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題名 容積移轉對鄰近預售屋價格影響之研究- 以臺北市為例
The Study on Impact of Transfer of Development Rights on Neighborhood Pre-sale House Price in the Taipei City作者 王紹威
Wang, Shao-Wei貢獻者 江穎慧
Chiang,Ying Hui
王紹威
Wang,Shao-Wei關鍵詞 容積移轉
預售屋價格
特徵價格理論
普通最小平方法
外部性日期 2022 上傳時間 2-Sep-2022 15:18:09 (UTC+8) 摘要 容積移轉在我國是一種與其他國家截然不同的獨特制度，主要是因為政府長期財源不足無法取得私人產權的公共設施保留地，而影響土地所有權人之權益，爰透過容積補償方式來加速公共設施用地之取得，並解決政府財源不足的困難。因為容積的移轉伴隨著外部性的產生，過去的研究結果多指出容積移轉確實對容積接受基地的周邊造成環境上與經濟上的衝擊，考量容積的移轉通常是為了興建新的大樓，且在不動產景氣良好時，預售屋往往可視為住宅市場的領先指標，因此本研究擬透過預售屋價格，來分析容積移轉對周邊產生的影響。本研究應用特徵價格理論建構的傳統迴歸模型普通最小平方法，以2010年到2021年第四季期間，建商推出的預售屋案例為對象，研究周邊100公尺、250公尺及500公尺的容積移轉案件對其產生的影響效果。實證結果顯示，預售屋周邊500公尺有容積移轉案件，可使2樓以上平均單價增加約7.9%，說明了容積移轉確實可能會帶動周邊房價；但另一方面，容積移轉的總量與價格間卻呈現反向關係，除了可能是因為臺北市容積移轉案例有部分集中在公共設施服務水準仍在建設階段房價水準亦相對不高的新興開發區外，同時可能因為容積移轉的量體增加越多提供了區內的總樓地板面積供給量，對價格反而產生負面效果。因過去對容積移轉對房價的研究多使用成屋或中古屋，本研究透過與過去不同觀點，來試圖分析容積移轉對不動產市場的影響，實證結果可在一定程度說明容積移轉對周邊產生的外部性，可作為未來政策擬定或研究之參考。 參考文獻 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國立政治大學
地政學系碩士在職專班
104923015資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104923015 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 江穎慧 zh_TW dc.contributor.advisor Chiang,Ying Hui en_US dc.contributor.author (Authors) 王紹威 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Wang,Shao-Wei en_US dc.creator (作者) 王紹威 zh_TW dc.creator (作者) Wang, Shao-Wei en_US dc.date (日期) 2022 en_US dc.date.accessioned 2-Sep-2022 15:18:09 (UTC+8) - dc.date.available 2-Sep-2022 15:18:09 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-Sep-2022 15:18:09 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0104923015 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/141701 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 104923015 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 容積移轉在我國是一種與其他國家截然不同的獨特制度，主要是因為政府長期財源不足無法取得私人產權的公共設施保留地，而影響土地所有權人之權益，爰透過容積補償方式來加速公共設施用地之取得，並解決政府財源不足的困難。因為容積的移轉伴隨著外部性的產生，過去的研究結果多指出容積移轉確實對容積接受基地的周邊造成環境上與經濟上的衝擊，考量容積的移轉通常是為了興建新的大樓，且在不動產景氣良好時，預售屋往往可視為住宅市場的領先指標，因此本研究擬透過預售屋價格，來分析容積移轉對周邊產生的影響。本研究應用特徵價格理論建構的傳統迴歸模型普通最小平方法，以2010年到2021年第四季期間，建商推出的預售屋案例為對象，研究周邊100公尺、250公尺及500公尺的容積移轉案件對其產生的影響效果。實證結果顯示，預售屋周邊500公尺有容積移轉案件，可使2樓以上平均單價增加約7.9%，說明了容積移轉確實可能會帶動周邊房價；但另一方面，容積移轉的總量與價格間卻呈現反向關係，除了可能是因為臺北市容積移轉案例有部分集中在公共設施服務水準仍在建設階段房價水準亦相對不高的新興開發區外，同時可能因為容積移轉的量體增加越多提供了區內的總樓地板面積供給量，對價格反而產生負面效果。因過去對容積移轉對房價的研究多使用成屋或中古屋，本研究透過與過去不同觀點，來試圖分析容積移轉對不動產市場的影響，實證結果可在一定程度說明容積移轉對周邊產生的外部性，可作為未來政策擬定或研究之參考。 zh_TW dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究動機與問題 1第二節 研究目的與方法 6第三節 資料來源與研究範圍 8第四節 研究架構與流程 10第二章 文獻回顧 13第一節 容積移轉制度及外部性相關研究 13第二節 影響預售屋價格相關理論 22第三節 小結 27第三章 臺北市容積移轉實施概況 29第一節 臺北市容積移轉之相關法令 29第二節 臺北市辦理容積移轉現況 31第三節 小結 37第四章 研究設計與模型建立 39第一節 研究設計 39第二節 實證模型建立 40第三節 變數選取及說明 43第五章 實證分析結果 53第一節 敘述統計 53第二節 實證結果與分析 59第六章 結論與建議 69第一節 結論 69第二節 建議與後續研究 71參考文獻 73 zh_TW dc.format.extent 3001076 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104923015 en_US dc.subject (關鍵詞) 容積移轉 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 預售屋價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 特徵價格理論 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 普通最小平方法 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 外部性 zh_TW dc.title (題名) 容積移轉對鄰近預售屋價格影響之研究- 以臺北市為例 zh_TW dc.title (題名) The Study on Impact of Transfer of Development Rights on Neighborhood Pre-sale House Price in the Taipei City en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 參考文獻一、中文參考文獻內政部營建署，2003，「新國土規劃理念下土地使用分區管制之研究」，研究單位：中國文化大學市政暨環境規劃學系，臺北市。王春木，2007，我國公共設施保留地容積移轉市場建立之研究。國立政治大學地政研究所碩士論文，臺北市。王凱弘，2011，就法制面探討台北市現行之容積移轉制度。中國文化大學巿政暨環境規劃學系碩士論文，臺北市。王慶輝，2014，容積移轉對接受基地鄰近地價影響之研究-以臺中市西屯區為例。逢甲大學都市計畫與空間資訊學系碩士論文，臺中市。史綱，1992，〈預售屋的定價模式與實證〉《管理學報》9(1)：31-37。白金安、張金鶚，1995，國內預售屋訂價模式之探討，國家科學委員會研究彙刊：人文及社會科學，84年1月，五卷，一期，29-44。伍信鴻，2010，容積增加對投資報酬率之影響-以三重市重陽橋附近重劃地區為例。臺北縣政府地政局暨各地政事務所99年自行研究報告，新北市。江穎慧、朱智揚、張金鶚，2019，預售屋大量估價模型之建立，中華民國住宅學會住宅學報 201912(28:2期)，頁17-36。吳憶如，2008，容積外部對房價影響之實證-以台北市為例。國立臺北大學都市計劃研究所碩士論文，臺北市。宋東鉉，1997，容積移轉接收區之實施範圍及移轉量之研究。國立臺灣大學建築與城鄉研究所碩士論文，臺北市。李吉弘、楊宗憲，2010，預售屋與成屋價差比關係之研究－以台北市和台北縣為例，建築與規劃學報，第十一卷，第一期，頁1-14。李尚華，2015，不動產廣告策略與預售屋價格關係之研究，國立政治大學地政學系碩士論文，臺北市。李尚華，2020，建商推案行銷策略之研究-產品地位、銷售時機方式、降價動機及銷售率影響之分析，國立政治大學地政學系博士論文，臺北市。李尚華、張金鶚，2021，建商降價動機為何？讓利說V.S銷售說，臺大管理論叢； 31卷1期(2021/04/01)，頁35-69。李泓見、張金鶚、花敬群，2006，〈台北都會區不同住宅類型價差之研究〉《臺灣土地研究》，9卷1期，頁63-87。林育聖，2004，建商產品訂價之差異分析，國立政治大學地政學系碩士論文，臺北市。林育聖、張金鶚，2004，建商訂價行為之研究—探討不同類型建商訂價行為之差 異，中華民國住宅學會第十三屆年會論文集。林享博，1992，建築容積率的一個經濟模型及此模型在台北市的實證應用，規劃學報，第19期，頁1-15，臺北市。林秋瑾，1998，〈預售屋與成屋住宅價格之分析—市場效率之驗證〉《管理學報》 15(4)：643-664。林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，1996，〈住宅價格指數之研究─以台北市為例〉《住宅學報》，第4期，pp1-30。林英彥，2000，不動產估價（九版），臺北市：文笙。林祖嘉、馬毓駿 2007，〈特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用〉《住宅學報》 16(2)：1-22。林祖嘉、黃麗蓉，2014，〈嫌惡性風水對商用不動產價格影響之研究〉《住宅學報》 23(1)：51-72。林素菁，2004，台北市國中小明星學區邊際願意支付之估計，「住宅學報」，13(1): 15-34。林崇傑，2008，台灣運用容積移轉於歷史保存之政策與實踐之檢討。文資學報第四期，頁27-89。林聰達，2000，地價與容積率關係之研究-以旗山都市計畫區為例，國立成功大學都市計劃碩士論文，臺南市。花敬群、張金鶚，1999，成屋市場與預售屋市場之價量關係：住宅存量—流量模型的檢討與修正，人文及社會科學研究彙刊，9(3)：494-504。洪淑娟、雷立芬，2000，中古屋、預售屋／新成屋房價與總體經濟變數 互動關係之研究，臺灣銀行季刊第61卷第4期，頁155-167。紀凱婷，2008，台北市新推個案訂價之時間與空間相依性分析，國立政治大學地政學系碩士論文，臺北市。胡海豐，2001，容積率管制對住宅區宗地價格的影響，土地經濟年刊，第12期，頁157-178。胡海豐，2015，都市更新、建築容積移轉與獎勵的經濟效率性，建築學報，第93期，頁105-124。殷章甫，2001，土地經濟學（初版）。臺北市：五南出版社。國家發展委員會，2014，「102年度我國合理土地使用分區管制與使用管理制度之研究」，研究單位：國立政治大學，臺北市。張怡文、江穎慧、張金鶚，2009，〈分量迴歸在大量估價模型之應用－非典型住宅估價之改進〉《都市與計劃》，第36卷，第3期，頁281~304。張瑞雲，2007，我國容積移轉法制之研究-兼與日本容積移轉制度之比較。國立政治大學地政研究所碩士論文，臺北市。張麗姬，1994，〈從遠期契約和現貨的角度論預售屋和成屋的價格關係—以台北市為例〉《住宅學報》2：67-85。許淑媛、袁淑湄、張金鶚，2011，住宅個案價格分散之研究－房價水準、景氣時機與區位條件之分析，都市與計劃，第三十八卷，第四期，頁403～426。陳俊有、周美伶、蔡怡純、陳明吉，2014，《住宅需求的價格、所得、利率彈性》，2014 年中華民國都市計劃學會、區域科學學會、住宅學會、地區發展學會聯合年會暨論文研討會。陳建元，2010，變遷的公共財理論與都市治理結構從新古典到新制度經濟學之引介，地理學報58期，頁65-88。陳婀娜，1989，臺北市建築容積分佈之研究，國立成功大學都市計劃碩士論文，臺南市。陳麗平，2013，容積銀行於容積移轉交易市場之作用。國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文，臺北市。曾菁敏，2008，〈空地外部性、交易成本與市地重劃對住宅土地價格影響之研究-台南市的實證分析〉《住宅學報》17(1)：23-50。游適銘，2018，「容積移轉400億消失的乳酪？影響容積移轉量體因素之探討」，2018住宅學會年會暨學術研討會，臺北市。楊元宜，2020，容積移轉在不同公共設施服務水準地區對房價之影響，國立政治大學地政學系碩士論文，臺北市。鄒欣樺、張金鶚、花敬群，2007，建商不動產表價與議價策略之探討-景氣時機、個案區位、及建商類型分析，《管理評論》，第26卷，第3期，頁47-69。廖耀東，1999，容積移轉制度在我國實施之可行性分析，台灣地政，第155期，頁23-26。管士元，2008，容積移入地區地價變動調查之研究-以台北市基隆河大灣北段與小灣地區為例，中國文化大學建築及都市計劃研究所碩士論文，臺北市。臺北市政府都市發展局，2010，「容積移轉制度－容積銀行操作機制可行性研究」專業服務委託案，規劃單位：財團法人國土規劃及不動產資訊中心，計畫主持人：華昌宜，臺北市。臺北市政府都市發展局，2017，居住正義論壇IV會議手冊，臺北市。劉小蘭、高平洲，2000，容積獎勵對都市發展影響之研究-以台北市為例，文章發表於《2000年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》，臺北市。劉宜論，2009，容積移轉對接受基地地價影響之研究-以台中市七期重劃區為例。逢甲大學土地管理學系碩士論文，臺中市。劉厚連，2010，公共設施保留地容積移轉市場交易機制之研究。國立政治大學地政研究所博士論文，臺北市。蔡宗諺，2016，容積移轉環境補償機制之探討-以台北市公共設施保留地為例。國立政治大學地政學系碩士論文，臺北市。鄧志松，2006，〈選舉的空間因素：以三次總統大選為例〉《國家發展研究》；6卷1期(2006/12/01)，頁89-144。鄭偉安，2016，都市公園綠地對於房價之影響‒以高雄市區為例。國立中山大學經濟學研究所碩士論文，高雄市。賴宗裕，1996，發展權出售辦法之應用-以平均地權理論為基礎。國立政治大學《研究通訊》第6期，頁122-126。賴宗裕，2018，都市更新容積獎勵與容積移轉合理性之探討，「國立臺北大學都市計劃研究所創立五十周年紀念所慶專業論壇—臺灣都市更新失靈癥結與對策」，臺北，第7-9頁。賴宗裕、李家儂，2000，現行容積移轉制度與容積可移轉量評估之探討。土地經濟年刊，第11期，頁69-98。賴碧瑩，2000，在小型開放經濟體系中-總體經濟與地價變動關係之探討。國立臺灣大學建築與城鄉研究所博士論文。謝秀蓉，2014，容積移轉對接受地外部性衝擊之研究—臺中市新市政中心專用區為例。逢甲大學土地管理學系碩士論文，臺中市。謝俊亮，2016，由都市容受力觀點探討容積移轉對基地周邊環境影響之研究 -以大臺北地區之住宅區為例。國立臺北科技大學建築系建築與都市設計在碩士職專班碩士論文，臺北市。謝琦強，2007，臺中市容積移轉制度之外部成本與對都市成長管理衝擊降低對策。臺中市政府96年度自行研究發展報告，臺中市。謝琦強，2009，容積移轉管制之制度經濟分析，國立彰化師範大學地理學系博士論文，彰化縣。謝琦強、莊翰華，2006，臺灣容積移轉制度的潛在開發區位特性－臺中市個案 研究，華岡地理學報，第19期，頁39–57。謝琦強、莊翰華，2009，台中市都市土地使用強度「區位特性」之研究-以容積移轉制度為例，地理研究，第51期，頁23-43。謝潮儀，1979，容積管制之研擬-台北市住宅區個案分析，都市與計劃，第5卷，第1期，頁51-71。鍾映婕，2016，容積銀行制度對相關利害關係人影響之研究。國立政治大學地政學系碩士論文，臺北市。邊泰明，2003，土地使用規劃與財產權。臺北市：詹氏書局。二、外文參考文獻Anselin.L.,1988, “Spatial Econometrics: Methods and Models”,Dordrecht:Kluwer Academic publishers.Chau, K.W., Ng, F.F. & Hung, C.T. 2001 “Developer’s Good Will as Significant Influence on Apartment Unit Prices ,” The Appraisal Journal. 69: 26-30.Chau, K.W., Wong, S.K. & Yiu, C.Y. 2007 “Housing Quality in the Forward Contracts Market ,” Journal of Real Estate Finance and Economics. 34(3): 313-325.Follain, J.R.and Malpezzi, S.,1980,“Dissecting Housing Value and Rent, Washington, DC: The Urban Institute”.Rick Taintor,2001, “Transfer of Development Rights Report”,South Country Watersheds Technical Planning Assistance Project.Shih, M. & Chang, H. 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