| dc.contributor.advisor | 陳奉瑤 | zh_TW |
| dc.contributor.advisor | Chen, Feng-Yao | en_US |
| dc.contributor.author (Authors) | 柯登耀 | zh_TW |
| dc.contributor.author (Authors) | Dean Ke | en_US |
| dc.creator (作者) | 柯登耀 | zh_TW |
| dc.creator (作者) | Ke, Dean | en_US |
| dc.date (日期) | 2023 | en_US |
| dc.date.accessioned | 6-Jul-2023 16:52:01 (UTC+8) | - |
| dc.date.available | 6-Jul-2023 16:52:01 (UTC+8) | - |
| dc.date.issued (上傳時間) | 6-Jul-2023 16:52:01 (UTC+8) | - |
| dc.identifier (Other Identifiers) | G0109923011 | en_US |
| dc.identifier.uri (URI) | http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/145885 | - |
| dc.description (描述) | 碩士 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 國立政治大學 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 地政學系碩士在職專班 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 109923011 | zh_TW |
| dc.description.abstract (摘要) | 都市更新權利變換價值的核定通常是由不動產估價師，以二種以上估價方法估計更新前及更新後的估值，再以更新前價值決定權利變換的比例；預售屋成交價形成，係建商欲推出預售屋，經由代銷業者以競價方式取得建案後，再透過建案利基包裝後銷售。估價師比較價格與建設公司或代銷所採用價格策略之價格方法不同，考量因素也不同；回顧近年來台灣地區對房地產價格影響的實證分析，僅張雅喬(2021)對不動產估價師與代銷人員之價格認知進行研究，並未從權利變換估價及預售屋成交價進行探討。過往的預售屋研究多限縮於「個案」，係因預售屋「個戶」屬性資料難以取得，本論文突破預售屋只有個案價格限制，篩選出財團法人都市更新研究發展基金會自2011年至2020年間收錄已核定之147個都市更新權利變換個案，其中53個個案合計3,423筆交易符合本研究比較之需求，經由逐案訪談建設與代銷公司方式，解決資料中個戶預售屋成交價格不明的問題，並將預售屋「個案」特徵納入「個戶」估計中，同時對估價師估值與建設及代銷公司預售價格屬性進行分析。本論文採用特徵價格模型(Hedonic pricing model)建立兩個模型，一為不動產估價師估值模型；另一為預售屋成交價格模型，作為估價師在評估都市更新權利變換價值以及建設業在訂定預售屋價格時的參考依據，同時也針對估價師估值與預售屋成交價所產生之價差進行分析。在台北市都市更新權利變換案件中，估價師與建設業間不同價格變化，確實存在價格因素之差異，在相同個案條件下評估價值時，估價師與建設業同時考慮影響價格的因素除了區位條件，交通的便利性，建築物的構造形式之外，建設業還多了總戶數的變數考量。而影響價差的主要因素是區位條件，次要因素為建物構造、交通便利性、總戶數。 | zh_TW |
| dc.description.abstract (摘要) | The determination of urban renewal rights transformation value is typically carried out by real estate appraisers, who use two or more valuation methods to estimate the values before and after urban renewal. The ratio of rights transformation is then determined based on the pre-renewal value. On the other hand, the formation of pre-sale housing transaction prices involves construction companies acquiring projects through bidding from agency intermediaries before marketing them with niche packaging. The valuation methods employed by appraisers differ from the pricing strategies and factors considered by construction companies or agencies. Previous studies on pre-sale housing have often been limited to individual cases due to difficulties in obtaining attribute data for individual units. However, this study overcomes the limitation of relying solely on case prices by conducting case-by-case interviews with construction companies and agencies to resolve the issue of undisclosed transaction prices for individual units. The study incorporates the characteristics of individual cases into unit estimation and analyzes the appraisal values provided by appraisers as well as the attributes of pre-sale prices by construction companies and agencies.This thesis employs the Hedonic pricing model to establish two models: one for the appraisal value model by real estate appraisers and another for the pre-sale housing transaction price model. These models serve as reference guidelines for appraisers in assessing the value of urban renewal rights transformation and for the construction industry in setting pre-sale housing prices. Additionally, the price discrepancy between appraisers` valuations and pre-sale housing transaction prices is analyzed. In urban renewal cases in Taipei City, there is indeed a difference in price variation between appraisers and the construction industry. When evaluating the value under the same case conditions, both appraisers and the construction industry consider factors influencing prices, including location, convenience of transportation, and the building`s structural form. However, the construction industry additionally takes into account the variable of total housing units. The primary factor influencing the price discrepancy is location, followed by building structure, transportation convenience, and total housing units. | en_US |
| dc.description.tableofcontents | 第一章 緒論 15第一節 研究動機與目的 15第二節 研究方法與內容 18第三節 研究架構與流程 21第二章 文獻回顧 23第一節 理論基礎與實務 23第二節 影響住宅價格之因素 33第三節 文獻回顧小結 40第三章 研究設計 43第一節 模型設計與資料說明 43第二節 變數選取 52第四章 實證結果與分析 57第一節 模型摘要與變異數分析 57第二節 實證結果與分析 61第三節 小結 68第五章 結論與建議 75第一節 結論 75第二節 建議 80參考文獻 85 | zh_TW |
| dc.format.extent | 1992535 bytes | - |
| dc.format.mimetype | application/pdf | - |
| dc.source.uri (資料來源) | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109923011 | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | 權利變換 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 預售屋 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 都市更新 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 不動產估價師 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | Real Estate Appraiser | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | Rights Transfer of Urban Renewal | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | Presale Housing | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | Urban Renewal | en_US |
| dc.title (題名) | 不動產估價師估值與預售屋成交價差異之研究-以台北市都市更新權利變換個案爲例 | zh_TW |
| dc.title (題名) | Differences in Valuation between Rights Transformation and Presale Housing Transaction Prices: A Case Study of Urban Renewal in Taipei. | en_US |
| dc.type (資料類型) | thesis | en_US |
| dc.relation.reference (參考文獻) | 一、中文參考文獻史綱，1992，「預售屋的訂價模式與實證」，『管理學報』，9(1)：31-37。江穎慧、朱智揚、張金鶚，2019，「預售屋大量估價模型之建立」，『住宅學報』，28(2)：17-36。鄒欣樺、張金鶚、花敬群，2007，「建商不動產表價與議價策略之探討-景氣時機、個案區位、及建商類型分析」，『管理評論』，26(3)：47-69。張麗姬，1994 ，「從遠期契約和現貨的角度論預售屋和成屋的價格關係-以台北市為例」， 『住宅學報』，2：67-85。白金安，1996，「以遠期交易訂價理論探討國內預售屋價格之研究」，博士論文，國立政治大學。陳俊合、謝潮儀，1999，「以投資及特徵觀點對預售屋價格評估模式之探討」，『中原學報』，27(2)：135-143。李吉弘、楊宗憲，2010，「預售屋與成屋價差比關係之研究-以台北市和台北縣為例」，『建築與規劃學報』，11(1)：1-14。呂哲源、江穎慧、張金鶚，2019，「土壤液化潛勢區公布對房價之影響」，『都市與計劃』，46(1)：33-59。張雅喬，2021，不動產估價師與代銷公司對價格影響因素之認知分析-以都市更新權利變換個案為例，國立政治大學碩士論文。李文傑、甯方璽、黃雅祺，2014，「集合式住宅房價泡沫形成之研究-以台中市為例」，『建築與規劃學報』，15(2/3)：155-174。李春長、游淑滿、張維倫，2012，「公共設施、環境品質與不動產景氣對住宅價格影響之研究-兼論不動產景氣之調節效果」，『住宅學報』，21(1)：67-87。林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2)：1-22。賴碧瑩、官佳萱，2007，「都市更新權利變換估價影響因子分析」，『土地問題研究季刊』，6 (4)：43-57。張小燕、林子欽，2006，「不動產估價是專業嗎-美國經驗的反思」，『土地問題研究季刊』，5(2)：72-85，中國地政研究所。洪鴻智、張能政，2006，「不動產估價人員之價值探索過程：估價程序與參考點的選擇」，『建築與規劃學報』，7(1)：71-90。王鴻源，2003，「都市更新權利變換估價方法之問題討探」，『土地問題研究季刊』，2(3)，中國地政研究所。陳奉瑤、楊依蓁，2007，「個別估價與大量估價之準確性分析析」，『住宅學報』，16(2)：67-84。彭建文、盧建霖，2014，「預售制度下建商銷售時機選擇之實證分析」，『都市與計劃』，41(3))：287-304。楊宗憲，2003，「住宅市場之產品定位分析-建設公司推案行為之研究」，『住宅學報』，12(2)：123-139。陳奉瑤、梁仁旭、詹進發、葉惠中，2018，「持續推動基準地地價制度之淺見」，『土地問題研究季刊』，17(3)。杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12(2)：44-57。蘇偉強、劉庭如、黃斐、陳奉瑤，2013，「特徵價格法應用的差異分析」，『土地問題研究季刊』，12(3)：55-68。張曉楨、施光訓、蕭雅羚，2013，「都會區預售屋訂價策略之研究-財務投資分析觀點」，『台灣管理學刊』，13(1)：121-139。林育聖、張金鶚，2004，「建設公司訂價行為之研究-探討不同類型建設公司訂價行為之差異」，中華民國住宅學會，第十三屆學術論文研討會。吳璟、鄭思齊、劉洪玉，2007，「編制住房價格指數的特徵價格法細解」，『統計與決策』，第24期(總第252期)。林英彥(2010/07)不動產估價實務問題解答-修訂三版。梁仁旭、陳奉瑤(2018/02)不動產估價第四版，財團法人中國地政研究所。二、英文參考文獻Chang, C. O. & W. R. Ward，1993 “Forward Pricing and the Housing Market: The Pre-sales Housing System in Taiwan,” Journal of Property Research. 10(3): 217-227.Chau，K. W.，2014，“Externalities of Urban Renewal: A Real Option Perspective”， The journal of real estate finance and economics，48(3): 546-560.Chau，K. W.，Leung，A. Y. T.，Yiu，C. Y.，Wong，S. K.，2003，“Estimating the value enhancement effects of refurbishment”，Facilities，21(1/2): 13-19.Chiang，Y. H.，Peng，T. C.，Chang C. O.，2015，“The nonlinear effect of convenience stores on residential property prices: A case study of Taipei， Taiwan”，Habitat International，46: 82-90.Lancaster，K. J.，1966，“A new approach to consumer theory”，Journal of political economy，74(2): 132-157.Lee C. C.，Liang C. M.，Chen C. Y.，2017，“The impact of urban renewal on neighborhood housing prices in Taipei: an application of the difference-indifference method” ，Journal of Housing and the Built Environment，32(3): 407-428.Malpezzi，S.，2003，“Hedonic pricing models: a selective and applied review”，in Housing Economics and Public Policy: Essays in Honor of Duncan MacLennan， T. O. Sullivan and K. Gibbs，Blackwell: 67-89.Rosen S.，1974，“Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”，Journal of Political Economy，82(1): 34-55.Sirmans，G. S.，Macpherson，A. D.，Zietz，E. N.，2005，“The Composition of Hedonic Pricing Models”，Journal of Real Estate Literature，13(1): 1-44.Söderberg，B.，2002，“A note on the hedonic model specification for income properties”，Real Estate Valuation Theory，157-180.三、其他中華民國不動產估價師公會全國聯合會，第二號公報-「敘述式不動產估價報告書範本」，95年11月1日。不動產估價技術規則，民國102年12月20日。擬訂新北市三重區碧華段320地號等12筆土地都市更新權利變換計畫案不動產估價報告書，中信不動產估價師聯合事務所，中華民國108年04月22日。 | zh_TW |
