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題名 都市更新權利變換估價之客戶影響分析－以臺北市為例
Client influence on appraisal of rights transfer of urban renewal in Taipei作者 許佑君
Hsu, Yu-Chun貢獻者 陳奉瑤
Chen, Fong-Yao
許佑君
Hsu, Yu-Chun關鍵詞 不動產估價師
都市更新權利變換估價
客戶影響
估值差異比
Real estate appraiser
The appraisal of the rights transfer of urban renewal
Client influence
Difference in valuation ratio日期 2022 上傳時間 1-Aug-2022 18:22:13 (UTC+8) 摘要 權利變換估價中，涉及到估價的公平性及獨立性，若不動產估價師於估價過 程中受有客戶影響，則可能影響權利變換參與者的權益。究竟在我國權利變換制 度下存在著何種客戶影響因子?而各影響因子之影響程度又如何?本論文透過歸納法，了解權利變換估價中潛藏的客戶影響因子，包括不動產 估價師事務所規模大小、不動產估價師事務所經驗豐富與否、不動產估價師年資、 規劃者經驗豐富與否、實施者規模大小、公有地比例、共同負擔比、區位、更新 前後價格位階、計畫併送或分送及計畫審議時長。再以獨立樣本 t 檢定，將權利 變換核定計畫書中不動產估值進行分析，以估值差異比小視為客戶影響程度大， 結果顯示，僅有規劃者經驗豐富與否、共同負擔比、更新前後價格位階及計畫審 議時長呈現部分顯著之結果，亦即，在權利變換制度設計的歷次變革下，客戶影 響情形相較一般估價之客戶影響情形，顯有改善。
The appraisal of the rights transfer relates to appraisal’s fairness and independence. If a real estate appraiser encounters client influence, it may affect the rights of the owners and stakeholders of the rights transfer. What kind of client influence factors exist in the rights transformation system? And what is the degree of influence of each factor?The paper uses the inductive method to understand the hidden client influence factors in the appraisal of the rights transfer. Including the size of the real estate appraiser firm, the experience of the real estate appraiser firm, the seniority of the real estate appraiser, the experience of the planner, the size of the implementer, the proportion of public land, the ratio of the public facility within the rights transformation area, the location, the price level, the plan of application procedures, and plan review time. Then, the independent samples t-test was used to analyze the valuation, and the small difference in valuation ratio is regarded as the large degree of client influence. The results show that only the experience of the planner, the ratio of the public facility within the rights transformation area, the price level, and plan review time are part of significant. It means, under the previous changes in the rights transformation system, the client influence is significantly improved compared with the client influence situation of general valuation.參考文獻 江穎慧，2009，「不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例 選取、權重調整與估值三階段差異分析」，『住宅學報』，18(1):39- 62。汪駿旭，2005，「不動產估價人員受客戶影響之研究」，國立政治大學地政學 系碩士論文，臺北。卓輝華，2010，「權利變換不動產估價作業程序之探討」，『土地問題研究季 刊』，9(1):82-93。林英彥，2008，「都市更新權利變換估價」，『土地問題研究季刊』，7 (4):98-113。林英彥，2008，「都市更新權利變換估價」，『土地問題研究季刊』，7 (4):98-113。洪鴻智、張能政，2006，「不動產估價人員之價值探索過程:估價程序與參考 點的選擇」，『建築與規劃學報』，7(1):71-90。張金鶚，2015，「不動產估價師估價技術與職業規範的期許」，『住宅學 報』，24(2):97-105。張能政，2004，「不動產估價行為研究—行為理論之應用」，國立臺北大學地 政系碩士論文，臺北。梁仁旭、陳奉瑤，2006，「不動產估“價”?~價值、價格或市場價值」， 『土地問題研究季刊』，5(3):90-99。莊孟翰，2020，「檢視當前都市更新與為老重建政策之利弊得失」，『土木水 利』，47(5):42-49。陳奉瑤，2011，「不動產估價師理性行為之探討」，『住宅學報』，20(2): 47-60。陳奉瑤、楊佩欣、高毓穗，2007，「不動產估價受客戶影響之研究」。國立政 治大學地政學系研究成果報告。陳奉瑤、楊依蓁，2007，「個別估價與大量估價之準確性分析」，『住宅學 報』，16(2):67-84。陳奉瑤、賴靖雯、邱信智、王姿尹，2008，「台灣不動產估價師評鑑機制之建 立」，『土地問題研究季刊』，7(3):103-114。陳金田，2018，「客戶影響不動產估值之研究—以台灣公開發行公司為例」， 國立政治大學地政學系碩士在職專班論文，臺北。麥怡安，2009，「我國都市更新權利變換制度之研究-以實施者與土地權利人 間權益分配問題為中心」，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文，臺 北。黃國榮，2012，「都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討」，國立政治 大學地政學系碩士論文，臺北。楊三峰，2020，「都市更新不動產估價師的角色扮演」，『土木水利』，47 (5):39-41。劉琦富、陳奉瑤，2018，「台灣不動產估價師評鑑制度芻議」，『土地問題研 究季刊』，17(1):76-81。鍾中信，2007，「從產權結構論都市更新之權利變換制度」，國立政治大學地 政學系碩士論文，臺北。鍾少佑，2015，「台灣不動產估價預估服務探討及估價師評鑑制度研擬方 向」，『土地問題研究季刊』，14(4):117-121。Amidu, A. & Aluko, B. T., 2007, “Client Influence on Valuation:Perceptual Analysis of the Driving Factors”, Journal of Strategic Property Management, 11(2):77-89.Bellman L. & Ö hman, P., 2016, “Authorised Property Appraisers’ Perceptions of Commercial Property Valuation”, Journal of Property Investment & Finance, 34 (3):225-248.Brown, G. R., Matysiak, G. A. & Shepherd, M., 1998, “Valuation Uncertainty and the Mallinson Report”, Journal of Property Research, 15(1):1-13.Chen, F. Y. & Yu, S. M., 2009, “Client Influence on Valuation:Does Language Matter?”, Journal of Property Investment & Finance, 27(1):25-41.Crosby, N., Lavers, A. & Murdoch, J., 1998, “Property Valuation and the ‘Margin of Error’ in the UK”, Journal of Property Research, 15(4):305-330.Crosby, N., Lizieri, C. & McAllister, P., 2010, “Means, Motive and Opportunity? Disentangling Client Influence on Performance Measurement Appraisals”, Journal of Property Research, 27(2):181-201.Fletcher, S & Diskin, B. A., 1994, “Agency Relationships in Appraising for Institutional Asset Managers”, The Appraisal Journal, 62(1):103-112.Gallimore, P., & Wolverton, M., 2000, “The Objective in Valuation:A Study of the Influence of Client Feedback”, Journal of Property Research, 17(1):47-57.Kinnard, W. N., Lenk, M. M. & Worzala, E. M., 1997, “Client Pressure in the Commercial Appraisal Industry:How Prevalent is it?”, Journal of PropertyValuation & Investment, 15(3):233-244.Levy, D. & Schuck, E., 1999, “The Influence of Clients on Valuations”, Journal ofProperty Investment & Finance, 17(4):380-400.Levy, D. & Schuck, E., 2005, “The Influence of Clients on Valuations:The Clients’Perspective”, Journal of Property Investment & Finance, 23(2):182-201.McAllister, P. , Baum, A., Crosby, N., Gallimore, P. & Gray, A., 2011, “Appraiser Behaviour and Appraisal Smoothing:Some Qualitative and QuantitativeEvidence”, Journal of Property Research, 20(3):261-280.Smith, S., 2002, “Predatory Lending, Mortgage Fraud, and Client Pressures”, TheAppraisal Journal, 70(2):200-213.Wolverton, M. & Gallimore, P., 1999, “Client Feedback and the Role of theAppraiser”, Journal of Estate Research, 18(3):415-431.Worzala, E. M., Lenk, M. M. & Kinnard, W. N., 1998, “How Client Pressure Affectsthe Appraisal of Residential Property”, The Appraisal Journal, 66(4):416- 427. 描述 碩士
國立政治大學
地政學系
109257006資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109257006 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 陳奉瑤 zh_TW dc.contributor.advisor Chen, Fong-Yao en_US dc.contributor.author (Authors) 許佑君 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Hsu, Yu-Chun en_US dc.creator (作者) 許佑君 zh_TW dc.creator (作者) Hsu, Yu-Chun en_US dc.date (日期) 2022 en_US dc.date.accessioned 1-Aug-2022 18:22:13 (UTC+8) - dc.date.available 1-Aug-2022 18:22:13 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-Aug-2022 18:22:13 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0109257006 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/141224 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系 zh_TW dc.description (描述) 109257006 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 權利變換估價中，涉及到估價的公平性及獨立性，若不動產估價師於估價過 程中受有客戶影響，則可能影響權利變換參與者的權益。究竟在我國權利變換制 度下存在著何種客戶影響因子?而各影響因子之影響程度又如何?本論文透過歸納法，了解權利變換估價中潛藏的客戶影響因子，包括不動產 估價師事務所規模大小、不動產估價師事務所經驗豐富與否、不動產估價師年資、 規劃者經驗豐富與否、實施者規模大小、公有地比例、共同負擔比、區位、更新 前後價格位階、計畫併送或分送及計畫審議時長。再以獨立樣本 t 檢定，將權利 變換核定計畫書中不動產估值進行分析，以估值差異比小視為客戶影響程度大， 結果顯示，僅有規劃者經驗豐富與否、共同負擔比、更新前後價格位階及計畫審 議時長呈現部分顯著之結果，亦即，在權利變換制度設計的歷次變革下，客戶影 響情形相較一般估價之客戶影響情形，顯有改善。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) The appraisal of the rights transfer relates to appraisal’s fairness and independence. If a real estate appraiser encounters client influence, it may affect the rights of the owners and stakeholders of the rights transfer. What kind of client influence factors exist in the rights transformation system? And what is the degree of influence of each factor?The paper uses the inductive method to understand the hidden client influence factors in the appraisal of the rights transfer. Including the size of the real estate appraiser firm, the experience of the real estate appraiser firm, the seniority of the real estate appraiser, the experience of the planner, the size of the implementer, the proportion of public land, the ratio of the public facility within the rights transformation area, the location, the price level, the plan of application procedures, and plan review time. Then, the independent samples t-test was used to analyze the valuation, and the small difference in valuation ratio is regarded as the large degree of client influence. The results show that only the experience of the planner, the ratio of the public facility within the rights transformation area, the price level, and plan review time are part of significant. It means, under the previous changes in the rights transformation system, the client influence is significantly improved compared with the client influence situation of general valuation. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究動機與目的 1第二節 研究方法、範圍與限制 4第三節 研究架構與流程 9第二章 文獻回顧 11第一節 客戶影響成因與發生 11第二節 客戶影響因素之分析 15第三節 客戶影響研究方法 22第四節 權利變換過程及變革 25第五節 小結 30第三章 研究設計 31第一節 研究假說 31第二節 實證資料與檢定方法 37第四章 實證分析 53第一節 估值差異之比較分析 53第二節 相關變數估值價差比之比較分析 58第三節 個案比較分析 68第四節 小結 73第五章 結論與建議 77第一節 結論 77第二節 建議 81參考文獻 83 zh_TW dc.format.extent 2007753 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109257006 en_US dc.subject (關鍵詞) 不動產估價師 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 都市更新權利變換估價 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 客戶影響 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 估值差異比 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Real estate appraiser en_US dc.subject (關鍵詞) The appraisal of the rights transfer of urban renewal en_US dc.subject (關鍵詞) Client influence en_US dc.subject (關鍵詞) Difference in valuation ratio en_US dc.title (題名) 都市更新權利變換估價之客戶影響分析－以臺北市為例 zh_TW dc.title (題名) Client influence on appraisal of rights transfer of urban renewal in Taipei en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 江穎慧，2009，「不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例 選取、權重調整與估值三階段差異分析」，『住宅學報』，18(1):39- 62。汪駿旭，2005，「不動產估價人員受客戶影響之研究」，國立政治大學地政學 系碩士論文，臺北。卓輝華，2010，「權利變換不動產估價作業程序之探討」，『土地問題研究季 刊』，9(1):82-93。林英彥，2008，「都市更新權利變換估價」，『土地問題研究季刊』，7 (4):98-113。林英彥，2008，「都市更新權利變換估價」，『土地問題研究季刊』，7 (4):98-113。洪鴻智、張能政，2006，「不動產估價人員之價值探索過程:估價程序與參考 點的選擇」，『建築與規劃學報』，7(1):71-90。張金鶚，2015，「不動產估價師估價技術與職業規範的期許」，『住宅學 報』，24(2):97-105。張能政，2004，「不動產估價行為研究—行為理論之應用」，國立臺北大學地 政系碩士論文，臺北。梁仁旭、陳奉瑤，2006，「不動產估“價”?~價值、價格或市場價值」， 『土地問題研究季刊』，5(3):90-99。莊孟翰，2020，「檢視當前都市更新與為老重建政策之利弊得失」，『土木水 利』，47(5):42-49。陳奉瑤，2011，「不動產估價師理性行為之探討」，『住宅學報』，20(2): 47-60。陳奉瑤、楊佩欣、高毓穗，2007，「不動產估價受客戶影響之研究」。國立政 治大學地政學系研究成果報告。陳奉瑤、楊依蓁，2007，「個別估價與大量估價之準確性分析」，『住宅學 報』，16(2):67-84。陳奉瑤、賴靖雯、邱信智、王姿尹，2008，「台灣不動產估價師評鑑機制之建 立」，『土地問題研究季刊』，7(3):103-114。陳金田，2018，「客戶影響不動產估值之研究—以台灣公開發行公司為例」， 國立政治大學地政學系碩士在職專班論文，臺北。麥怡安，2009，「我國都市更新權利變換制度之研究-以實施者與土地權利人 間權益分配問題為中心」，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文，臺 北。黃國榮，2012，「都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討」，國立政治 大學地政學系碩士論文，臺北。楊三峰，2020，「都市更新不動產估價師的角色扮演」，『土木水利』，47 (5):39-41。劉琦富、陳奉瑤，2018，「台灣不動產估價師評鑑制度芻議」，『土地問題研 究季刊』，17(1):76-81。鍾中信，2007，「從產權結構論都市更新之權利變換制度」，國立政治大學地 政學系碩士論文，臺北。鍾少佑，2015，「台灣不動產估價預估服務探討及估價師評鑑制度研擬方 向」，『土地問題研究季刊』，14(4):117-121。Amidu, A. & Aluko, B. 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