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題名 宗教場所與房價之衝突-以新北市三重、蘆洲為例
The places of worship and housing prices conflict-An Example of Sanchong and Luzhou in New Taipei City作者 李沛廩
Lin, Pei-Lin貢獻者 江穎慧
Chiang, Ying-Hui
李沛廩
Lin, Pei-Lin關鍵詞 房價
宗教場所
老年人口
特徵價格理論
分量迴歸
Housing Prices
Places of worship
Elderly population
Hedonic Pricing Theory
Quantile Regression日期 2025 上傳時間 1-Sep-2025 14:33:07 (UTC+8) 摘要 宗教場所在不動產交易市場中常被歸類成鄰避設施，尤其以宮廟、寺廟為主居多，其所產生的噪音、環境污染經常會影響交易價格。過去，國內許多的文獻，對於宗教場所對房價的影響研究，都是以概括方式進行分析，較少以宗教場所為主要設施進行研究，相較之下，國外研究多以宗教場所為主要探討對象。 在影響房價的部分，國內文獻多數都顯示宗教場所對房價的影響為負向影響居多，惟依據近年宗教場所密集區域的不動產交易資訊顯示，部分區域呈現房價上漲趨勢，因此本研究試圖釐清宗教場所對周遭房價造成的影響。 本研究以新北市三重區、蘆洲區2022年至2024年內政部不動產實價登錄交易資料為研究對象，並考量老年人口的地區差異，運用特徵價格理論及分量迴歸，進行宗教場所對房價影響分析。實證結果顯示，100公尺內有宗教場所、宗教場所聚集程度較高的區域及寺廟對房價的影響均為負向影響，但加入老年人口比例的交乘項後，其結果均顯示為正向影響，顯示在老年人口比例較高的地區，宗教場所的存在不僅不再被視為扣分，甚至成為提升房價的正向因子，尤其以寺廟為主的宗教場所對房價產生正向的影響。
Places of worship are often categorized as NIMBY (Not In My Backyard) amenities in real estate markets, with temples and shrines making up the majority. The noise and environmental externalities associated with these sites can lead to a decrease in property transaction prices. While domestic studies have mainly focused on the general impact of places of worship on housing prices, few have centered these locations as the primary subject of analysis. In contrast, international literature includes more extensive investigations that specifically examine places of worship. In Taiwan, empirical evidence predominantly suggests a negative price effect from proximity to places of worship. However, recent transaction data from areas with high concentrations of such sites indicate that, in some instances, housing prices have exhibited upward trends. This study seeks to reconcile these seemingly contradictory observations by examining the nuanced role of places of worship in shaping local housing market outcomes. Using transaction records from the Ministry of the Interior’s Actual Price Registration system for Sanchong and Luzhou Districts, New Taipei City, covering the period 2022–2024, this study examines the impact of religious sites on housing prices, incorporating an interaction term for the proportion of elderly residents. Applying the hedonic pricing model and quantile regression, the results indicate that within a 100-meter radius, the presence and clustering of places of worship particularly temples initially exert a negative effect on housing prices. However, after accounting for the interaction with the proportion of elderly residents, the estimated effects turn positive. These findings suggest that in areas with a higher proportion of elderly residents, religious sites especially temples may enhance property values, highlighting that their influence on housing prices is context-dependent rather than uniformly negative.參考文獻 一、中文參考文獻 (一)專書 林森田、丁秀吟，2021，『土地經濟學』二版，臺北:巨流政大書城。 梁仁旭、陳奉瑤，2018，『不動產估價』四版，臺北:財團法人中國地政研究所。 陳惠馨，2013，『宗教團體與法律：非營利組織觀點』，臺北:巨流圖書股份有限公司。 Hao,L.,Naiman,D.Q.,2007,Quantile regression.,Thousand Oaks,CA: SAGE Publications. Koenker,R.,2005, Quantile regression., Cambridge ;New York :Cambridge University Press. (二)期刊 江穎慧、朱智揚、張金鶚，2019，「預售屋大量估價模型之建立」，『住宅學報』28(2):17-36。 江穎慧、莊喻婷、張金鶚，2017，「臺北市公共自行車場站對鄰近住宅價格之影響」，『運輸計劃季刊』46(4):399-428。 李泓見、張金鶚、花敬群，2016，「台北都會區不同住宅類型價差之研究」，『台灣土地研究』9(1):63-87。 李永展，1997，「鄰避症候群之解析」，『都市與計畫』24(1):69-79。 杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』12(2):44-57。 林左裕、陳晏筑、林雅亭、劉千菱、吳佳洟、張雅嵐，2022，「鄰避設施對鄰近房價的影響－以臺北市為例」，『土地問題研究季刊』22(4):32-53。 林祖嘉、黃麗蓉，2014，「嫌惡性風水對商用不動產價格影響之研究」，『住宅學報』23(1):51-72。 林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』16(2):1-22。 林素菁，2004，「台北市國中小明星學區邊際願意支付之估計」『住宅學報』13(1):15－34。 許自豪、邵俊豪，2021，「宗教設施轉用避難所進行災時收容安置之可行性研究：以臺中市潭子區潭水亭為例」，『災害防救科技與管理學刊』10(1)：53-74。 彭建文、楊宗憲、楊詩韻，2009，「捷運系統對不同區位房價影響分析－以營運階段為例」，『運輸計劃季刊』38(3)：275-296。 彭蒂菁，2021，「超商空間分散度與大台北地區房價之空間分析」，『應用經濟論叢』110,:51-104。 彭建文、蔡怡純，2017，「人口結構變遷對房價影響分析」，『經濟論文叢刊』45(1):163-192。 黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017，「臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響」，『都市與計劃』44(3):277-302。 楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』20(2)：61-80。 楊國柱、顏愛靜，2004，「殯葬設施設置鄰避衝突之分析：以交易成本理論為觀點」，『中國行政評論』14(1)：27-58。 賴碧瑩，2010，「市地重劃之地價影響因素研究－以高雄市為例」，『公共事務評論』11(2):47-69。 賴郁華、李百麟，2014，「高齡者宗教的感受及行為與其生活滿意度之關係探討」，『台灣老人保健學刊』10(2):140-155。 張怡文、江穎慧、張金鶚，2009，「分量迴歸在大量估價模型之應用-非典型住宅估價之改進」，『都市與計劃』36(3):281-304。 (三)學位論文 林宏謀，2012，「鄰避設施對不動產價格影響之民眾觀點－以嘉義縣為例」，長榮大學土地管理與開發學系碩士在職專班碩士論文。 林廷威，2021，「不動產買賣之物的瑕疵擔保-以嫌惡設施為中心」，國立高雄大學法律學系研究所碩士論文。 宋豐荃，2014，「鄰近公園有助提升房價嗎？-大小公園對高低房價影響程度之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。 陳燕玲，2013，「宗教信仰、價值信念與人際衝突因應行為的關係」，國立政治大學心理學系碩士論文。 張開元，2021，「半嫌惡設施對房價的非線性影響-以台北市消防單位為例」，國立政治大學財政學系碩士學位論文。 莊雅婷，2024，「臺北市宗教設施對周遭房價的影響-以特徵價格法與雙重差分法評估」，國立臺北大學經濟學系研究所碩士論文。 楊樺，2018，「夜市對周邊房價有影響嗎?」，國立政治大學地政學系碩士論文。 葉素伶，2023，「台灣當代教堂空間神聖路徑之研究」，國立臺北科技大學建築系建築與都市設計碩士論文。 戴承廷，2020，「社會住宅對周邊房屋價格之影響-以台北市文山區為例」，國立政治大學財政學系研究所碩士學位論文。 Chan ,Y.L.，2024，「An empirical study of the impact of temple on neighbouring residential property price in Hong Kong」，(Thesis). University of Hong Kong, Pokfulam, Hong Kong SAR. Bachelor of Science in Surveying 二、英文參考文獻 Babawale , G. K. and Adewunmi,Y.,2011,“The Impact of neighbourhood Churches on House Prices.” Journal of Sustainable Development 4(1):246-258. Brandt,S.,Maennig ,W .and Richter,F.,2013,“Do places of worship affect housing prices evidence from germany.”Hamburg Contemporary Economic Discussions 48:1-34. Braam,A.W.,Van den Eeden, P.,Prince, M.J.,Beekman, A. T. F., Kivelä, S.-L.,Lawlor, B. A.,and Birkhofer, A. et al.,2010,”Religion as a cross-cultural determinant of depression in elderly Europeans:Results from the EURODEP collaboration. ”Psychological Medicine,31(5):803-814. Bond,S.,2007,“The Effect of Distance to Cell Phone Towers on House Price in Florida. ”The Appraisal Journal 75(4):362-370. Carill,T.M.,Clauretim, T.M. and Jensen,J.,1996,“Living next to godliness Residential Property Values and Churches.” Journal of Real Estate Finance and Economics 12:319-330. Chiang, Y.H, Peng ,T.C and Chang ,C.O,2015, “The nonlinear effect of convenience stores on residential property prices: A case study of Taipei, Taiwan” Habitat International 46:82-90 De, U .K and V, Vupr.,2019, “Role of Neighborhood Socio-Cultural & Religious Homogeneity in Housing Choice at Dimapur Town ,India. ” The jouranl of develeoping Areas 53(2):124-138. Hoover,E.,Renauld,M.,Edelstein,M.R and Brown.P.,2015, “Social Science Collaboration with Environmental Health.” Environmental health perspectives 123 (11):1100-1106. Lin, C. C ,Chen ,C.L. and Twu,Y.C.,2012,“An Estimation of the Impact of Feng－Shui on Housing Prices in Taiwan：A Quantile Regression Application. ”International Real Estate Review 15(3):325-343. Rosen. S, 1974,“Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition.” Journal of political economy 82(1):34-55. Yu, K., Lu, Z.,Stander, J.,2003,“Quantile regression: Applications and current research areas. ”. The Statistician,52(3), 331-350. 三、網頁參考文獻 憲法法庭，https://cons.judicial.gov.tw/docdata.aspx?fid=100&id=310671（取用日期：2024年9月26日）。 全國法規資料庫，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=A0000001（取用日期：2024年9月26日）。 瘋神說，https://crazygod.cc/2021/10/21/宮、殿、府百百種，最後一字看懂神明階級之分？/(取用日期：2024年9月28日）。 行政院國情簡介，https://www.ey.gov.tw/File/F568C61CA33D9B20/44adb91d-fa6a-4ec6-9243-ae34bc8f66a0?A=C（取用日期：2024年9月30日）。 美國在台協會，https://www.ait.org.tw/zhtw/zhtw-2022-report-on-international-religious-freedom-taiwan/?_ga=2.90992798.521364949.1727696055-2056919312.1727696055（取用日期：2024年9月30日）。 中華民國內政部內政統計調查，https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=19245（取用日期：2024年10月3日）。 內政部不動產資訊平台，https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0301.aspx(取用日期：2024年10月3日）。 內政部不動產交易實價查詢服務網，https://lvr.land.moi.gov.tw/jsp/index.jsp(取用日期：2025年3月3日）。 內政部地政司地籍圖資網路便民服務系統，https://easymap.land.moi.gov.tw/W10Web/Normal#(取用日期：2025年4月27日）。 新北不動產愛連網，https://i.land.ntpc.gov.tw/webgis/#（取用日期：2024年10月13日）。 新北市三重地政事務所，https://www.sanchong.land.ntpc.gov.tw/cl.aspx?n=829（取用日期：2024年10月13日）。 新北市政府民政局，https://www.ca.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=01d24d1ec1ee8b1a（取用日期：2024年10月13日）。 新北市政府地政局，https://i.land.ntpc.gov.tw/landsar/landsta/#（取用日期：2024年10月13日）。 新北市政府警察局，https://www.police.ntpc.gov.tw/cp-3350-115980-1.html（取用日期：2024年10月13日）。 新北市三重區公所，https://www.sanchong.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=8f263f32fe30c349（取用日期：2024年10月19日）。 新北市蘆洲區公所，https://www.luzhou.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=a6af86d2ea26b816（取用日期：2024年10月19日）。 新北市政府資料開放平臺，資料集名稱 :新北市重要地標資訊，https://data.ntpc.gov.tw/datasets/6DCFF24A-838C-40FB-A9DF-F1160AFAFE84（取用日期：2025年4月20日）。 新北市政府民政局，https://www.ca.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=14(取用日期:2025年6月4日)。 國家發展委員會，https://www.ndc.gov.tw/Content_List.aspx?n=2688C8F5935982DC，（取用日期：2025年6月28日）。 衛生福利部社會及家庭署，https://www.sfaa.gov.tw/SFAA/Pages/Detail.aspx?nodeid=1372&pid=11419，（取用日期：2025年6月28日）。 內政部國土管理署，https://www.nlma.gov.tw/ch/titlelist/news/16407，（取用日期：2025年6月28日）。 描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
111923011資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0111923011 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 江穎慧 zh_TW dc.contributor.advisor Chiang, Ying-Hui en_US dc.contributor.author (Authors) 李沛廩 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Lin, Pei-Lin en_US dc.creator (作者) 李沛廩 zh_TW dc.creator (作者) Lin, Pei-Lin en_US dc.date (日期) 2025 en_US dc.date.accessioned 1-Sep-2025 14:33:07 (UTC+8) - dc.date.available 1-Sep-2025 14:33:07 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-Sep-2025 14:33:07 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0111923011 en_US dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/158969 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 111923011 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 宗教場所在不動產交易市場中常被歸類成鄰避設施，尤其以宮廟、寺廟為主居多，其所產生的噪音、環境污染經常會影響交易價格。過去，國內許多的文獻，對於宗教場所對房價的影響研究，都是以概括方式進行分析，較少以宗教場所為主要設施進行研究，相較之下，國外研究多以宗教場所為主要探討對象。 在影響房價的部分，國內文獻多數都顯示宗教場所對房價的影響為負向影響居多，惟依據近年宗教場所密集區域的不動產交易資訊顯示，部分區域呈現房價上漲趨勢，因此本研究試圖釐清宗教場所對周遭房價造成的影響。 本研究以新北市三重區、蘆洲區2022年至2024年內政部不動產實價登錄交易資料為研究對象，並考量老年人口的地區差異，運用特徵價格理論及分量迴歸，進行宗教場所對房價影響分析。實證結果顯示，100公尺內有宗教場所、宗教場所聚集程度較高的區域及寺廟對房價的影響均為負向影響，但加入老年人口比例的交乘項後，其結果均顯示為正向影響，顯示在老年人口比例較高的地區，宗教場所的存在不僅不再被視為扣分，甚至成為提升房價的正向因子，尤其以寺廟為主的宗教場所對房價產生正向的影響。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) Places of worship are often categorized as NIMBY (Not In My Backyard) amenities in real estate markets, with temples and shrines making up the majority. The noise and environmental externalities associated with these sites can lead to a decrease in property transaction prices. While domestic studies have mainly focused on the general impact of places of worship on housing prices, few have centered these locations as the primary subject of analysis. In contrast, international literature includes more extensive investigations that specifically examine places of worship. In Taiwan, empirical evidence predominantly suggests a negative price effect from proximity to places of worship. However, recent transaction data from areas with high concentrations of such sites indicate that, in some instances, housing prices have exhibited upward trends. This study seeks to reconcile these seemingly contradictory observations by examining the nuanced role of places of worship in shaping local housing market outcomes. Using transaction records from the Ministry of the Interior’s Actual Price Registration system for Sanchong and Luzhou Districts, New Taipei City, covering the period 2022–2024, this study examines the impact of religious sites on housing prices, incorporating an interaction term for the proportion of elderly residents. Applying the hedonic pricing model and quantile regression, the results indicate that within a 100-meter radius, the presence and clustering of places of worship particularly temples initially exert a negative effect on housing prices. However, after accounting for the interaction with the proportion of elderly residents, the estimated effects turn positive. These findings suggest that in areas with a higher proportion of elderly residents, religious sites especially temples may enhance property values, highlighting that their influence on housing prices is context-dependent rather than uniformly negative. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與問題 1 第二節 研究範圍與方法 6 第三節 研究架構與流程 8 第二章 理論基礎及文獻回顧 9 第一節 宗教場所相關理論與文獻 9 第二節 鄰避設施相關理論與文獻 15 第三節 量化分析方法文獻回顧 19 第三章 研究設計與資料說明 23 第一節 新北市三重區、蘆洲區背景與現況 23 第二節 資料說明與處理 29 第三節 模型建立與變數選取 33 第四章 資料分析與實證結果 43 第一節 交易樣本資料分析 43 第二節 宗教場所對房價影響(模型一) 46 第三節 宗教場所聚集程度對房價的影響(模型二) 53 第四節 寺廟與教堂對房價的影響(模型三) 59 第五章 結論與建議 65 第一節 結論 65 第二節 研究限制與建議 69 參考文獻 70 zh_TW dc.format.extent 3462482 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0111923011 en_US dc.subject (關鍵詞) 房價 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 宗教場所 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 老年人口 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 特徵價格理論 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 分量迴歸 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Housing Prices en_US dc.subject (關鍵詞) Places of worship en_US dc.subject (關鍵詞) Elderly population en_US dc.subject (關鍵詞) Hedonic Pricing Theory en_US dc.subject (關鍵詞) Quantile Regression en_US dc.title (題名) 宗教場所與房價之衝突-以新北市三重、蘆洲為例 zh_TW dc.title (題名) The places of worship and housing prices conflict-An Example of Sanchong and Luzhou in New Taipei City en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻 (一)專書 林森田、丁秀吟，2021，『土地經濟學』二版，臺北:巨流政大書城。 梁仁旭、陳奉瑤，2018，『不動產估價』四版，臺北:財團法人中國地政研究所。 陳惠馨，2013，『宗教團體與法律：非營利組織觀點』，臺北:巨流圖書股份有限公司。 Hao,L.,Naiman,D.Q.,2007,Quantile regression.,Thousand Oaks,CA: SAGE Publications. Koenker,R.,2005, Quantile regression., Cambridge ;New York :Cambridge University Press. (二)期刊 江穎慧、朱智揚、張金鶚，2019，「預售屋大量估價模型之建立」，『住宅學報』28(2):17-36。 江穎慧、莊喻婷、張金鶚，2017，「臺北市公共自行車場站對鄰近住宅價格之影響」，『運輸計劃季刊』46(4):399-428。 李泓見、張金鶚、花敬群，2016，「台北都會區不同住宅類型價差之研究」，『台灣土地研究』9(1):63-87。 李永展，1997，「鄰避症候群之解析」，『都市與計畫』24(1):69-79。 杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』12(2):44-57。 林左裕、陳晏筑、林雅亭、劉千菱、吳佳洟、張雅嵐，2022，「鄰避設施對鄰近房價的影響－以臺北市為例」，『土地問題研究季刊』22(4):32-53。 林祖嘉、黃麗蓉，2014，「嫌惡性風水對商用不動產價格影響之研究」，『住宅學報』23(1):51-72。 林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』16(2):1-22。 林素菁，2004，「台北市國中小明星學區邊際願意支付之估計」『住宅學報』13(1):15－34。 許自豪、邵俊豪，2021，「宗教設施轉用避難所進行災時收容安置之可行性研究：以臺中市潭子區潭水亭為例」，『災害防救科技與管理學刊』10(1)：53-74。 彭建文、楊宗憲、楊詩韻，2009，「捷運系統對不同區位房價影響分析－以營運階段為例」，『運輸計劃季刊』38(3)：275-296。 彭蒂菁，2021，「超商空間分散度與大台北地區房價之空間分析」，『應用經濟論叢』110,:51-104。 彭建文、蔡怡純，2017，「人口結構變遷對房價影響分析」，『經濟論文叢刊』45(1):163-192。 黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017，「臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響」，『都市與計劃』44(3):277-302。 楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』20(2)：61-80。 楊國柱、顏愛靜，2004，「殯葬設施設置鄰避衝突之分析：以交易成本理論為觀點」，『中國行政評論』14(1)：27-58。 賴碧瑩，2010，「市地重劃之地價影響因素研究－以高雄市為例」，『公共事務評論』11(2):47-69。 賴郁華、李百麟，2014，「高齡者宗教的感受及行為與其生活滿意度之關係探討」，『台灣老人保健學刊』10(2):140-155。 張怡文、江穎慧、張金鶚，2009，「分量迴歸在大量估價模型之應用-非典型住宅估價之改進」，『都市與計劃』36(3):281-304。 (三)學位論文 林宏謀，2012，「鄰避設施對不動產價格影響之民眾觀點－以嘉義縣為例」，長榮大學土地管理與開發學系碩士在職專班碩士論文。 林廷威，2021，「不動產買賣之物的瑕疵擔保-以嫌惡設施為中心」，國立高雄大學法律學系研究所碩士論文。 宋豐荃，2014，「鄰近公園有助提升房價嗎？-大小公園對高低房價影響程度之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文。 陳燕玲，2013，「宗教信仰、價值信念與人際衝突因應行為的關係」，國立政治大學心理學系碩士論文。 張開元，2021，「半嫌惡設施對房價的非線性影響-以台北市消防單位為例」，國立政治大學財政學系碩士學位論文。 莊雅婷，2024，「臺北市宗教設施對周遭房價的影響-以特徵價格法與雙重差分法評估」，國立臺北大學經濟學系研究所碩士論文。 楊樺，2018，「夜市對周邊房價有影響嗎?」，國立政治大學地政學系碩士論文。 葉素伶，2023，「台灣當代教堂空間神聖路徑之研究」，國立臺北科技大學建築系建築與都市設計碩士論文。 戴承廷，2020，「社會住宅對周邊房屋價格之影響-以台北市文山區為例」，國立政治大學財政學系研究所碩士學位論文。 Chan ,Y.L.，2024，「An empirical study of the impact of temple on neighbouring residential property price in Hong Kong」，(Thesis). 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