學術產出-Theses
Article View/Open
Publication Export
-
題名 以估價方法探討房屋稅折舊率評定之研究 ─以臺北市為例
A Study on the Measuement of House Tax Depreciation Rates by Appraisal Method—Case Study of Taipei City作者 鍾伯嶽
Chung, Po-Yueh貢獻者 林子欽
Lin, Tzu-Chin
鍾伯嶽
Chung, Po-Yueh關鍵詞 房屋稅評價制度
折舊率
折舊路徑
不動產估價
空間迴歸模型日期 2024 上傳時間 1-Feb-2024 11:19:16 (UTC+8) 摘要 近年來，房價不斷攀升，抑止炒房成為各界觀注議題。政府祭出的打房措施中，將過往不太受多人觀注的稅目「房屋稅」提到眾人眼前，因此房屋稅評價制度逐漸受更多人挑戰。而其中於房屋稅評價之「折舊率」卻鮮少人探討，本研究便以「折舊率」為主題，全盤探討其成因及現行規範之適宜性。 由房屋稅條例之法規內容觀察，房屋稅制所規範之「折舊率」應屬估價方法中所定義之「物理性損壞(物理性折舊)」，因此，本研究運用107年7月至111年6月間之臺北市實價登錄交易資料，並從中挑錄房屋為「住家用途」及「鋼骨造」、「鋼骨混凝土造」、「鋼骨鋼筋混凝土造」、「鋼筋混凝土造」、「預鑄混凝土造」等臺北市現今主流房屋構造進行實證研究。又於不動產估價的文獻中，常發現房屋之交易存在空間自相關，該等空間效果會減緩屋齡折舊對房屋交易價格的表現。因此本研究除運用實價登錄交易資料進行傳統迴規模型之實證外，另將完整實價登錄交易資料之坐標導入空間迴歸模型一併探討，再將其結果以財政部布頒之折舊率參考基準規範最高折舊年限重新模擬房屋殘值率、繪製其折舊路徑及計算平均折舊率。最終實證結果與折舊率參考基準所規範之折舊率相當，故如以「物理性損壞(物理性折舊)」論述現行折舊率及房屋耐用年限之規範，應無「法定折舊率過低」或「房屋殘值率過高」之情形。 參考文獻 1、 于宗先、王金利(2008)，台灣賦稅體制之演變，初版，聯經出版。 2、 尹邦慈(2019)，房屋稅基礎改革─以房屋消費價值為稅基，國立政治大學財政學系碩士論文。 3、 王宏文、曾彥閔(2011)，臺北市與高雄市住宅財產稅之比較：兼論論兩市財財稅力之差異，政治科學論叢第56期，頁119-156。 4、 李汪穎(2009)，臺北市住宅建物折舊之衡量，國立臺北大學不動產與城郷環境學系碩士論文。 5、 李彥霖、陳國樑(2018)，共享經濟課稅之租稅歸宿與最適租稅，財稅研究第48卷第3期，頁100-131。 6、 杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤(2013)，臺灣特徵價格模型之回顧分析，土地問題研究季刊，頁44-57。 7、 周美麗(2003)，房屋現值評定之探討，稅務旬刊，頁12-18。 8、 宜蘭縣政府財政稅務局(2011)，宜蘭縣房屋稅評定現值合理化改善措施之研究，100年度自行研究報告。 9、 林子欽、李汪穎、陳國華(2011)，公寓建物之折舊估算與房屋稅負，都市與計劃，頁31-46。 10、 林子欽、林子雅(2008)，公部門不動產估價成效評估─公平性之觀點，住宅學報，第十七卷第二期，頁65-82。 11、 柯格鐘(2012)，從法制面論地方財政困窘的成因與出路-以地方稅為例，行政院國家科學委員會專題研究計畫，2012年10月。 12、 洪暉恒(2020)。台北市大型商用建築物成本法估價公平性評估-估價比值應用。國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文。 13、 高毓穗(2008)，房地分離下建物折舊之研究，國立政治大學地政學系碩士論文。 14、 張怡文、江穎慧、張金鶚(2009)，分量迴歸在大量估價模型之應用－非典型住宅估價之改進，都市與計劃；36卷3期，頁281–304。 15、 張凱博(2004)，住宅不動產折舊之涵義與估算，國立臺北大學碩士論文。 16、 梁仁旭(2012)，不動產價值逆折舊之探討，住宅學報，第21卷，第2期，頁71-90。 17、 陳奉瑤、楊依臻，(2007)，個別估價與大量估價之準確性分析，住宅學報：16卷第2期，頁67-84。 18、 陳韋智(2006)，台北市住宅不動產折舊的變化－以時間、空間及產品型態探討，國立台北大學碩士論文。 19、 陳揚仁(2016)，財產稅相關議題之研究─以台北市自用住宅為例，國立政治大學財政學系碩士論文。 20、 彭建文、吳森田、吳祥華(2007)，不動產有效稅率對房價影響分析－以台北市大同區與內湖區為例，臺灣土地研究；10卷2期，頁49-66。 21、 曾巨威(2011)，房屋稅課徵合理化，臺北市稅捐稽徵處100年度專案研究計畫。 22、 游適銘、張金鶚(2010)，成本法估價偏誤之探討--分量迴歸應用，住宅學報，頁81-104。 23、 黃于祐(2008)。台北市房價影響因素之空間分析-地理加權迴歸方法之應用。國立臺北大學都市計劃研究所碩士論文。 24、 黃耀輝、陳清秀、羅時萬(2018)，我國不動產持有稅負擔之研究，財稅研究，頁62-104。 25、 葉嘉宜(2017)，臺北市住宅價格與地段率之關聯，佛光大學應用經濟學系碩士在職專班碩士論文。 26、 鄧筱蓉(2018)，臺北市房屋街路等級調整率委外規劃案，臺北市稅捐稽徵處107年度專案研究報告。 27、 謝炘宏(2013)，房地分離下建物折舊路徑之探討，國立臺北大學不動產與城郷環境學系碩士論文。 28、 謝哲勝(2012)，現行房屋稅相關規定的檢討，台灣環境與土地，第3期，101年9月，頁183-193。 29、 簡淑芬(2012)，不動產估價模型之研究－以臺中市為例，逢甲大學財稅學系碩士在職專班碩士論文。 30、 蘇建榮(2014)，健全不動產稅制之研究，財政部103年度委託研究計畫，2014年11月。 31、 蘇惠屏(2016)，房屋稅條例課稅制度之分析─以評定現值及稅率為中心，東吳大學法律系碩士論文。 32、 Baum, A., (1991), Property Investment Depreciation and Obsolescence, London, England: Routledge. 33、 Brueckner, K. and Kim H. (2003), Urban Sprawl and the Property Tax, International Tax and Public Finance, (10), pp. 5-23. 34、 Cannaday,R.E. and M.A.Sunderman,(1986),Estimation of Depreciation for Single-Family Appraisals, Real Estate Economics,14(2),pp.255-273. 35、 Chapman, L, Johnston J. and Tyrrell, T., (2009), Implications of a land Value Tax with Error in Assessed Values, Land Economics, 85 (4), pp.576-586. 36、 Colwell Peter F., Kinnard William N. Beron, Gail, (2003), The Cost Approach and Functional Obsolescence, RIRE, Vol.9, pp.75-80. 37、 Dunse, N. and C. Jones (2005), Rental Depreciation, Obsolescence and Location: the Case of Industrial Properties. Journal of Property Research, 22(2-3): pp.205-233. 38、 Fisher, J. D., B. C. Smith, J. J. Stern and R. B. Webb. (2005), Analysis of Economic Depreciation for Multi-Family Property. Journal of Real Estate Research, 27(4): pp.355-369. 39、 Gallimore,P., M.Fletcher and M.Carter(1996), Modelling the Influence of Locationon Value,J ournal of Property Valuation and Investment,14(1):6-19 40、 Lin, T. C. and M. H. Jhen (2009), Inequity of Land Valuation in the Highly Developed City of Taipei, Taiwan. Land Use Policy, 26(3): pp.662-668. 41、 Lusht,K.M., (2001), RealEstate Valuation-principles and Applications. Philadelphia: KML Publishing. 42、 Mills, Edwin S (1998), The Economic Consequences of a Land Tax, In Land Value Taxation, ed. Dick Netzer, pp.31-48. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy 43、 Oates, E. and Schwab, R., (1997), The Impact of Urban Land Taxation: The Pittsburgh Experience, National Tax Journal, 50, pp.1-21. 44、 Smith, B.C. (2004), Economic Depreciation of Residential Real Estate: Microlevel Space and Time Analysis. Real Estate Economics, 32(1): pp.161-180. 45、 Woolery, A., (1990), Property Tax Principles and Practice, Land Reform Training Institute.. 描述 碩士
國立政治大學
行政管理碩士學程
104921088資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104921088 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 林子欽 zh_TW dc.contributor.advisor Lin, Tzu-Chin en_US dc.contributor.author (Authors) 鍾伯嶽 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Chung, Po-Yueh en_US dc.creator (作者) 鍾伯嶽 zh_TW dc.creator (作者) Chung, Po-Yueh en_US dc.date (日期) 2024 en_US dc.date.accessioned 1-Feb-2024 11:19:16 (UTC+8) - dc.date.available 1-Feb-2024 11:19:16 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-Feb-2024 11:19:16 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0104921088 en_US dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/149567 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 行政管理碩士學程 zh_TW dc.description (描述) 104921088 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 近年來，房價不斷攀升，抑止炒房成為各界觀注議題。政府祭出的打房措施中，將過往不太受多人觀注的稅目「房屋稅」提到眾人眼前，因此房屋稅評價制度逐漸受更多人挑戰。而其中於房屋稅評價之「折舊率」卻鮮少人探討，本研究便以「折舊率」為主題，全盤探討其成因及現行規範之適宜性。 由房屋稅條例之法規內容觀察，房屋稅制所規範之「折舊率」應屬估價方法中所定義之「物理性損壞(物理性折舊)」，因此，本研究運用107年7月至111年6月間之臺北市實價登錄交易資料，並從中挑錄房屋為「住家用途」及「鋼骨造」、「鋼骨混凝土造」、「鋼骨鋼筋混凝土造」、「鋼筋混凝土造」、「預鑄混凝土造」等臺北市現今主流房屋構造進行實證研究。又於不動產估價的文獻中，常發現房屋之交易存在空間自相關，該等空間效果會減緩屋齡折舊對房屋交易價格的表現。因此本研究除運用實價登錄交易資料進行傳統迴規模型之實證外，另將完整實價登錄交易資料之坐標導入空間迴歸模型一併探討，再將其結果以財政部布頒之折舊率參考基準規範最高折舊年限重新模擬房屋殘值率、繪製其折舊路徑及計算平均折舊率。最終實證結果與折舊率參考基準所規範之折舊率相當，故如以「物理性損壞(物理性折舊)」論述現行折舊率及房屋耐用年限之規範，應無「法定折舊率過低」或「房屋殘值率過高」之情形。 zh_TW dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究背景 1 第二節 研究動機與目的 2 第三節 研究範圍及方法 7 第四節 研究架構與流程 10 第二章 文獻回顧 13 第一節 我國現行房屋稅稅制設計及概況 13 第一款 我國房屋稅制之變遷 15 第二款 我國房屋稅稅收情形 18 第三款 耐用年數、折舊率與殘值率之探討 19 第四款 小結 26 第二節 估價理論之相關研究 28 第一款 折舊之定義 28 第二款 房地價格拆分之研究 30 第三款 特徵價格法之相關研究 34 第四款 空間自相關模型相關之研究 37 第三章 研究設計 41 第一節 模型設定 41 第二節 樣本資料蒐集與整理 43 第三節 變數選取及說明 47 第四節 變數之敘述統計資訊 56 第四章 模型實證與房屋折舊路徑模擬 63 第一節 模型實證結果 63 第二節 房屋折舊路徑模擬 71 第三節 小結 85 第五章 結論與建議 93 第一節 結論 93 第二節 建議 98 參考文獻 109 圖目錄 圖1 房屋評定及核稅架構圖 17 圖2 100年至108年間六都房屋稅收占其稅收比重 19 圖3 LVRS空間分布圖 54 圖4 房屋價格分布圖 57 圖5 房屋價格取自然對分佈圖 58 圖6 經歷年數分佈圖 58 圖7 交易價格之LISA 空間分佈圖 69 圖8 Moran'sI散佈圖 70 圖9 未考量區位交互變數下之折舊路徑圖 77 圖10 考量區位交互變數下之折舊路徑-OLS 83 圖11 考量區位交互變數下之折舊路徑-SLM 83 圖12 考量區位交互變數下(平均)之折舊路徑 84 表目錄 表1 100年至108年間稅收情形 18 表2 各地方政府適用折舊率參考基準時點彙整 25 表3 區位價值反應趨勢面迴歸分析結果 53 表4 LVRS行政區彙整表 55 表5臺北市鋼筋混凝土造以上構造住家房屋敘述統計資料 57 表6 經歷年數分布表 59 表7 虛擬變數設計及樣本敘述統計 60 表8 模型變數說明與預期符號表 60 表9 傳統迴歸模型結果 65 表10 空間統計檢測表 66 表11 房屋價格之空間自相關統計檢測表 68 表12 空間迴歸模型結果 71 表13 未考量區位交互變數下之折舊路徑模擬彙整表 75 表14 考量區位交互變數下之折舊路徑模擬-傳統迴歸模型(OLS) 79 表15 考量區位交互變數下之折舊路徑模擬-空間迴歸模型(SLM) 81 表16 殘值率與折舊率比較表 88 zh_TW dc.format.extent 3266977 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104921088 en_US dc.subject (關鍵詞) 房屋稅評價制度 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 折舊率 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 折舊路徑 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 不動產估價 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 空間迴歸模型 zh_TW dc.title (題名) 以估價方法探討房屋稅折舊率評定之研究 ─以臺北市為例 zh_TW dc.title (題名) A Study on the Measuement of House Tax Depreciation Rates by Appraisal Method—Case Study of Taipei City en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 1、 于宗先、王金利(2008)，台灣賦稅體制之演變，初版，聯經出版。 2、 尹邦慈(2019)，房屋稅基礎改革─以房屋消費價值為稅基，國立政治大學財政學系碩士論文。 3、 王宏文、曾彥閔(2011)，臺北市與高雄市住宅財產稅之比較：兼論論兩市財財稅力之差異，政治科學論叢第56期，頁119-156。 4、 李汪穎(2009)，臺北市住宅建物折舊之衡量，國立臺北大學不動產與城郷環境學系碩士論文。 5、 李彥霖、陳國樑(2018)，共享經濟課稅之租稅歸宿與最適租稅，財稅研究第48卷第3期，頁100-131。 6、 杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤(2013)，臺灣特徵價格模型之回顧分析，土地問題研究季刊，頁44-57。 7、 周美麗(2003)，房屋現值評定之探討，稅務旬刊，頁12-18。 8、 宜蘭縣政府財政稅務局(2011)，宜蘭縣房屋稅評定現值合理化改善措施之研究，100年度自行研究報告。 9、 林子欽、李汪穎、陳國華(2011)，公寓建物之折舊估算與房屋稅負，都市與計劃，頁31-46。 10、 林子欽、林子雅(2008)，公部門不動產估價成效評估─公平性之觀點，住宅學報，第十七卷第二期，頁65-82。 11、 柯格鐘(2012)，從法制面論地方財政困窘的成因與出路-以地方稅為例，行政院國家科學委員會專題研究計畫，2012年10月。 12、 洪暉恒(2020)。台北市大型商用建築物成本法估價公平性評估-估價比值應用。國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文。 13、 高毓穗(2008)，房地分離下建物折舊之研究，國立政治大學地政學系碩士論文。 14、 張怡文、江穎慧、張金鶚(2009)，分量迴歸在大量估價模型之應用－非典型住宅估價之改進，都市與計劃；36卷3期，頁281–304。 15、 張凱博(2004)，住宅不動產折舊之涵義與估算，國立臺北大學碩士論文。 16、 梁仁旭(2012)，不動產價值逆折舊之探討，住宅學報，第21卷，第2期，頁71-90。 17、 陳奉瑤、楊依臻，(2007)，個別估價與大量估價之準確性分析，住宅學報：16卷第2期，頁67-84。 18、 陳韋智(2006)，台北市住宅不動產折舊的變化－以時間、空間及產品型態探討，國立台北大學碩士論文。 19、 陳揚仁(2016)，財產稅相關議題之研究─以台北市自用住宅為例，國立政治大學財政學系碩士論文。 20、 彭建文、吳森田、吳祥華(2007)，不動產有效稅率對房價影響分析－以台北市大同區與內湖區為例，臺灣土地研究；10卷2期，頁49-66。 21、 曾巨威(2011)，房屋稅課徵合理化，臺北市稅捐稽徵處100年度專案研究計畫。 22、 游適銘、張金鶚(2010)，成本法估價偏誤之探討--分量迴歸應用，住宅學報，頁81-104。 23、 黃于祐(2008)。台北市房價影響因素之空間分析-地理加權迴歸方法之應用。國立臺北大學都市計劃研究所碩士論文。 24、 黃耀輝、陳清秀、羅時萬(2018)，我國不動產持有稅負擔之研究，財稅研究，頁62-104。 25、 葉嘉宜(2017)，臺北市住宅價格與地段率之關聯，佛光大學應用經濟學系碩士在職專班碩士論文。 26、 鄧筱蓉(2018)，臺北市房屋街路等級調整率委外規劃案，臺北市稅捐稽徵處107年度專案研究報告。 27、 謝炘宏(2013)，房地分離下建物折舊路徑之探討，國立臺北大學不動產與城郷環境學系碩士論文。 28、 謝哲勝(2012)，現行房屋稅相關規定的檢討，台灣環境與土地，第3期，101年9月，頁183-193。 29、 簡淑芬(2012)，不動產估價模型之研究－以臺中市為例，逢甲大學財稅學系碩士在職專班碩士論文。 30、 蘇建榮(2014)，健全不動產稅制之研究，財政部103年度委託研究計畫，2014年11月。 31、 蘇惠屏(2016)，房屋稅條例課稅制度之分析─以評定現值及稅率為中心，東吳大學法律系碩士論文。 32、 Baum, A., (1991), Property Investment Depreciation and Obsolescence, London, England: Routledge. 33、 Brueckner, K. and Kim H. (2003), Urban Sprawl and the Property Tax, International Tax and Public Finance, (10), pp. 5-23. 34、 Cannaday,R.E. and M.A.Sunderman,(1986),Estimation of Depreciation for Single-Family Appraisals, Real Estate Economics,14(2),pp.255-273. 35、 Chapman, L, Johnston J. and Tyrrell, T., (2009), Implications of a land Value Tax with Error in Assessed Values, Land Economics, 85 (4), pp.576-586. 36、 Colwell Peter F., Kinnard William N. Beron, Gail, (2003), The Cost Approach and Functional Obsolescence, RIRE, Vol.9, pp.75-80. 37、 Dunse, N. and C. Jones (2005), Rental Depreciation, Obsolescence and Location: the Case of Industrial Properties. Journal of Property Research, 22(2-3): pp.205-233. 38、 Fisher, J. D., B. C. Smith, J. J. Stern and R. B. Webb. (2005), Analysis of Economic Depreciation for Multi-Family Property. Journal of Real Estate Research, 27(4): pp.355-369. 39、 Gallimore,P., M.Fletcher and M.Carter(1996), Modelling the Influence of Locationon Value,J ournal of Property Valuation and Investment,14(1):6-19 40、 Lin, T. C. and M. H. Jhen (2009), Inequity of Land Valuation in the Highly Developed City of Taipei, Taiwan. Land Use Policy, 26(3): pp.662-668. 41、 Lusht,K.M., (2001), RealEstate Valuation-principles and Applications. Philadelphia: KML Publishing. 42、 Mills, Edwin S (1998), The Economic Consequences of a Land Tax, In Land Value Taxation, ed. Dick Netzer, pp.31-48. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy 43、 Oates, E. and Schwab, R., (1997), The Impact of Urban Land Taxation: The Pittsburgh Experience, National Tax Journal, 50, pp.1-21. 44、 Smith, B.C. (2004), Economic Depreciation of Residential Real Estate: Microlevel Space and Time Analysis. Real Estate Economics, 32(1): pp.161-180. 45、 Woolery, A., (1990), Property Tax Principles and Practice, Land Reform Training Institute.. zh_TW
