Publications-Theses
Article View/Open
Publication Export
-
Google ScholarTM
NCCU Library
Citation Infomation
Related Publications in TAIR
題名 論國土計畫法國土功能分區與財產權保障之關係 − 以農業發展區為中心
A Legal Research on the Relationship between Functional Zoning and Property Rights Protection in the Spatial Planning Act in Taiwan − Centered on Agricultural Development Zones作者 葉俊彬
Yeh, Chun-Pin貢獻者 傅玲靜
葉俊彬
Yeh, Chun-Pin關鍵詞 營業自由
特別犧牲
成長管理
管制準徵收
全國國土計畫
長期閒置農地
Freedom of business
Sonderopfer
Growth management
Regulatory taking
National spatial plan
Long-term vacant farmland日期 2025 上傳時間 1-Sep-2025 16:22:27 (UTC+8) 摘要 根據農業部提出之2023年糧食平衡表，國內稻米產量、進口稻米產量及出口稻米產量分別為114.79萬噸、14.20萬噸及15.38萬噸，即國內稻米產量足以自給自足。惟我國氣候環境不適合種植小麥、玉米與大豆，導致綜合糧食自給率為30.3％，學者建議雖應以國內自主種植農作物為達成國家糧食安全之主要手段，但仍須以農產貿易及糧食庫存作為必要配套措施。 另根據行政院主計處的統計資料，2009年農業就業人口占全國就業人口的比例為5.28%，後於2024年時則降至4.26%。同一期間，工業就業人口占全國就業人口的比例，係從35.58%微幅降至34.94%，且服務業就業人口占全國就業人口的比例，則從59.56%，上升至60.80%。是以，我國就業人口係呈現從農業移轉至服務業的發展趨勢。另2018年至2024年的農業就業人口，則從56.1萬人逐年下降至49.3萬人。另於2024年農業就業人口的年齡分布上，50-64歲以及65歲以上者，係占全部農業就業人口數的65%。再者，自2016年至2024年，農耕土地總面積雖從79.4萬公頃下降至77.7萬公頃，然其中長期閒置耕農地面積卻長年固定維持在約5萬公頃。顯見我國約有5萬公頃農地，因農地就業人口不足，或因65歲以上農業自營工作者勞動力衰減，而長年固定無法進行農業生產。 就農地而言，國土計畫法第24條第2項規定係屬於限制財產權之法律條文，而須遵循憲法第23條所揭示之比例原則。全國國土計畫之計畫年期為2036年，對於前揭各項事實應可預見。該計畫中為達到國家糧食安全之目的，未提及利用承平時期進口糧食庫存的方式，而是採取農地總量管制的成長管理策略。該成長管理策略是想定「在國外農產品輸入受阻時，國內應維持供糧食生產之農地資源，面積需求為74萬公頃至81萬公頃。」。國土計畫法第24條第2項為達到農地面積總量維持在74萬公頃至81萬公頃的目標，因而禁止包括農地所有人在內申請變更既有之功能分區。 司法院釋字第514號解釋指出：「人民營業之自由為憲法上工作權及財產權所保障。」。全國國土計畫中未提及利用承平時期進口糧食庫存方式作為達成國家糧食安全的手段之一。又因缺乏農業就業人口或因65歲以上農業自營工作者勞動力衰減，導致長年固定約有5萬公頃農地處於長期閒置。於此情況下，國土計畫法第24條第2項為維持上述74萬公頃至81萬公頃面積的農地，而禁止農地所有人申請變更既有功能分區，對於長期閒置農地之所有人而言，是否因而蒙受特別犧牲，即有討論空間。 我國對於上開議題，司法實務上並沒有相關判決。美國聯邦最高法院在Pennsylvania Coal Co. v. Mahon案中肯認，雖然私人土地可以在一定程度上受到管制，惟若管制過當，仍可能構成管制準徵收（管制性徵收）。這個概念係源自於憲法上的徵用條款，旨在防止政府強迫部份人民單獨承受公共負擔。至於州法院，例如伊利諾州最高法院，亦肯認土地所有人因受到正當程序條款的保護，不得超過一定限度而剝奪私有土地的經濟價值。這一概念同樣源自於上述徵收條款係禁止國家以無償的方式徵收私人土地。因此，州法院係得依據正當程序條款，透過司法宣告或確認使用分區管制法規違憲且無效，而對政府行使使用分區管制權進行限制。北伊利諾大學法學教授Mark W. Cordes表示，伊利諾州是對於農業使用分區管制案件作成最多判決的州。伊利諾州最高法院認為，倘一部使用分區管制法規對於私人土地的使用，課予與公共利益無實質關聯性之限制者，該法規即屬違憲且無效。而在判斷或確認使用分區管制法規中對私人土地的使用課予之限制是否符合公共利益，伊利諾州最高法院建立了數個多因子檢驗方法（multi-factor test），用以審查案件中所呈現的事實。該檢驗方法係融合了實質正當程序與管制準徵收考量，並被適用於使用分區管制相關判決中。 爰此，本文參酌美國伊利諾州最高法院建立的一些多因子檢驗方法，分別檢視土地劃設為農業發展區而減損價值的程度、土地長期維持農業使用之適宜性檢討、土地劃設為農業發展地區欲實現之公共利益與其貢獻程度，針對禁止農地所有人申請將農地變更為城鄉發展地區，是否造成長期閒置農地之所有人蒙受特別犧牲，進行綜合評量。 最後，本文認為國土計畫法第24條第2項禁止長期閒置農地之所有人申請將其農地變更為城鄉發展地區，不僅造成該農地價值明顯減損，且無助於達成國家糧食安全目標，致該農地所有人蒙受特別犧牲而須予以補償。
According to the 2023 Food Balance Sheet provided by Ministry of Agriculture, the amount of domestic rice production, import rice, and export rice are 1147.9 thousand tons, 142.0 thousand tons, and 153.8 thousand tons respectively. This means that Taiwan has a rice production self-sufficiency rate of 100%. However, Taiwan's climate is not suitable for growing wheat, corn, and soybeans. Forcing them to grow domestically and adopting a purchase protection strategy will place a serious financial burden on the country. These facts result in a overall food self-sufficiency rate of 30.3%. Scholars suggest that although domestically grown crops should be the main way to achieve national food security, "agricultural product trade and food reserves" must still be used as necessary supporting measures. According to statistics from the Directorate-General of Budget, Accounting and Statistics, Executive Yuan, the proportion of agricultural employment in the national employed population was 5.28% in 2009, and dropped to 4.26% in 2024. During the same period, the proportion of industrial employment in the national employed population decreased slightly from 35.58% to 34.94%; the proportion of service sector employment in the national employed population increased from 59.56% to 60.80%. From these statistics we can see that Taiwan's employed population is showing a trend of shifting from agriculture to the service sector. In addition, the number of people employed in agriculture will drop from 559,000 to 509,000 from 2019 to 2023. The proportion of agricultural employment population aged 50 and above accounts for 65% of the total agricultural employment population. Furthermore, although the total area of agricultural land decreased from 794,000 hectares to 777,000 hectares from 2016 to 2024, the area of long-term vacant farmland remained stable at approximately 50,000 hectares for years. This shows that there are approximately 50,000 hectares of farmland in Taiwan that are permanently unable to carry out agricultural production due to insufficient agricultural employment population or the decline in the workforce of self-employed agricultural workers over the age of 65. With respect to agricultural land, Article 24, Paragraph 2 of the Spatial Planning Act is a legal provision that restricts property rights. Therefore, the provision must comply with the principle of proportionality set forth in Article 23 of the Constitution. The planning period of the National spatial plan spans 20 years and the plan update is due up to 2036. In order to achieve the national food security, the plan does not mention the food stockpile policy or the measure of importing food during non-war periods and storing it in preparation for wartime needs, but rather adopts a growth management strategy of total area of agricultural land control. The growth management strategy assumes that "when the import of agricultural products from abroad is blocked, the total area of domestic agricultural land required for food production should be maintained at 740,000 to 810,000 hectares." Article 24, Paragraph 2 of the Spatial Planning Act stipulates that in order to achieve the goal of maintaining the total area of domestic agricultural land at 740,000 to 810,000 hectares, it prohibits anyone, including agricultural land owners, from applying to rezone the existing functional zone. Judicial Yuan interpretation No.514 stated that the people's freedom of business is guaranteed by the constitutional right to work and the property right. National spatial plan, with a 20-year planning period, does not mention the measure of importing food during non-war periods and storing it in preparation for wartime needs. Furthermore, due to the lack of agricultural employment population or the decline in the workforce of self-employed agricultural workers over the age of 65, approximately 50,000 hectares of long-term vacant farmland exist for years. However, Article 24, Paragraph 2 of the Spatial Planning Act still prohibits agricultural land owners from applying to rezone the existing functional zone to maintain the aforementioned 740,000 to 810,000 hectares of farmland. In this situation, there is room for discussion as to whether the owners of long-term vacant farmland have suffered special sacrifices (Sonderopfer). There are no relevant rulings in judicial practice in Taiwan regarding the above-mentioned issue. The Supreme Court of the United States in the decision of Pennsylvania Coal Co. v. Mahon agreed that while private land may be regulated to a certain extent, but if the regulation goes too far, it will still constitute a regulatory taking. This concept is derived from the takings clause and serves to prevent the government from forcing some people alone to bear public burdens. The state courts, such as Supreme Court of Illinois, also recognize that landowners are protected under the due process clause against deprivations of a land's economic value beyond a certain limit, and this concept still derived from the takings clause that prohibits governments from taking private property in the way of offering no compensation. Consequently, the state courts may base on due process clause and impose limit on government's exercises of the zoning power by judicial declaration of the invalidity of the zoning ordinance. Mark W. Cordes, a professor of Law at Northern Illinois University, considers that Illinois is the state that has decided the most agricultural zoning cases. The Supreme Court of Illinois held that the a zoning ordinance imposed a restriction on the use of private land that bore no substantial relation to the public interest was unconstitutional and invalid. In determining whether or not a particular restriction on the use of private land from zoning ordinance serves the public interest, the Supreme Court of Illinois established some multi-factor tests to review the facts shown in the case. This test blends both substantive due process and regulatory takings concerns, and be applied in zoning decisions. Therefore, this study refers to the purpose of the multi-factor test established by the Illinois Supreme Court in the United States to examine the extent to which land value is reduced by agricultural development zoning, the suitability of land for long-term agricultural use, and the public benefits and contributions to be achieved by a agricultural development zoning. The study then comprehensively discusses whether prohibiting agricultural land owners from applying to change their agricultural land to urban-rural development zones results in special sacrifices（Sonderopfer） for owners of long-term vacant farmland. Finally, this study concludes that the Article 24, Paragraph 2 of the Spatial Planning Act prohibits owners of long-term vacant farmland from applying to change their agricultural land to urban-rural development zones not only causes a significant decrease in the value of the farmland, but also does not help achieve the goal of national food security. The application of Article 24, Paragraph 2 of the Spatial Planning Act to the long-term vacant farmland result in special sacrifices for owners of such land.參考文獻 壹、中文部分 一、專書 李惠宗，憲法要義，元照出版社，9版，2022年9月。 林明鏘，國土計畫法學研究，元照出版社，2版，2018年3月。 陳敏，行政法總論，自版，10版，2019年11月。 陳新民，憲法學釋論，增訂10版，2022年3月。 陳明燦，土地利用計畫法導論：法條釋義與實例研習，新學林，2版，2013年9月。 葉百修，損失補償法，三民書局，2018年10月。 蔡墩銘，經濟與法律，翰蘆出版社，2002年1月。 邊泰明，土地使用規劃與財產權—理論與實務，詹氏書局，2003年9月。 二、期刊論文 王服清，論財產權特別犧牲損失補償原則在行政救濟之實踐問題─無法律，無補償？，興大法學，第14期，2013年11月，頁81-150。 王珍玲，論直轄市、縣（市）國土計畫之法律性質，月旦法學教室，第263期，2024年9月，頁35-57。 吳秦雯，居住權／適當住房權之權利論證與限制—高雄高等行政法院107年度原訴字第2號判決，月旦裁判時報，第139期，2024年1月，頁5-11。 李建良，行政法上損失補償制度之基本體系，東吳法律學報，第11卷第2期，1999年5月，頁33-101。 李建良，特別犧牲與損失補償，月旦法學雜誌，第36期，1998年4月，頁24-25。 李建良，財產權之存續保障與價值保障，台灣本土法學雜誌，第4期，1999年10月，頁100-104。 李震山，行政損失補償法定原則—無法律即無補償嗎？—，台灣本土法學雜誌，第71期，2005年6月，頁143-148。 林子欽，臺灣農地價格的回顧，土地問題研究季刊，第22卷第2期，2023年6月，頁2-10。 林訓仕，臺灣小麥產業現況及多樣化品種介紹，臺中區農業專訊，第113期，2021年6月，頁10-12。 法治斌，憲法保障人民財產權與其他權利之標準，政大法學評論，第23期，1981年6月，頁1-26。 張麗善，王服清，論國土計畫法下農地的公益義務與財產保護之衡平解決－以雲林縣為例，當代法律，第 38 期，2025年2月，頁27-33。 姚銘輝，氣候變遷下糧食安全研究議題之探討，農業試驗所技術服務季刊，第103期，2015年9月，頁27-30。 胡春雷，我國憲法土地政策規範之探討，經濟研究年刊，第6期，2006年3月，頁33-72。 陳立夫，土地利用限制形成特別犧牲之損失補償請求權—司法院釋字第747號解釋之意義，裁判時報，第64期，2017年10月，頁17-30。 陳明燦，純農業型農業區農地價格之實證研究—以雲林縣大埤鄉為例，興大法商學院法商學報，第33期，1997年8月，頁259-290。 傅玲靜，都市計畫之計畫形成自由及其司法審查密度—以德國法制為觀察比較之對象，興大法學，第27期，2020年5月，頁1-60。 賴宗裕，國土計畫法對不動產權益影響之探討，月旦會計實務研究，第72期，2023年12月，頁39-44。 賴宗裕，國土功能分區劃設及使用限制是否涉及特別犧牲之探討，當代法律，第38期，2025年2月，頁21-26。 戴秀雄，非都市土地開發許可之性質與作用，台灣法學雜誌，第305期，2016年10月，頁25-50。 鍾瑞楷，財產權保障的起手式—論保障理論對保障內容的影響以美國法為觀察核心，全國律師，第25卷第6期，2021年6月，頁79-103。 鍾瑞楷，論憲法財產權保障與應負社會義務之界限及競合—以美國聯邦最高法院判決為觀察核心，全國律師，第25卷第5期，2021年5月，頁68-92。 韓保中，美國進步時期地方自治發展之研究，空大行政學報，第27期，2014年10，頁99-135。 劉厚連，我國農地變更使用管理問題之研析，土地問題研究季刊，第10卷第4期，2011年11月，頁45-57。 魏伶璇，臺北市容積銀行制度簡介，主計月刊，第711期，2015年3月，頁37-41。 三、博（碩）士論文 李慈宜，台灣糧食安全政策之研究，國立台灣師範大學政治學研究所碩士學位論文，2012年6月。 洪敬哲，我國都市計畫法制中容積移轉運用之檢討—由美國發展權移轉之功能出發，中原大學財經法律研究所碩士論文，2012年7月。 四、研究報告 劉小蘭，緊密都市，連續擴張都市，蛙躍都市模型之比較研究，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告，2006年10月。 五、網路資料 行政院主計處，2024年人力資源調查統計年報，2025年3月，頁272，行政院主計處電子書平台，https://ebook.dgbas.gov.tw/News_Content_Ebook.aspx?n=3786&s=234887 （最後瀏覽日：2025年6月12日)。 內政部國土管理署，2023國土白皮書，https://www.nlma.gov.tw/uploads/files/82467b86021329a8deab60445748a0f2.pdf（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 內政部國土管理署，全國國土計畫（草案）（報行政院審議版），2018年3月27日，https://www.nlma. gov.tw/ch/titlelist/areash/4916（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 內政部國土管理署，全國國土計畫，2018年4月30日公告實施版，https://www.nlma.gov.tw/uploads/files/1e333e6bbd178d1b3f761714b75abe4e.pdf（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 內政部國土管理署，修正全國區域計畫，2017年5月16日公告實施版，https://www.nlma.gov.tw/uploads/files/1b652c150760257676e1d8caadf45722.pdf（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 行政院國家永續發展委員會，臺灣永續發展目標，政策文件，https://ncsd.ndc.gov.tw/Fore/AboutSDG#（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 美國在台協會，權利法案（美國憲法修正案第一至第十條），https://web-archive-2017.ait.org.tw/zh/the-bill-of-rights.html（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 陳雅琴，美國農地利用與農地保護計畫，https://www.moa.gov.tw/redirect_files.php?link=8WyWGPlusZsBAYWGPlusaD1HAqbkJxWGPlusgrQXculAZMDvcSdgWGEqualWGEqualWGPlusRFYWGSlash0wK9PdunMMQRpcHLbo3eMqvot4iIRNcbnJQJ5OApWGPlusSkH&file_name=FiaIYtO1Q9rmN4oOO6xMKXWGPlusjaW5RA6NbVASbXoyG4lvTkerMEDOgo7pzawVAUM3L（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 雲林縣政府城鄉發展處，雲林縣國土計畫法說明會 雲林縣府為農民發聲 提8大訴求請中央部會妥處，2024年6月24日，https://development.yunlin.gov.tw/News_Content.aspx?n=1064&s=469567（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 楊明憲，全球糧食現況與我國糧食安全策略之芻議，農政與農情（農業部），第246期，2012年12月，https://www.moa.gov.tw/ws.php?id=2446697（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 農業部，107年年報，單元參、建構農業安全體系，一、提升糧食安全，https://www.moa.gov.tw/ws.php?id=2509396（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 農業部，農業統計視覺化查詢網，農耕土地面積，https://statlearning.moa.gov.tw/aqsys_on /importantArgiGoal_lv3_1_2_1_1.html（最後瀏覽日：2025年6月12日)。 農業部，農業統計視覺化查詢網，農業就業人口按性別與年齡及從業身分別，https://statlearning.moa.gov.tw/aqsys_on/importantArgiGoal_lv3_1_6_3_1.html（最後瀏覽日：2025年6月12日)。 農業部，糧食供需年報（112年），糧食平衡表，https://agrstat.moa.gov.tw/sdweb/public/book/Book.aspx（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 監察院，102內調0040調查報告，頁1，https://cybsbox.cy.gov.tw/CYBSBoxSSL/edoc/download/64535（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 臺北市政府，臺北市國土功能分區劃設說明書，2021年12月30日，https://udd.gov.taipei/assets/5g7i1DzC3ZU1PxBAFJHJSg/attachs/臺北市國土功能分區劃設說明書.pdf.（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 蔡懷卿節譯，Lucas v. South Carolina Costal Council，收錄於司法院，美國聯邦最高法院憲法判決選譯第七輯，2011年12月，頁243-252；https://cons.judicial.gov.tw/download/download.aspx?id=414965（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 謝哲勝節譯，Anthony Palazzolo v. Rhode Island，收錄於司法院，美國聯邦最高法院憲法判決選譯第五輯，2016年8月，頁288-293；https://cons.judicial.gov.tw/download/download.aspx?id=417435（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 謝哲勝節譯，Penn Central Transp. Co. v. City of New York，收錄於司法院，美國聯邦最高法院憲法判決選譯第二輯，2001年12月，頁300-302；https://cons.judicial.gov.tw/download/download.aspx?id=416220（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 貳、英文部分 一、書籍 Cullingworth, Barry & Caves, Roger W., Planning in the USA: Policies, Issues, and Processes (2014). Dana, David A. & Merrill, Thomas W., Property: Takings (2002). Epstein, Richard A., Takings: Private Property and the Power of Eminent Domain (1985). Fischel, William A., Regulatory Takings: Law, Economics, and Politics (1995). Levy, John M., Contemporary Urban Planning (2017). Miceli, Thomas J., The Economics Theory of Eminent Domain: Private Property, Public Use (2011). Sunstein, Cass R., The Partial Constitution (1993). 二、期刊論文 Bolick, Clint, Subverting the American Dream: Government Dictated “Smart Growth” is Unwise and Unconstitutional, 148 U. Pa. L. Rev. 859 (2000). Cordes, Mark W., Agricultural Zoning: Impacts and Future Directions, 22 N. Ill. U. L. Rev. 419 (2002). Feitshans, Theodore A., PDRs and TDRs: Land Preservation Tools in a Universe of Voluntary and Compulsory Land Use Planning Tools, 7 Drake J. Agric. L. 305 (2001). Fulham, John N. & Scharf, Stephen, Inverse Condemnation: Its Availability in Challenging the Validity of a Zoning Ordinance, 26 Stan. L. Rev. 1439 (1974). Merrill, Thomas W., The Landscape of Constitutional Property, 86 Va. L. Rev. 885 (2000). Michelman, Frank I., Property, Utility, and Fairness: Comments on the Ethical Foundations of “Just Compensation” Law, 80 Harv. L. Rev. 1165 (1967). Neuman, Michael, The Compact City Fallacy, 25 Journal of Planning Education and Research, 11 (2005). Phelps, Jess R., Defining the Role of Agriculture in Agricultural Conservation Easements, 45 Ecology L. Q. 647 (2018). Rhodes, Robert M., Florida's Growth Management Odyssey: Revolution, Evolution, Devolution, Resolution, 4 Journal of Comparative Urban Law and Policy, 56 (2020). Sax, Joseph L., Takings and the Police Power, 74 Yale L. J. 36 (1964). Sax, Joseph L., Takings, Private Property and Public Rights, 81 Yale L. J. 149 (1971). 三、網路資料 Arnold, Paul A., About America: How the United States is Governed, https://scholarworks.calstate.edu/downloads/c534fw59w (2018). (last visited Jun. 12, 2025) Ball, Charles B, Bassett, Edward M, Bettman, Alfred, Hiett, Irving B, Ihlder, John, Knowles, Morris J, McFarland, Horace, Olmstead, Frederick Law, Veiller, Lawrence & Gries, John M, A zoning primer by the advisory committee on zoning appointed by Secretary Hoover (Revised), https://nvlpubs.nist.gov/nistpubs/Legacy/BH/nbsbuildinghousing3a.pdf (1926). (last visited Jun. 12, 2025) Carriker, Roy R., Florida's Growth Management Act: An Introduction and Overview, FE643, Food and Resource Economics Department, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, https://ufdcimages.uflib.ufl.edu/IR/00/00/13/52/00001/FE64300.pdf, 7 (2006). (last visited Jun. 12, 2025) Holcombe, Randall G., Why Has Florida's Growth Management Act Been Ineffective?, https://cosspp.fsu.edu/dmc/wp-content/uploads/sites/8/2024/07/12.2003-Is-the-Ineffectiveness-of-Floridas-Growth-Management-Act-a-Blessing-or-a-Curse.pdf (2003). (last visited Jun. 12, 2025) Maryland Department of Planning, PlanMaryland Progress Report, https://planning.maryland.gov/Documents/Our-Engagement/773/2011/MDP_PlanMarylandProgressReport.pdf (2011). (last visited May 20, 2025) Natural Resources Conservation Service, The Agricultural Conservation Easement Program, https://www.nrcs.usda.gov/programs-initiatives/acep-agricultural-conservation-easement-program. (last visited Jun. 12, 2025). 描述 碩士
國立政治大學
法學院碩士在職專班
107961054資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0107961054 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 傅玲靜 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 葉俊彬 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Yeh, Chun-Pin en_US dc.creator (作者) 葉俊彬 zh_TW dc.creator (作者) Yeh, Chun-Pin en_US dc.date (日期) 2025 en_US dc.date.accessioned 1-Sep-2025 16:22:27 (UTC+8) - dc.date.available 1-Sep-2025 16:22:27 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-Sep-2025 16:22:27 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0107961054 en_US dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/159306 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 法學院碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 107961054 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 根據農業部提出之2023年糧食平衡表，國內稻米產量、進口稻米產量及出口稻米產量分別為114.79萬噸、14.20萬噸及15.38萬噸，即國內稻米產量足以自給自足。惟我國氣候環境不適合種植小麥、玉米與大豆，導致綜合糧食自給率為30.3％，學者建議雖應以國內自主種植農作物為達成國家糧食安全之主要手段，但仍須以農產貿易及糧食庫存作為必要配套措施。 另根據行政院主計處的統計資料，2009年農業就業人口占全國就業人口的比例為5.28%，後於2024年時則降至4.26%。同一期間，工業就業人口占全國就業人口的比例，係從35.58%微幅降至34.94%，且服務業就業人口占全國就業人口的比例，則從59.56%，上升至60.80%。是以，我國就業人口係呈現從農業移轉至服務業的發展趨勢。另2018年至2024年的農業就業人口，則從56.1萬人逐年下降至49.3萬人。另於2024年農業就業人口的年齡分布上，50-64歲以及65歲以上者，係占全部農業就業人口數的65%。再者，自2016年至2024年，農耕土地總面積雖從79.4萬公頃下降至77.7萬公頃，然其中長期閒置耕農地面積卻長年固定維持在約5萬公頃。顯見我國約有5萬公頃農地，因農地就業人口不足，或因65歲以上農業自營工作者勞動力衰減，而長年固定無法進行農業生產。 就農地而言，國土計畫法第24條第2項規定係屬於限制財產權之法律條文，而須遵循憲法第23條所揭示之比例原則。全國國土計畫之計畫年期為2036年，對於前揭各項事實應可預見。該計畫中為達到國家糧食安全之目的，未提及利用承平時期進口糧食庫存的方式，而是採取農地總量管制的成長管理策略。該成長管理策略是想定「在國外農產品輸入受阻時，國內應維持供糧食生產之農地資源，面積需求為74萬公頃至81萬公頃。」。國土計畫法第24條第2項為達到農地面積總量維持在74萬公頃至81萬公頃的目標，因而禁止包括農地所有人在內申請變更既有之功能分區。 司法院釋字第514號解釋指出：「人民營業之自由為憲法上工作權及財產權所保障。」。全國國土計畫中未提及利用承平時期進口糧食庫存方式作為達成國家糧食安全的手段之一。又因缺乏農業就業人口或因65歲以上農業自營工作者勞動力衰減，導致長年固定約有5萬公頃農地處於長期閒置。於此情況下，國土計畫法第24條第2項為維持上述74萬公頃至81萬公頃面積的農地，而禁止農地所有人申請變更既有功能分區，對於長期閒置農地之所有人而言，是否因而蒙受特別犧牲，即有討論空間。 我國對於上開議題，司法實務上並沒有相關判決。美國聯邦最高法院在Pennsylvania Coal Co. v. Mahon案中肯認，雖然私人土地可以在一定程度上受到管制，惟若管制過當，仍可能構成管制準徵收（管制性徵收）。這個概念係源自於憲法上的徵用條款，旨在防止政府強迫部份人民單獨承受公共負擔。至於州法院，例如伊利諾州最高法院，亦肯認土地所有人因受到正當程序條款的保護，不得超過一定限度而剝奪私有土地的經濟價值。這一概念同樣源自於上述徵收條款係禁止國家以無償的方式徵收私人土地。因此，州法院係得依據正當程序條款，透過司法宣告或確認使用分區管制法規違憲且無效，而對政府行使使用分區管制權進行限制。北伊利諾大學法學教授Mark W. Cordes表示，伊利諾州是對於農業使用分區管制案件作成最多判決的州。伊利諾州最高法院認為，倘一部使用分區管制法規對於私人土地的使用，課予與公共利益無實質關聯性之限制者，該法規即屬違憲且無效。而在判斷或確認使用分區管制法規中對私人土地的使用課予之限制是否符合公共利益，伊利諾州最高法院建立了數個多因子檢驗方法（multi-factor test），用以審查案件中所呈現的事實。該檢驗方法係融合了實質正當程序與管制準徵收考量，並被適用於使用分區管制相關判決中。 爰此，本文參酌美國伊利諾州最高法院建立的一些多因子檢驗方法，分別檢視土地劃設為農業發展區而減損價值的程度、土地長期維持農業使用之適宜性檢討、土地劃設為農業發展地區欲實現之公共利益與其貢獻程度，針對禁止農地所有人申請將農地變更為城鄉發展地區，是否造成長期閒置農地之所有人蒙受特別犧牲，進行綜合評量。 最後，本文認為國土計畫法第24條第2項禁止長期閒置農地之所有人申請將其農地變更為城鄉發展地區，不僅造成該農地價值明顯減損，且無助於達成國家糧食安全目標，致該農地所有人蒙受特別犧牲而須予以補償。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) According to the 2023 Food Balance Sheet provided by Ministry of Agriculture, the amount of domestic rice production, import rice, and export rice are 1147.9 thousand tons, 142.0 thousand tons, and 153.8 thousand tons respectively. This means that Taiwan has a rice production self-sufficiency rate of 100%. However, Taiwan's climate is not suitable for growing wheat, corn, and soybeans. Forcing them to grow domestically and adopting a purchase protection strategy will place a serious financial burden on the country. These facts result in a overall food self-sufficiency rate of 30.3%. Scholars suggest that although domestically grown crops should be the main way to achieve national food security, "agricultural product trade and food reserves" must still be used as necessary supporting measures. According to statistics from the Directorate-General of Budget, Accounting and Statistics, Executive Yuan, the proportion of agricultural employment in the national employed population was 5.28% in 2009, and dropped to 4.26% in 2024. During the same period, the proportion of industrial employment in the national employed population decreased slightly from 35.58% to 34.94%; the proportion of service sector employment in the national employed population increased from 59.56% to 60.80%. From these statistics we can see that Taiwan's employed population is showing a trend of shifting from agriculture to the service sector. In addition, the number of people employed in agriculture will drop from 559,000 to 509,000 from 2019 to 2023. The proportion of agricultural employment population aged 50 and above accounts for 65% of the total agricultural employment population. Furthermore, although the total area of agricultural land decreased from 794,000 hectares to 777,000 hectares from 2016 to 2024, the area of long-term vacant farmland remained stable at approximately 50,000 hectares for years. This shows that there are approximately 50,000 hectares of farmland in Taiwan that are permanently unable to carry out agricultural production due to insufficient agricultural employment population or the decline in the workforce of self-employed agricultural workers over the age of 65. With respect to agricultural land, Article 24, Paragraph 2 of the Spatial Planning Act is a legal provision that restricts property rights. Therefore, the provision must comply with the principle of proportionality set forth in Article 23 of the Constitution. The planning period of the National spatial plan spans 20 years and the plan update is due up to 2036. In order to achieve the national food security, the plan does not mention the food stockpile policy or the measure of importing food during non-war periods and storing it in preparation for wartime needs, but rather adopts a growth management strategy of total area of agricultural land control. The growth management strategy assumes that "when the import of agricultural products from abroad is blocked, the total area of domestic agricultural land required for food production should be maintained at 740,000 to 810,000 hectares." Article 24, Paragraph 2 of the Spatial Planning Act stipulates that in order to achieve the goal of maintaining the total area of domestic agricultural land at 740,000 to 810,000 hectares, it prohibits anyone, including agricultural land owners, from applying to rezone the existing functional zone. Judicial Yuan interpretation No.514 stated that the people's freedom of business is guaranteed by the constitutional right to work and the property right. National spatial plan, with a 20-year planning period, does not mention the measure of importing food during non-war periods and storing it in preparation for wartime needs. Furthermore, due to the lack of agricultural employment population or the decline in the workforce of self-employed agricultural workers over the age of 65, approximately 50,000 hectares of long-term vacant farmland exist for years. However, Article 24, Paragraph 2 of the Spatial Planning Act still prohibits agricultural land owners from applying to rezone the existing functional zone to maintain the aforementioned 740,000 to 810,000 hectares of farmland. In this situation, there is room for discussion as to whether the owners of long-term vacant farmland have suffered special sacrifices (Sonderopfer). There are no relevant rulings in judicial practice in Taiwan regarding the above-mentioned issue. The Supreme Court of the United States in the decision of Pennsylvania Coal Co. v. Mahon agreed that while private land may be regulated to a certain extent, but if the regulation goes too far, it will still constitute a regulatory taking. This concept is derived from the takings clause and serves to prevent the government from forcing some people alone to bear public burdens. The state courts, such as Supreme Court of Illinois, also recognize that landowners are protected under the due process clause against deprivations of a land's economic value beyond a certain limit, and this concept still derived from the takings clause that prohibits governments from taking private property in the way of offering no compensation. Consequently, the state courts may base on due process clause and impose limit on government's exercises of the zoning power by judicial declaration of the invalidity of the zoning ordinance. Mark W. Cordes, a professor of Law at Northern Illinois University, considers that Illinois is the state that has decided the most agricultural zoning cases. The Supreme Court of Illinois held that the a zoning ordinance imposed a restriction on the use of private land that bore no substantial relation to the public interest was unconstitutional and invalid. In determining whether or not a particular restriction on the use of private land from zoning ordinance serves the public interest, the Supreme Court of Illinois established some multi-factor tests to review the facts shown in the case. This test blends both substantive due process and regulatory takings concerns, and be applied in zoning decisions. Therefore, this study refers to the purpose of the multi-factor test established by the Illinois Supreme Court in the United States to examine the extent to which land value is reduced by agricultural development zoning, the suitability of land for long-term agricultural use, and the public benefits and contributions to be achieved by a agricultural development zoning. The study then comprehensively discusses whether prohibiting agricultural land owners from applying to change their agricultural land to urban-rural development zones results in special sacrifices（Sonderopfer） for owners of long-term vacant farmland. Finally, this study concludes that the Article 24, Paragraph 2 of the Spatial Planning Act prohibits owners of long-term vacant farmland from applying to change their agricultural land to urban-rural development zones not only causes a significant decrease in the value of the farmland, but also does not help achieve the goal of national food security. The application of Article 24, Paragraph 2 of the Spatial Planning Act to the long-term vacant farmland result in special sacrifices for owners of such land. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究動機 1 第二節 研究目的 3 第三節 研究方法 5 第四節 研究架構 5 第二章 財產權之保障與特別犧牲之判斷 7 第一節 財產權保障之範圍及功能 7 第一項 憲法第15條保障之財產權範圍 7 第二項 財產權保障之基本權功能理論 8 第二節 財產權之社會義務及特別犧牲 10 第一項 財產權之社會義務 10 第二項 財產權之特別犧牲 11 第三節 小結 16 第三章 全國國土計畫中農業發展地區之規劃及使用管制 19 第一節 區域與國土兩計畫在計畫體系之差異 19 第一項 區域計畫時期總體與部門計畫採水平溝通關係 19 第二項 國土計畫時期總體與部門計畫採上下指導關係 20 第二節 國土計畫法國土功能分區之劃設 22 第一項 國土計畫之規劃目標 22 第二項 國土功能分區之劃設順序 23 第三節 鄉發展地區與農業發展地區之成長管理策略 25 第一項 簡介成長管理理論與實踐 25 第二項 全國國土計畫中之永續發展及成長管理策略 37 第四節 全國國土計畫採成長管理策略之反思 40 第一項 對於成長管理理論之反思 40 第二項 對於全國國土計畫成長管理策略之檢討 42 第五節 國土計畫法對農業發展地區之土地使用管制 49 第一項 國土計畫法施行前農地之使用管制 49 第二項 國土計畫法之土地使用管制 52 第三項 農地使用管制與財產權之限制 53 第六節 小結 55 第四章 美國憲法上財產權保障與使用分區管制之關聯 57 第一節 財產權之保障及限制 57 第一項 財產權的本質 57 第二項 憲法增修條文第五條徵收條款 59 第三項 警察權—財產權限制之另一種態樣 64 第二節 簡介管制準徵收理論 66 第一項 上位概念—準徴收理論 66 第二項 聯邦最高法院關於管制準徵收之見解 67 第三項 準徵收的司法審查 75 第三節 使用分區管制及管制準徵收 84 第一項 美國空間規劃與使用分區管制之權限 84 第二項 空間規劃及使用分區管制與管制準徵收之關係 88 第四節 地方政府劃設農業分區及其司法審查 92 第一項 農地之使用分區管制及其變更 92 第二項 州法院對於維持農地使用分區之司法審查 96 第五節 小結 101 第五章 國土計畫法第24條第2項與農地所有人財產權之特別犧牲 103 第一節 土地劃設為農業發展區而減損價值的程度 103 第二節 土地長期維持農業使用之適宜性檢討 104 第一項 我國氣候環境不適合種植小麥與雜糧 104 第二項 農業就業人口短缺與老化致農地長期閒置 104 第三節 土地劃設為農業發展地區的公共利益與貢獻程度之檢討 105 第四節 農地未能申請變更功能分區已構成特別犧牲 106 第一項 農地所有人之財產權受到限制 106 第二項 農地所有人之職業自由受到限制 107 第三項 限制長期閒置農地繼續維持農用非屬財產權之社會義務 107 第五節 小結 108 第六章 結論 109 參考文獻 111 zh_TW dc.format.extent 4275681 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0107961054 en_US dc.subject (關鍵詞) 營業自由 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 特別犧牲 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 成長管理 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 管制準徵收 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 全國國土計畫 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 長期閒置農地 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Freedom of business en_US dc.subject (關鍵詞) Sonderopfer en_US dc.subject (關鍵詞) Growth management en_US dc.subject (關鍵詞) Regulatory taking en_US dc.subject (關鍵詞) National spatial plan en_US dc.subject (關鍵詞) Long-term vacant farmland en_US dc.title (題名) 論國土計畫法國土功能分區與財產權保障之關係 − 以農業發展區為中心 zh_TW dc.title (題名) A Legal Research on the Relationship between Functional Zoning and Property Rights Protection in the Spatial Planning Act in Taiwan − Centered on Agricultural Development Zones en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 壹、中文部分 一、專書 李惠宗，憲法要義，元照出版社，9版，2022年9月。 林明鏘，國土計畫法學研究，元照出版社，2版，2018年3月。 陳敏，行政法總論，自版，10版，2019年11月。 陳新民，憲法學釋論，增訂10版，2022年3月。 陳明燦，土地利用計畫法導論：法條釋義與實例研習，新學林，2版，2013年9月。 葉百修，損失補償法，三民書局，2018年10月。 蔡墩銘，經濟與法律，翰蘆出版社，2002年1月。 邊泰明，土地使用規劃與財產權—理論與實務，詹氏書局，2003年9月。 二、期刊論文 王服清，論財產權特別犧牲損失補償原則在行政救濟之實踐問題─無法律，無補償？，興大法學，第14期，2013年11月，頁81-150。 王珍玲，論直轄市、縣（市）國土計畫之法律性質，月旦法學教室，第263期，2024年9月，頁35-57。 吳秦雯，居住權／適當住房權之權利論證與限制—高雄高等行政法院107年度原訴字第2號判決，月旦裁判時報，第139期，2024年1月，頁5-11。 李建良，行政法上損失補償制度之基本體系，東吳法律學報，第11卷第2期，1999年5月，頁33-101。 李建良，特別犧牲與損失補償，月旦法學雜誌，第36期，1998年4月，頁24-25。 李建良，財產權之存續保障與價值保障，台灣本土法學雜誌，第4期，1999年10月，頁100-104。 李震山，行政損失補償法定原則—無法律即無補償嗎？—，台灣本土法學雜誌，第71期，2005年6月，頁143-148。 林子欽，臺灣農地價格的回顧，土地問題研究季刊，第22卷第2期，2023年6月，頁2-10。 林訓仕，臺灣小麥產業現況及多樣化品種介紹，臺中區農業專訊，第113期，2021年6月，頁10-12。 法治斌，憲法保障人民財產權與其他權利之標準，政大法學評論，第23期，1981年6月，頁1-26。 張麗善，王服清，論國土計畫法下農地的公益義務與財產保護之衡平解決－以雲林縣為例，當代法律，第 38 期，2025年2月，頁27-33。 姚銘輝，氣候變遷下糧食安全研究議題之探討，農業試驗所技術服務季刊，第103期，2015年9月，頁27-30。 胡春雷，我國憲法土地政策規範之探討，經濟研究年刊，第6期，2006年3月，頁33-72。 陳立夫，土地利用限制形成特別犧牲之損失補償請求權—司法院釋字第747號解釋之意義，裁判時報，第64期，2017年10月，頁17-30。 陳明燦，純農業型農業區農地價格之實證研究—以雲林縣大埤鄉為例，興大法商學院法商學報，第33期，1997年8月，頁259-290。 傅玲靜，都市計畫之計畫形成自由及其司法審查密度—以德國法制為觀察比較之對象，興大法學，第27期，2020年5月，頁1-60。 賴宗裕，國土計畫法對不動產權益影響之探討，月旦會計實務研究，第72期，2023年12月，頁39-44。 賴宗裕，國土功能分區劃設及使用限制是否涉及特別犧牲之探討，當代法律，第38期，2025年2月，頁21-26。 戴秀雄，非都市土地開發許可之性質與作用，台灣法學雜誌，第305期，2016年10月，頁25-50。 鍾瑞楷，財產權保障的起手式—論保障理論對保障內容的影響以美國法為觀察核心，全國律師，第25卷第6期，2021年6月，頁79-103。 鍾瑞楷，論憲法財產權保障與應負社會義務之界限及競合—以美國聯邦最高法院判決為觀察核心，全國律師，第25卷第5期，2021年5月，頁68-92。 韓保中，美國進步時期地方自治發展之研究，空大行政學報，第27期，2014年10，頁99-135。 劉厚連，我國農地變更使用管理問題之研析，土地問題研究季刊，第10卷第4期，2011年11月，頁45-57。 魏伶璇，臺北市容積銀行制度簡介，主計月刊，第711期，2015年3月，頁37-41。 三、博（碩）士論文 李慈宜，台灣糧食安全政策之研究，國立台灣師範大學政治學研究所碩士學位論文，2012年6月。 洪敬哲，我國都市計畫法制中容積移轉運用之檢討—由美國發展權移轉之功能出發，中原大學財經法律研究所碩士論文，2012年7月。 四、研究報告 劉小蘭，緊密都市，連續擴張都市，蛙躍都市模型之比較研究，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告，2006年10月。 五、網路資料 行政院主計處，2024年人力資源調查統計年報，2025年3月，頁272，行政院主計處電子書平台，https://ebook.dgbas.gov.tw/News_Content_Ebook.aspx?n=3786&s=234887 （最後瀏覽日：2025年6月12日)。 內政部國土管理署，2023國土白皮書，https://www.nlma.gov.tw/uploads/files/82467b86021329a8deab60445748a0f2.pdf（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 內政部國土管理署，全國國土計畫（草案）（報行政院審議版），2018年3月27日，https://www.nlma. gov.tw/ch/titlelist/areash/4916（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 內政部國土管理署，全國國土計畫，2018年4月30日公告實施版，https://www.nlma.gov.tw/uploads/files/1e333e6bbd178d1b3f761714b75abe4e.pdf（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 內政部國土管理署，修正全國區域計畫，2017年5月16日公告實施版，https://www.nlma.gov.tw/uploads/files/1b652c150760257676e1d8caadf45722.pdf（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 行政院國家永續發展委員會，臺灣永續發展目標，政策文件，https://ncsd.ndc.gov.tw/Fore/AboutSDG#（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 美國在台協會，權利法案（美國憲法修正案第一至第十條），https://web-archive-2017.ait.org.tw/zh/the-bill-of-rights.html（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 陳雅琴，美國農地利用與農地保護計畫，https://www.moa.gov.tw/redirect_files.php?link=8WyWGPlusZsBAYWGPlusaD1HAqbkJxWGPlusgrQXculAZMDvcSdgWGEqualWGEqualWGPlusRFYWGSlash0wK9PdunMMQRpcHLbo3eMqvot4iIRNcbnJQJ5OApWGPlusSkH&file_name=FiaIYtO1Q9rmN4oOO6xMKXWGPlusjaW5RA6NbVASbXoyG4lvTkerMEDOgo7pzawVAUM3L（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 雲林縣政府城鄉發展處，雲林縣國土計畫法說明會 雲林縣府為農民發聲 提8大訴求請中央部會妥處，2024年6月24日，https://development.yunlin.gov.tw/News_Content.aspx?n=1064&s=469567（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 楊明憲，全球糧食現況與我國糧食安全策略之芻議，農政與農情（農業部），第246期，2012年12月，https://www.moa.gov.tw/ws.php?id=2446697（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 農業部，107年年報，單元參、建構農業安全體系，一、提升糧食安全，https://www.moa.gov.tw/ws.php?id=2509396（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 農業部，農業統計視覺化查詢網，農耕土地面積，https://statlearning.moa.gov.tw/aqsys_on /importantArgiGoal_lv3_1_2_1_1.html（最後瀏覽日：2025年6月12日)。 農業部，農業統計視覺化查詢網，農業就業人口按性別與年齡及從業身分別，https://statlearning.moa.gov.tw/aqsys_on/importantArgiGoal_lv3_1_6_3_1.html（最後瀏覽日：2025年6月12日)。 農業部，糧食供需年報（112年），糧食平衡表，https://agrstat.moa.gov.tw/sdweb/public/book/Book.aspx（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 監察院，102內調0040調查報告，頁1，https://cybsbox.cy.gov.tw/CYBSBoxSSL/edoc/download/64535（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 臺北市政府，臺北市國土功能分區劃設說明書，2021年12月30日，https://udd.gov.taipei/assets/5g7i1DzC3ZU1PxBAFJHJSg/attachs/臺北市國土功能分區劃設說明書.pdf.（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 蔡懷卿節譯，Lucas v. South Carolina Costal Council，收錄於司法院，美國聯邦最高法院憲法判決選譯第七輯，2011年12月，頁243-252；https://cons.judicial.gov.tw/download/download.aspx?id=414965（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 謝哲勝節譯，Anthony Palazzolo v. Rhode Island，收錄於司法院，美國聯邦最高法院憲法判決選譯第五輯，2016年8月，頁288-293；https://cons.judicial.gov.tw/download/download.aspx?id=417435（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 謝哲勝節譯，Penn Central Transp. Co. v. City of New York，收錄於司法院，美國聯邦最高法院憲法判決選譯第二輯，2001年12月，頁300-302；https://cons.judicial.gov.tw/download/download.aspx?id=416220（最後瀏覽日：2025年6月12日）。 貳、英文部分 一、書籍 Cullingworth, Barry & Caves, Roger W., Planning in the USA: Policies, Issues, and Processes (2014). Dana, David A. & Merrill, Thomas W., Property: Takings (2002). Epstein, Richard A., Takings: Private Property and the Power of Eminent Domain (1985). Fischel, William A., Regulatory Takings: Law, Economics, and Politics (1995). Levy, John M., Contemporary Urban Planning (2017). Miceli, Thomas J., The Economics Theory of Eminent Domain: Private Property, Public Use (2011). Sunstein, Cass R., The Partial Constitution (1993). 二、期刊論文 Bolick, Clint, Subverting the American Dream: Government Dictated “Smart Growth” is Unwise and Unconstitutional, 148 U. Pa. L. Rev. 859 (2000). Cordes, Mark W., Agricultural Zoning: Impacts and Future Directions, 22 N. Ill. U. L. Rev. 419 (2002). Feitshans, Theodore A., PDRs and TDRs: Land Preservation Tools in a Universe of Voluntary and Compulsory Land Use Planning Tools, 7 Drake J. Agric. L. 305 (2001). Fulham, John N. & Scharf, Stephen, Inverse Condemnation: Its Availability in Challenging the Validity of a Zoning Ordinance, 26 Stan. L. Rev. 1439 (1974). Merrill, Thomas W., The Landscape of Constitutional Property, 86 Va. L. Rev. 885 (2000). Michelman, Frank I., Property, Utility, and Fairness: Comments on the Ethical Foundations of “Just Compensation” Law, 80 Harv. L. Rev. 1165 (1967). Neuman, Michael, The Compact City Fallacy, 25 Journal of Planning Education and Research, 11 (2005). Phelps, Jess R., Defining the Role of Agriculture in Agricultural Conservation Easements, 45 Ecology L. Q. 647 (2018). Rhodes, Robert M., Florida's Growth Management Odyssey: Revolution, Evolution, Devolution, Resolution, 4 Journal of Comparative Urban Law and Policy, 56 (2020). Sax, Joseph L., Takings and the Police Power, 74 Yale L. J. 36 (1964). Sax, Joseph L., Takings, Private Property and Public Rights, 81 Yale L. J. 149 (1971). 三、網路資料 Arnold, Paul A., About America: How the United States is Governed, https://scholarworks.calstate.edu/downloads/c534fw59w (2018). (last visited Jun. 12, 2025) Ball, Charles B, Bassett, Edward M, Bettman, Alfred, Hiett, Irving B, Ihlder, John, Knowles, Morris J, McFarland, Horace, Olmstead, Frederick Law, Veiller, Lawrence & Gries, John M, A zoning primer by the advisory committee on zoning appointed by Secretary Hoover (Revised), https://nvlpubs.nist.gov/nistpubs/Legacy/BH/nbsbuildinghousing3a.pdf (1926). (last visited Jun. 12, 2025) Carriker, Roy R., Florida's Growth Management Act: An Introduction and Overview, FE643, Food and Resource Economics Department, Florida Cooperative Extension Service, Institute of Food and Agricultural Sciences, University of Florida, https://ufdcimages.uflib.ufl.edu/IR/00/00/13/52/00001/FE64300.pdf, 7 (2006). (last visited Jun. 12, 2025) Holcombe, Randall G., Why Has Florida's Growth Management Act Been Ineffective?, https://cosspp.fsu.edu/dmc/wp-content/uploads/sites/8/2024/07/12.2003-Is-the-Ineffectiveness-of-Floridas-Growth-Management-Act-a-Blessing-or-a-Curse.pdf (2003). (last visited Jun. 12, 2025) Maryland Department of Planning, PlanMaryland Progress Report, https://planning.maryland.gov/Documents/Our-Engagement/773/2011/MDP_PlanMarylandProgressReport.pdf (2011). (last visited May 20, 2025) Natural Resources Conservation Service, The Agricultural Conservation Easement Program, https://www.nrcs.usda.gov/programs-initiatives/acep-agricultural-conservation-easement-program. (last visited Jun. 12, 2025). zh_TW
