.Alchian, A. and Demsetz, H., 1972, “Production, Information Costs, and Economic Organization,” The American Economic Review, Vol. 62, No. 5: 777-795.2.Jensen, M. C. and Meckling W. H., 1976, “Theory of the Firm: Managerial Behavior, Agency Costs and Ownership Structure,” Journal of Financial Economics, 3: 305-360.3.Lewicki, R., McAllister, D. and Bies, R., 1998, “Trust and distrust: new relationships and realities,” Academy of Management Review, 23(3): 438-459.4.Mayer, R. C., Davis, J. H. and Schoorman, F. D., 1995, “An Integrative Model of Organizational Trust,” Academy of Management Review, 20: 709-734.5.Shockley-Zalabak, P., Ellis, K., and Winograd, G., 2000, “Organizational trust: what it means, why it matters,” Organization Development Journal, 18(4): 35-48.6.Zeithaml, V. A., Bitner, M., and Gremler, D. D., 2010, “Services Marketing Strategy,” Chichester, England: John Wiley & Sons, pp.: 208-218. 描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
101923002資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0101923002 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 賴宗裕 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 林資雄 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Lin, Tzu-Hsiung en_US dc.creator (作者) 林資雄 zh_TW dc.creator (作者) Lin, Tzu-Hsiung en_US dc.date (日期) 2020 en_US dc.date.accessioned 2-Sep-2020 12:37:53 (UTC+8) - dc.date.available 2-Sep-2020 12:37:53 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-Sep-2020 12:37:53 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0101923002 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/131749 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 101923002 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 常見的都市更新重建方式為土地及合法建築物所有權人委託建設公司擔任實施者，可是因部分地段不佳，建設公司沒有利潤，故不願意進入該區域從事都市更新；或者是因土地所有權人對於對建設公司所分配的坪數不信任，並有無法滿足其需求的情形。為了避免建設公司分享更新後的利潤，土地所有權人可以自行組織都市更新會擔任實施者，將原先要讓與建設公司的利潤分回，但同時也要承擔建設公司投資開發所需承擔的風險。都市更新會因為沒有固定資產、建築經驗，向銀行融資時會有困難，故在推動都市更新重建過程中，也會困難重重。上述方式各有其缺點，實務上有代理實施的運作方式出現，但何謂代理實施？本研究從實務的操作結果觀察，定義所謂的代理實施係只收取固定的服務費，不參與重建後地主權益分配的機制，並將都市更新條例第28條當作代理實施之法源依據。本研究將代理實施可以分為二種態樣。一、第一種態樣稱之為都市更新會推動之代理實施，是由地主先組織成立都市更新會，再由成立後的都市更新會委託具有專門知識經驗之機構，從事都市更新事業的推動。此時的都市更新會是實施者，受委託從事都市更新事業之推動的機構則是都市更新會的代理人，也就是俗稱的代理實施者。二、第二種態樣稱之為地主推動之代理實施，是地主不成立都市更新會，地主直接委託具有專門知識經驗之機構擔任實施者，從事都市更新事業的推動。此時的實施者是不參與地主權益分配的實施者，僅協助地主完成更新事務之整合與推動，並代理地主完成更新相關法定程序，故可以視為代理實施者，亦為本研究之代理實施。為了建構代理實施的機制架構，本研究從代理實施的執行內容作探討，包括都市更新會、代理實施者、專業機構、土地所有權人及政府部門五大面向進行討論，並歸納出代理實施之因應對策。並建議修訂都市更新條例第28條為：「都市更新會或土地及合法建築物所有權人，得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗及資金調度能力之機構，統籌辦理都市更新業務。」，並建議建立都市更新推動師、都市更新推動人員的機制，以及制訂「都市更新代理實施業管理條例」，希望有助於規範代理實施業，以加速都市更新事業的推動。 zh_TW dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1-1第一節 研究動機與目的 1-1第二節 研究範圍與內容 1-4第三節 研究方法與流程 1-6第二章 文獻回顧與理論分析 2-1第一節 文獻回顧 2-1第二節 代理理論 2-22第三節 信任理論 2-30第三章 代理實施之運作現況解析 3-1第一節 代理實施之緣起、功能、定義及態樣 3-1第二節 都市更新會推動之代理實施 3-4第三節 地主推動之代理實施 3-22第四章 代理實施機制問卷調查與結果分析 4-1第一節 問卷的研究設計 4-1第二節 問卷的結果分析 4-4第三節 綜合分析 4-28第五章 代理實施機制之研擬 5-1第一節 代理實施之政策意涵 5-1第二節 代理實施之推動機制 5-3第三節 代理實施之立法研擬 5-25第六章 結論與建議 6-1第一節 結論 6-2第二節 建議 6-8參考文獻.. 參-1附錄一「都市更新事業推動中代理實施方式之研究」問卷調查附1-1附錄二「都市更新代理實施業管理條例」草案……………….附2-1 圖目錄圖1 1：研究流程圖………………………………………………………………1-7圖3 1：都市更新會成立流程圖…………………………………………………3-9圖5-1：都市更新會推動之代理實施的機制架構圖……………………………5-4圖5-2：地主推動之代理實施的機制架構圖 …………………………………5-19 表目錄表4 1：受訪者背景資料統計表 4-5表4 2：『代理實施者面臨之課題與因應對策』問卷統計表 4-9表4 3：『都市更新會所面臨之課題與因應對策』問卷統計表 4-13表4 4：『專業機構所面臨之課題與因應對策』問卷統計表 4-21表4 5：『土地所有權人所面臨之課題與因應對策』問卷統計表 4-23表4 6：『政府部門所面臨之課題與因應對策』問卷統計表 4-26表6-1：都市更新會推動之代理實施方式說明 6-6表6-2：地主推動之代理實施方式說明 6-7 zh_TW dc.format.extent 5294014 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0101923002 en_US dc.subject (關鍵詞) 代理實施 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 都市更新會 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 都市更新推動師 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 都市更新事業 zh_TW dc.title (題名) 都市更新事業推動中代理實施機制之研究 zh_TW dc.title (題名) The Mechanism of Agent Implementers in Urban Renewal Programs en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、專書1.江中信，2009，「都市更新法理與實務」，詹氏書局。2.林旺根、李永然，2010，「都市更新實務專授全輯」，永然文化。3.張金鶚，2011，「張金鶚的都市更新九堂課」，方智出版社。二、期刊論文1.王志誠，2013，「都市更新信託之現況及法律問題」，『當代財政』，第32期，頁47~59。2.陳明吉，2002，「都市更新投資信託可行性之研議及其對房地產參與角色的影響」，『台灣金融財務季刊』，3卷2期，頁37~60。3.陳立菁，2003，「都市更新權利變換價值評定之研究」，『土地問題研究季刊』，2卷1期，頁68~76。4.陳美珍，2003，「都市更新以信託方式辦理芻議」，『建築經理季刊』，18期，頁11~14。5.陳美珍，2011，「都市更新代理實施及信託案例研析」，『全國律師』，15-11期，頁04~12。6.楊松齡，2000，「以權利變換方式進行都市更新之評議」，『人與地』，第203、204期，頁41~47。7.邊泰明、黃泳涵，2012，「信任與都市更新參與意願之研究」，『都市與計畫』，第四十卷，第一期，頁1~29。三、會議論文1.丁致成，2005，「都市更新權利變換與權利估價關係之探討」，財團法人都市更新研究發展基金會、中華民國土地估價學會、臺北市不動產估價師公會。四、碩、博士論文1.李婉鈺，2008，「住宅社區自辦更新參與機制之研究」，中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文。2.李金桂，2009，「運用社會資本自組都市更新會實施更新之研究」，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文。3.李美玲，2010，「台北市自立更新關鍵成功因素-以尚華仁愛大樓都市更新案為例」，東吳大學商學院企業管理學系碩士論文。4.李宗旻，2010，「民眾自力更新策略之研究」，國立臺北科技大學建築與都市設計研究所碩士學位論文。5.林佑璘，2003，「臺北市實施都市更新歷程及影響之研究」，中國文化大學環境設計學院建築及都市計畫研究所碩士論文。6.林育全，2007，「建構『整合代理機制』推動民間參與都市更新事業之研究」，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文。7.洪貴源，2001，「社區住民自辦都市更新程序與權利變換之研究」，私立淡江大學建築系碩士論文。8.陳乃慈，2017，「都市更新程序中實施者之法律地位」，國立中正大學法律學系碩士在職專班論文。9.張芳清，2014，「現行都市更新條例中協議合建之定位與相關法律問題研究」，國立政治大學法且科際整合研究所碩士論文。10.張雅青，2017，「由臺北市文林苑事件談都市更新條例修法方向與都市更新之推動」，東海大學營建工程系碩士論文。11.麥怡安，2009，「我國都市更新權利變換制度之研究-以實施者與土地權利人間權益分配問題為中心」，國立政治大學地政系碩士在職專班論文。12.郭英琦，2013，「現行都市更新信託機制之研究」，國立屏東商業技術學院不動產經營系(所)碩士論文。13.黃泳涵，2010，「信任與都市更新參與整合意願之研究」，國立政治大學地政學系及私立中國地政研究所碩士論文。14.黃齊國，2011，「都市更新事業代理實施者制度之研究」，國立中央大學營建管理研究所碩士在職專班碩士論文。15.黃濬宇，2012，「都市更新實施者與代理實施者角色分析之研究」，中國文化大學環境設計學院市政暨環境規劃研究所碩士論文。16.張力夫，2017，「都市更新權變試算模型之研究-以新北市為例」，臺灣大學土木工程學研究所學位論文。17.楊雅雯，2012，「臺北市民眾自主更新操作問題之探討」，國立臺北科技大學建築與都市設計研究所碩士學位論文。18.楊雲龍，2018，「都市更新整合作為對參與意願之影響」，國立政治大學地政系碩士論文。19.潘俊和，2019，「房價預期效果對都市更新參與者經濟效益影響之研究－以新北為例」，國立彰化師範大學財務金融技術學系博士論文。20.蔡璧如，2015，「民辦都更之實施與救濟」，國立政治大學法學院碩士在職專班論文。21.蔡慧雯，2016，「論我國都市更新條例之相關問題」，國立臺灣大學國家發展研究所碩士論文。22.潘俊和，2003，「都市更新權利變換前權利價值評定問題與對策之研究-以九二一震災後集合住宅重建為例」，中國文化大學環境設計學院建築及都市計畫研究所第六屆碩士論文。23.賴凱俐，2011，「自行組織更新團體實施都市更新事業之研究」，國立政治大學地政學系•私立中國地政研究所碩士論文。24.鍾瑞鵬，2015，「台灣都市更新策略之研究」，玄奘大學企業管理學系碩士在職專班論文。25.鍾中信，2007，「從產權結構論都市更新之權利變換制度」，國立政治大學地政系碩士在職專班論文。26.蕭淳尹，2013，「台灣都市更新法制之演變（1895-2012）－從知識繼受與在地經驗之觀點」，臺灣大學法律學研究所碩士論文。27.顏宏叡，2005，「土地信託實施都市更新機制之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。五、 研究報告及上課講義1.谷湘儀，2009，「信託業以受託人角色擔任起造人應負之責任及建議」，委託單位：中華民國信託業商業同業公會，執行單位：協和國際法律事務所。2.賴宗裕，2012，「成長管理專題研究」，政治大學地政學系碩士在職專班授課講義。3.賴宗裕，2013，「不動產開發專題研究」，政治大學地政學系碩士在職專班授課講義。六、 外文文獻及書籍1.Alchian, A. and Demsetz, H., 1972, “Production, Information Costs, and Economic Organization,” The American Economic Review, Vol. 62, No. 5: 777-795.2.Jensen, M. C. and Meckling W. H., 1976, “Theory of the Firm: Managerial Behavior, Agency Costs and Ownership Structure,” Journal of Financial Economics, 3: 305-360.3.Lewicki, R., McAllister, D. and Bies, R., 1998, “Trust and distrust: new relationships and realities,” Academy of Management Review, 23(3): 438-459.4.Mayer, R. C., Davis, J. H. and Schoorman, F. D., 1995, “An Integrative Model of Organizational Trust,” Academy of Management Review, 20: 709-734.5.Shockley-Zalabak, P., Ellis, K., and Winograd, G., 2000, “Organizational trust: what it means, why it matters,” Organization Development Journal, 18(4): 35-48.6.Zeithaml, V. A., Bitner, M., and Gremler, D. D., 2010, “Services Marketing Strategy,” Chichester, England: John Wiley & Sons, pp.: 208-218. zh_TW dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/NCCU202001551 en_US
