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題名 社會住宅包租代管租金評定問題之研究
A Study on the Rent Valuation of Property Subletting for Social Tenants
作者 葉姿妤
Ye, Zih-Yu
貢獻者 江穎慧
Jiang, Ying-Hui
葉姿妤
Ye, Zih-Yu
關鍵詞 社會住宅包租代管
特徵價格模型
深度訪談
租賃住宅市場
Property Subletting for Social Tenants
Hedonic Price Model
In-Depth Interview
Rental housing market
日期 2021
上傳時間 2-Sep-2021 17:30:04 (UTC+8)
摘要 政府自2017年推動「社會住宅包租代管計畫」，讓弱勢戶以低於市價行情之租金承租，在租賃市場有安身立命之處。已歷二期之計畫，相關新聞報導及學術文章，提到此政策之市場租金有超出市場行情之疑慮，然未有相關研究以實際數據進行分析。本研究以臺北市為研究範圍，以2018年1月至2020年8月之591租屋平台成交案件為樣本，運用特徵價格理論，分別建立「獨立套房」及「整層住家」租金模型，檢核臺北市第一期社會住宅包租代管案例之市場租金異常現象，並透過深度訪談分析其可能原因，提供後續計畫改進建議。
本文實證結果發現，「獨立套房」及「整層住家」異常租金案件，易受建物附屬設備多寡、建物面積大小及比較案例選取人為因素影響，更發現異常租金以「包租」案件居多。由訪談得知市場租金實為簽約租金回推的價格，因「包租」案件服務費為「簽約租金」一定比率，簽約租金愈高服務費也愈高，故第一期計畫「包租」之異常案件有租金偏高現象，再加上租金評定無比較案例調整比例標準化設計，也容易產生異常情形。未來欲減少異常租金價格，本文建議可增加社會住宅包租代管租金檢核機制，透過租金模型系統評估發現異常，可協助主管單位即時審核案件，減少不合理價格發生之爭議，精進社會住宅包租代管租金評定機制。
Since the government’s promotion of the managed subleasing scheme for social housing in 2017, disadvantaged households have been able to rent housing at a lower-than-market price, enabling them to secure a place of residence in the leasing market. News outlets and academic articles reported that in the second phase of the project, the market rent of this policy may have exceeded the market price; however, no study has analyzed the data. This study established rent models for studios and apartments using the hedonic price theory and examined the abnormal market rent in the first phase of property subletting for social tenants in Taipei City using data on transactions on the 591 rental housing platform in Taipei City from January 2018 to August 2020 as the sample. Possible causes for the abnormal market rent were analyzed through in-depth interviews, and suggestions were provided to improve the project.
The empirical results of this study demonstrated that cases of abnormal rent for studios and apartments were related to the building’s amount of auxiliary equipment, the size of the building, and the human factors selected in the comparative cases. The results also revealed that the cases of abnormal rent were primarily related to subleasing. According to the interviews, the market rent was the result of backprojection of the contract rent. Because the service fee for the subleasing cases is a certain percentage of the contract rent taken as commission, a higher contract rent leads to a higher service fee. Therefore, high rents were observed in the abnormal cases of the first phase of the subleasing project. The absence of cases with which to perform a comparative assessment of rent and standardize the adjustment ratio also increased the likelihood of abnormalities. This study proposed incorporating a rent review mechanism into the managed subleasing scheme for social housing to reduce abnormal rent prices. Assessing and identifying abnormalities through the rent model system can allow a competent authority to quickly review cases, thereby reducing the number of disputes arising from unreasonable prices and improving the rent assessment mechanism of the managed subleasing scheme for social housing.
參考文獻 內政部，2013，「102年租屋服務平臺試辦計畫」，臺北市：內政部。
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描述 碩士
國立政治大學
地政學系
108257003
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108257003
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 江穎慧zh_TW
dc.contributor.advisor Jiang, Ying-Huien_US
dc.contributor.author (Authors) 葉姿妤zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Ye, Zih-Yuen_US
dc.creator (作者) 葉姿妤zh_TW
dc.creator (作者) Ye, Zih-Yuen_US
dc.date (日期) 2021en_US
dc.date.accessioned 2-Sep-2021 17:30:04 (UTC+8)-
dc.date.available 2-Sep-2021 17:30:04 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 2-Sep-2021 17:30:04 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0108257003en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/137035-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系zh_TW
dc.description (描述) 108257003zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 政府自2017年推動「社會住宅包租代管計畫」，讓弱勢戶以低於市價行情之租金承租，在租賃市場有安身立命之處。已歷二期之計畫，相關新聞報導及學術文章，提到此政策之市場租金有超出市場行情之疑慮，然未有相關研究以實際數據進行分析。本研究以臺北市為研究範圍，以2018年1月至2020年8月之591租屋平台成交案件為樣本，運用特徵價格理論，分別建立「獨立套房」及「整層住家」租金模型，檢核臺北市第一期社會住宅包租代管案例之市場租金異常現象，並透過深度訪談分析其可能原因，提供後續計畫改進建議。
本文實證結果發現，「獨立套房」及「整層住家」異常租金案件，易受建物附屬設備多寡、建物面積大小及比較案例選取人為因素影響，更發現異常租金以「包租」案件居多。由訪談得知市場租金實為簽約租金回推的價格，因「包租」案件服務費為「簽約租金」一定比率，簽約租金愈高服務費也愈高，故第一期計畫「包租」之異常案件有租金偏高現象，再加上租金評定無比較案例調整比例標準化設計，也容易產生異常情形。未來欲減少異常租金價格，本文建議可增加社會住宅包租代管租金檢核機制，透過租金模型系統評估發現異常，可協助主管單位即時審核案件，減少不合理價格發生之爭議，精進社會住宅包租代管租金評定機制。		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) Since the government’s promotion of the managed subleasing scheme for social housing in 2017, disadvantaged households have been able to rent housing at a lower-than-market price, enabling them to secure a place of residence in the leasing market. News outlets and academic articles reported that in the second phase of the project, the market rent of this policy may have exceeded the market price; however, no study has analyzed the data. This study established rent models for studios and apartments using the hedonic price theory and examined the abnormal market rent in the first phase of property subletting for social tenants in Taipei City using data on transactions on the 591 rental housing platform in Taipei City from January 2018 to August 2020 as the sample. Possible causes for the abnormal market rent were analyzed through in-depth interviews, and suggestions were provided to improve the project.
The empirical results of this study demonstrated that cases of abnormal rent for studios and apartments were related to the building’s amount of auxiliary equipment, the size of the building, and the human factors selected in the comparative cases. The results also revealed that the cases of abnormal rent were primarily related to subleasing. According to the interviews, the market rent was the result of backprojection of the contract rent. Because the service fee for the subleasing cases is a certain percentage of the contract rent taken as commission, a higher contract rent leads to a higher service fee. Therefore, high rents were observed in the abnormal cases of the first phase of the subleasing project. The absence of cases with which to perform a comparative assessment of rent and standardize the adjustment ratio also increased the likelihood of abnormalities. This study proposed incorporating a rent review mechanism into the managed subleasing scheme for social housing to reduce abnormal rent prices. Assessing and identifying abnormalities through the rent model system can allow a competent authority to quickly review cases, thereby reducing the number of disputes arising from unreasonable prices and improving the rent assessment mechanism of the managed subleasing scheme for social housing.		en_US
dc.description.tableofcontents 目錄
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與問題 1
第二節 研究目的與方法 4
第三節 研究範圍與流程 5
第二章 文獻回顧 8
第一節 住宅政策發展脈絡 8
第二節 社會住宅包租代管 12
第三節 租金影響因素及異常價格檢測相關研究 19
第四節 小結 22
第三章 研究設計與資料說明 24
第一節 研究設計 24
第二節 模型建構 27
第三節 資料說明 30
第四節 變數選取 36
第四章 實證分析 42
第一節 檢核社會住宅包租代管之市場租金 42
第二節 社會住宅包租代管異常租金之特性分析 47
第三節 社會住宅包租代管之深度訪談分析 56
第四節 小結 65
第五章 結論與建議 66
第一節 研究結論 66
第二節 研究建議 68
參考文獻 69
附錄 77		zh_TW
dc.format.extent 4336358 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108257003en_US
dc.subject (關鍵詞) 社會住宅包租代管zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 特徵價格模型zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 深度訪談zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 租賃住宅市場zh_TW
dc.subject (關鍵詞) Property Subletting for Social Tenantsen_US
dc.subject (關鍵詞) Hedonic Price Modelen_US
dc.subject (關鍵詞) In-Depth Interviewen_US
dc.subject (關鍵詞) Rental housing marketen_US
dc.title (題名) 社會住宅包租代管租金評定問題之研究zh_TW
dc.title (題名) A Study on the Rent Valuation of Property Subletting for Social Tenantsen_US
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 內政部，2013，「102年租屋服務平臺試辦計畫」，臺北市：內政部。
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dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/NCCU202101178en_US