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題名 不動產仲介法律問題之研究
作者 簡佩如
CHIEN, PEI-JU
貢獻者 黃立
Hwang, Li
簡佩如
CHIEN, PEI-JU
關鍵詞 不動產
仲介
法律
居間
契約
real estate
broker
agent
contract
agreement
日期 2003
上傳時間 14-Sep-2009 11:07:42 (UTC+8)
摘要 不動產仲介契約由來已久，民國八十五年到八十八年間政府制訂各種不動產經紀業之相關法規及不動產仲介契約範本，以求衡平仲介人與買賣雙方當事人間法律關係。
     
      對於不動產仲介契約法律性質究竟屬於居間契約抑或是委任契約，學說屢屢爭執不下，反映在實務上亦無法達成共識。然此定性卻為實務審於契約條款適法性之前提要件，因此，本文首要討論的即是不動產仲介契約之法律關係，究為何屬。除此之外，傳統的居間契約，通說均認為係屬單務契約，本文認為在仲介人負有積極活動義務下，似有深究之必要。
     
      其次，本文以為現行的契約範本，仍有若干約款無法清楚界定當事人間權利義務關係，實有加以討論及修改之必要。再者，消費者欲透過不動產仲介業者尋找適當的交易相對人，除仲介人擁有較多之交易資訊外，更看重仲介人本身之專業與經驗，因此不動產仲介人對於標的物現況說明書之解說及調查義務更顯的重要，而仲介人應與調查之項目為何，調查之射程範圍均有詳述之必要。更有甚者，針對「斡旋金」及「要約書」相關法律問題，亦為本文討論之重點。
     
      除契約責任外，消費者保護法第七條無過失責任是否適用於一切服務，素有爭議；縱使認為不動產仲介業者居於服務提供者之地位，應依消費者保護法對於一般消費者就其服務負擔無過失責任，所負擔之責任範圍應如何界定，是否會與賣方所應負擔之責任發生重疊。上述種種問題，本文均分別一一釐清，希冀一方面加深消費者對於仲介契約之瞭解以減少訟累，並建議相關修正提供仲介業者參考，以真正落實契約公平正義之要求，另一方面就目前實務上所發生之問題，歸納提出可能之解決方式，期望能夠對於不動產仲介實務，提供符合時代潮流之資訊。
"第一章 緒 論 7
     第一節 研究動機及研究目的 7
     第一項 研究動機 7
     第二項 研究目的 9
     第二節 研究範圍、研究架構及研究方法 11
     第一項 研究範圍 11
     第二項 研究架構 12
     第三項 研究方法 15
     第二章 台灣不動產仲介業之發展與現況 17
     第一節 序論 17
     第二節 台灣不動產仲介業之發展 18
     第三節 不動產仲介業服務現況 25
     第三章 不動產仲介契約之法律關係 34
     第一節 不動產仲介契約概念 34
     第一項 不動產的意義 34
     第二項 仲介的意義 36
     第二節 不動產仲介契約之類型 38
     第一項 按服務類別區分 38
     第二項 按是否雙方委託或代理區分 42
     第三節 不動產仲介契約的性質 44
     第一項 要式契約 45
     第二項 雙務契約 47
     第三項 繼續性契約 48
     第四項 事務處理契約 50
     第四節 不動產仲介契約之法律性質 51
     第一項 前言 51
     第二項 學說見解 52
     第三項 實務見解 57
     第四項 本文見解 62
     第四章 不動產仲介契約條款之運用 80
     第一節 法律對於不動產仲介契約之管制 80
     第一項 民法之管制 80
     第二項 消費者保護法之管制 81
     第三項 不動產經紀業管理條例之管制 83
     第四項 公平交易法上之管制 85
     第五項 美國法上對於不動產仲介業之管制 86
     第二節 不動產委託銷售定型化契約之法律問題與條款研析 87
     第一項 審閱期間 87
     第二項 委託銷售價格、委託銷售期間與契約終止條款 93
     第三項 報酬給付請求之若干問題 99
     第一目 報酬給付義務人 99
     第二目 未約定仲介報酬之處理 103
     第三目 報酬請求時點—交屋繳交剩餘報酬條款 111
     第四目 仲介之主契約無效、撤銷、解除條款 115
     第五目 朋分解約定金條款 128
     第四項 仲介人之積極活動義務 130
     第五項 指定代書條款 131
     第六項 視為完成仲介義務條款 132
     第七項 單獨委託及專任委託銷售條款 138
     第八項 期滿後締約條款 144
     第九項 仲介人收受定金視為主契約成立條款 149
     第十項 仲介服務及報酬對價性之迷思 152
     第三節 雙方委託及雙方代理 154
     第一項 雙方委託 154
     第一目 美國法之規定 154
     第二目 我國法之適用 155
     第二項 雙方代理 157
     第一目 代理之基本定義 157
     第二目 不動產仲介雙方代理之困難 157
     第三目 美國法之規定 158
     第四目 本文見解 161
     第四節 斡旋金、要約書之條款研析 163
     第一項 仲介人免責條款（兼論仲介人之調查及說明義務） 163
     第一目 問題之提出 163
     第二目 仲介人之調查及告知義務 164
     第二項 斡旋金與要約書 186
     第一目 斡旋金定義、性質 186
     第二目 要約書定義、性質 190
     第三目 斡旋金與要約書之區分 192
     第四目 仲介人與買方間之關係 201
     第五目 斡旋金之存廢 202
     第五章 不動產仲介服務之侵權行為責任 208
     第一節 序論 208
     第二節 不動產經紀業管理條例與民法規定之討論 209
     第一項 應負擔責任之主體 209
     第二項 不動產經紀業管理條例第二十六條與民法第一百八十八條規定之關係 213
     第一目 民法第一百八十八條規定 213
     第二目 不動產經紀業管理條例第二十六條規定 214
     第三目 個案討論 215
     第三節 不動產仲介業與消保法第七條之關係 216
     第一項 無過失產品責任之背景 216
     第二項 不動產仲介業是服務提供者 216
     第三項 服務適用無過失責任之爭論 218
     第四項 具體案例討論 220
     第一目 是否該當消保法第七條無過失責任之構成要件 221
     第二目 是否得請求懲罰性損害賠償 226
     第三目 小結 227
     第六章 結論 229
     參考書目 251
     附件 260
     "
參考文獻 壹、中文書目
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描述 碩士
國立政治大學
法律學研究所
89651001
92
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0089651001
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 黃立zh_TW
dc.contributor.advisor Hwang, Lien_US
dc.contributor.author (Authors) 簡佩如zh_TW
dc.contributor.author (Authors) CHIEN, PEI-JUen_US
dc.creator (作者) 簡佩如zh_TW
dc.creator (作者) CHIEN, PEI-JUen_US
dc.date (日期) 2003en_US
dc.date.accessioned 14-Sep-2009 11:07:42 (UTC+8)-
dc.date.available 14-Sep-2009 11:07:42 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 14-Sep-2009 11:07:42 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0089651001en_US
dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/31603-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 法律學研究所zh_TW
dc.description (描述) 89651001zh_TW
dc.description (描述) 92zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 不動產仲介契約由來已久，民國八十五年到八十八年間政府制訂各種不動產經紀業之相關法規及不動產仲介契約範本，以求衡平仲介人與買賣雙方當事人間法律關係。
     
      對於不動產仲介契約法律性質究竟屬於居間契約抑或是委任契約，學說屢屢爭執不下，反映在實務上亦無法達成共識。然此定性卻為實務審於契約條款適法性之前提要件，因此，本文首要討論的即是不動產仲介契約之法律關係，究為何屬。除此之外，傳統的居間契約，通說均認為係屬單務契約，本文認為在仲介人負有積極活動義務下，似有深究之必要。
     
      其次，本文以為現行的契約範本，仍有若干約款無法清楚界定當事人間權利義務關係，實有加以討論及修改之必要。再者，消費者欲透過不動產仲介業者尋找適當的交易相對人，除仲介人擁有較多之交易資訊外，更看重仲介人本身之專業與經驗，因此不動產仲介人對於標的物現況說明書之解說及調查義務更顯的重要，而仲介人應與調查之項目為何，調查之射程範圍均有詳述之必要。更有甚者，針對「斡旋金」及「要約書」相關法律問題，亦為本文討論之重點。
     
      除契約責任外，消費者保護法第七條無過失責任是否適用於一切服務，素有爭議；縱使認為不動產仲介業者居於服務提供者之地位，應依消費者保護法對於一般消費者就其服務負擔無過失責任，所負擔之責任範圍應如何界定，是否會與賣方所應負擔之責任發生重疊。上述種種問題，本文均分別一一釐清，希冀一方面加深消費者對於仲介契約之瞭解以減少訟累，並建議相關修正提供仲介業者參考，以真正落實契約公平正義之要求，另一方面就目前實務上所發生之問題，歸納提出可能之解決方式，期望能夠對於不動產仲介實務，提供符合時代潮流之資訊。		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) "第一章 緒 論 7
     第一節 研究動機及研究目的 7
     第一項 研究動機 7
     第二項 研究目的 9
     第二節 研究範圍、研究架構及研究方法 11
     第一項 研究範圍 11
     第二項 研究架構 12
     第三項 研究方法 15
     第二章 台灣不動產仲介業之發展與現況 17
     第一節 序論 17
     第二節 台灣不動產仲介業之發展 18
     第三節 不動產仲介業服務現況 25
     第三章 不動產仲介契約之法律關係 34
     第一節 不動產仲介契約概念 34
     第一項 不動產的意義 34
     第二項 仲介的意義 36
     第二節 不動產仲介契約之類型 38
     第一項 按服務類別區分 38
     第二項 按是否雙方委託或代理區分 42
     第三節 不動產仲介契約的性質 44
     第一項 要式契約 45
     第二項 雙務契約 47
     第三項 繼續性契約 48
     第四項 事務處理契約 50
     第四節 不動產仲介契約之法律性質 51
     第一項 前言 51
     第二項 學說見解 52
     第三項 實務見解 57
     第四項 本文見解 62
     第四章 不動產仲介契約條款之運用 80
     第一節 法律對於不動產仲介契約之管制 80
     第一項 民法之管制 80
     第二項 消費者保護法之管制 81
     第三項 不動產經紀業管理條例之管制 83
     第四項 公平交易法上之管制 85
     第五項 美國法上對於不動產仲介業之管制 86
     第二節 不動產委託銷售定型化契約之法律問題與條款研析 87
     第一項 審閱期間 87
     第二項 委託銷售價格、委託銷售期間與契約終止條款 93
     第三項 報酬給付請求之若干問題 99
     第一目 報酬給付義務人 99
     第二目 未約定仲介報酬之處理 103
     第三目 報酬請求時點—交屋繳交剩餘報酬條款 111
     第四目 仲介之主契約無效、撤銷、解除條款 115
     第五目 朋分解約定金條款 128
     第四項 仲介人之積極活動義務 130
     第五項 指定代書條款 131
     第六項 視為完成仲介義務條款 132
     第七項 單獨委託及專任委託銷售條款 138
     第八項 期滿後締約條款 144
     第九項 仲介人收受定金視為主契約成立條款 149
     第十項 仲介服務及報酬對價性之迷思 152
     第三節 雙方委託及雙方代理 154
     第一項 雙方委託 154
     第一目 美國法之規定 154
     第二目 我國法之適用 155
     第二項 雙方代理 157
     第一目 代理之基本定義 157
     第二目 不動產仲介雙方代理之困難 157
     第三目 美國法之規定 158
     第四目 本文見解 161
     第四節 斡旋金、要約書之條款研析 163
     第一項 仲介人免責條款（兼論仲介人之調查及說明義務） 163
     第一目 問題之提出 163
     第二目 仲介人之調查及告知義務 164
     第二項 斡旋金與要約書 186
     第一目 斡旋金定義、性質 186
     第二目 要約書定義、性質 190
     第三目 斡旋金與要約書之區分 192
     第四目 仲介人與買方間之關係 201
     第五目 斡旋金之存廢 202
     第五章 不動產仲介服務之侵權行為責任 208
     第一節 序論 208
     第二節 不動產經紀業管理條例與民法規定之討論 209
     第一項 應負擔責任之主體 209
     第二項 不動產經紀業管理條例第二十六條與民法第一百八十八條規定之關係 213
     第一目 民法第一百八十八條規定 213
     第二目 不動產經紀業管理條例第二十六條規定 214
     第三目 個案討論 215
     第三節 不動產仲介業與消保法第七條之關係 216
     第一項 無過失產品責任之背景 216
     第二項 不動產仲介業是服務提供者 216
     第三項 服務適用無過失責任之爭論 218
     第四項 具體案例討論 220
     第一目 是否該當消保法第七條無過失責任之構成要件 221
     第二目 是否得請求懲罰性損害賠償 226
     第三目 小結 227
     第六章 結論 229
     參考書目 251
     附件 260
     "		-
dc.description.tableofcontents 第一章 緒 論 7
     第一節 研究動機及研究目的 7
     第一項 研究動機 7
     第二項 研究目的 9
     第二節 研究範圍、研究架構及研究方法 11
     第一項 研究範圍 11
     第二項 研究架構 12
     第三項 研究方法 15
     第二章 台灣不動產仲介業之發展與現況 17
     第一節 序論 17
     第二節 台灣不動產仲介業之發展 18
     第三節 不動產仲介業服務現況 25
     第三章 不動產仲介契約之法律關係 34
     第一節 不動產仲介契約概念 34
     第一項 不動產的意義 34
     第二項 仲介的意義 36
     第二節 不動產仲介契約之類型 38
     第一項 按服務類別區分 38
     第二項 按是否雙方委託或代理區分 42
     第三節 不動產仲介契約的性質 44
     第一項 要式契約 45
     第二項 雙務契約 47
     第三項 繼續性契約 48
     第四項 事務處理契約 50
     第四節 不動產仲介契約之法律性質 51
     第一項 前言 51
     第二項 學說見解 52
     第三項 實務見解 57
     第四項 本文見解 62
     第四章 不動產仲介契約條款之運用 80
     第一節 法律對於不動產仲介契約之管制 80
     第一項 民法之管制 80
     第二項 消費者保護法之管制 81
     第三項 不動產經紀業管理條例之管制 83
     第四項 公平交易法上之管制 85
     第五項 美國法上對於不動產仲介業之管制 86
     第二節 不動產委託銷售定型化契約之法律問題與條款研析 87
     第一項 審閱期間 87
     第二項 委託銷售價格、委託銷售期間與契約終止條款 93
     第三項 報酬給付請求之若干問題 99
     第一目 報酬給付義務人 99
     第二目 未約定仲介報酬之處理 103
     第三目 報酬請求時點—交屋繳交剩餘報酬條款 111
     第四目 仲介之主契約無效、撤銷、解除條款 115
     第五目 朋分解約定金條款 128
     第四項 仲介人之積極活動義務 130
     第五項 指定代書條款 131
     第六項 視為完成仲介義務條款 132
     第七項 單獨委託及專任委託銷售條款 138
     第八項 期滿後締約條款 144
     第九項 仲介人收受定金視為主契約成立條款 149
     第十項 仲介服務及報酬對價性之迷思 152
     第三節 雙方委託及雙方代理 154
     第一項 雙方委託 154
     第一目 美國法之規定 154
     第二目 我國法之適用 155
     第二項 雙方代理 157
     第一目 代理之基本定義 157
     第二目 不動產仲介雙方代理之困難 157
     第三目 美國法之規定 158
     第四目 本文見解 161
     第四節 斡旋金、要約書之條款研析 163
     第一項 仲介人免責條款（兼論仲介人之調查及說明義務） 163
     第一目 問題之提出 163
     第二目 仲介人之調查及告知義務 164
     第二項 斡旋金與要約書 186
     第一目 斡旋金定義、性質 186
     第二目 要約書定義、性質 190
     第三目 斡旋金與要約書之區分 192
     第四目 仲介人與買方間之關係 201
     第五目 斡旋金之存廢 202
     第五章 不動產仲介服務之侵權行為責任 208
     第一節 序論 208
     第二節 不動產經紀業管理條例與民法規定之討論 209
     第一項 應負擔責任之主體 209
     第二項 不動產經紀業管理條例第二十六條與民法第一百八十八條規定之關係 213
     第一目 民法第一百八十八條規定 213
     第二目 不動產經紀業管理條例第二十六條規定 214
     第三目 個案討論 215
     第三節 不動產仲介業與消保法第七條之關係 216
     第一項 無過失產品責任之背景 216
     第二項 不動產仲介業是服務提供者 216
     第三項 服務適用無過失責任之爭論 218
     第四項 具體案例討論 220
     第一目 是否該當消保法第七條無過失責任之構成要件 221
     第二目 是否得請求懲罰性損害賠償 226
     第三目 小結 227
     第六章 結論 229
     參考書目 251
     附件 260		zh_TW
dc.language.iso en_US-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0089651001en_US
dc.subject (關鍵詞) 不動產zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 仲介zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 法律zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 居間zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 契約zh_TW
dc.subject (關鍵詞) real estateen_US
dc.subject (關鍵詞) brokeren_US
dc.subject (關鍵詞) agenten_US
dc.subject (關鍵詞) contracten_US
dc.subject (關鍵詞) agreementen_US
dc.title (題名) 不動產仲介法律問題之研究zh_TW
dc.type (資料類型) thesisen
dc.relation.reference (參考文獻) 壹、中文書目zh_TW
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