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題名 實價登錄2.0對住宅價格之定錨效果
The Anchoring Effect of Housing Price caused by Actual Price Registration 2.0作者 李玉琳
Li, Yu-Lin貢獻者 林左裕
Lin, Tso-Yu
李玉琳
Li, Yu-Lin關鍵詞 實價登錄2.0
定錨效果
特徵價格模型
住宅價格
Actual Price Registration 2.0,
Anchoring Effect
Hedonic price model
Housing price日期 2022 上傳時間 9-Mar-2023 18:49:44 (UTC+8) 摘要 實價登錄2.0新制自110年7月1日起施行，新制度係將地號、門牌等成交資訊完整揭露，並溯及修法前已申報登錄之成交資訊，大幅提升我國不動產市場交易資訊透明度。本研究透過新制度可獲得之實際交易資料建立特徵價格模型進行實證，分析實價登錄2.0制度實施後，公開透明的交易資訊是否會對住宅價格的產生定錨效果。研究發現前次交易價格可作為不動產交易市場中之參考點，而持有期間2年以下之前次購買價格對於住宅成交價格具有更高的影響程度。在實價登錄2.0制度下將資訊完整揭露，有歷史交易資訊之不動產其後續成交價格的決定，較不易產生房價上漲之定錨效果，反而能達到房價平穩的作用。本研究率先選取新制度下公開的大量實際交易案例，期能從不同的研究方法及研究面向，分析交易參考點及資訊透明程度對住宅價格的影響情形，進一步瞭解新的制度是否會對市場參與者及不動產市場帶來實質上的效益。本研究從前次交易價格與後期交易價格係具有顯著關聯性的結果，提供了實務上在買賣交易決策時或是估價師評估不動產價格時的參考。另實證發現，資訊公開透明並未產生價格高漲的定錨效果，從政策意義上來說，資訊的公開透明確實有助於減少哄抬房價之炒房行為。由於實價登錄的價格已成為民眾高度信賴的資訊管道，為避免人為操作，建議政府未來應加強並落實查核制度，在確保每一筆交易案例核實申報交易資訊後，始能維持實價登錄的參考價值。
The new Actual Price Registration 2.0 system has been implemented since July 1, 2021. It fully discloses transaction information such as land numbers and addresses and traces back transaction information that had been declared and registered prior to the policy amendment. This policy enhances the transparency of transaction information in the real estate market. The study verified the hedonic price model that was established using real transaction data and analyzed whether this had an anchoring effect caused by the transparency of transaction information under the Actual Price Registration 2.0 system. This study found that the previous transaction price can be used as a reference point in the real estate market alongside the previous purchasing price. In particular, estates owned for less than two years had a higher impact on the closing price. The Actual Price Registration 2.0 system could stabilize housing prices by closing prices with previous transaction information and is not easily affected by the anchoring effect of rising housing prices.This study collected real transaction cases and analyzed the impact of housing prices using reference points and the level of transparency. Furthermore, this improves the understanding of the real benefits to market participants and real estate of new policies. This study has the result that it points out the connection between previous transactions and the current transaction price and provides a reference for deals or the estimated value of real estate. Furthermore, information disclosure does not have an anchoring effect when house prices rise in real estate. Actually, information disclosure will help stabilize house prices because people are extremely reliant on Actual Price Registration. To avoid manipulation by people, we suggest that the government should enhance checking systems and ensure that all transaction records are really registered. Hence, Actual Price Registration has value as a reference.參考文獻 一、中文參考文獻(一)專書林左裕，2018，「不動產投資管理」6版，臺北，智勝文化。林森田，2003，「土地經濟理論與分析」1版，臺北，林森田。郭敏華，2009，「行為財務學:當財務學遇上心理學」初版，臺北:智勝文化，161-171。徐青譯，2013，「經濟、房地產與土地供應」，北京：中國人民大學出版社。Alan W. Evans, 2004, Economics, Real Estate and The Supply of Land. (Oxford: Blackwell Publishing).梁仁旭、陳奉瑤，2006，「不動產估價」初版，臺北，陳奉瑤。蕭文龍，2022，「統計分析入門與應用-SPSS中文版+SmartPLS3(PLS-SEM)第三版」第三版，臺北，蕭文龍。(二)期刊王成機、何圳達，2021，「實價登錄2.0-促進交易資訊更即時透明」，台灣經濟論衡，64-71。毛麗琴，2009，「影響房價變動因素之探討-以高雄市區為例」，商業現代化學刊，5(2):141-156。杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，土地問題研究季刊，12(2)：44-57 。吳森田，1994，「所得、貨幣與房價－近二十年台北地區的觀察」，住宅學報，2：49-65。林左裕、程于芳，2014，「影響不動產市場之從眾行為與總體經濟因素之研究」，應用經濟論叢，95：61-99。林子欽、柯光竣，2010，「法拍屋拍定價格對於再轉售價格之定錨效果」，台灣土地研究，13(1)：53-68。林秋瑾、黃佩玲，1995，「住宅價格與總體經濟變數關係之研究-以向量自我迴歸模式VAR進行實證」，政治大學學報，71:143-159。林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之運用」，住宅學報，16(2):1-22洪鴻智、張能政，2006，「不動產估價人員之價值探索過程：估價程序與參考點的選擇」，建築與規劃學報，7(1)：71-90。張傳章、趙慶祥、葉錦徽，2018，「購屋決策之定錨偏誤-分量觀點」，經濟論文叢刊，46(3)：451-500。張金鶚、詹任偉，2005，「台灣房地產景氣動向預測準確度之研究」，台灣銀行季刊，56(5) ：43-60。張怡文、江穎慧、張金鶚，2009，「分量迴歸在大量估價模型之應用-非典型住宅估價之改進」，都市與計劃，36(3):281-304。陳奉瑤，2011，「不動產估價師理性行為之探討」，住宅學報，20(2)：47-60。梅強、林尚毅，2017，「臺灣總體經濟變數對六都房價之影響分析」，亞太經濟管理評論，21（1）：33-48。梁宏富、陳奉瑤，2016，「不動產跨區購買的溢價分析」，土地經濟年刊，27：82-116。梁仁旭，2012，「不動產價值逆折舊之探討」，住宅學報，21(1):71-90。黃佳玲、張金鶚，2005，「從房地價格分離探討地價指數之建立」，台灣土地研究，8(2):73-106。彭建文、林秋瑾、楊雅婷，2004，「房價結構性改變影響因素分析-以台北市、台北縣房價為例」，台灣土地研究，7(2)：27-46。彭建文，2018，「2017年總體政經與房地產關聯分析」，台灣地區房地產年鑑，2-21 。游適銘，2014，「部分調整行為之估價平滑－以臺中市地價基準地重估價為例」，台灣土地研究，17（1）：1-21。游適銘、張金鶚，2010，「不同估價方法之權重分析與模式建立-地價基準地之探討」，台灣土地研究，13（2）：1-29。溫福星，2013，「社會科學研究中使用迴歸分析的五個重要概念」，管理學報，30(2)：169-190。廖仲仁、張金鶚，2004，「搜尋成本與定錨行為對於購屋者價格貼水之影響」，住宅學報，13（2）：47-62。蘇偉強、劉庭如、黃斐、陳奉瑤，2013，「特徵價格法應用的差異分析」，土地問題研究季刋，12（3）：55-68。(三)學位論文周美伶，2006，「購屋搜尋行為之探討-搜尋期間與管道、個人認知與預期、租買經驗之分析」，國立政治大學地政學系博士論文：台北。李宗澤，2018，「房地合一稅實施前後對不動產價格與交易量之影響-以臺北為例」，臺灣師範大學全球經營與策略研究碩士論文:台北。林哲民，2014，「實價登錄制度對住宅價格定錨效果與分散效果之影響─以台北市為例」，國立屏東商業技術院不動產經營系碩士論文：屏東。林宜靖，2013，「奢侈稅與實價登錄制對不動產市場影響之研究」，靜宜大學管理碩士論文：台中。邱麒安，2018，「總體景氣波動對房價之不對稱影響」，國立政治大學財政學系碩士論文：台北。柯光彥，2014，「不動產成交實價登錄制度實施成效之研究-以資訊揭露為核心議題」，國立中山大學公共事務管理系碩士論文：高雄。張誌文，2011，「影響房地產價格之總體經濟因素分析」，國立臺灣大學經濟學系碩士論文:台北。梁宏富，2015，「不動產跨區購買之溢價分析」，國立政治大學地政學系碩士論文：台北。陳憶萍，2022，「影響地價因素之研究 -房地合一稅及相關因素之探討」，國立政治大學地政學系碩士論文：台北。楊美蘭，2022，「實價登錄2.0對不動產交易價格之影響分析」，逢甲大學，經營管理學系碩士碩士論文:台中。廖仲仁，2006，「住宅市場之價格搜尋行為-定錨效果、仲介服務與市場機制選擇之影響」，國立政治大學地政學系博士論文：台北。鄭茹菁，2022，「實價登錄 2.0 對預售屋的影響-以新竹地區為例」，國立清華大學，經營管理學系碩士碩士論文:新竹。二、外文參考文獻Aycock,S.Alan.,2000,“The Impact of Fairness,Reference Points,and Human Decision Processing on Negotiations”,Journal of Financial Service Professionals,54(2):76-81.Black,R.,Diaz,J.,1996, “The use of information versus asking price in the real property negotiation process”,Journal of Property Research,13(4):287-297 .Chang,Chuang-Chang,Ching-Hsiang Chao,and Jin-Huei Yeh.,2016,“The Role of anchoring Bias in the Real Market:Evidence from Taiwan Market” , Pacific Basin Finance Journal, 38:34-58.Diaz,Julian.,1997,“An Investigation into the Impact of Previous Expert Value Estimates on Appraisal Judgment ”,journal of Real Estate Research,13:57-66.Diza,Julian and Andrew Hansz.,1997,“How Valuers Use the Value Opinions of Others”, Journal of Property Valuation and Investment,15:256-260.Diza,Julian and Marvin Wolvertion.,1998,“A Longitudinal Examination of the Appraisal Smoothing Hypothesis”,Real Estate Economics, 26:349-358.Diekmann,K.A.E.Tenbrunsel, P.P.Shah,H.Schroth,and M.H.Bazerman,1996, “The Descriptive and Prescriptive Use of Processes Purchase Price in Negotiations,”Organizational Behavior and Human Decision Processes, 66(2),pp.171-191.Genesove,David and Christopher Mayer.,2001,“Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market”, Quarterly Journal of Economics,116:1233-1260.Kristensen,H and T.Garling.,2000,“Anchor Points, Reference Points, and Counteroffers in Negotiations”, Group Decision and Negotiation,9:493-505.Koenker,Roger and Gilbert Bassett,1978,“Regression Quantiles,”Econometrica,46,33-50.Lambson,Val, Grant McQueen, and Barrett Slade.,2004,“Do Out-of State Buyers Pay More for Real Estate? An Examination of AnchoringInduced Bias and Search Costs”,Real Estate Economics, 32:85-126.Northcraft,Gregory and Margaret Neal.,1987,“Expert,Amatecrs,and Real Estate:An Anchoring-and-Adjustment Perspective on Property Price Decisions”, Organizational Behavior and Human Decision Proesses,39:84-97.Quan,Daniel and John Quigley.,1991,“Price Formation and the Appraisal Function in Real Estate Markets,” Journal of Real Estate Finance and Economics,4:127-146.Sheharyar Bokhari and David Geltner.,2011,“Loss Aversion and Anchoring in Commercial Real Estate Pricing: Empirical Evidence and Price Index Implications” ,Real Estate Economics ,39 (4): 635-670.Simans,G.S.,Macpherson,D.A.,and Ziets,E.N ,2005, “The composition of hedonic percing models”, Journal of Real Estate literature,13(1):3-44.Tversky, Amos and Daniel Kahneman.,1974,“Judgment under Uncer-tainty:Heuristics and Biases”,Science,185:1124-1131.Yavas,Abdullah and Shiawee Yang.,1995, “The Strategic Role of Listing Price in Marketing Real Estate:Theory and Evidence”,Real Estate Economics,23:347-368.三、綱頁參考文獻中華民國統計資訊網，https://www.stat.gov.tw內政部地政司全球資訊網，https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index內政部不動產交易實價查詢服務網，https://lvr.land.moi.gov.tw內政部不動產成交案件實際資訊資料供應系統，https://plvr.land.moi.gov.tw/DownloadOpenData邱家琳，2022，「實價登錄2.0終結房市亂象 花敬群：居住正義是一條必須走下去的路」，上報，發布日期2022年02月23日，上網日期2022年12月10日，檢自:https://www.upmedia.mg/news_info.php?Type=24&SerialNo=138278蔡惠芳，2021，「破解預售屋定錨，台北市實價登錄擬納解約、換約資訊」，工商時報，發布日期2021年9月14日，上網日期2022年12月10日，檢自: https://ctee.com.tw/livenews/aj/ctee/A03602002021091421170504 描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
108923010資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108923010 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 林左裕 zh_TW dc.contributor.advisor Lin, Tso-Yu en_US dc.contributor.author (Authors) 李玉琳 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Li, Yu-Lin en_US dc.creator (作者) 李玉琳 zh_TW dc.creator (作者) Li, Yu-Lin en_US dc.date (日期) 2022 en_US dc.date.accessioned 9-Mar-2023 18:49:44 (UTC+8) - dc.date.available 9-Mar-2023 18:49:44 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 9-Mar-2023 18:49:44 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0108923010 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/143883 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 108923010 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 實價登錄2.0新制自110年7月1日起施行，新制度係將地號、門牌等成交資訊完整揭露，並溯及修法前已申報登錄之成交資訊，大幅提升我國不動產市場交易資訊透明度。本研究透過新制度可獲得之實際交易資料建立特徵價格模型進行實證，分析實價登錄2.0制度實施後，公開透明的交易資訊是否會對住宅價格的產生定錨效果。研究發現前次交易價格可作為不動產交易市場中之參考點，而持有期間2年以下之前次購買價格對於住宅成交價格具有更高的影響程度。在實價登錄2.0制度下將資訊完整揭露，有歷史交易資訊之不動產其後續成交價格的決定，較不易產生房價上漲之定錨效果，反而能達到房價平穩的作用。本研究率先選取新制度下公開的大量實際交易案例，期能從不同的研究方法及研究面向，分析交易參考點及資訊透明程度對住宅價格的影響情形，進一步瞭解新的制度是否會對市場參與者及不動產市場帶來實質上的效益。本研究從前次交易價格與後期交易價格係具有顯著關聯性的結果，提供了實務上在買賣交易決策時或是估價師評估不動產價格時的參考。另實證發現，資訊公開透明並未產生價格高漲的定錨效果，從政策意義上來說，資訊的公開透明確實有助於減少哄抬房價之炒房行為。由於實價登錄的價格已成為民眾高度信賴的資訊管道，為避免人為操作，建議政府未來應加強並落實查核制度，在確保每一筆交易案例核實申報交易資訊後，始能維持實價登錄的參考價值。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) The new Actual Price Registration 2.0 system has been implemented since July 1, 2021. It fully discloses transaction information such as land numbers and addresses and traces back transaction information that had been declared and registered prior to the policy amendment. This policy enhances the transparency of transaction information in the real estate market. The study verified the hedonic price model that was established using real transaction data and analyzed whether this had an anchoring effect caused by the transparency of transaction information under the Actual Price Registration 2.0 system. This study found that the previous transaction price can be used as a reference point in the real estate market alongside the previous purchasing price. In particular, estates owned for less than two years had a higher impact on the closing price. The Actual Price Registration 2.0 system could stabilize housing prices by closing prices with previous transaction information and is not easily affected by the anchoring effect of rising housing prices.This study collected real transaction cases and analyzed the impact of housing prices using reference points and the level of transparency. Furthermore, this improves the understanding of the real benefits to market participants and real estate of new policies. This study has the result that it points out the connection between previous transactions and the current transaction price and provides a reference for deals or the estimated value of real estate. Furthermore, information disclosure does not have an anchoring effect when house prices rise in real estate. Actually, information disclosure will help stabilize house prices because people are extremely reliant on Actual Price Registration. To avoid manipulation by people, we suggest that the government should enhance checking systems and ensure that all transaction records are really registered. Hence, Actual Price Registration has value as a reference. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究動機與目的 1第二節 研究範圍 5第三節 研究架構與流程 7第二章 理論基礎與文獻回顧 9第一節 定錨效果理論與相關文獻 9第二節 實價登錄制度與相關文獻 18第三節 影響不動產價格因素相關文獻 24第三章 研究設計 33第一節 研究假說 33第二節 研究方法與研究模型 36第三節 相關模型檢定 38第四節 變數選取 41第四章 實證結果分析 49第一節 前次交易價格對住宅價格之影響 49第二節 持有時間長短對住宅價格之影響效果 65第三節 實價登錄2.0對住宅價格之定錨效果 72第五章 結論與建議 89第一節 研究結論 90第二節 後續研究建議 93參考文獻 94 zh_TW dc.format.extent 960279 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108923010 en_US dc.subject (關鍵詞) 實價登錄2.0 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 定錨效果 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 特徵價格模型 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 住宅價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Actual Price Registration 2.0, en_US dc.subject (關鍵詞) Anchoring Effect en_US dc.subject (關鍵詞) Hedonic price model en_US dc.subject (關鍵詞) Housing price en_US dc.title (題名) 實價登錄2.0對住宅價格之定錨效果 zh_TW dc.title (題名) The Anchoring Effect of Housing Price caused by Actual Price Registration 2.0 en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻(一)專書林左裕，2018，「不動產投資管理」6版，臺北，智勝文化。林森田，2003，「土地經濟理論與分析」1版，臺北，林森田。郭敏華，2009，「行為財務學:當財務學遇上心理學」初版，臺北:智勝文化，161-171。徐青譯，2013，「經濟、房地產與土地供應」，北京：中國人民大學出版社。Alan W. 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