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題名 影響台北市辦公大樓租金之因素
The Factors Influencing Office Rental Prices in Taipei City作者 陳議添
Chen, Yi-Tien貢獻者 林左裕
Lin, Tso-Yu
陳議添
Chen, Yi-Tien關鍵詞 租金
辦公
台北市
因素
影響
不動產
房地產
商用
投資
回歸
迴歸
特徵
Rental
Rent
Price
Office
Taipei
Factor
Influence
Real estate
Property
Commercial
Investment
Regression
Hedonic
CCIM日期 2024 上傳時間 4-Sep-2024 14:26:54 (UTC+8) 摘要 影響不動產價格因素經常被分成三類：一般因素、區域因素與個別因素，且研究方向大多針對某一類型因素加以探討。本題目研究影響辦公大樓租金試圖分別挑選三類因素中的部分因素及近年新興的綠建築因素共同討論影響單坪租金的情況。 過去由於資料取得不易，租金經常使用指數而非單坪租金作為研究對象。研究過程較少討論辦公大樓所處商圈受到影響的情況，因此研究常以地理分區而非商圈的方式進行，可能會忽略商圈因素而未考量影響的程度。 本研究採用特徵價格法探討台北市主要商圈整體與個別商圈辦公大樓單坪租金受到影響的因素並比較。研究發現台北市主要商圈整體辦公大樓單坪租金主要受到三個總體經濟因素（利率、貨幣供給量M2、物價指數年增率）、捷運距離與個別因素（單層戶數、屋齡、大樓高度、一樓挑高、外觀、知名度、綠建築）所影響。貨幣供給量M2、大樓高度、一樓挑高、外觀、建設公司為上市櫃公司及綠建築大樓與辦公大樓單坪租金呈現正相關性。利率、物價指數年增率、捷運距離、單層戶數及屋齡與辦公大樓單坪租金呈現負相關性。 進一步研究個別商圈受到的影響因素後發現，其因素與全體商圈因素並不相同，且商圈彼此之間差異頗大。本研究結論證實影響台北市辦公大樓單坪租金因素在不同商圈時應個別考量市場差異，並非一體適用。
The factors influencing real estate prices are often categorized into three types: general factors, regional factors, and individual factors, with most research focusing on one specific type. This study investigates the factors affecting office building rents by selecting certain elements from each of the three categories, along with emerging green building factors, to discuss their impact on rent per square meter. In the past, due to the difficulty in obtaining data, rent was often studied using indices rather than rent per square meter. The research process has rarely discussed how the business districts where office buildings are located are affected, leading to studies being conducted based on geographic divisions rather than business districts, which may overlook the impact of business district factors. This study employs the hedonic pricing method to explore the factors influencing the rent per square meter of office buildings in major business districts of Taipei City, comparing overall and individual districts. The findings reveal that the overall rent per square meter of office buildings in Taipei City is primarily influenced by three macroeconomic factors (interest rates, M2 money supply, and annual inflation rate), proximity to the metro, and individual factors (number of units per floor, building age, building height, first-floor ceiling height, appearance, reputation, and green building status). The M2 money supply, building height, first-floor ceiling height, appearance, construction companies listed on the stock exchange, and green buildings show a positive correlation with office building rent per square meter. Conversely, interest rates, annual inflation rate, metro distance, number of units per floor, and building age exhibit a negative correlation with office building rent per square meter. Further investigation into the influencing factors of individual business districts reveals that these factors differ from those affecting the overall districts, with significant variations among the districts. The conclusion of this study confirms that the factors influencing the rent per square meter of office buildings in Taipei City should be considered individually for each business district, as market differences are not universally applicable.參考文獻 一、中文參考文獻 （一）期刊論文 李春長、梁志民、林豐文，2017，「捷運系統對鄰近住宅價格之影響—以差異中之差異法估計」，『台灣土地研究』，第20卷第2期：31－58。 林秋瑾、黃佩玲，1995，「住宅價格與總體經濟變數關係之研究－以向量自我迴歸模式（VAR）進行實證」，『政大學報』，第71期：143－160。 林楨家、黃志豪，2003，「臺北捷運營運前後沿線房地屬性特徵價格之變化」，『運輸計劃季刊』，第三十二卷第四期：777－800。 洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，第八期：47－67。 孫振義、曹妤，2019，「綠建築評估項目對住宅不動產估價調整率之影響」，『住宅學報』，第二十八卷第一期：27－50。 陳奉瑤、梁仁旭，2018，「綠建築標章之溢價率分析－以新北市住宅大樓為例」，『臺灣土地研究』，21卷1期：61－85。 張炳耀、林淑華、葉盛、鍾世靜、鄭麗玲，1993，「住宅價格變動原因之探討」，『中央銀行季刊』，第15卷第4期：18－55。 黃名義、張金鶚，2001，「辦公室、住宅與住辦混合租金之比較分析一面積、區位與產品異質性之影響」，『都市與計劃』，28卷3期：303－321。 彭建文、林秋瑾、楊雅婷，「房價結構性改變影響因素分析－以台北市、台北縣房價為例」。臺灣土地研究，7卷2期：27－46。 彭建文、楊宗憲、楊詩韻，2009，「捷運系統對不同區位房價影響分析－以營運階段為例」，『運輸計劃季刊』，38卷3期：275－296。 彭建文、張金鶚，2000，「總體經濟對房地產景氣之影響」，『國科會人文及社會科學研究彙刊』，第10卷第3期：171－186。 曾翊瑋、黃名義、張金鶚，2010，「租戶結構對辦公大樓租金與空置率之影響」，『都市與計劃』，37卷4期：481－500。 馮正民、曾平毅、王冠斐，1994，「捷運系統對車站地區房價之影響」，『都市與計劃』，第二十一卷第一期：25－45。 楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，第二十卷二期：61－80。 蔡汶靜、林左裕，2021，「租賃契約條件對商用不動產租金影響之研究」，『住宅學報』，三十卷一期：49－69。 鄧筱蓉，2017，「房市泡沫與總體經濟關係」，『住宅學報』，二十六卷二期：27－50。 薄有為、鍾懿萍、柯清華，2013，「台北市辦公大樓市場租金與總體經濟因素關聯性之研究－以不同等級商辦大樓為例」，『土地問題研究季刊』，12卷1期：12-22。 （二）碩博士學位論文 李育坤，1988，「臺北市地價變遷與空間分布之研究：兼論捷運系統對地價的影響」，政治大學地政研究所碩士論文：台北市。 許侶馨，1989，「捷運系統對沿線地區地價影響之研究」，交通大學交通運輸研究所碩士論文：新竹市。 二、外文參考文獻 Aroul, R. R. and J. A. Hansz., 2012, “The Value of “Green”: Evidence from the First Mandatory Residential Green Building Program”, The Journal of Real Estate Research, 34(1): 27-49. Bajic, Vladimir ., 1983,“The Effects of a New Subway Line on Housing Prices in Metropolitan Toronto”, Urban Studies, 20: 147-158. Bloom, B., M. C. Nobe, and M. D. Nobe., 2011, “Valuing Green Home Designs: A Study of ENERGY STAR Homes”, The Journal of Sustainable Real Estate, 3(1): 109-126. Bollinger, C. R., K. R. Ihlanfeldt, and D. R. Bowes, 1998, “Spatial Variation in Office Rents within the Atlanta Region”, Urban Studies, 35(7): 1097-1118. Bond, Shaun A. and A. Devine., 2016, “Certification Matters: Is Green Talk Cheap Talk”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 52(2): 117-140. Brounen, D. and N. Kok, 2011, “On the Economics of Energy Labels in the Housing Market”, Journal of Environmental Economics and Management, 62: 166-179. Chen, M-C and K. Patel, 2002, “An Empirical Analysis of Determination of Housing Prices in the Taipei Area”, Taiwan Economic Review, 30(4): 563-595. Colwell, P. F. and R. E. Cannaday, 1988, “Trade-Offs in the Office Market”, Real Estate Market Analysis, 172-191. Gat, D., 1998, “Urban Focal Points and Design Quality Influence Rents: The Case of the Telaviv Office Market”, The Journal of Real Estate Research, 16(2): 229-247. Kahn, M. E. and N. Kok, 2014, “The Capitalization of Green Labels in the California Housing Market”, Regional Science and Urban Economics, 47: 25-34. Lin, J. J. and C. H. Hwang, 2004, “Analysis of Property Prices before and after the Opening of the Taipei Subway System”, the Annals of Regional Science, Vol. 38: 687-704. Mills, E. S., 1992, “Office Rent Determinants in the Chicago Area”, AREUEA Journal, 20(1): 273-287. O’Hara, D. J., 1977, “Location of Firms Within a Square Central Business District”, Journal of Political Economy, 85: 1189-1207. Shewmake, S. and W. K. Viscusi, 2015, “Producer and Consumer Responses to Green Housing Labels”, Economic Inquiry, 53(1): 681-699. Vandell, K. D. and J. S. Lane, 1989, “The economics of Architecture and Urban Design: Some Preliminary Findings”, Journal of Real Estate Economics, 17(2): 235-265. Wheaton, W. C. and R. G. Torto, 1994, “Office Rent Indices and Their Behavior over Time”, Journal of Urban Economics, 35(2): 121-139. 描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
109923004資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109923004 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 林左裕 zh_TW dc.contributor.advisor Lin, Tso-Yu en_US dc.contributor.author (Authors) 陳議添 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Chen, Yi-Tien en_US dc.creator (作者) 陳議添 zh_TW dc.creator (作者) Chen, Yi-Tien en_US dc.date (日期) 2024 en_US dc.date.accessioned 4-Sep-2024 14:26:54 (UTC+8) - dc.date.available 4-Sep-2024 14:26:54 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 4-Sep-2024 14:26:54 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0109923004 en_US dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/153246 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 109923004 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 影響不動產價格因素經常被分成三類：一般因素、區域因素與個別因素，且研究方向大多針對某一類型因素加以探討。本題目研究影響辦公大樓租金試圖分別挑選三類因素中的部分因素及近年新興的綠建築因素共同討論影響單坪租金的情況。 過去由於資料取得不易，租金經常使用指數而非單坪租金作為研究對象。研究過程較少討論辦公大樓所處商圈受到影響的情況，因此研究常以地理分區而非商圈的方式進行，可能會忽略商圈因素而未考量影響的程度。 本研究採用特徵價格法探討台北市主要商圈整體與個別商圈辦公大樓單坪租金受到影響的因素並比較。研究發現台北市主要商圈整體辦公大樓單坪租金主要受到三個總體經濟因素（利率、貨幣供給量M2、物價指數年增率）、捷運距離與個別因素（單層戶數、屋齡、大樓高度、一樓挑高、外觀、知名度、綠建築）所影響。貨幣供給量M2、大樓高度、一樓挑高、外觀、建設公司為上市櫃公司及綠建築大樓與辦公大樓單坪租金呈現正相關性。利率、物價指數年增率、捷運距離、單層戶數及屋齡與辦公大樓單坪租金呈現負相關性。 進一步研究個別商圈受到的影響因素後發現，其因素與全體商圈因素並不相同，且商圈彼此之間差異頗大。本研究結論證實影響台北市辦公大樓單坪租金因素在不同商圈時應個別考量市場差異，並非一體適用。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) The factors influencing real estate prices are often categorized into three types: general factors, regional factors, and individual factors, with most research focusing on one specific type. This study investigates the factors affecting office building rents by selecting certain elements from each of the three categories, along with emerging green building factors, to discuss their impact on rent per square meter. In the past, due to the difficulty in obtaining data, rent was often studied using indices rather than rent per square meter. The research process has rarely discussed how the business districts where office buildings are located are affected, leading to studies being conducted based on geographic divisions rather than business districts, which may overlook the impact of business district factors. This study employs the hedonic pricing method to explore the factors influencing the rent per square meter of office buildings in major business districts of Taipei City, comparing overall and individual districts. The findings reveal that the overall rent per square meter of office buildings in Taipei City is primarily influenced by three macroeconomic factors (interest rates, M2 money supply, and annual inflation rate), proximity to the metro, and individual factors (number of units per floor, building age, building height, first-floor ceiling height, appearance, reputation, and green building status). The M2 money supply, building height, first-floor ceiling height, appearance, construction companies listed on the stock exchange, and green buildings show a positive correlation with office building rent per square meter. Conversely, interest rates, annual inflation rate, metro distance, number of units per floor, and building age exhibit a negative correlation with office building rent per square meter. Further investigation into the influencing factors of individual business districts reveals that these factors differ from those affecting the overall districts, with significant variations among the districts. The conclusion of this study confirms that the factors influencing the rent per square meter of office buildings in Taipei City should be considered individually for each business district, as market differences are not universally applicable. en_US dc.description.tableofcontents 謝誌 I 摘要 III 目錄 V 圖目錄 VI 表目錄 VII 第一章 緒論 1 第一節 研究背景與動機 1 第二節 研究目的 4 第三節 研究方法與流程 6 第二章 文獻探討 8 第一節 總體經濟 8 第二節 區位地段 12 第三節 大樓特徵 13 第三章 研究設計 15 第一節 研究範圍 15 第二節 研究限制 16 第三節 研究模型 17 第四節 資料說明 18 第五節 模型說明與模型檢定 20 第四章 實證結果分析 25 第一節 影響台北市辦公大樓租金因素 25 第二節 影響台北市主要商圈辦公大樓租金因素 35 第三節 實證結果比較與說明 57 第五章 結論與建議 64 參考文獻 65 zh_TW dc.format.extent 6801434 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0109923004 en_US dc.subject (關鍵詞) 租金 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 辦公 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 台北市 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 因素 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 影響 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 不動產 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 房地產 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 商用 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 投資 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 回歸 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 迴歸 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 特徵 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Rental en_US dc.subject (關鍵詞) Rent en_US dc.subject (關鍵詞) Price en_US dc.subject (關鍵詞) Office en_US dc.subject (關鍵詞) Taipei en_US dc.subject (關鍵詞) Factor en_US dc.subject (關鍵詞) Influence en_US dc.subject (關鍵詞) Real estate en_US dc.subject (關鍵詞) Property en_US dc.subject (關鍵詞) Commercial en_US dc.subject (關鍵詞) Investment en_US dc.subject (關鍵詞) Regression en_US dc.subject (關鍵詞) Hedonic en_US dc.subject (關鍵詞) CCIM en_US dc.title (題名) 影響台北市辦公大樓租金之因素 zh_TW dc.title (題名) The Factors Influencing Office Rental Prices in Taipei City en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻 （一）期刊論文 李春長、梁志民、林豐文，2017，「捷運系統對鄰近住宅價格之影響—以差異中之差異法估計」，『台灣土地研究』，第20卷第2期：31－58。 林秋瑾、黃佩玲，1995，「住宅價格與總體經濟變數關係之研究－以向量自我迴歸模式（VAR）進行實證」，『政大學報』，第71期：143－160。 林楨家、黃志豪，2003，「臺北捷運營運前後沿線房地屬性特徵價格之變化」，『運輸計劃季刊』，第三十二卷第四期：777－800。 洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，第八期：47－67。 孫振義、曹妤，2019，「綠建築評估項目對住宅不動產估價調整率之影響」，『住宅學報』，第二十八卷第一期：27－50。 陳奉瑤、梁仁旭，2018，「綠建築標章之溢價率分析－以新北市住宅大樓為例」，『臺灣土地研究』，21卷1期：61－85。 張炳耀、林淑華、葉盛、鍾世靜、鄭麗玲，1993，「住宅價格變動原因之探討」，『中央銀行季刊』，第15卷第4期：18－55。 黃名義、張金鶚，2001，「辦公室、住宅與住辦混合租金之比較分析一面積、區位與產品異質性之影響」，『都市與計劃』，28卷3期：303－321。 彭建文、林秋瑾、楊雅婷，「房價結構性改變影響因素分析－以台北市、台北縣房價為例」。臺灣土地研究，7卷2期：27－46。 彭建文、楊宗憲、楊詩韻，2009，「捷運系統對不同區位房價影響分析－以營運階段為例」，『運輸計劃季刊』，38卷3期：275－296。 彭建文、張金鶚，2000，「總體經濟對房地產景氣之影響」，『國科會人文及社會科學研究彙刊』，第10卷第3期：171－186。 曾翊瑋、黃名義、張金鶚，2010，「租戶結構對辦公大樓租金與空置率之影響」，『都市與計劃』，37卷4期：481－500。 馮正民、曾平毅、王冠斐，1994，「捷運系統對車站地區房價之影響」，『都市與計劃』，第二十一卷第一期：25－45。 楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，第二十卷二期：61－80。 蔡汶靜、林左裕，2021，「租賃契約條件對商用不動產租金影響之研究」，『住宅學報』，三十卷一期：49－69。 鄧筱蓉，2017，「房市泡沫與總體經濟關係」，『住宅學報』，二十六卷二期：27－50。 薄有為、鍾懿萍、柯清華，2013，「台北市辦公大樓市場租金與總體經濟因素關聯性之研究－以不同等級商辦大樓為例」，『土地問題研究季刊』，12卷1期：12-22。 （二）碩博士學位論文 李育坤，1988，「臺北市地價變遷與空間分布之研究：兼論捷運系統對地價的影響」，政治大學地政研究所碩士論文：台北市。 許侶馨，1989，「捷運系統對沿線地區地價影響之研究」，交通大學交通運輸研究所碩士論文：新竹市。 二、外文參考文獻 Aroul, R. R. and J. A. Hansz., 2012, “The Value of “Green”: Evidence from the First Mandatory Residential Green Building Program”, The Journal of Real Estate Research, 34(1): 27-49. Bajic, Vladimir ., 1983,“The Effects of a New Subway Line on Housing Prices in Metropolitan Toronto”, Urban Studies, 20: 147-158. Bloom, B., M. C. Nobe, and M. D. Nobe., 2011, “Valuing Green Home Designs: A Study of ENERGY STAR Homes”, The Journal of Sustainable Real Estate, 3(1): 109-126. Bollinger, C. R., K. R. Ihlanfeldt, and D. R. Bowes, 1998, “Spatial Variation in Office Rents within the Atlanta Region”, Urban Studies, 35(7): 1097-1118. Bond, Shaun A. and A. Devine., 2016, “Certification Matters: Is Green Talk Cheap Talk”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 52(2): 117-140. Brounen, D. and N. Kok, 2011, “On the Economics of Energy Labels in the Housing Market”, Journal of Environmental Economics and Management, 62: 166-179. Chen, M-C and K. Patel, 2002, “An Empirical Analysis of Determination of Housing Prices in the Taipei Area”, Taiwan Economic Review, 30(4): 563-595. Colwell, P. F. and R. E. Cannaday, 1988, “Trade-Offs in the Office Market”, Real Estate Market Analysis, 172-191. Gat, D., 1998, “Urban Focal Points and Design Quality Influence Rents: The Case of the Telaviv Office Market”, The Journal of Real Estate Research, 16(2): 229-247. Kahn, M. E. and N. Kok, 2014, “The Capitalization of Green Labels in the California Housing Market”, Regional Science and Urban Economics, 47: 25-34. Lin, J. J. and C. H. Hwang, 2004, “Analysis of Property Prices before and after the Opening of the Taipei Subway System”, the Annals of Regional Science, Vol. 38: 687-704. Mills, E. S., 1992, “Office Rent Determinants in the Chicago Area”, AREUEA Journal, 20(1): 273-287. O’Hara, D. J., 1977, “Location of Firms Within a Square Central Business District”, Journal of Political Economy, 85: 1189-1207. Shewmake, S. and W. K. Viscusi, 2015, “Producer and Consumer Responses to Green Housing Labels”, Economic Inquiry, 53(1): 681-699. Vandell, K. D. and J. S. Lane, 1989, “The economics of Architecture and Urban Design: Some Preliminary Findings”, Journal of Real Estate Economics, 17(2): 235-265. Wheaton, W. C. and R. G. Torto, 1994, “Office Rent Indices and Their Behavior over Time”, Journal of Urban Economics, 35(2): 121-139. zh_TW
