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題名 臺北市房地產短期重複交易行為之探討
The speculative repeated sales of real properties in Taipei City
作者 王孝文
貢獻者 林子欽
王孝文
關鍵詞 短期重複交易
房地產投機行為
追蹤資料
Panel Data
日期 2024
上傳時間 5-Aug-2024 14:14:34 (UTC+8)
摘要 近年來臺灣房價高漲，是各界關注的重要議題，大多數人認為「投機客短期炒作」是房價高漲的主要原因之一；也有人認為短期交易的炒作行為，係造成臺灣房價居高不下的元兇。過往文獻提及，房地產投機在某程度上來說有利於房價的穩定，但隨著房市升溫，若出現過度投機，則會對房市乃至整個社會經濟造成重大危害。而短期重複交易被視作房地產投機行為的一種態樣，過往關於短期重複交易之研究多係在探討與價格間的關係，本研究則欲從交易量的角度來探討這個議題。 本研究所採用之研究方法為t檢定、卡方檢定、追蹤資料，藉此方法來分別探討臺北市短期重複交易者對房地產特徵屬性之投資偏好，以及分析地區性因素對短期重複交易量之影響。研究結果顯示，臺北市的短期重複交易者偏好屋齡較高、建物移轉面積較小、低樓層型態的建物（像是公寓、套房、華廈型態），以及加強磚造、鋼筋混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造等建材成本較低的標的物。再者，臺北市短期重複交易者偏好規模中等、人口分布密集、平均所得偏低一點、空屋率較高的里。於綜合分析後發現，臺北市的短期重複交易者在評估投資成本及投資風險，並考量投資標的物未來的增值潛力後，會選擇房屋總價相對較低、易脫手，且較具增值潛力地區的標的物，來作為短期投機炒作之標的。
參考文獻 參考文獻 一、中文參考文獻 （一）專書 李春長，2012，『不動產經濟學』初版，臺北：智勝文化事業有限公司。 張金鶚，1997，『房地產投資與決策分析－理論與實務』二版，臺北：華泰文化事業有限公司。 張金鶚、林秋瑾，1997，『臺灣地區房地產景氣指標電腦輔助系統之建立與應用』，臺北：內政部建築研究所。 張紹勳，2016，『Panel-data迴歸模型：Stata在廣義時間序列的應用』初版，臺北：五南圖書出版股份有限公司。 黃智聰,梁儀盈合譯，2022，『計量經濟學/ R. Carter Hill, William E. Griffiths, Guay C. Lim原著』二版，臺北：雙葉書廊有限公司。 廖咸興、李阿乙、梅建平，1999，『不動產投資概論』三版，臺北：華泰文化事業股份有限公司。 蕭文龍，2020，『統計分析入門與應用－SPSS中文版+SmartPLS 3（PLS-SEM）第三版』初版，臺北：碁峰資訊股份有限公司。 Sway，2011a，『黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課』初版，臺北：推手文化創意股份有限公司。 Sway，2011b，『黑心房仲的告白：買屋簽約前最後救命的17堂課』初版，臺北：推手文化創意股份有限公司。 （二）期刊 任木榮、劉波，2009，「房價與城市化的關係－基於省級面板數據的實證分析」[J].『南方經濟』，（2）：41-49。 李明軒、林祖嘉，2021，「貧富差異是否能夠解釋空屋率？動態資料追蹤模型的實證分析」，『住宅學報』，30（2）：25-46。 花敬群、張金鶚，1993，「房地產投機行為之研究」，『經社法制論叢』，11：327-359。 周文興、林新朗，2012，「中國住房價格與城市化水準的關係研究－動態面板和空間計量的實證分析」[J].『重慶大學學報（社會科學版）』，05：1-7。 林子欽、朱永恩、吳文傑，2021，「臺北市違章建築查報及後續處理決策因素」，『住宅學報』，30（2）：47-66。 林韋宏、彭建文、林子欽，2003，「住宅屬性對空屋形成機率影響之研究－以臺北市為例」，『住宅學報』，12（2）：91-107。 屠美亞、黃耀輝，2014，「不動產特銷稅有效性之實證研究：對短期交易與所得的衝擊」，『住宅學報』，23（2）：1-20。 陳彥仲、梁詠涵、呂昭宏，2021，「檢視臺灣縣市房價之區域空間異質性與外溢效果」，『規劃學報』，39（2）：1-21。 楊金龍，2022，「央行在健全房市方案中扮演的角色」，中央銀行季刊，44（1）：7-8。 駱永民，2011，「城市化對房價的影響：線性還是非線性？－基於四種面板數據迴歸模型的實證分析」[J].『財經研究』，04：135-144。 （三）學位論文 吳承曄，2016，「臺灣房價與所得分配關聯性之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。 莊凱融，2015，「中國大陸城市化對住宅價格的影響－基於2003-2011年中國不同規模城市追蹤資料的實證檢驗」，國立政治大學地政學系碩士論文。 涂詠鈞，2019，「重複交易法於臺灣不動產市場之應用－房價變動、短期交易、房價指數」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。 郭哲瑋，2012，「都會區發展與住宅價格差異關係之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。 康哲維，2012，「臺灣南北房市發展與區域發展不均之探討」，國立中山大學財務管理學系碩士論文。 張懿，2016，「臺北市房屋短期重複交易對周圍房價影響之研究」，國立臺灣大學社會科學院公共事務研究所碩士論文。 張芳瑋，2018，「住宅交易量冷熱區空間分析」，國立政治大學地政學系碩士論文。 二、英文參考文獻 （一）專書 Damodar N., Gujarati., 2003, Basic Econometrics, 4th ed., Boston, Mass.: McGraw Hill. （二）期刊 Anacker, K. B. and Schintler, L.A., 2015, “Flip that house visualising and analysing potential real estate property flipping transactions in a cold local housing market in the United States.”, International Journal of Housing Policy, 15(3)：285-303. Ashworth, j., & Parker, S.C.,1997, “Modelling regional house prices in the UK. ”,Scottish Journal of Political Economy,44(3)：225-246. Bayer, P., Geissler, C., Mangum, K., Roberts, J.W., and Karolyi, A.,2020, “Speculators and Middlemen: The Strategy and Performance of Investors in the Housing Market.”, The Review of financial studies, 33(11)：5212-5247. Capozza, D. R., Hendershott, P. H., Mack, C., and Mayer, C. J. 2002. “Determinants of real house price dynamics.”, NBER working paper series No.9262. Cambridge, MA：National Bureau of Economic Research. Case, K. E., & Shiller, R. J. ,2003, “ Is there a bubble in the housing market? ”,Brookings Papers on Economic Activity, 15(2)：299-362. Chen J,Guo F,WU Y.,2011, One decade of urban housing reform in China：Urban housing price dynamics and the role of migration and urbanization,1995-2005 [J].Habitat International,35：1-8. Chinco, A. and Mayer, C., 2011, “Noise trader, distant speculators and asset bubbles in the housing market.”, Unpublished manuscript, Columbia University, New York. Chinco, A. and Mayer, C., 2012, “Distant speculators and asset bubbles in the housing market.”, Unpublished manuscript, Columbia University, New York. Chinco, A. and Mayer, C., 2014, “Misinformed speculators and mispricing in the housing market.”, Review of Financial Studies, 29（2）：486-522. Chinloy, P., Hardin, W.G., & Wu, Z., 2013, “Transaction frequency and commercial property.” ,The Journal of Real Estate Finance and Economics,47(4)：640-658. Depken, C.A., Hollans, H., and Swidler, S., 2009, “An empirical analysis of residential property flipping.”, The Journal of Real Estate Finance and Economics,39(3)：248-263. English, W.,2005, “The Impact of Property Flipping on Single Family Detached Home Prices ”, Master’s Thesis, Department of Science in Real Estate, University of Texas, Arlington. Goodman, A.C. and Thibodeau, T.G.,2008, “Where are the speculative bubbles in US housing markets？”, Journal of Housing Economics, 17(2)：117-137. Ho, M.H., & Kwong, T.-m.,2002, “Speculation and property price: chicken and egg paradox.”, Habitat International,26(3)：347-361. Jud, G. D., & Winkler, D.T.,2002, “The dynamics of metropolitan housing prices.”, Journal of Real Estate Research, 23(1/2)：29-46. Kurlat, P. and Stroebel, J., 2015, “Testing for information asymmetries in real estate markets.”, Review of Financial Studies, 28(8)：2429-2461. Lee, J.M., and Choi, J.W., 2011, “The role of house flippers in a boom and bust real estate market”, The Journal of Economics Asymmetries, 8(2)：91-109. Leung, C.K.Y., & Tse, C.-Y.,2017, “ Flipping in the housing market.”, Journal of Economic Dynamics and Control,76：232-263. Levin, E.J. and Wright, R.E.,1997, “Speculation in the housing markets？”, Urban Studies,34(9)：1419-1437. Levin, E.J. and Wright, R.E.,1997, “The impact of speculation on house prices in the United Kingdom.”, Economic modelling, 14(4)：567-585. Malpezzi, S. and Wachter, S., 2002, “The role of speculation in real estate cycles”, Journal of Real Estate Literature, 13(2)：141-164. Mikhed,V.,& Zemc ̌ik,P., 2009, “Do house prices reflect fundamentals? Aggregate and panel data evidence.”, Journal of Housing Economics, 18(2)：140-149. Nanda, A., & Yeh, J. H., 2014, “Spatio-temporal diffusion of residential land prices across Taipei regions.”, SpringerPlus,3(1)：505. Pornchokchai, S., & Perera, R., 2005, “Housing speculation in Bangkok: lessons for emerging economies”, Habitat International,29(3)：439-452. Reichert, A. K., 1990, “The impact of interest rates, income, and employment upon regional housing prices.”, The Journal of Real Estate Finance and Economics,3(4)：373-391. Roche, M.J., 2001, “The rise in house prices in Dublin: bubble, fad or just fundamentals.” ,Economic Modelling, 18(2)：281-295. Tabuchi, T., 1998, “Urban Agglomeration and Dispersion: A Synthesis of Alonso and Krugman.”, Journal of Urban Economics,44(3)：333-351. Yang, X., Wu, Y., Shen, Q., & Dang, H., 2017, “Measuring the degree of speculation in the residential housing market: A spatial econometric model and its application in China.”, Habitat International,67：96-104. Zhang, T., Gerlowski, D., & Ford, D., 2014, “Housing price variability: national and local impacts.”, Applied Economics,46(28)：3494-3502. 三、網頁參考文獻 2023年第4季住宅價格指數，https://pip.moi.gov.tw/V3/e/scre0106.aspx（取用日期：2024年4月25日）。 永慶房產集團公關課，2023.02.13，近2年房市短期交易案平均漲15.3%漲幅驚人！https://knowhow.yungching.com.tw/article/3019（取用日期：2023年10月30日）。 好房網News，2023.06.07，剛成交就再被高價轉賣？短期交易狂賺300億！爆料專區揪房蟲，https://news.housefun.com.tw/news/article/158783378347.html（取用日期：2023年12月23日）。 內政部不動產交易實價查詢服務網，https://lvr.land.moi.gov.tw/。 2021年4月28日修正公布之所得稅法(俗稱房地合一稅2.0)內容，https://www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/b059144336e54b11baba75a3468828ac。 房地合一稅1.0與2.0之差別，https://www.mof.gov.tw/houseandland/singlehtml/66e8d426928e45b5954b3c451bac27f5?cntId=826492386cba40d7bb399c0b7cd387ae（取用日期：2024年6月26日）。 特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅），https://ydacc.com.tw/home2/service.php?MCid=765&Cid=946（取用日期：2024年6月26日）。
描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
110923016
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0110923016
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林子欽zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 王孝文zh_TW
dc.creator (作者) 王孝文zh_TW
dc.date (日期) 2024en_US
dc.date.accessioned 5-Aug-2024 14:14:34 (UTC+8)-
dc.date.available 5-Aug-2024 14:14:34 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 5-Aug-2024 14:14:34 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0110923016en_US
dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/152823-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班zh_TW
dc.description (描述) 110923016zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 近年來臺灣房價高漲，是各界關注的重要議題，大多數人認為「投機客短期炒作」是房價高漲的主要原因之一；也有人認為短期交易的炒作行為，係造成臺灣房價居高不下的元兇。過往文獻提及，房地產投機在某程度上來說有利於房價的穩定，但隨著房市升溫，若出現過度投機，則會對房市乃至整個社會經濟造成重大危害。而短期重複交易被視作房地產投機行為的一種態樣，過往關於短期重複交易之研究多係在探討與價格間的關係，本研究則欲從交易量的角度來探討這個議題。 本研究所採用之研究方法為t檢定、卡方檢定、追蹤資料，藉此方法來分別探討臺北市短期重複交易者對房地產特徵屬性之投資偏好，以及分析地區性因素對短期重複交易量之影響。研究結果顯示，臺北市的短期重複交易者偏好屋齡較高、建物移轉面積較小、低樓層型態的建物（像是公寓、套房、華廈型態），以及加強磚造、鋼筋混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造等建材成本較低的標的物。再者，臺北市短期重複交易者偏好規模中等、人口分布密集、平均所得偏低一點、空屋率較高的里。於綜合分析後發現，臺北市的短期重複交易者在評估投資成本及投資風險，並考量投資標的物未來的增值潛力後，會選擇房屋總價相對較低、易脫手，且較具增值潛力地區的標的物，來作為短期投機炒作之標的。zh_TW
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究範圍與方法 5 第三節 研究架構與流程 7 第二章 文獻回顧 9 第一節 房地產財貨與市場特性對投機之影響 9 第二節 房地產投機行為 16 第三節 房地產短期重複交易行為 23 第四節 追蹤資料（Panel Data） 27 第三章 研究設計與樣本資料分析 31 第一節 資料來源、處理及樣本資料分析 31 第二節 研究方法 40 第三節 變數選取 44 第四章 實證結果與分析 49 第一節 短期重複交易標的物特徵屬性分析 49 第二節 影響各地區短期重複交易量之因素分析 56 第五章 結論與建議 63 第一節 結論 63 第二節 後續研究建議 67 參考文獻 69 附錄 75zh_TW
dc.format.extent 5414093 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0110923016en_US
dc.subject (關鍵詞) 短期重複交易zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 房地產投機行為zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 追蹤資料zh_TW
dc.subject (關鍵詞) Panel Dataen_US
dc.title (題名) 臺北市房地產短期重複交易行為之探討zh_TW
dc.title (題名) The speculative repeated sales of real properties in Taipei Cityen_US
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 參考文獻 一、中文參考文獻 （一）專書 李春長，2012，『不動產經濟學』初版，臺北：智勝文化事業有限公司。 張金鶚，1997，『房地產投資與決策分析－理論與實務』二版，臺北：華泰文化事業有限公司。 張金鶚、林秋瑾，1997，『臺灣地區房地產景氣指標電腦輔助系統之建立與應用』，臺北：內政部建築研究所。 張紹勳，2016，『Panel-data迴歸模型：Stata在廣義時間序列的應用』初版，臺北：五南圖書出版股份有限公司。 黃智聰,梁儀盈合譯，2022，『計量經濟學/ R. Carter Hill, William E. Griffiths, Guay C. Lim原著』二版，臺北：雙葉書廊有限公司。 廖咸興、李阿乙、梅建平，1999，『不動產投資概論』三版，臺北：華泰文化事業股份有限公司。 蕭文龍，2020，『統計分析入門與應用－SPSS中文版+SmartPLS 3（PLS-SEM）第三版』初版，臺北：碁峰資訊股份有限公司。 Sway，2011a，『黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課』初版，臺北：推手文化創意股份有限公司。 Sway，2011b，『黑心房仲的告白：買屋簽約前最後救命的17堂課』初版，臺北：推手文化創意股份有限公司。 （二）期刊 任木榮、劉波，2009，「房價與城市化的關係－基於省級面板數據的實證分析」[J].『南方經濟』，（2）：41-49。 李明軒、林祖嘉，2021，「貧富差異是否能夠解釋空屋率？動態資料追蹤模型的實證分析」，『住宅學報』，30（2）：25-46。 花敬群、張金鶚，1993，「房地產投機行為之研究」，『經社法制論叢』，11：327-359。 周文興、林新朗，2012，「中國住房價格與城市化水準的關係研究－動態面板和空間計量的實證分析」[J].『重慶大學學報（社會科學版）』，05：1-7。 林子欽、朱永恩、吳文傑，2021，「臺北市違章建築查報及後續處理決策因素」，『住宅學報』，30（2）：47-66。 林韋宏、彭建文、林子欽，2003，「住宅屬性對空屋形成機率影響之研究－以臺北市為例」，『住宅學報』，12（2）：91-107。 屠美亞、黃耀輝，2014，「不動產特銷稅有效性之實證研究：對短期交易與所得的衝擊」，『住宅學報』，23（2）：1-20。 陳彥仲、梁詠涵、呂昭宏，2021，「檢視臺灣縣市房價之區域空間異質性與外溢效果」，『規劃學報』，39（2）：1-21。 楊金龍，2022，「央行在健全房市方案中扮演的角色」，中央銀行季刊，44（1）：7-8。 駱永民，2011，「城市化對房價的影響：線性還是非線性？－基於四種面板數據迴歸模型的實證分析」[J].『財經研究』，04：135-144。 （三）學位論文 吳承曄，2016，「臺灣房價與所得分配關聯性之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。 莊凱融，2015，「中國大陸城市化對住宅價格的影響－基於2003-2011年中國不同規模城市追蹤資料的實證檢驗」，國立政治大學地政學系碩士論文。 涂詠鈞，2019，「重複交易法於臺灣不動產市場之應用－房價變動、短期交易、房價指數」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。 郭哲瑋，2012，「都會區發展與住宅價格差異關係之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。 康哲維，2012，「臺灣南北房市發展與區域發展不均之探討」，國立中山大學財務管理學系碩士論文。 張懿，2016，「臺北市房屋短期重複交易對周圍房價影響之研究」，國立臺灣大學社會科學院公共事務研究所碩士論文。 張芳瑋，2018，「住宅交易量冷熱區空間分析」，國立政治大學地政學系碩士論文。 二、英文參考文獻 （一）專書 Damodar N., Gujarati., 2003, Basic Econometrics, 4th ed., Boston, Mass.: McGraw Hill. （二）期刊 Anacker, K. B. and Schintler, L.A., 2015, “Flip that house visualising and analysing potential real estate property flipping transactions in a cold local housing market in the United States.”, International Journal of Housing Policy, 15(3)：285-303. Ashworth, j., & Parker, S.C.,1997, “Modelling regional house prices in the UK. ”,Scottish Journal of Political Economy,44(3)：225-246. Bayer, P., Geissler, C., Mangum, K., Roberts, J.W., and Karolyi, A.,2020, “Speculators and Middlemen: The Strategy and Performance of Investors in the Housing Market.”, The Review of financial studies, 33(11)：5212-5247. Capozza, D. R., Hendershott, P. H., Mack, C., and Mayer, C. J. 2002. “Determinants of real house price dynamics.”, NBER working paper series No.9262. Cambridge, MA：National Bureau of Economic Research. Case, K. E., & Shiller, R. J. ,2003, “ Is there a bubble in the housing market? ”,Brookings Papers on Economic Activity, 15(2)：299-362. Chen J,Guo F,WU Y.,2011, One decade of urban housing reform in China：Urban housing price dynamics and the role of migration and urbanization,1995-2005 [J].Habitat International,35：1-8. Chinco, A. and Mayer, C., 2011, “Noise trader, distant speculators and asset bubbles in the housing market.”, Unpublished manuscript, Columbia University, New York. Chinco, A. and Mayer, C., 2012, “Distant speculators and asset bubbles in the housing market.”, Unpublished manuscript, Columbia University, New York. Chinco, A. and Mayer, C., 2014, “Misinformed speculators and mispricing in the housing market.”, Review of Financial Studies, 29（2）：486-522. Chinloy, P., Hardin, W.G., & Wu, Z., 2013, “Transaction frequency and commercial property.” ,The Journal of Real Estate Finance and Economics,47(4)：640-658. Depken, C.A., Hollans, H., and Swidler, S., 2009, “An empirical analysis of residential property flipping.”, The Journal of Real Estate Finance and Economics,39(3)：248-263. 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Leung, C.K.Y., & Tse, C.-Y.,2017, “ Flipping in the housing market.”, Journal of Economic Dynamics and Control,76：232-263. Levin, E.J. and Wright, R.E.,1997, “Speculation in the housing markets？”, Urban Studies,34(9)：1419-1437. Levin, E.J. and Wright, R.E.,1997, “The impact of speculation on house prices in the United Kingdom.”, Economic modelling, 14(4)：567-585. Malpezzi, S. and Wachter, S., 2002, “The role of speculation in real estate cycles”, Journal of Real Estate Literature, 13(2)：141-164. Mikhed,V.,& Zemc ̌ik,P., 2009, “Do house prices reflect fundamentals? Aggregate and panel data evidence.”, Journal of Housing Economics, 18(2)：140-149. Nanda, A., & Yeh, J. H., 2014, “Spatio-temporal diffusion of residential land prices across Taipei regions.”, SpringerPlus,3(1)：505. Pornchokchai, S., & Perera, R., 2005, “Housing speculation in Bangkok: lessons for emerging economies”, Habitat International,29(3)：439-452. Reichert, A. K., 1990, “The impact of interest rates, income, and employment upon regional housing prices.”, The Journal of Real Estate Finance and Economics,3(4)：373-391. Roche, M.J., 2001, “The rise in house prices in Dublin: bubble, fad or just fundamentals.” ,Economic Modelling, 18(2)：281-295. Tabuchi, T., 1998, “Urban Agglomeration and Dispersion: A Synthesis of Alonso and Krugman.”, Journal of Urban Economics,44(3)：333-351. Yang, X., Wu, Y., Shen, Q., & Dang, H., 2017, “Measuring the degree of speculation in the residential housing market: A spatial econometric model and its application in China.”, Habitat International,67：96-104. 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