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題名 以三維城市模型探討視野景觀對不動產價格之影響
The Impact of View on Real Estate Prices-Based on 3D City Model作者 王偉任
Wang, Wei-Ren貢獻者 陳奉瑤
Chen, Fong-Yao
王偉任
Wang, Wei-Ren關鍵詞 視域分析
迎毗設施
鄰避設施
特徵價格模型
分量迴歸
Viewshed analysis
YIMBY facilities
NIMBY facilities
hedonic price model
Quantile regression日期 2022 上傳時間 2-Sep-2022 15:19:54 (UTC+8) 摘要 國內外有許多文獻指出視野景觀對不動產價格有顯著影響，然而大部分皆侷限於迎毗設施景觀，忽略了鄰避設施的影響。本論文同時將鄰避設施與迎毗設施納入考量，利用我國政府近年積極推動的三維地籍圖資及數值地形模型，藉由地理資訊系統建構新北市板橋區江翠北側重劃區之三維城市模型，並應用視域分析工具量化抽象的視野景觀，而後建立特徵價格模型，以最小平方法探討實證範圍內3,442筆住宅大樓交易案例中，不同樓層的觀察者所見的視野景觀與成交單價之關係。實證結果顯示各項視野景觀皆對房價有顯著影響，且納入視野景觀變數的模型，其解釋能力優於僅考慮移轉樓層的模型。而透過分量迴歸模型可見，不同價格水準的不動產中，各視野景觀特徵對於價格的影響具有差異。此外，以特定景觀之視野比換算出的視野景觀樓層別效用比，相較傳統的樓層別效用比，與真實價格的比例關係更接近。足見，視野景觀特徵應為特徵價格模型中重要的解釋變數，且有可能進一步提升不動產估價的準確度。
There are many papers at home and abroad pointed out that the landscape view has a significant impact on real estate prices, but most of these papers are limited to the landscape of the YIMBY facilities, ignoring the influence of the NIMBY facilities. This study also takes into account the YIMBY facilities and the NIMBY facilities, using the 3D cadastral map and numerical terrain model actively promoted by Taiwan government in recent years, constructs a 3D city model of North Jiangcui（Banqiao District, New Taipei City）by geographic information system（GIS）, and apply the viewshed analysis tool to quantify the abstract landscape view, then establish a hedonic price model, and use the least squares method to explore the relationship between the landscape view seen by observers on different floors and the real estate prices in the 3,442 residential building transaction cases within the empirical scope.The empirical results show that both the YIMBY facilities and the NIMBY facilities have a significant impact on house prices, and the model that includes the landscape view variables has better explanatory power than the model that only considers the transferred floors. Through the quantile regression model, it can be seen that among the real estate with different price levels, the impact of view on the price is different. In addition, compared with the traditional floor-specific utility ratio, the trend of the floor-specific utility ratio of the visual field, which is converted from the visual field ratio of a specific landscape, is closer to the real price. It can be seen that the characteristics of the landscape view should be an important explanatory variable in the hedonic price model, and it is possible to further improve the accuracy of real estate valuation.參考文獻 一、中文文獻石鵬鴻，1999，「都市建築物屋頂視覺景觀之研究：以台北地區為例」，國立台灣科技大學工程技術研究所碩士論文。何俊男，2007，「行動電話基地台對住宅價格影響之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文。呂國瑋，2022，「江翠北側重劃區購屋指南！江翠重劃區各區優缺點？江翠建案行情？買江翠北要注意什麼？」，股感商品研究室，檢索於2022年4月20日，取自：https://www.stockfeel.com.tw/江翠北側重劃區-江子翠-板橋-江北/。李月華，1999，「台北市住宅格模型之研究」，淡江大學管理科學學系博士論文。李素馨，1999，「都市視覺景觀偏好之研究 」，『都市與計劃』，26（1）：19-40。杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12（2）：44-57。林左裕、陳慧潔、蔡永利，2010，「影響住宅大樓價格因素之探討」，『評價學報』，3：13-23。林秋瑾，1996，「穩健性住宅租金模式之探討－異常點之分析」，『住宅學報』，4：51-72。洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，8：47-67。胡雅智，2019，「視野對不動產價格影響之研究—以臺中市新市政中心專用區為例」，國立政治大學地政研究所碩士論文。張曦方，1994，「住宅樓層價差之探討」，國立政治大學地政研究所碩士論文。彭宴玲，2005，「台北市綠地效益之評價-特徵價格法之應用」，中國文化大學景觀研究所碩士論文。黃詩純，2005，「探討視覺景觀因素對不動產價格影響」，國立台北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。黃雋智，2010，「公園綠地對住宅價格的影響-以臺中市南區為例」，國立中興大學應用經濟學系碩士論文。新北市政府，2019，『變更板橋都市計畫（江翠北側地區）細部計畫（土地使用分區管制要點通盤檢討）』。楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅 學報』，20(2)。劉立文、杜信宏，2017，『我國勞工人體計測調查研究』，新北市：勞動部勞動及職業安全衛生研究所。賴碧瑩、林彥宏，2015，「水河景觀對房地產價格影響分析－以高雄愛河為例」，『土地問題研究季刊』，14（1）：9-25。蘇京皓，2003，「特徵價格法與地理資訊系統之應用-以輸變電設施對住宅價格影響為例」，國立台北大學地政學系碩士論文。二、英文文獻Ankrum, D. R. (1999) ,“Visual Ergonomics in the Office — Guidelines”, Occupational Health & Safety, 68（7）：64-74.Baranzini, A., & Schaerer, C. (2011) ,“A sight for sore eyes: Assessing the value of view and land use in the housing market”, Journal of Housing Economics, 20（3）：191-199.Benson, E. D., Hansen, J. L., Schwartz, A. L., & Smersh, G. T. （1998）,“Pricing residential amenities: the value of a view”, The Journal of Real Estate Fi-nance and Economics, 16（1）：55-73.Bond,M.T., Seiler,V.L., and Seiler,M.J.（2002）,“Residential Real Estate Prices：a Room With a View”, Journal of Real Estate Research, 23（1-2）：129-138.Darling, A. H. （1973）,“Measuring benefits generated by urban water parks”, Land economics, 49（1）：22-34.Hui, E.C.M. & Liang, C.（2020），“Spatial spillover effect of urban landscape views on property price. ”, Applied Geography, 72（1）：26–35.Hyejin, L., Byoungkil, L. & Sangkyeong, L.（2020）,“The Unequal Impact of Natural Landscape Views on Housing Prices: Applying Visual Perception Model and Quantile Regression to Apartments in Seoul. ”, Sustainability, 12（19）：8275.Kelvin, J. L.（1966）“A new approach to consumer theory”, Journal of Political Economy , 74（2）：132-157.Lake, I. R., Lovett, A. A., Bateman, I. J., & Day, B. （2000a）,“Using GIS and large-scale digital data to implement hedonic pricing studies”, International journal of geographical information science, 14（6）：521-541.Lake, I. R., Lovett, A. A., Bateman, I. J., & Day, B. H. （2000b）,“Improving land compensation procedures via GIS and hedonic pricing”, Environment and Planning C: Government and Policy, 18（6）：681-696.Lake, I. R., Lovett, A. A., Bateman, I. J., & Langford, I. H. （1998）,“Modelling environmental influences on property prices in an urban environment. Comput-ers”, Environment and Urban Systems, 22（2）：121-136.Luttik, J.（2002）,“The value of trees, water and open space as reflected by house prices in the Netherlands”, Landscape and Urban Planning, 48 (3)：161–167.Mats, W.（2002）,“Household Expenditure Pattern for Housing Attributes: A Liner Expenditure System with Hedonic Prices”, Journal of HousingEconomics, 11 (1)：75-93.Paterson, R. W., & Boyle, K. J. (2002) ,“ Out of sight, out of mind? Using GIS to incorporate visibility in hedonic property value models”, Land Economics, 78 (3)：417425.Rosen, S. （1974）,“Hedonic prices and implicit markets: product Dffitsferentia-tion in pure competition”, Journal of political economy, 82（1）：34-55.Sirmans, S., Macpherson, D., & Zietz, E. （2005）,“The composition of hedonic pricing models”, Journal of real estate literature, 13（1）：1-44.Xieer, D., Daniel, F. and A. Yair, Grinberger（2021）,“Viewshed Effects and House Prices: Estimating A Spatial Hedonic Model”, Department of Geography The Hebrew University of Jerusalem. 描述 碩士
國立政治大學
地政學系
109257019資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109257019 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 陳奉瑤 zh_TW dc.contributor.advisor Chen, Fong-Yao en_US dc.contributor.author (Authors) 王偉任 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Wang, Wei-Ren en_US dc.creator (作者) 王偉任 zh_TW dc.creator (作者) Wang, Wei-Ren en_US dc.date (日期) 2022 en_US dc.date.accessioned 2-Sep-2022 15:19:54 (UTC+8) - dc.date.available 2-Sep-2022 15:19:54 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-Sep-2022 15:19:54 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0109257019 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/141710 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系 zh_TW dc.description (描述) 109257019 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 國內外有許多文獻指出視野景觀對不動產價格有顯著影響，然而大部分皆侷限於迎毗設施景觀，忽略了鄰避設施的影響。本論文同時將鄰避設施與迎毗設施納入考量，利用我國政府近年積極推動的三維地籍圖資及數值地形模型，藉由地理資訊系統建構新北市板橋區江翠北側重劃區之三維城市模型，並應用視域分析工具量化抽象的視野景觀，而後建立特徵價格模型，以最小平方法探討實證範圍內3,442筆住宅大樓交易案例中，不同樓層的觀察者所見的視野景觀與成交單價之關係。實證結果顯示各項視野景觀皆對房價有顯著影響，且納入視野景觀變數的模型，其解釋能力優於僅考慮移轉樓層的模型。而透過分量迴歸模型可見，不同價格水準的不動產中，各視野景觀特徵對於價格的影響具有差異。此外，以特定景觀之視野比換算出的視野景觀樓層別效用比，相較傳統的樓層別效用比，與真實價格的比例關係更接近。足見，視野景觀特徵應為特徵價格模型中重要的解釋變數，且有可能進一步提升不動產估價的準確度。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) There are many papers at home and abroad pointed out that the landscape view has a significant impact on real estate prices, but most of these papers are limited to the landscape of the YIMBY facilities, ignoring the influence of the NIMBY facilities. This study also takes into account the YIMBY facilities and the NIMBY facilities, using the 3D cadastral map and numerical terrain model actively promoted by Taiwan government in recent years, constructs a 3D city model of North Jiangcui（Banqiao District, New Taipei City）by geographic information system（GIS）, and apply the viewshed analysis tool to quantify the abstract landscape view, then establish a hedonic price model, and use the least squares method to explore the relationship between the landscape view seen by observers on different floors and the real estate prices in the 3,442 residential building transaction cases within the empirical scope.The empirical results show that both the YIMBY facilities and the NIMBY facilities have a significant impact on house prices, and the model that includes the landscape view variables has better explanatory power than the model that only considers the transferred floors. Through the quantile regression model, it can be seen that among the real estate with different price levels, the impact of view on the price is different. In addition, compared with the traditional floor-specific utility ratio, the trend of the floor-specific utility ratio of the visual field, which is converted from the visual field ratio of a specific landscape, is closer to the real price. It can be seen that the characteristics of the landscape view should be an important explanatory variable in the hedonic price model, and it is possible to further improve the accuracy of real estate valuation. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究動機與目的 1第二節 研究方法與範圍 4第三節 研究架構與流程 9第二章 文獻回顧 11第一節 特徵價格理論相關研究 11第二節 視野景觀與其影響不動產價格相關研究 16第三章 研究設計 23第一節 三維城市模型建構 23第二節 特徵價格模型之建置 26第三節 視野景觀特徵變數萃取 35第四節 變數檢定與分析 41第五節 資料處理與說明 43第四章 實證分析 49第一節 樣本單價及視野範圍差異分析 49第二節 視野景觀差異分析 53第三節 不同價格水準之視野景觀分析 69第五章 結論與建議 75第一節 結論 75第二節 建議 78參考文獻 81 zh_TW dc.format.extent 4295913 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109257019 en_US dc.subject (關鍵詞) 視域分析 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 迎毗設施 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 鄰避設施 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 特徵價格模型 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 分量迴歸 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Viewshed analysis en_US dc.subject (關鍵詞) YIMBY facilities en_US dc.subject (關鍵詞) NIMBY facilities en_US dc.subject (關鍵詞) hedonic price model en_US dc.subject (關鍵詞) Quantile regression en_US dc.title (題名) 以三維城市模型探討視野景觀對不動產價格之影響 zh_TW dc.title (題名) The Impact of View on Real Estate Prices-Based on 3D City Model en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文文獻石鵬鴻，1999，「都市建築物屋頂視覺景觀之研究：以台北地區為例」，國立台灣科技大學工程技術研究所碩士論文。何俊男，2007，「行動電話基地台對住宅價格影響之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文。呂國瑋，2022，「江翠北側重劃區購屋指南！江翠重劃區各區優缺點？江翠建案行情？買江翠北要注意什麼？」，股感商品研究室，檢索於2022年4月20日，取自：https://www.stockfeel.com.tw/江翠北側重劃區-江子翠-板橋-江北/。李月華，1999，「台北市住宅格模型之研究」，淡江大學管理科學學系博士論文。李素馨，1999，「都市視覺景觀偏好之研究 」，『都市與計劃』，26（1）：19-40。杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12（2）：44-57。林左裕、陳慧潔、蔡永利，2010，「影響住宅大樓價格因素之探討」，『評價學報』，3：13-23。林秋瑾，1996，「穩健性住宅租金模式之探討－異常點之分析」，『住宅學報』，4：51-72。洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，8：47-67。胡雅智，2019，「視野對不動產價格影響之研究—以臺中市新市政中心專用區為例」，國立政治大學地政研究所碩士論文。張曦方，1994，「住宅樓層價差之探討」，國立政治大學地政研究所碩士論文。彭宴玲，2005，「台北市綠地效益之評價-特徵價格法之應用」，中國文化大學景觀研究所碩士論文。黃詩純，2005，「探討視覺景觀因素對不動產價格影響」，國立台北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。黃雋智，2010，「公園綠地對住宅價格的影響-以臺中市南區為例」，國立中興大學應用經濟學系碩士論文。新北市政府，2019，『變更板橋都市計畫（江翠北側地區）細部計畫（土地使用分區管制要點通盤檢討）』。楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅 學報』，20(2)。劉立文、杜信宏，2017，『我國勞工人體計測調查研究』，新北市：勞動部勞動及職業安全衛生研究所。賴碧瑩、林彥宏，2015，「水河景觀對房地產價格影響分析－以高雄愛河為例」，『土地問題研究季刊』，14（1）：9-25。蘇京皓，2003，「特徵價格法與地理資訊系統之應用-以輸變電設施對住宅價格影響為例」，國立台北大學地政學系碩士論文。二、英文文獻Ankrum, D. R. (1999) ,“Visual Ergonomics in the Office — Guidelines”, Occupational Health & Safety, 68（7）：64-74.Baranzini, A., & Schaerer, C. (2011) ,“A sight for sore eyes: Assessing the value of view and land use in the housing market”, Journal of Housing Economics, 20（3）：191-199.Benson, E. D., Hansen, J. L., Schwartz, A. L., & Smersh, G. T. （1998）,“Pricing residential amenities: the value of a view”, The Journal of Real Estate Fi-nance and Economics, 16（1）：55-73.Bond,M.T., Seiler,V.L., and Seiler,M.J.（2002）,“Residential Real Estate Prices：a Room With a View”, Journal of Real Estate Research, 23（1-2）：129-138.Darling, A. H. （1973）,“Measuring benefits generated by urban water parks”, Land economics, 49（1）：22-34.Hui, E.C.M. & Liang, C.（2020），“Spatial spillover effect of urban landscape views on property price. ”, Applied Geography, 72（1）：26–35.Hyejin, L., Byoungkil, L. & Sangkyeong, L.（2020）,“The Unequal Impact of Natural Landscape Views on Housing Prices: Applying Visual Perception Model and Quantile Regression to Apartments in Seoul. ”, Sustainability, 12（19）：8275.Kelvin, J. L.（1966）“A new approach to consumer theory”, Journal of Political Economy , 74（2）：132-157.Lake, I. R., Lovett, A. A., Bateman, I. J., & Day, B. （2000a）,“Using GIS and large-scale digital data to implement hedonic pricing studies”, International journal of geographical information science, 14（6）：521-541.Lake, I. R., Lovett, A. A., Bateman, I. J., & Day, B. H. （2000b）,“Improving land compensation procedures via GIS and hedonic pricing”, Environment and Planning C: Government and Policy, 18（6）：681-696.Lake, I. R., Lovett, A. A., Bateman, I. J., & Langford, I. H. （1998）,“Modelling environmental influences on property prices in an urban environment. Comput-ers”, Environment and Urban Systems, 22（2）：121-136.Luttik, J.（2002）,“The value of trees, water and open space as reflected by house prices in the Netherlands”, Landscape and Urban Planning, 48 (3)：161–167.Mats, W.（2002）,“Household Expenditure Pattern for Housing Attributes: A Liner Expenditure System with Hedonic Prices”, Journal of HousingEconomics, 11 (1)：75-93.Paterson, R. W., & Boyle, K. J. (2002) ,“ Out of sight, out of mind? Using GIS to incorporate visibility in hedonic property value models”, Land Economics, 78 (3)：417425.Rosen, S. （1974）,“Hedonic prices and implicit markets: product Dffitsferentia-tion in pure competition”, Journal of political economy, 82（1）：34-55.Sirmans, S., Macpherson, D., & Zietz, E. （2005）,“The composition of hedonic pricing models”, Journal of real estate literature, 13（1）：1-44.Xieer, D., Daniel, F. and A. Yair, Grinberger（2021）,“Viewshed Effects and House Prices: Estimating A Spatial Hedonic Model”, Department of Geography The Hebrew University of Jerusalem. zh_TW dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/NCCU202201190 en_US
