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題名 臺北市被拆除建物屋齡分析-都市更新與非都市更新之比較
Building Age at Demolition in Taipei City: A Comparative Analysis of Inside and Outside Urban Renewal Area作者 劉子瑜
Liu, Tzu-Yu貢獻者 丁秀吟
劉子瑜
Liu, Tzu-Yu關鍵詞 都市更新
屋齡
拆除
建物耐用年限
存活分析
Urban renewal
Building age
Demolition
Building Life
Survival analysis日期 2024 上傳時間 1-Sep-2025 14:32:26 (UTC+8) 摘要 我國都市更新制度發展已逾20年，然實際完成之案件數量仍相對有限。為了解房屋老化與都市更新進展緩慢的問題，本研究從過去較少被討論的「建物拆除屋齡」切入，進行深入分析。研究以臺北市拆除執照掛號資料為基礎，將透過都市更新拆除之建物作為主要分析對象，並以非都市更新拆除建物為對照，探討兩者在建物使用年限上的差異。 研究結果顯示，都市更新拆除建物的平均屋齡為38.21年，略高於非都市更新建物被拆除時的37.33年，顯示制度介入雖能集中更新時點，實際影響幅度卻有限。整體而言，都市更新拆除案件之屋齡集中於30至40年間，但與非都市更新建物有重疊區間，反映制度與市場交互作用下之整體淘汰機制。進一步以存活分析觀察建物壽命分布，發現都市更新案件存活曲線下降較為集中，於屋齡達30年後快速進入淘汰期，拆除高峰落於35年前後；而非都市更新案件則呈現較為平緩且分散的淘汰趨勢。 此外，臺北市建物實際使用年限顯著低於估價作業所設計之50至60年的經濟耐用年限，原因有受市場誘因、土地利用強度與更新成本等多重因素影響。當前政策以30年屋齡作為都更門檻雖有其積極意義，卻亦可能忽略部分尚具結構安全與延壽潛力之建築，導致資源配置效率不彰。因此，建議未來可依區域發展階段與建物維護狀況調整更新策略，發展更具彈性與因地制宜之都市更新政策，以實現永續城市發展目標。
Urban renewal in Taiwan has been promoted for over two decades, yet the number of completed cases remains limited. To address the dual issues of widespread building aging and the slow progress of urban renewal, this study explores the often-overlooked aspect of “building demolition age.” Using demolition permit registration data from Taipei City, this study compares buildings demolished through urban renewal with those removed without such intervention, in order to examine differences in their actual service life. The findings reveal that buildings demolished through urban renewal had an average age of 38.21 years, slightly higher than the 37.33 years of non-urban renewal demolitions. While this suggests some institutional influence in clustering renewal decisions, the actual difference is limited. Both types of demolitions are generally concentrated between 30 and 40 years of building age, indicating a shared threshold influenced by both regulatory and market forces. Survival analysis further highlights that urban renewal cases exhibit a steep decline in survival probability after age 30, with demolition peaking around age 35. In contrast, non-renewal cases show a more gradual and dispersed pattern. This study also finds that the actual service life of buildings in Taipei significantly lower than the 50 to 60 years suggested by official appraisal guidelines. This discrepancy likely reflects the effects of market incentives, land value pressures, and redevelopment motivations. Although the current urban renewal policy sets the age threshold at 30 years to encourage timely redevelopment, it may overlook buildings that are structurally sound and capable of continued use, thereby limiting resource optimization.參考文獻 一、中文文獻 1.丁致成，2012，「都市更新公共利益及多數決機制之合理性」，『財團法人都市更新研究發展基金會都市更新簡訊』，54：4-5。 2.石昭永，2009，「建築物維修整建與合理生命週期之研究-以臺南市國民小學為例」，國立成功大學建築學系博士論文。 3.林享博，1993，「建築物壽命的研究：在臺北市的一個實證分析」，『住宅學報』，1：47-74。 4.林憲德，2002，「淺談建築生命週期評估」，『成大建築簡訊』，28（1）：1-8。 5.林佑璘，2003，「臺北市實施都市更新歷程及影響之研究」，文化大學建築及都市計畫研究所碩士論。 6.林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在臺灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16（2）：1-22。 7.林建甫，2008，《存活分析》，臺北市：雙葉書廊。 8.林憲德、石昭永，2010，「臺南市國小校舍維修整建與理想的生命週期」，『建築學報』，71：109-118。 9.林佩萱，2015，「家戶購屋與生育行為關係：資源排擠與動機刺激」，『住宅學報』，24（1）： 89-116。 10.周素卿 ，1999，「再造老臺北：臺北市都市更新政策的分析」，『國立臺灣大學理學院地理學系地理學報』，25：15-43。 11.柯于璋，2021，「我國都市更新之演進與後設治理」，『都市與計劃』，48（3）：265-281。 12.俞國華，2010，「臺北市住宅建築物經濟耐用年數研究」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。 13.翁美秋，2014，「地主參與都市更新意願與期望之調查─以臺北市萬華區為例 」，中國文化大學環境設計學院建築及都市設計學系碩士論文。 14.張金鶚，2003，『房地產投資與市場分析-理論與實務』，臺北市：華泰文化。 15.張孟秋，2013，「拆舊屋蓋新樓的都市更新方式是唯一的選項嗎」，『土地問題研究季刊』，12（1）：112-114。 16.梁仁旭，2012，「建物價值減損之屋齡效果」，『土地經濟年刊』，23：94-112。 17.梁仁旭，2015，「資本化率屋齡效果之比較分析」，『臺灣土地研究』，18（1）：83-113。 18.許戎聰，2000，「住宅區土地混合使用業種相容性分析之研究—以臺北市大安區與萬華區為例」，國立政治大學地政學系博士論文。 19.陳瑞鈴、林憲德，2001，「臺灣建築生命週期使用年限調查之研究」，內政部建築研究所研究計畫成果報告。 20.陳奉瑤，2003，「可更新土地開發價值之研究」，『臺灣土地研究』，6（1）：1-16。 21.彭建文、馮靖博、丁玟甄，2011，「待更新不動產之實質選擇權價值分析」，『住宅學報』，20（2）：1-26。 22.黃楷聞，2021，「人情與面子交換下之違章建築」，國立政治大學地政學系碩士論文。 23.葉至誠、葉立誠，2002，「研究方法與論文寫作法」，臺北市：商鼎文化出版社。 24.葉為忠，2012，「建築物耐久性指標與殘餘壽命預測方法之研究」，內政部建築研究所委託研究成果報告。 25.劉光盛、江哲銘、陳念祖、林紋君，2010，「以生命週期成本探討臺灣既有建築物環境效率模型-室內健康因子為例」，『建築學報』，73：125-141 。 26.劉依明，2015，「建築生命週期評估方法國際發展之研究」，國立成功大學建築學系碩士論文。 27.蔡育政，2009，「影響房地產價格因素之研究：以臺中市北屯區、西屯區、南屯區、中區、東區為例」，朝陽科技大學碩士論文。 28.蔡友翔，2012，「都市內部建築物重開發之影響因素-以臺北市為例」，國立政治大學地政學系碩士論文。 29.鄭元良、邱建國、陳建忠、陳君弢、周楷峻、陳美儒、陳重利、曾姿燕，2015，「鋼筋混凝土建築物耐久性能診斷方法研擬」，『建築學報』，91：39-61。 30.厲娓娓，2015，「提升建築物長期品質與功能推動架構之初步研究」，內政部建築研究所自行研究報告。 31.劉存，2014，「建築壽命影響因素及延長建築壽命策略研究」，重慶大學碩士學位論文。 二、外文文獻 1.Baum, A. & McElhinney, A. (2000). The causes and effects of depreciation in office buildings: A ten year update. Working Papers in Land Management. 2.Blengini, G. A. (2009). Life cycle of buildings, demolition and recycling potential: A case study in Turin, Italy. Building and Environment, 44(4), 319–330. 3.Bradley, P. & Kohler, N. (2007). Methodology for the survival analysis of urban building stocks. Building Research & Information, 35(5), 529–542. 4.Chung, Y. Y. (2007). Building depreciation and sustainable development. Journal of Building Appraisal, 3(2), 97–103. 5.Clark, T., Bradburn, M., Love, S. & Altman, D. (2003). Survival analysis part I: Basic concepts and first analyses. British Journal of Cancer, 89(2), 232–238. 6.Dye, R. & McMillen, P. (2007). Teardowns and land values in the Chicago metropolitan area. Journal of Urban Economics, 61(1), 45–63. 7.Hasik, V., Escott, E., Bates, R., Carlisle, S., Faircloth, B. & Bilec, M. M. (2019). Comparative whole-building life cycle assessment of renovation and new construction. Building and Environment, 161, 106232. 8.Liu, C., Lyle, B. & Langston, C. (2003). Estimating demolition costs for single residential buildings. The Australian Journal of Construction Economics and Building, 3(2), 53–60. 9.McDonald, R. & Siegel, D. (1986). The value of waiting to invest. The Quarterly Journal of Economics, 101(4), 707–727. 10.Negishi, K., Tiruta-Barna, L., Schiopu, N., Lebert, A. & Chevalier, J. (2018). An operational methodology for applying dynamic life cycle assessment to buildings. Building and Environment, 144, 611–621. 11.Quigg, L. (1993). Empirical testing of real option pricing models. Journal of Finance, 48(2), 621–640. 12.Sing, T. F. & Patel, K. (2001). Empirical evaluation of the value of waiting to invest. Property Management & Built Environment, 19(6), 535–553. 13.Wang, W. K. & Tsai, I. C. (2022). House age and housing prices: A viewpoint of the optimal time for land redevelopment. International Journal of Strategic Property Management, 26(3), 172–187. 14.Wallhagen, M., Glaumann, M. & Malmqvist, T. (2011). Basic building life cycle calculations to decrease contribution to climate change: Case study on an office building in Sweden. Building and Environment, 46(8), 1863–1871. 15.Weber, R., Doussard, M., Bhatta, S. D. & McGrath, D. (2006). Tearing the city down: Understanding demolition activity in gentrifying neighborhoods. Journal of Urban Affairs, 28(1), 19–41. 16.Wen, Y. K. & Kang, Y. J. (2001). Minimum building life-cycle cost design criteria. I: Methodology. Journal of Structural Engineering, 127(3), 330–337. 三、網頁參考 1.中華民國統計資訊網https://www.stat.gov.tw/Point.aspx?sid=t.9&n=3588&sms=11480 2.生命表（Life table）與存活分析 （Survival Analysis）-說明與SPSS操作https：//www.yongxi-stat.com/survival-analysis/ 3.內政部不動產資訊平台https://pip.moi.gov.tw/V3/Z/SCRZ0002.aspx?node=MG08 4.內政部國土管理署都市更新入口網https://twur.nlma.gov.tw/ 5.政府開放資料平台https://data.gov.tw/ 6.國家地震工程研究中心網頁https://www.ncree.narl.org.tw/home 7.臺北市建管業務E辦網https://tccmoapply.dba.tcg.gov.tw/tccmoapply/ 8.臺北市建築管理工程處網站https://cmo.gov.taipei 9.國際標準化組織 ISO (International Organization for Standardization）https://www.iso.org/standard/37456.html 描述 碩士
國立政治大學
地政學系
111257032資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0111257032 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 丁秀吟 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 劉子瑜 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Liu, Tzu-Yu en_US dc.creator (作者) 劉子瑜 zh_TW dc.creator (作者) Liu, Tzu-Yu en_US dc.date (日期) 2024 en_US dc.date.accessioned 1-Sep-2025 14:32:26 (UTC+8) - dc.date.available 1-Sep-2025 14:32:26 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-Sep-2025 14:32:26 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0111257032 en_US dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/158966 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系 zh_TW dc.description (描述) 111257032 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 我國都市更新制度發展已逾20年，然實際完成之案件數量仍相對有限。為了解房屋老化與都市更新進展緩慢的問題，本研究從過去較少被討論的「建物拆除屋齡」切入，進行深入分析。研究以臺北市拆除執照掛號資料為基礎，將透過都市更新拆除之建物作為主要分析對象，並以非都市更新拆除建物為對照，探討兩者在建物使用年限上的差異。 研究結果顯示，都市更新拆除建物的平均屋齡為38.21年，略高於非都市更新建物被拆除時的37.33年，顯示制度介入雖能集中更新時點，實際影響幅度卻有限。整體而言，都市更新拆除案件之屋齡集中於30至40年間，但與非都市更新建物有重疊區間，反映制度與市場交互作用下之整體淘汰機制。進一步以存活分析觀察建物壽命分布，發現都市更新案件存活曲線下降較為集中，於屋齡達30年後快速進入淘汰期，拆除高峰落於35年前後；而非都市更新案件則呈現較為平緩且分散的淘汰趨勢。 此外，臺北市建物實際使用年限顯著低於估價作業所設計之50至60年的經濟耐用年限，原因有受市場誘因、土地利用強度與更新成本等多重因素影響。當前政策以30年屋齡作為都更門檻雖有其積極意義，卻亦可能忽略部分尚具結構安全與延壽潛力之建築，導致資源配置效率不彰。因此，建議未來可依區域發展階段與建物維護狀況調整更新策略，發展更具彈性與因地制宜之都市更新政策，以實現永續城市發展目標。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) Urban renewal in Taiwan has been promoted for over two decades, yet the number of completed cases remains limited. To address the dual issues of widespread building aging and the slow progress of urban renewal, this study explores the often-overlooked aspect of “building demolition age.” Using demolition permit registration data from Taipei City, this study compares buildings demolished through urban renewal with those removed without such intervention, in order to examine differences in their actual service life. The findings reveal that buildings demolished through urban renewal had an average age of 38.21 years, slightly higher than the 37.33 years of non-urban renewal demolitions. While this suggests some institutional influence in clustering renewal decisions, the actual difference is limited. Both types of demolitions are generally concentrated between 30 and 40 years of building age, indicating a shared threshold influenced by both regulatory and market forces. Survival analysis further highlights that urban renewal cases exhibit a steep decline in survival probability after age 30, with demolition peaking around age 35. In contrast, non-renewal cases show a more gradual and dispersed pattern. This study also finds that the actual service life of buildings in Taipei significantly lower than the 50 to 60 years suggested by official appraisal guidelines. This discrepancy likely reflects the effects of market incentives, land value pressures, and redevelopment motivations. Although the current urban renewal policy sets the age threshold at 30 years to encourage timely redevelopment, it may overlook buildings that are structurally sound and capable of continued use, thereby limiting resource optimization. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究範圍與方法 4 第三節 研究架構與流程 7 第二章 文獻回顧 9 第一節 都市更新與建物屋齡 9 第二節 建物拆除與年限 11 第三節 建物生命週期 14 第四節 小結 17 第三章 研究設計 19 第一節 資料說明與彙整 20 第二節 初步資料分析 24 第三節 存活分析法 35 第四節 小結 38 第四章 都市更新及非都市更新存活分析 39 第一節 臺北市建物拆除屋齡標準 39 第二節 都市更新及非都市更新建物存活分析 42 第三節 行政區分類比較分析 51 第五章 結論與建議 71 第一節 結論 71 第二節 建議 74 參考文獻 77 zh_TW dc.format.extent 1903181 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0111257032 en_US dc.subject (關鍵詞) 都市更新 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 屋齡 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 拆除 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 建物耐用年限 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 存活分析 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Urban renewal en_US dc.subject (關鍵詞) Building age en_US dc.subject (關鍵詞) Demolition en_US dc.subject (關鍵詞) Building Life en_US dc.subject (關鍵詞) Survival analysis en_US dc.title (題名) 臺北市被拆除建物屋齡分析-都市更新與非都市更新之比較 zh_TW dc.title (題名) Building Age at Demolition in Taipei City: A Comparative Analysis of Inside and Outside Urban Renewal Area en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文文獻 1.丁致成，2012，「都市更新公共利益及多數決機制之合理性」，『財團法人都市更新研究發展基金會都市更新簡訊』，54：4-5。 2.石昭永，2009，「建築物維修整建與合理生命週期之研究-以臺南市國民小學為例」，國立成功大學建築學系博士論文。 3.林享博，1993，「建築物壽命的研究：在臺北市的一個實證分析」，『住宅學報』，1：47-74。 4.林憲德，2002，「淺談建築生命週期評估」，『成大建築簡訊』，28（1）：1-8。 5.林佑璘，2003，「臺北市實施都市更新歷程及影響之研究」，文化大學建築及都市計畫研究所碩士論。 6.林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在臺灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16（2）：1-22。 7.林建甫，2008，《存活分析》，臺北市：雙葉書廊。 8.林憲德、石昭永，2010，「臺南市國小校舍維修整建與理想的生命週期」，『建築學報』，71：109-118。 9.林佩萱，2015，「家戶購屋與生育行為關係：資源排擠與動機刺激」，『住宅學報』，24（1）： 89-116。 10.周素卿 ，1999，「再造老臺北：臺北市都市更新政策的分析」，『國立臺灣大學理學院地理學系地理學報』，25：15-43。 11.柯于璋，2021，「我國都市更新之演進與後設治理」，『都市與計劃』，48（3）：265-281。 12.俞國華，2010，「臺北市住宅建築物經濟耐用年數研究」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。 13.翁美秋，2014，「地主參與都市更新意願與期望之調查─以臺北市萬華區為例 」，中國文化大學環境設計學院建築及都市設計學系碩士論文。 14.張金鶚，2003，『房地產投資與市場分析-理論與實務』，臺北市：華泰文化。 15.張孟秋，2013，「拆舊屋蓋新樓的都市更新方式是唯一的選項嗎」，『土地問題研究季刊』，12（1）：112-114。 16.梁仁旭，2012，「建物價值減損之屋齡效果」，『土地經濟年刊』，23：94-112。 17.梁仁旭，2015，「資本化率屋齡效果之比較分析」，『臺灣土地研究』，18（1）：83-113。 18.許戎聰，2000，「住宅區土地混合使用業種相容性分析之研究—以臺北市大安區與萬華區為例」，國立政治大學地政學系博士論文。 19.陳瑞鈴、林憲德，2001，「臺灣建築生命週期使用年限調查之研究」，內政部建築研究所研究計畫成果報告。 20.陳奉瑤，2003，「可更新土地開發價值之研究」，『臺灣土地研究』，6（1）：1-16。 21.彭建文、馮靖博、丁玟甄，2011，「待更新不動產之實質選擇權價值分析」，『住宅學報』，20（2）：1-26。 22.黃楷聞，2021，「人情與面子交換下之違章建築」，國立政治大學地政學系碩士論文。 23.葉至誠、葉立誠，2002，「研究方法與論文寫作法」，臺北市：商鼎文化出版社。 24.葉為忠，2012，「建築物耐久性指標與殘餘壽命預測方法之研究」，內政部建築研究所委託研究成果報告。 25.劉光盛、江哲銘、陳念祖、林紋君，2010，「以生命週期成本探討臺灣既有建築物環境效率模型-室內健康因子為例」，『建築學報』，73：125-141 。 26.劉依明，2015，「建築生命週期評估方法國際發展之研究」，國立成功大學建築學系碩士論文。 27.蔡育政，2009，「影響房地產價格因素之研究：以臺中市北屯區、西屯區、南屯區、中區、東區為例」，朝陽科技大學碩士論文。 28.蔡友翔，2012，「都市內部建築物重開發之影響因素-以臺北市為例」，國立政治大學地政學系碩士論文。 29.鄭元良、邱建國、陳建忠、陳君弢、周楷峻、陳美儒、陳重利、曾姿燕，2015，「鋼筋混凝土建築物耐久性能診斷方法研擬」，『建築學報』，91：39-61。 30.厲娓娓，2015，「提升建築物長期品質與功能推動架構之初步研究」，內政部建築研究所自行研究報告。 31.劉存，2014，「建築壽命影響因素及延長建築壽命策略研究」，重慶大學碩士學位論文。 二、外文文獻 1.Baum, A. & McElhinney, A. (2000). The causes and effects of depreciation in office buildings: A ten year update. Working Papers in Land Management. 2.Blengini, G. A. (2009). Life cycle of buildings, demolition and recycling potential: A case study in Turin, Italy. Building and Environment, 44(4), 319–330. 3.Bradley, P. & Kohler, N. (2007). Methodology for the survival analysis of urban building stocks. Building Research & Information, 35(5), 529–542. 4.Chung, Y. Y. (2007). Building depreciation and sustainable development. Journal of Building Appraisal, 3(2), 97–103. 5.Clark, T., Bradburn, M., Love, S. & Altman, D. (2003). Survival analysis part I: Basic concepts and first analyses. British Journal of Cancer, 89(2), 232–238. 6.Dye, R. & McMillen, P. (2007). Teardowns and land values in the Chicago metropolitan area. Journal of Urban Economics, 61(1), 45–63. 7.Hasik, V., Escott, E., Bates, R., Carlisle, S., Faircloth, B. & Bilec, M. M. (2019). Comparative whole-building life cycle assessment of renovation and new construction. Building and Environment, 161, 106232. 8.Liu, C., Lyle, B. & Langston, C. (2003). Estimating demolition costs for single residential buildings. The Australian Journal of Construction Economics and Building, 3(2), 53–60. 9.McDonald, R. & Siegel, D. (1986). The value of waiting to invest. The Quarterly Journal of Economics, 101(4), 707–727. 10.Negishi, K., Tiruta-Barna, L., Schiopu, N., Lebert, A. & Chevalier, J. (2018). An operational methodology for applying dynamic life cycle assessment to buildings. Building and Environment, 144, 611–621. 11.Quigg, L. (1993). Empirical testing of real option pricing models. Journal of Finance, 48(2), 621–640. 12.Sing, T. F. & Patel, K. (2001). Empirical evaluation of the value of waiting to invest. Property Management & Built Environment, 19(6), 535–553. 13.Wang, W. K. & Tsai, I. C. (2022). House age and housing prices: A viewpoint of the optimal time for land redevelopment. International Journal of Strategic Property Management, 26(3), 172–187. 14.Wallhagen, M., Glaumann, M. & Malmqvist, T. (2011). Basic building life cycle calculations to decrease contribution to climate change: Case study on an office building in Sweden. Building and Environment, 46(8), 1863–1871. 15.Weber, R., Doussard, M., Bhatta, S. D. & McGrath, D. (2006). Tearing the city down: Understanding demolition activity in gentrifying neighborhoods. Journal of Urban Affairs, 28(1), 19–41. 16.Wen, Y. K. & Kang, Y. J. (2001). Minimum building life-cycle cost design criteria. I: Methodology. Journal of Structural Engineering, 127(3), 330–337. 三、網頁參考 1.中華民國統計資訊網https://www.stat.gov.tw/Point.aspx?sid=t.9&n=3588&sms=11480 2.生命表（Life table）與存活分析 （Survival Analysis）-說明與SPSS操作https：//www.yongxi-stat.com/survival-analysis/ 3.內政部不動產資訊平台https://pip.moi.gov.tw/V3/Z/SCRZ0002.aspx?node=MG08 4.內政部國土管理署都市更新入口網https://twur.nlma.gov.tw/ 5.政府開放資料平台https://data.gov.tw/ 6.國家地震工程研究中心網頁https://www.ncree.narl.org.tw/home 7.臺北市建管業務E辦網https://tccmoapply.dba.tcg.gov.tw/tccmoapply/ 8.臺北市建築管理工程處網站https://cmo.gov.taipei 9.國際標準化組織 ISO (International Organization for Standardization）https://www.iso.org/standard/37456.html zh_TW
