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題名 從租金與家戶所得分析租屋負擔能力 -以臺中市為例
Analyzing Rental Affordability from the View of Rent and Household Income: A Case Study of Taichung City
作者 林昱翔
Lin, Yu-Hsiang
貢獻者 江穎慧
Chiang, Ying-Hui
林昱翔
Lin, Yu-Hsiang
關鍵詞 租金
家戶所得
租屋負擔能力
Rent
Household Income
Rental Housing Affordable Rate
日期 2023
上傳時間 2-Aug-2023 13:38:27 (UTC+8)
摘要 房市不斷高漲，居住正義已演變成國際關注的社會議題，人民為滿足住宅需求，採取以租代買的模式，租屋人口迅速增加，政府的住宅政策也從過去針對購屋為主調整成租屋優先。過往有關住宅負擔的文獻，大多往購屋負擔方向進行探討，國內較少文獻討論住宅市場中的租金負擔，遂引發探討租屋負擔能力之動機。
本研究參照數學模型概念計算不同所得分位家戶單位的租屋負擔能力，針對低所得家戶探討是否有負擔過重情形，觀察政府居住政策對租屋負擔能力之波動程度。以Gan and Hill(2009)提出之負擔風險法為分析模型架構，結合比率法、賸餘所得法概念探討租屋負擔能力變化。
由於前人文獻多以臺北市為例，幾乎沒有關於國內其他縣市之討論，且臺中市之人口為全臺第二多，住宅需求旺盛，租屋市場資料量豐富。本研究為達填補研究缺口與可行性之考量，以臺中市轄下各行政區為研究主體，採自西元2019年第一季至第四季之591房屋交易網與綜稅所得總額鄉鎮村里統計資料。
研究結果顯示，臺中市各行政區低所得家戶租屋負擔能力普遍不足，無論市區或郊區皆存在低租屋負擔能力之家戶，這些家戶對於租賃市場提供的物件只能從少數符合預算物件中，選出條件相對完備的房屋居住。且各行政區相互間存在租屋負擔能力差異，其差異由於家戶所得提高逐漸縮小。最後將租金補貼及社會住宅加入租屋負擔能力進行模擬分析，衡量此二政策對於減輕租屋負擔的成效如何，發現租金補貼影響RHAR增長較多。
With the continuous surge in the real estate market, housing justice has become an internationally recognized social issue. To meet the housing demand, people are adopting a rent-first approach instead of buying, leading the government to adjust its housing policies to prioritize renting over homeownership. Previous literature on housing affordability has predominantly explored the burden of homeownership, with limited research on rental burden in the domestic context. This knowledge gap has motivated the exploration of Rental Housing Affordable Rate(RHAR) in this study.
Drawing on mathematical modeling concepts, this research calculates the rental burden of households at different income percentiles and examines whether low-income families experience excessive rental burdens. The study also observes the volatility of RHAR in response to government housing policies. The analytical framework follows the Affordability at Risk proposed by Gan and Hill (2009), integrating concepts of the Ratio Approach and Residual Income Approach to assess changes in RHAR.
The research findings reveal that low-income households in Taichung City`s administrative districts generally face inadequate RHAR, with both urban and suburban areas experiencing low RHAR. Moreover, there are variations in rental burden between different administrative districts, which diminish as household income increases. Finally, the simulation analysis includes rental subsidies and social housing to evaluate their effectiveness in alleviating rental burden, indicating that rental subsidies have a more significant impact on RHAR growth.
參考文獻 一、中文文獻
(一)書籍
政大商學院信義不動產研究發展中心，(2020)，2020台灣地區房地產年鑑，臺北：行義文化出版有限公司。
(二)期刊論文
王南喻、劉峰旗、黃志仁、張煜明，(2020)，誰需要社會住宅？，住宅學報，第29卷第2期，頁99-129。
朱芳妮，(2017)，邁向住宅需求資訊健全之路－住宅需求動向調查之現況與展望，住宅學報，第26卷第1期，頁101-109。
李佳霖、謝文真，(2017)，臺灣家庭擁屋決定因素分析：性別和地區差異，住宅學報，第26卷第1期，頁31-53。
張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉、楊智元，(2009)，台北市房價泡沫知多少？－房價vs.租金、房價vs.所得，住宅學報，第18卷第2期，頁1-22。
陳建良、李巧琳、張清和，(2022)，臺灣家戶住宅支出負擔的長期檢視，住宅學報，第31卷第1期，頁31-62。
陳彥仲、呂昭宏，(2013)，建立購屋負擔風險指數再檢視家戶住宅之購屋能力-台北與高雄地區購屋家戶之比較，住宅學報，第22卷第1期，頁107-129。
彭建文、蔡怡純，(2012)，住宅負擔能力與住宅自有率之長期關係─追蹤資料共整合分析應用，住宅學報，第21卷第2期，頁1-27。
劉依姿、蔡錦堂、林哲群，(2012)，房屋還款衝擊信用風險之探討，台灣土地研究，第15卷第1期，頁73-93。
(三)研究計劃
中華民國住宅學會，2014，房價負擔能力資訊統計分析與發布民國103年第1季報告書(核定版)，臺北：內政部營建署。
內政部，2019，108年度住宅補貼計畫，臺北：內政部。
內政部營建署，2017，租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之研究結案報告書，臺北：內政部營建署。
安磊諮詢顧問有限公司，2022，110年住宅需求動向調查成果報告，臺北：內政部營建署。
逢甲大學，2022，111年度臺中市住宅政策研擬及住宅資訊統計委託專業服務案，臺中：臺中市政府住宅發展工程處。
臺中市政府主計處，2020，臺中市家庭收支訪問調查報告，臺中：臺中市政府主計處。
臺中市政府主計處，2021，市政統計簡析，臺中：臺中市政府主計處。
(四)博碩士學位論文
王悌伍(2017)，台北市住房可負擔性-剩餘所得法分析，國立臺灣大學管理學院國際企業學研究所碩士論文：臺北。
王景澤(2015)，住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文：臺北。
高國峰(2001)，台北市合理房價之研究－從住宅負擔能力之角度分析，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。
曹証鈞(2010)，購屋負擔能力與住宅政策-以台北市為例，國立政治大學財政研究所碩士論文：臺北。
陳慧敏(1992)，由住宅負擔能力與補貼公平探討我國購屋貸款制度，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。
曾平毅(1994)，都會區擁屋力之研究，國立交通大學交通運輸研究所博士論文：新竹。
蔡佩倫(2011)，購屋負擔能力、租屋負擔能力與住宅政策，國立政治大學財政研究所碩士論文：臺北。
鄧依萍(2004)，台灣地區房屋購買力指數分析與家戶特徵對購屋能力影響之研究
，國立政治大學財務管理研究所碩士論文，臺北。
蘇盈如(2016)，總體經濟因素與房貸負擔能力關係之研究-以台北市地區家戶為例，國立政治大學行政管理碩士學程論文，臺北。
(五)其他
財團法人國家實驗研究院科技政策研究與資訊中心，政策研究指標資料庫，上網日期西元2022年10月27日，檢自：https://pride.stpi.narl.org.tw/index/graph-world/detail/4b1141ad7332009001739394ca250cd4
臺中市政府住宅發展工程處，社會住宅公告，上網日期西元2023年5月19日，檢自：https://thd.taichung.gov.tw/
二、外文文獻
Bourassa,Steven C.,1996,"Measuring the Affordability of Home-ownership",Urban Studies,33(10),1867-1877.
Bramley,G.,1990,"Acess Affordability of Housing Need",Paper Presented at ESRC Housing Studies Conference University of Survey,Mimeograph,SAUS University of Bristol.
Duca,J.V.& S.S.Rosenthal,1994,“Borrowing Constraints and Access to Owner-Occupied Housing”,Regional Science and Urban Economics. 24: 301-322.
Gan,Quan and Robert J.Hill,2009,"Measuring housing affordability: Looking beyond the median",Journal of Housing Economic,18(2),115-125.
Hancock,K.E.(1993),"Can Pay?Won`t Pay? or Economic Principles of Affordability",Urban Studies,30(1),127-145.
Hulchanski,J.David,1995,"The Concept of Housing Affordability:Six Contemporary Uses of the Housing Expenditure-to-Income Ratio",Housing Studies,10(4),471-491.
Kutty,Nandinee K.(2005),"A New Measure of Housing Affordability:Estimates and Analytical Results" Housing Policy Debate,16(1),113-142.
Lerman,Donald L. and William J.Reeder(1987),"The Affordability of Adequate Housing" American Real Estate and Urban Economic Association Journal,15(4),389-404.
Linneman,P.D.& I.F.Megbolugbe,1992,“Housing Affordability: Myth or Reality?”,Urban Studies. 29(3/4): 369-392.
Norazmawati,N.S.,2015,“Price to Income Ratio Approach in Housing Affordability”,Journal of Economics, Business and Management. 3(12): 1190-1193.
Quigley,J. M.& S.Raphael,2004,“Is Housing Unaffordable? Why Isn’t It More Affordable?”,The Journal of Economic Perspectives. 18(1): 191-214.
Stone,M.；T.Burke. and L.Ralston,2011,"The Residual Income Approach to Housing Affordability：The Theory and the Practice",Positioning Paper,No.139,Australian Housing and Urban Research Institute,Melbourne.
Stone,Michael E.,2006,"What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach", Housing Policy Debate,17(1),151-184.
Tahalmann,Phillippe(1999),"Identifying households which need housing assistance",Urban Studies,36(11),1933-1947.
描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
109923022
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109923022
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 江穎慧zh_TW
dc.contributor.advisor Chiang, Ying-Huien_US
dc.contributor.author (Authors) 林昱翔zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Lin, Yu-Hsiangen_US
dc.creator (作者) 林昱翔zh_TW
dc.creator (作者) Lin, Yu-Hsiangen_US
dc.date (日期) 2023en_US
dc.date.accessioned 2-Aug-2023 13:38:27 (UTC+8)-
dc.date.available 2-Aug-2023 13:38:27 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 2-Aug-2023 13:38:27 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0109923022en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/146457-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班zh_TW
dc.description (描述) 109923022zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 房市不斷高漲，居住正義已演變成國際關注的社會議題，人民為滿足住宅需求，採取以租代買的模式，租屋人口迅速增加，政府的住宅政策也從過去針對購屋為主調整成租屋優先。過往有關住宅負擔的文獻，大多往購屋負擔方向進行探討，國內較少文獻討論住宅市場中的租金負擔，遂引發探討租屋負擔能力之動機。
本研究參照數學模型概念計算不同所得分位家戶單位的租屋負擔能力，針對低所得家戶探討是否有負擔過重情形，觀察政府居住政策對租屋負擔能力之波動程度。以Gan and Hill(2009)提出之負擔風險法為分析模型架構，結合比率法、賸餘所得法概念探討租屋負擔能力變化。
由於前人文獻多以臺北市為例，幾乎沒有關於國內其他縣市之討論，且臺中市之人口為全臺第二多，住宅需求旺盛，租屋市場資料量豐富。本研究為達填補研究缺口與可行性之考量，以臺中市轄下各行政區為研究主體，採自西元2019年第一季至第四季之591房屋交易網與綜稅所得總額鄉鎮村里統計資料。
研究結果顯示，臺中市各行政區低所得家戶租屋負擔能力普遍不足，無論市區或郊區皆存在低租屋負擔能力之家戶，這些家戶對於租賃市場提供的物件只能從少數符合預算物件中，選出條件相對完備的房屋居住。且各行政區相互間存在租屋負擔能力差異，其差異由於家戶所得提高逐漸縮小。最後將租金補貼及社會住宅加入租屋負擔能力進行模擬分析，衡量此二政策對於減輕租屋負擔的成效如何，發現租金補貼影響RHAR增長較多。		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) With the continuous surge in the real estate market, housing justice has become an internationally recognized social issue. To meet the housing demand, people are adopting a rent-first approach instead of buying, leading the government to adjust its housing policies to prioritize renting over homeownership. Previous literature on housing affordability has predominantly explored the burden of homeownership, with limited research on rental burden in the domestic context. This knowledge gap has motivated the exploration of Rental Housing Affordable Rate(RHAR) in this study.
Drawing on mathematical modeling concepts, this research calculates the rental burden of households at different income percentiles and examines whether low-income families experience excessive rental burdens. The study also observes the volatility of RHAR in response to government housing policies. The analytical framework follows the Affordability at Risk proposed by Gan and Hill (2009), integrating concepts of the Ratio Approach and Residual Income Approach to assess changes in RHAR.
The research findings reveal that low-income households in Taichung City`s administrative districts generally face inadequate RHAR, with both urban and suburban areas experiencing low RHAR. Moreover, there are variations in rental burden between different administrative districts, which diminish as household income increases. Finally, the simulation analysis includes rental subsidies and social housing to evaluate their effectiveness in alleviating rental burden, indicating that rental subsidies have a more significant impact on RHAR growth.		en_US
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍與限制 5
第三節 研究架構與流程 7
第二章 文獻回顧 9
第一節 住宅負擔之相關研究 9
第二節 住宅負擔之衡量方法 16
第三節 小結 23
第三章 研究設計 25
第一節 研究區域與資料說明 25
第二節 理論基礎 29
第三節 租屋負擔衡量概念 31
第四章 實證結果與分析 35
第一節 資料分析 35
第二節 臺中市家戶單位之租屋負擔能力 47
第三節 住宅政策對租屋負擔之影響 62
第五章 結論與建議 71
第一節 結論 71
第二節 建議 74
參考文獻 77		zh_TW
dc.format.extent 2607750 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109923022en_US
dc.subject (關鍵詞) 租金zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 家戶所得zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 租屋負擔能力zh_TW
dc.subject (關鍵詞) Renten_US
dc.subject (關鍵詞) Household Incomeen_US
dc.subject (關鍵詞) Rental Housing Affordable Rateen_US
dc.title (題名) 從租金與家戶所得分析租屋負擔能力 -以臺中市為例zh_TW
dc.title (題名) Analyzing Rental Affordability from the View of Rent and Household Income: A Case Study of Taichung Cityen_US
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文文獻
(一)書籍
政大商學院信義不動產研究發展中心，(2020)，2020台灣地區房地產年鑑，臺北：行義文化出版有限公司。
(二)期刊論文
王南喻、劉峰旗、黃志仁、張煜明，(2020)，誰需要社會住宅？，住宅學報，第29卷第2期，頁99-129。
朱芳妮，(2017)，邁向住宅需求資訊健全之路－住宅需求動向調查之現況與展望，住宅學報，第26卷第1期，頁101-109。
李佳霖、謝文真，(2017)，臺灣家庭擁屋決定因素分析：性別和地區差異，住宅學報，第26卷第1期，頁31-53。
張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉、楊智元，(2009)，台北市房價泡沫知多少？－房價vs.租金、房價vs.所得，住宅學報，第18卷第2期，頁1-22。
陳建良、李巧琳、張清和，(2022)，臺灣家戶住宅支出負擔的長期檢視，住宅學報，第31卷第1期，頁31-62。
陳彥仲、呂昭宏，(2013)，建立購屋負擔風險指數再檢視家戶住宅之購屋能力-台北與高雄地區購屋家戶之比較，住宅學報，第22卷第1期，頁107-129。
彭建文、蔡怡純，(2012)，住宅負擔能力與住宅自有率之長期關係─追蹤資料共整合分析應用，住宅學報，第21卷第2期，頁1-27。
劉依姿、蔡錦堂、林哲群，(2012)，房屋還款衝擊信用風險之探討，台灣土地研究，第15卷第1期，頁73-93。
(三)研究計劃
中華民國住宅學會，2014，房價負擔能力資訊統計分析與發布民國103年第1季報告書(核定版)，臺北：內政部營建署。
內政部，2019，108年度住宅補貼計畫，臺北：內政部。
內政部營建署，2017，租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之研究結案報告書，臺北：內政部營建署。
安磊諮詢顧問有限公司，2022，110年住宅需求動向調查成果報告，臺北：內政部營建署。
逢甲大學，2022，111年度臺中市住宅政策研擬及住宅資訊統計委託專業服務案，臺中：臺中市政府住宅發展工程處。
臺中市政府主計處，2020，臺中市家庭收支訪問調查報告，臺中：臺中市政府主計處。
臺中市政府主計處，2021，市政統計簡析，臺中：臺中市政府主計處。
(四)博碩士學位論文
王悌伍(2017)，台北市住房可負擔性-剩餘所得法分析，國立臺灣大學管理學院國際企業學研究所碩士論文：臺北。
王景澤(2015)，住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究，國立政治大學地政學系碩士在職專班論文：臺北。
高國峰(2001)，台北市合理房價之研究－從住宅負擔能力之角度分析，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。
曹証鈞(2010)，購屋負擔能力與住宅政策-以台北市為例，國立政治大學財政研究所碩士論文：臺北。
陳慧敏(1992)，由住宅負擔能力與補貼公平探討我國購屋貸款制度，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。
曾平毅(1994)，都會區擁屋力之研究，國立交通大學交通運輸研究所博士論文：新竹。
蔡佩倫(2011)，購屋負擔能力、租屋負擔能力與住宅政策，國立政治大學財政研究所碩士論文：臺北。
鄧依萍(2004)，台灣地區房屋購買力指數分析與家戶特徵對購屋能力影響之研究
，國立政治大學財務管理研究所碩士論文，臺北。
蘇盈如(2016)，總體經濟因素與房貸負擔能力關係之研究-以台北市地區家戶為例，國立政治大學行政管理碩士學程論文，臺北。
(五)其他
財團法人國家實驗研究院科技政策研究與資訊中心，政策研究指標資料庫，上網日期西元2022年10月27日，檢自：https://pride.stpi.narl.org.tw/index/graph-world/detail/4b1141ad7332009001739394ca250cd4
臺中市政府住宅發展工程處，社會住宅公告，上網日期西元2023年5月19日，檢自：https://thd.taichung.gov.tw/
二、外文文獻
Bourassa,Steven C.,1996,"Measuring the Affordability of Home-ownership",Urban Studies,33(10),1867-1877.
Bramley,G.,1990,"Acess Affordability of Housing Need",Paper Presented at ESRC Housing Studies Conference University of Survey,Mimeograph,SAUS University of Bristol.
Duca,J.V.& S.S.Rosenthal,1994,“Borrowing Constraints and Access to Owner-Occupied Housing”,Regional Science and Urban Economics. 24: 301-322.
Gan,Quan and Robert J.Hill,2009,"Measuring housing affordability: Looking beyond the median",Journal of Housing Economic,18(2),115-125.
Hancock,K.E.(1993),"Can Pay?Won`t Pay? or Economic Principles of Affordability",Urban Studies,30(1),127-145.
Hulchanski,J.David,1995,"The Concept of Housing Affordability:Six Contemporary Uses of the Housing Expenditure-to-Income Ratio",Housing Studies,10(4),471-491.
Kutty,Nandinee K.(2005),"A New Measure of Housing Affordability:Estimates and Analytical Results" Housing Policy Debate,16(1),113-142.
Lerman,Donald L. and William J.Reeder(1987),"The Affordability of Adequate Housing" American Real Estate and Urban Economic Association Journal,15(4),389-404.
Linneman,P.D.& I.F.Megbolugbe,1992,“Housing Affordability: Myth or Reality?”,Urban Studies. 29(3/4): 369-392.
Norazmawati,N.S.,2015,“Price to Income Ratio Approach in Housing Affordability”,Journal of Economics, Business and Management. 3(12): 1190-1193.
Quigley,J. M.& S.Raphael,2004,“Is Housing Unaffordable? Why Isn’t It More Affordable?”,The Journal of Economic Perspectives. 18(1): 191-214.
Stone,M.；T.Burke. and L.Ralston,2011,"The Residual Income Approach to Housing Affordability：The Theory and the Practice",Positioning Paper,No.139,Australian Housing and Urban Research Institute,Melbourne.
Stone,Michael E.,2006,"What Is Housing Affordability? The Case for the Residual Income Approach", Housing Policy Debate,17(1),151-184.
Tahalmann,Phillippe(1999),"Identifying households which need housing assistance",Urban Studies,36(11),1933-1947.		zh_TW