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題名 土地潛在開發時間分析－以關渡平原農業用地為例
Analysis of Potential Land Development Timing: A Case Study of Agricultural Land in Guandu Plain
作者 周盈嘉
Chou, Ying-Chia
貢獻者 林子欽<br>丁秀吟
Lin, Tzu-Chin<br>Ding, Hsiu-Yin
周盈嘉
Chou, Ying-Chia
關鍵詞 農地投資
農地估價
關渡平原
土地預期開發時間
Farmland Investment
Farmland Valuation
Guandu Plain
Expected Land Development Timing
日期 2021
上傳時間 2-Sep-2021 17:30:21 (UTC+8)
摘要 隨著台北市的都市成長，都市建設與開發不斷地在進行，都市內部可建築逐開發的土地已變得相當稀少，而在都市中的農業用地，容易被期待有一天能轉做為建築用地，在高度開發的台北市，若政策允許，位於北投區的關渡平原儼然能成為好的土地開發素材，關渡平原有著約 300 公頃的農地平原，距離市中心與陽明山國家公園皆約三十分鐘的車程，不論工作或娛樂兼俱交通易達性，這裡的農業趨於沒落，多數農地為閒置狀態，許多地主已經把農地作為投資商品並不耕作，透過投資農地等待未來變更為建築用地時的高額獲利。由 Titman(1985)揭露都市中的閒置土地具有實質選擇權的價值，Colwell(2004)以實質選擇權概念，推算市場中投資人對於土地開發時間的期待，因此本研究欲以 Colwell(2004)將實質選擇權概念結合現值法的方式，透過實價登錄的農地交易資料，推算投資人對關渡平原農地的預期開發年期，並透過訪談投資人與當地土地經紀人，來輔助查核推算結果，本研究所推算之預期開發年期受到肯定，原因為關渡平原仍未有確定開發的政策方向，可開發時間勢必比相鄰的社子島區段徵收或北投士林科技園區來得長。
With the urban growth of Taipei City, urban construction and development have been proceeded. The land available for building and development within the city has become quite scarce; thus, agricultural land in the city is easily expected to be converted to construction land one day. In the highly-developed Taipei City, the Guandu Plain in Beitou District can be a good land development material if the policy is permitted. The Guandu Plain has about 300 hectares of farmland plains and the distance between the city center and Yangmingshan National Park is about 30 minutes. Regardless of work or entertainment, it is easily accessible. Due to the decline of the agriculture, most of the farmland here stands idle. Many landlords have used farmland as an investment commodity to make high profits
after the farmland is converted to construction land. Titman (1985) revealed that idle land in the city had the value of substantive option rights. Colwell (2004) used the concept of substantive options to calculate the expectations of investors in the market for the land development time. Therefore, this study intended to
estimate the expected development period for the farmland in the Guandu Plain from investors through the farmland transaction data based on the Colwell’s (2004) substantive options and the present value. In addition, through interviews with the investors and local land brokers to assist in the verification of the results, the expected development period calculated by this research is affirmed because the Guandu Plain has not yet determined the policy direction for development, and the development time is bound to be longer than the adjacent Shezi Island
expropriation or Shilin Science and Technology Park in Beitou.
參考文獻 中文文獻
1. 1994，『台北市都市計畫事典』，台北市政府都市發展局出版。
2. 王思樺、張力方，2009，「都市周邊土地使用與地表覆蓋變遷：驅動
力與環境變遷議題」，『都市與計劃』，36（4）：361-385。
3. 江俊良，1988，「多準則評估方法在關渡平原開發型態評選之應用」，國立交通大學交通運輸工程研究所碩士論文:新竹。
4.李承嘉、方怡茹、廖本全、王玉真、藍逸之，2011，「台灣農地功能之研究: 一般民眾與農民態度及空間差異的比較」，『台灣土地研究』，14（1）：29-67。
5. 李家玉，1995「土地使用管制對地價影響之研究」，台灣大學農業經
濟學研究所碩士論文:台北市。
6. 林子欽，2008，「農地交易與農舍興建趨勢對農地利用之影響研究」，台北市：行政院農業委員會。
7. 林左裕，2018，『不動產投資管理』，台北市 : 智勝出版。
8. 邱清顯，2012，「實質選擇權評估數位相機產業投資決策」，『遠東學報』，29（2）：213-218。
9. 凃幸枝，1994，『關渡生命』，台北市:晨星出版社。
10. 胡幼慧，1998，『質性研究--理論、方法及本土女性研究實例』，台北：巨流。
11. 徐偉斌，2002，『關渡自然導覽』，台北市:玉山出版社。
12. 翁雅欣，1994，「臺北市都市土地使用分區管制法制之研究--以關渡平原開發為例」，『法律學刊』，（24）：191-222。
13. 張金鶚，1996，『房地產投資與決策分析』 : 理論與實務，台北市 : 華泰出版社。
14. 張尊國，2008，「關渡農地砷污染成因調查與影響評估研究成果報告
(精簡版) 」，台北市:行政院國家科學委員會。
15. 張傳章，2017，『期貨與選擇權』，台北市 : 雙葉書廊。
16. 張學聖、陳姿伶、陳柏君，2013，「台灣農地轉用與農地交易空間關
聯性之研究」，『建築與規劃學報』，14（2）：167-182。
17. 梁仁旭，2007，「不動產開發選擇權時間價值比之實證分析」，『都市與計劃』，34（1）：1-12。
18. 章定煊，2005，「上市櫃建設公司土地投資與開發策略對經營績效影
響之探討」，『住宅學報』，14（1）：41-65。
19. 郭志祥 2021，「農地價格解析-以社子島為例」，政治大學地政研究所在職專班碩士論文:台北市。
20. 郭蔡毅，2007，「北投關渡平原開發案政策網絡之研究」，中國文化大學巿政暨環境規劃學系碩士論文:台北市。
21. 陳冠華，1999，「不確定市場下建商投資行為之研究」，政治大學地政研究所碩士論文:台北市。
22. 陳威光，『選擇權理論實務與應用』，台北市，智勝出版。
23. 皓宇工程顧問股份有限公司，2008，「關渡平原發展計畫及環境影響
分析報告書」，臺北市都市發展局委託計畫。
24. 黃世孟，1989，「關渡平原之規劃與開發」，『人與地』，65：17-28。
25. 黃威翔，2007，「農地轉用壓力下之農地價格-以宜蘭縣為個案」，台北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文:台北市。
26. 黃美純，1985，「雨水管理與土地使用方式關係之研究--以關渡平原開發為個案」，國立中興大學都市計畫研究所碩士論文:台中。
27. 楊重信、黃書禮，1986，「臺北市關渡平原開發可行性之研究」，台北市:台北市政府研究發展考核委員會委託計畫。
28. 廖世仁，2016，『期貨與選擇權』，台北市 : 三民書局。
29. 劉佳侑，2007，「實質選擇權對土地開發時機及其價值影響之實證研
究」，政治大學地政研究所碩士論文:台北市。
30. 劉芬美、陳博亮，2011，「運用二階段實質選擇權降低 BOT 計畫之
財務風險－以高雄第一港口觀光纜車計畫為例」，『技術學刊』，26
（3）：143-155。
31. 蔡明華，2008，「台灣水田灌溉農業之三生功能價值」，『97 年度農田水利專輯』，58（11）：25-30。
32. 邊泰明，1989，「關渡平原開發為臺北市第三副都會中心可行性」，
『人與地』，（65）：6-17。
33. (2020)，關渡及洲美平原之中長期規劃綜合座談會簡報，台北市都市發展局。

英文文獻
1. Black, F., and Scholes, M.,1973, “ The Pricing of Options and Corporate Liabilities” , The Journal of Political Economy, 81(3): 637-654.
2. Capozza, D. R. and Li, Y.,（1994）, “The Intensity and Timing of investment: The Case of Land”, The American Economic Review, 84(4):889-904.
3. Capozza, D. R., and Helsley, R. W., 1990,The Stochastic City, “Journal of Urban Economics”, 28:187-203.
4. Capozza, D. R., and Sick, G. A.,1994, “The Risk Structure of Land Markets”, Journal of Urban Economics,35(3): 297-319.
5. Colwell, D. M., and Colwell, P. F.,2004 “The Timing of Development Revealed by the Market: An Options Approach”, The Appraisal journal,72(2):121-126.
6. Cunningham, C. R., 2006,“House price uncertainty, timing of development, and vacant land prices: Evidence for real options in Seattle”, Journal of Urban Economics, 59(1)：1-31.
7. Dixit, A. K. and Pindyck, R. S.（1994）, Investment under Uncertainty, Princeton University Press.
8. McDonald, R. L., and Siegel, D.R.,1986, “ The Value of Waiting to Invest” , Quarterly Journal of Economics ,101(4):707-27.
9. Merton, R. C.,(1973), “The Theory of Rational Option Pricing” , The Bell Journal of Economics and Management Science ,4(1):141-183.
10. Myers, S. C., 1977, “Determinants of corporate borrowing” , Journal of Financial Economics,5:147-175.
11. Pyle,L.A.,1985, “The land market beyond the urban fringe”，Geographical Review, 75(1): 32-43.
12. Quigg, L., 1993, “Empirical Testing of Real Option-Pricing Models”, The Journal of Finance, 48(2):621-640.
13. Tegene, A., Wiebe,K., and Kuhn, B.,1999, “Irreversible Investment Under Uncertainty: Conservation Easements and the Option to Develop Agricultural Land”, Journal ofAgrimltura1 Economics,50(2):203-219.
14. Titman, S.（1985 ,“Urban Land Prices under Uncertainty”, The American Economic Review, June,pp.505-514.
15. Trigeorgis, L. (1996),Real options: Managerial flexibility and strategy in resource allocation, Cambridge and London: MIT Press.
16. Williams, J. T., (1991), “Real Estate Development as an Option”,Journal of Real Estate Finance and Economics, 4: 191-208.

網站
1. 王子豪，2020，松菸、文創、大巨蛋大事記，焦點事件，取用日期
2021/4/3，引自 https://eventsinfocus.org/issues/7145859
2. 周冠印 ，1996/01/11，關渡平原是「高檔套牢」淪陷區-陳水扁能幫
關渡平原解套？《商業周刊》第 425 期，取用日期 2021/4/3，引自
https://www.businessweekly.com.tw/Archive/Article?StrId=1359
3. 郭宏治，2015/04/23，那一年 宋省長不理阿扁「求歡」，2015/04/22，新新聞 1468 期，取用日期 2021/4/3 引自
https://www.new7.com.tw/CoverStory/CoverView.aspx?NUM=1468&i=TXT20150422153819CI3
4. 劉惠慈，1988/11/01，吳伯雄：做一個沒有包袱的市長，天下雜誌 90期，取用日期 2021/4/3，引自https://www.cw.com.tw/article/5105255
5. 行政院農業委員會農糧署水稻躉售價格資料查詢，取用日期
2021/3/3，引自https://foodinformation.afa.gov.tw/Search/S02/S0201/S02010101.aspx?sys_id=S02&sys_pid=S02010101
描述 碩士
國立政治大學
地政學系
108257004
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108257004
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林子欽<br>丁秀吟zh_TW
dc.contributor.advisor Lin, Tzu-Chin<br>Ding, Hsiu-Yinen_US
dc.contributor.author (Authors) 周盈嘉zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Chou, Ying-Chiaen_US
dc.creator (作者) 周盈嘉zh_TW
dc.creator (作者) Chou, Ying-Chiaen_US
dc.date (日期) 2021en_US
dc.date.accessioned 2-Sep-2021 17:30:21 (UTC+8)-
dc.date.available 2-Sep-2021 17:30:21 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 2-Sep-2021 17:30:21 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0108257004en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/137036-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系zh_TW
dc.description (描述) 108257004zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 隨著台北市的都市成長，都市建設與開發不斷地在進行，都市內部可建築逐開發的土地已變得相當稀少，而在都市中的農業用地，容易被期待有一天能轉做為建築用地，在高度開發的台北市，若政策允許，位於北投區的關渡平原儼然能成為好的土地開發素材，關渡平原有著約 300 公頃的農地平原，距離市中心與陽明山國家公園皆約三十分鐘的車程，不論工作或娛樂兼俱交通易達性，這裡的農業趨於沒落，多數農地為閒置狀態，許多地主已經把農地作為投資商品並不耕作，透過投資農地等待未來變更為建築用地時的高額獲利。由 Titman(1985)揭露都市中的閒置土地具有實質選擇權的價值，Colwell(2004)以實質選擇權概念，推算市場中投資人對於土地開發時間的期待，因此本研究欲以 Colwell(2004)將實質選擇權概念結合現值法的方式，透過實價登錄的農地交易資料，推算投資人對關渡平原農地的預期開發年期，並透過訪談投資人與當地土地經紀人，來輔助查核推算結果，本研究所推算之預期開發年期受到肯定，原因為關渡平原仍未有確定開發的政策方向，可開發時間勢必比相鄰的社子島區段徵收或北投士林科技園區來得長。zh_TW
dc.description.abstract (摘要) With the urban growth of Taipei City, urban construction and development have been proceeded. The land available for building and development within the city has become quite scarce; thus, agricultural land in the city is easily expected to be converted to construction land one day. In the highly-developed Taipei City, the Guandu Plain in Beitou District can be a good land development material if the policy is permitted. The Guandu Plain has about 300 hectares of farmland plains and the distance between the city center and Yangmingshan National Park is about 30 minutes. Regardless of work or entertainment, it is easily accessible. Due to the decline of the agriculture, most of the farmland here stands idle. Many landlords have used farmland as an investment commodity to make high profits
after the farmland is converted to construction land. Titman (1985) revealed that idle land in the city had the value of substantive option rights. Colwell (2004) used the concept of substantive options to calculate the expectations of investors in the market for the land development time. Therefore, this study intended to
estimate the expected development period for the farmland in the Guandu Plain from investors through the farmland transaction data based on the Colwell’s (2004) substantive options and the present value. In addition, through interviews with the investors and local land brokers to assist in the verification of the results, the expected development period calculated by this research is affirmed because the Guandu Plain has not yet determined the policy direction for development, and the development time is bound to be longer than the adjacent Shezi Island
expropriation or Shilin Science and Technology Park in Beitou.		en_US
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 - 1 -
第一節 研究動機與目的- 1 -
第二節 研究範圍與限制- 4 -
第三節 研究流程- 5 -
第二章 文獻回顧 - 7 -
第一節 關渡平原農業區背景- 7 -
第二節 實質選擇權在不動產投資中的應用- 18 -
第三章 研究設計 - 29 -
第一節 研究範圍及研究方法- 29 -
第二節 資料說明及處理- 36 -
第四章 實證結果與分析 - 41 -
第一節 收益法農地農用價格計算- 41 -
第二節 立即開發的土地價格計算- 48 -
第三節 預期開發年期之計算- 49 -
第五章 結論與建議 - 57 -
參考文獻 - 59 -
附錄 - 65 -
附錄一 訪談資料 - 65 -
附錄二 敏感度分析表 - 86 -		zh_TW
dc.format.extent 7351040 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108257004en_US
dc.subject (關鍵詞) 農地投資zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 農地估價zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 關渡平原zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 土地預期開發時間zh_TW
dc.subject (關鍵詞) Farmland Investmenten_US
dc.subject (關鍵詞) Farmland Valuationen_US
dc.subject (關鍵詞) Guandu Plainen_US
dc.subject (關鍵詞) Expected Land Development Timingen_US
dc.title (題名) 土地潛在開發時間分析－以關渡平原農業用地為例zh_TW
dc.title (題名) Analysis of Potential Land Development Timing: A Case Study of Agricultural Land in Guandu Plainen_US
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 中文文獻
1. 1994，『台北市都市計畫事典』，台北市政府都市發展局出版。
2. 王思樺、張力方，2009，「都市周邊土地使用與地表覆蓋變遷：驅動
力與環境變遷議題」，『都市與計劃』，36（4）：361-385。
3. 江俊良，1988，「多準則評估方法在關渡平原開發型態評選之應用」，國立交通大學交通運輸工程研究所碩士論文:新竹。
4.李承嘉、方怡茹、廖本全、王玉真、藍逸之，2011，「台灣農地功能之研究: 一般民眾與農民態度及空間差異的比較」，『台灣土地研究』，14（1）：29-67。
5. 李家玉，1995「土地使用管制對地價影響之研究」，台灣大學農業經
濟學研究所碩士論文:台北市。
6. 林子欽，2008，「農地交易與農舍興建趨勢對農地利用之影響研究」，台北市：行政院農業委員會。
7. 林左裕，2018，『不動產投資管理』，台北市 : 智勝出版。
8. 邱清顯，2012，「實質選擇權評估數位相機產業投資決策」，『遠東學報』，29（2）：213-218。
9. 凃幸枝，1994，『關渡生命』，台北市:晨星出版社。
10. 胡幼慧，1998，『質性研究--理論、方法及本土女性研究實例』，台北：巨流。
11. 徐偉斌，2002，『關渡自然導覽』，台北市:玉山出版社。
12. 翁雅欣，1994，「臺北市都市土地使用分區管制法制之研究--以關渡平原開發為例」，『法律學刊』，（24）：191-222。
13. 張金鶚，1996，『房地產投資與決策分析』 : 理論與實務，台北市 : 華泰出版社。
14. 張尊國，2008，「關渡農地砷污染成因調查與影響評估研究成果報告
(精簡版) 」，台北市:行政院國家科學委員會。
15. 張傳章，2017，『期貨與選擇權』，台北市 : 雙葉書廊。
16. 張學聖、陳姿伶、陳柏君，2013，「台灣農地轉用與農地交易空間關
聯性之研究」，『建築與規劃學報』，14（2）：167-182。
17. 梁仁旭，2007，「不動產開發選擇權時間價值比之實證分析」，『都市與計劃』，34（1）：1-12。
18. 章定煊，2005，「上市櫃建設公司土地投資與開發策略對經營績效影
響之探討」，『住宅學報』，14（1）：41-65。
19. 郭志祥 2021，「農地價格解析-以社子島為例」，政治大學地政研究所在職專班碩士論文:台北市。
20. 郭蔡毅，2007，「北投關渡平原開發案政策網絡之研究」，中國文化大學巿政暨環境規劃學系碩士論文:台北市。
21. 陳冠華，1999，「不確定市場下建商投資行為之研究」，政治大學地政研究所碩士論文:台北市。
22. 陳威光，『選擇權理論實務與應用』，台北市，智勝出版。
23. 皓宇工程顧問股份有限公司，2008，「關渡平原發展計畫及環境影響
分析報告書」，臺北市都市發展局委託計畫。
24. 黃世孟，1989，「關渡平原之規劃與開發」，『人與地』，65：17-28。
25. 黃威翔，2007，「農地轉用壓力下之農地價格-以宜蘭縣為個案」，台北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文:台北市。
26. 黃美純，1985，「雨水管理與土地使用方式關係之研究--以關渡平原開發為個案」，國立中興大學都市計畫研究所碩士論文:台中。
27. 楊重信、黃書禮，1986，「臺北市關渡平原開發可行性之研究」，台北市:台北市政府研究發展考核委員會委託計畫。
28. 廖世仁，2016，『期貨與選擇權』，台北市 : 三民書局。
29. 劉佳侑，2007，「實質選擇權對土地開發時機及其價值影響之實證研
究」，政治大學地政研究所碩士論文:台北市。
30. 劉芬美、陳博亮，2011，「運用二階段實質選擇權降低 BOT 計畫之
財務風險－以高雄第一港口觀光纜車計畫為例」，『技術學刊』，26
（3）：143-155。
31. 蔡明華，2008，「台灣水田灌溉農業之三生功能價值」，『97 年度農田水利專輯』，58（11）：25-30。
32. 邊泰明，1989，「關渡平原開發為臺北市第三副都會中心可行性」，
『人與地』，（65）：6-17。
33. (2020)，關渡及洲美平原之中長期規劃綜合座談會簡報，台北市都市發展局。

英文文獻
1. Black, F., and Scholes, M.,1973, “ The Pricing of Options and Corporate Liabilities” , The Journal of Political Economy, 81(3): 637-654.
2. Capozza, D. R. and Li, Y.,（1994）, “The Intensity and Timing of investment: The Case of Land”, The American Economic Review, 84(4):889-904.
3. Capozza, D. R., and Helsley, R. W., 1990,The Stochastic City, “Journal of Urban Economics”, 28:187-203.
4. Capozza, D. R., and Sick, G. A.,1994, “The Risk Structure of Land Markets”, Journal of Urban Economics,35(3): 297-319.
5. Colwell, D. M., and Colwell, P. F.,2004 “The Timing of Development Revealed by the Market: An Options Approach”, The Appraisal journal,72(2):121-126.
6. Cunningham, C. R., 2006,“House price uncertainty, timing of development, and vacant land prices: Evidence for real options in Seattle”, Journal of Urban Economics, 59(1)：1-31.
7. Dixit, A. K. and Pindyck, R. S.（1994）, Investment under Uncertainty, Princeton University Press.
8. McDonald, R. L., and Siegel, D.R.,1986, “ The Value of Waiting to Invest” , Quarterly Journal of Economics ,101(4):707-27.
9. Merton, R. C.,(1973), “The Theory of Rational Option Pricing” , The Bell Journal of Economics and Management Science ,4(1):141-183.
10. Myers, S. C., 1977, “Determinants of corporate borrowing” , Journal of Financial Economics,5:147-175.
11. Pyle,L.A.,1985, “The land market beyond the urban fringe”，Geographical Review, 75(1): 32-43.
12. Quigg, L., 1993, “Empirical Testing of Real Option-Pricing Models”, The Journal of Finance, 48(2):621-640.
13. Tegene, A., Wiebe,K., and Kuhn, B.,1999, “Irreversible Investment Under Uncertainty: Conservation Easements and the Option to Develop Agricultural Land”, Journal ofAgrimltura1 Economics,50(2):203-219.
14. Titman, S.（1985 ,“Urban Land Prices under Uncertainty”, The American Economic Review, June,pp.505-514.
15. Trigeorgis, L. (1996),Real options: Managerial flexibility and strategy in resource allocation, Cambridge and London: MIT Press.
16. Williams, J. T., (1991), “Real Estate Development as an Option”,Journal of Real Estate Finance and Economics, 4: 191-208.

網站
1. 王子豪，2020，松菸、文創、大巨蛋大事記，焦點事件，取用日期
2021/4/3，引自 https://eventsinfocus.org/issues/7145859
2. 周冠印 ，1996/01/11，關渡平原是「高檔套牢」淪陷區-陳水扁能幫
關渡平原解套？《商業周刊》第 425 期，取用日期 2021/4/3，引自
https://www.businessweekly.com.tw/Archive/Article?StrId=1359
3. 郭宏治，2015/04/23，那一年 宋省長不理阿扁「求歡」，2015/04/22，新新聞 1468 期，取用日期 2021/4/3 引自
https://www.new7.com.tw/CoverStory/CoverView.aspx?NUM=1468&i=TXT20150422153819CI3
4. 劉惠慈，1988/11/01，吳伯雄：做一個沒有包袱的市長，天下雜誌 90期，取用日期 2021/4/3，引自https://www.cw.com.tw/article/5105255
5. 行政院農業委員會農糧署水稻躉售價格資料查詢，取用日期
2021/3/3，引自https://foodinformation.afa.gov.tw/Search/S02/S0201/S02010101.aspx?sys_id=S02&sys_pid=S02010101		zh_TW
dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/NCCU202101438en_US