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題名 影響實施者於更新地區進行都市更新之因素分析—以台北市為例
An Analysis of Factors Influencing Implementers in Demarcated Renewal Areas: A Case Study of Taipei City作者 林奕成
Lin, Yi-Cheng貢獻者 丁秀吟
Ding, Hsiu-Yin
林奕成
Lin, Yi-Cheng關鍵詞 都市更新
政府劃定更新地區
容積獎勵
Urban Renewal
Demarcated Renewal Areas
Density Bonus日期 2024 上傳時間 4-Sep-2024 14:27:06 (UTC+8) 摘要 都市更新的目的除了改善環境、建築物窳陋問題外，亦應有公益性、實現多元城市願景的責任。由於台灣的都市更新主要是以私部門開發商為主要實施者，而開發商通常以獲利為參與更新之主要考量，因此政府針對需優先進行更新之區域，劃設為更新地區。被劃設為更新地區的區域多具有更新之急迫性，應在更新的順序上被優先實施，讓需要被優先更新的區域能夠先被更新，以利於都市及地區之整體發展。然而實行至今，更新地區內的更新案件的成長數量相對於更新地區外有逐漸趨緩之情形。 過去研究劃定更新地區之相關文獻多僅提及上述現象存在，較少做進一步深入探討。故本研究從私部門實施者角度出發，以台北市為研究範圍，使用台北市都市更新事業計畫已核定案件的資料。首先利用文獻分析，探討更新地區內、外之制度差異對於實施情況之影響。再者，以二元羅吉斯迴歸進行實證分析，分析私部門實施者選擇是否於更新地區進行更新之影響因素。 研究結果發現，時程容積獎勵是現行容積獎勵政策中唯一有對更新地區內、外設置不同獎勵值的，因此本研究認為其應有引導私部門實施者進入更新地區內進行更新之效果，而透過迴歸分析實證說明該項政策是有效的。再者，反應市場因素的土地公告現值變數於實證結果中，證實為私部門實施者選擇於現值較高的更新地區外進行更新的誘因之一。最後，安置違建戶數亦為影響私部門實施者之顯著因素。實證結果說明更新地區通常需處理較多的違建戶數量，會進而降低私部門實施者於更新地區內進行都市更新的意願；但另一方面，處理安置違建戶數能夠申請相應之容積獎勵，會增加實施者進行都市更新之誘因。
The purpose of urban renewal is not only to improve the environment and the decay of buildings, but also to realize the social welfare of a declining city. In Taiwan urban renewal is mainly implemented by developers, who always pursuit the maximum profits as they can. The government assigned specific boundaries as ‘demarcated renewal areas’ to be priority urban renewal areas. However, so far, the number of urban renewal projects within demarcated renewal areas has gradually slowed down compared to those outside. In the past, studies on the demarcated renewal area did not extensively examine their performance, thus this study analyzes the factors influencing the implementation of urban renewal projects in Taipei City. First, this study analyzes the impacts of policy on performance in the demarcated renewal areas through document analysis. Then, it examines the factor influencing developers’ choices either inside or outside the demarcated renewal areas. The results show that Time-based density bonuses are the only distinctive incentives between inside and outside the demarcated renewal area, it is hypothesized that this incentive plays a crucial role in guiding implementers to undertake urban renewal projects within these areas. Moreover, the findings indicate that the number of resettling illegal structure and the ‘current land value’, a proxy for market factors, are significant determinants influencing the decisions to undertake urban renewal projects.參考文獻 一、中文參考文獻 丁正杰，2014，「由臺北高等行政法院一○○年訴字八八三號判決反思自行劃定都市更新單元之基準—兼論都市更新條例之修法」，『全國律師期刊』，18：52-71。 王珍玲，2012，「論都市更新地區範圍或更新單元之劃定等相關問題—兼評臺北高等行政法院一○○年度訴字第八八三號判決」，『政大法學評論』，130：1-50。 仉桂美、王美玉、蔡培村，2016，「政府主導辦理都市更新成效之檢討」，台北市：監察院。 方定安、江中信，2020，「台北市都市更新成果與經驗」，『土木水利期刊』，47(5)。 內政部，2022，『都市更新發展計畫（112－115 年）』，台北市。 台北市政府，2000，『劃定臺北市都市更新地區案』，台北市。 台北市政府，2018，『劃定臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案』，台北市。 台北市政府，2019，『劃定臺北市高氯離子混凝土建築物更新地區案』，台北市。 台北市都市更新處，2018，「臺北市公劃更新地區啟動檢討作業」，『都市更新簡訊』，79：5。 阮晧宇，2021，「都市更新地區劃定對都市更新交易成本影響之初探－以臺北市為例」，國立成功大學都市計畫學系碩士論文，台南市。 林佑璘，2018，「從國家政策與經濟發展策略談都市更新」，『技師期刊』，81：15-26。 林伯威，2021，「都市計畫制度創新試驗之探討－以臺北市南港產業生活特定專用區推動都市更新為例」，『都市與計劃』，48(3)：241-263。 紀凱婷，2008，「台北市新推個案定價之時間與空間相依性分析」，國立政治大學地政學系碩士論文，台北市。 姜廷宜、林景棋、沈旭明，2019，「推動危險老舊建築的創新價值分析」，『物業管理學報』，10(1)：38-46。 柯于璋，2019，「我國都市更新利益與分配正義之研究」，『都市與計畫』，47：221-247。 柯于璋，2020，「我國都市更新之演進與後設治理」，『都市與計劃』，48(3)：265-281。 陳順宇，2009，『迴歸分析』，台北市：三民書局。 陳玉嬌，2021，「都市更新之公共利益與更新過程民眾忍受程度之研究」，『物業管理學報』，12(1)：13-26。 張友怡，1998，「私部門辦理都市更新問題之研究」，國立中興大學都市計劃學系碩士論文，台北市。 張紹勳、林秀娟，2018，『邏輯斯迴歸分析及離散選擇模型：應用SPSS』，台北市：五南圖書出版。 麥怡安、謝志達，2014，「臺北市劃定更新地區檢討與後續推動架構研析」，『都市更新簡訊』，61：9-11。 黃健二，1984，『都市更新之研究』，台北市：大佳出版社。 黃禹嘉，2012，「台北市都市更新空間分布及特性之研究」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文，新北市。 黃景茂，2019，『臺北市政府都市發展局工作報告』，臺北市議會第13屆第1次大會：台北市。 黃巧涵，2019，「都市更新政策擬定之行動者網絡分析：以「劃定臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案」為例」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文，新北市。 黃孟涵，2021，「以永續都市更新觀點探討公劃更新地區之空間特性—以臺北市為例」，國立成功大學都市計畫學系碩士論文，台南市。 曾凡綱，2013，「台北市未經劃定應實施都市更新之地區民間申請劃定更新單元評估機制之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文，台北市。 鄒欣樺、張金鶚、花敬群，2007，「建商不動產表價與議價策略之探討—景氣時機、個案區位、及建商類型分析」，『管理評論』，26(3)：47-69。 楊松齡、卓輝華，2011，「從產權分離探討都市更新之激勵機制」，『臺灣土地研究』，14(1)：1-28。 劉兆庭，2010，「從都市形態角度下探討舊市中心更新單元劃設之研究—以高雄市鹽埕區為例」，國立成功大學都市計畫學系碩士論文，台南市。 蔡志揚，2012，「都市更新公共利益與財產權保障限度之本質」，『臺灣環境與土地法學雜誌』，3：218-228。 藍逸之、賴世剛、薛明生、蔡銘裕，2008，「臺北市都市更新地區劃定機制之初探—交易成本與不確定性的觀點」，『公共事務評論』，9(2)：27-54。 二、外文參考文獻 Gibson, M. S. and Langstaff, M. J., 1982, An Introduction to Urban Renewal, London : Hutchinson. Guadagni, P. M. and Little, J. D., 1983, “A logit model of brand choice calibrated on scanner data”, Marketing science, 2(3): 203-238. Guy, S., Henneberry, J. and Rowley, S., 2002, “Development cultures and urban regeneration”, Urban Studies, 39(7): 1181-1196. Hair, J., Black, W., Babin, B., Anderson, R. and Tatham, R., 2006, Multivariate Data Analysis (6th ed.), New Jersey: Pearson Prentice Hall. Healey, P., Davoudi, S., O'Toole, M., Raisanaglu, S. and Usher, D., 1992, Rebuilding the city, property led urban regeneration, London: E and FN Spon. His Majesty's Stationery Office, 1995, Urban Regeneration, London: Author. Jessop, B., 1997, “Capitalism and its future: Remarks on regulation, government, and governance”, Review of International Political Economy, 4(3): 561-581. Jones, C., 1996, “Urban regeneration, property development, and the land market”, Environment and Planning C: Government and Policy, 14(2): 269-279. Lin, T. C., 2014, “Land Development and Urban Growth in a Booming Property Market: The Taipei Experience”, Globalization and New Intra-Urban Dynamics in Asian Cities, 241-264. Lai, Y., Tang, B., Chen, X. and Zheng, X., 2021, “Spatial determinants of land redevelopment in the urban renewal processes in Shenzhen, China”, Land use policy, 103: 105-330. Lan, C. I. C. and Lee, C. J., 2021, “Property-led renewal, state-induced rent gap, and the sociospatial unevenness of sustainable regeneration in Taipei”, Housing Studies, 36(6): 843-866. Lin, C. L., Chan, E. H. and Chiang, W. H., 2022, “Urban renewal governance and manipulation of plot ratios: A comparison between Taipei, Hong Kong and, Singapore”, Land Use Policy, 119: 106-158. Lum, S. K., Sim, L. L. and Malone-Lee, L. C., 2004, “Market-led policy measures for urban redevelopment in Singapore”, Land Use Policy, 21(1): 1-19. López-Morales, E., 2016, “Assessing exclusionary displacement through rent gap analysis in the high-rise redevelopment of Santiago, Chile”, Housing Studies, 31(5): 540-559. Roberts, P., 2000, The Evolution, Definition and Purpose of Urban Regeneration Urban Regeneration Handbook, London: SAGE Publications. Tallon, A., 2013, Urban Regeneration in the UK, London: Routledge. Uršič, M. and Križnik, B., 2012, “Comparing urban renewal in Barcelona and Seoul—urban management in conditions of competition among global cities”, Asia Europe Journal, 10: 21-39. Van der Krabben, E. and Needham, B., 2008, “Land readjustment for value capturing: A new planning tool for urban redevelopment”, Town Planning Review, 79(6): 651-67 Verhage, R., 2005, “Renewing urban renewal in France, the UK and the Netherlands: Introduction”, Journal of Housing and the Built Environment, 20: 215-227. Yang, D. Y. R. and Chang, J. C., 2018, “Financializing space through transferable development rights: Urban renewal, Taipei style”. Urban Studies, 55(9): 1943-1966. 描述 碩士
國立政治大學
地政學系
110257022資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0110257022 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 丁秀吟 zh_TW dc.contributor.advisor Ding, Hsiu-Yin en_US dc.contributor.author (Authors) 林奕成 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Lin, Yi-Cheng en_US dc.creator (作者) 林奕成 zh_TW dc.creator (作者) Lin, Yi-Cheng en_US dc.date (日期) 2024 en_US dc.date.accessioned 4-Sep-2024 14:27:06 (UTC+8) - dc.date.available 4-Sep-2024 14:27:06 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 4-Sep-2024 14:27:06 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0110257022 en_US dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/153247 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系 zh_TW dc.description (描述) 110257022 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 都市更新的目的除了改善環境、建築物窳陋問題外，亦應有公益性、實現多元城市願景的責任。由於台灣的都市更新主要是以私部門開發商為主要實施者，而開發商通常以獲利為參與更新之主要考量，因此政府針對需優先進行更新之區域，劃設為更新地區。被劃設為更新地區的區域多具有更新之急迫性，應在更新的順序上被優先實施，讓需要被優先更新的區域能夠先被更新，以利於都市及地區之整體發展。然而實行至今，更新地區內的更新案件的成長數量相對於更新地區外有逐漸趨緩之情形。 過去研究劃定更新地區之相關文獻多僅提及上述現象存在，較少做進一步深入探討。故本研究從私部門實施者角度出發，以台北市為研究範圍，使用台北市都市更新事業計畫已核定案件的資料。首先利用文獻分析，探討更新地區內、外之制度差異對於實施情況之影響。再者，以二元羅吉斯迴歸進行實證分析，分析私部門實施者選擇是否於更新地區進行更新之影響因素。 研究結果發現，時程容積獎勵是現行容積獎勵政策中唯一有對更新地區內、外設置不同獎勵值的，因此本研究認為其應有引導私部門實施者進入更新地區內進行更新之效果，而透過迴歸分析實證說明該項政策是有效的。再者，反應市場因素的土地公告現值變數於實證結果中，證實為私部門實施者選擇於現值較高的更新地區外進行更新的誘因之一。最後，安置違建戶數亦為影響私部門實施者之顯著因素。實證結果說明更新地區通常需處理較多的違建戶數量，會進而降低私部門實施者於更新地區內進行都市更新的意願；但另一方面，處理安置違建戶數能夠申請相應之容積獎勵，會增加實施者進行都市更新之誘因。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) The purpose of urban renewal is not only to improve the environment and the decay of buildings, but also to realize the social welfare of a declining city. In Taiwan urban renewal is mainly implemented by developers, who always pursuit the maximum profits as they can. The government assigned specific boundaries as ‘demarcated renewal areas’ to be priority urban renewal areas. However, so far, the number of urban renewal projects within demarcated renewal areas has gradually slowed down compared to those outside. In the past, studies on the demarcated renewal area did not extensively examine their performance, thus this study analyzes the factors influencing the implementation of urban renewal projects in Taipei City. First, this study analyzes the impacts of policy on performance in the demarcated renewal areas through document analysis. Then, it examines the factor influencing developers’ choices either inside or outside the demarcated renewal areas. The results show that Time-based density bonuses are the only distinctive incentives between inside and outside the demarcated renewal area, it is hypothesized that this incentive plays a crucial role in guiding implementers to undertake urban renewal projects within these areas. Moreover, the findings indicate that the number of resettling illegal structure and the ‘current land value’, a proxy for market factors, are significant determinants influencing the decisions to undertake urban renewal projects. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究內容與方法 4 第三節 研究架構與流程 5 第二章 都市更新理念與文獻回顧 7 第一節 都市更新之相關理念 7 第二節 政府劃定更新地區之相關研究 12 第三節 小結 17 第三章 台北市更新地區之劃定與制度比較 19 第一節 台北市更新地區之劃定 19 第二節 台北市更新地區之制度比較 29 第四章 研究設計與資料說明 33 第一節 實證模型建立 33 第二節 實證資料說明 38 第五章 實證分析 49 第一節 敘述統計分析 49 第二節 二元羅吉斯迴歸分析 53 第六章 結論與建議 57 第一節 結論 57 第二節 建議 59 參考文獻 61 zh_TW dc.format.extent 4009192 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0110257022 en_US dc.subject (關鍵詞) 都市更新 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 政府劃定更新地區 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 容積獎勵 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Urban Renewal en_US dc.subject (關鍵詞) Demarcated Renewal Areas en_US dc.subject (關鍵詞) Density Bonus en_US dc.title (題名) 影響實施者於更新地區進行都市更新之因素分析—以台北市為例 zh_TW dc.title (題名) An Analysis of Factors Influencing Implementers in Demarcated Renewal Areas: A Case Study of Taipei City en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻 丁正杰，2014，「由臺北高等行政法院一○○年訴字八八三號判決反思自行劃定都市更新單元之基準—兼論都市更新條例之修法」，『全國律師期刊』，18：52-71。 王珍玲，2012，「論都市更新地區範圍或更新單元之劃定等相關問題—兼評臺北高等行政法院一○○年度訴字第八八三號判決」，『政大法學評論』，130：1-50。 仉桂美、王美玉、蔡培村，2016，「政府主導辦理都市更新成效之檢討」，台北市：監察院。 方定安、江中信，2020，「台北市都市更新成果與經驗」，『土木水利期刊』，47(5)。 內政部，2022，『都市更新發展計畫（112－115 年）』，台北市。 台北市政府，2000，『劃定臺北市都市更新地區案』，台北市。 台北市政府，2018，『劃定臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案』，台北市。 台北市政府，2019，『劃定臺北市高氯離子混凝土建築物更新地區案』，台北市。 台北市都市更新處，2018，「臺北市公劃更新地區啟動檢討作業」，『都市更新簡訊』，79：5。 阮晧宇，2021，「都市更新地區劃定對都市更新交易成本影響之初探－以臺北市為例」，國立成功大學都市計畫學系碩士論文，台南市。 林佑璘，2018，「從國家政策與經濟發展策略談都市更新」，『技師期刊』，81：15-26。 林伯威，2021，「都市計畫制度創新試驗之探討－以臺北市南港產業生活特定專用區推動都市更新為例」，『都市與計劃』，48(3)：241-263。 紀凱婷，2008，「台北市新推個案定價之時間與空間相依性分析」，國立政治大學地政學系碩士論文，台北市。 姜廷宜、林景棋、沈旭明，2019，「推動危險老舊建築的創新價值分析」，『物業管理學報』，10(1)：38-46。 柯于璋，2019，「我國都市更新利益與分配正義之研究」，『都市與計畫』，47：221-247。 柯于璋，2020，「我國都市更新之演進與後設治理」，『都市與計劃』，48(3)：265-281。 陳順宇，2009，『迴歸分析』，台北市：三民書局。 陳玉嬌，2021，「都市更新之公共利益與更新過程民眾忍受程度之研究」，『物業管理學報』，12(1)：13-26。 張友怡，1998，「私部門辦理都市更新問題之研究」，國立中興大學都市計劃學系碩士論文，台北市。 張紹勳、林秀娟，2018，『邏輯斯迴歸分析及離散選擇模型：應用SPSS』，台北市：五南圖書出版。 麥怡安、謝志達，2014，「臺北市劃定更新地區檢討與後續推動架構研析」，『都市更新簡訊』，61：9-11。 黃健二，1984，『都市更新之研究』，台北市：大佳出版社。 黃禹嘉，2012，「台北市都市更新空間分布及特性之研究」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文，新北市。 黃景茂，2019，『臺北市政府都市發展局工作報告』，臺北市議會第13屆第1次大會：台北市。 黃巧涵，2019，「都市更新政策擬定之行動者網絡分析：以「劃定臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案」為例」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文，新北市。 黃孟涵，2021，「以永續都市更新觀點探討公劃更新地區之空間特性—以臺北市為例」，國立成功大學都市計畫學系碩士論文，台南市。 曾凡綱，2013，「台北市未經劃定應實施都市更新之地區民間申請劃定更新單元評估機制之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文，台北市。 鄒欣樺、張金鶚、花敬群，2007，「建商不動產表價與議價策略之探討—景氣時機、個案區位、及建商類型分析」，『管理評論』，26(3)：47-69。 楊松齡、卓輝華，2011，「從產權分離探討都市更新之激勵機制」，『臺灣土地研究』，14(1)：1-28。 劉兆庭，2010，「從都市形態角度下探討舊市中心更新單元劃設之研究—以高雄市鹽埕區為例」，國立成功大學都市計畫學系碩士論文，台南市。 蔡志揚，2012，「都市更新公共利益與財產權保障限度之本質」，『臺灣環境與土地法學雜誌』，3：218-228。 藍逸之、賴世剛、薛明生、蔡銘裕，2008，「臺北市都市更新地區劃定機制之初探—交易成本與不確定性的觀點」，『公共事務評論』，9(2)：27-54。 二、外文參考文獻 Gibson, M. 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