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題名 設定地上權之不動產參與不動產投資信託之研究-以中崙大樓為例
作者 林定潔
Lin,Ding-Chieh
貢獻者 林基煌
Lin,Cheng-huang
林定潔
Lin,Ding-Chieh
關鍵詞 不動產證券化
不動產投資信託受益證券
不動產資產信託受益證券
設定地上權
準備基金
REITs
REATs
the superficies on land
Reserve Funds
日期 2005
上傳時間 18-Sep-2009 15:01:53 (UTC+8)
摘要 不動產證券化條例於2003年7月23日公佈實施以來，不動產投資信託受益證券(REITs)和不動產資產信託受益證券(REATs)均已發行多檔，信託財產種類含括辦公室、百貨公司、旅館、商務住宅等；不動產產權型態包含所有權與設定地上權二類。然而「設定地上權的不動產」其資產價值會隨著時間而遞減的特性，對於以封閉型態上市的REITs基金而言，將產生淨資產價值(NAV)不斷下跌的問題，為避免前項問題影響基金的市價(Market Price)表現，本研究將透過「中崙大樓」出售予「富邦二號不動產投資信託基金」的實施經驗、相關財務理論的佐證及專家學者的深度訪談，來研究提撥「投資本金攤提準備金」(Reserve Fund)機制的優缺點及替代方案。
本研究結果發現，在不動產市場穩定發展的情況下，Reserve Fund除了可對投資人產生節稅效果之外；對基金而言：可避免基金之淨資產價值(NAV)隨時間不斷遞減的問題、可供地上權到期時還本之用、得以分散投資風險並發揮良好的財務槓桿的效果。然而相對的，除非基金的年營收維持每年固定上漲，否則投資人的名目收益率可能會逐年下降，並產生資金運用的無效率狀況。
至於是否ㄧ定要提撥Reserve Fund，從本研究中發現，若從投資人偏好來看，所有淨收益每年均全部發放或設計為PO、IO二個群組，或發行有期限的Finite Life REITs都是可以替代的方案。從開發商的角度，則可以將應收租金債權設計為金融資產證券而不做REITs。
此外，本研究亦發現目前台灣REITs的投資人幾乎將REITs視為固定收益證券，致使其市價波動及成交量均極小，建議政府應放寬法令限制，致力於活絡交易市場，才能達到初衷。而受託機構應扮演更積極的角度並將其與管理機構間的責任與分工進一步釐清，以避免發生管理機構的代理問題，以期更健全市場的發展。
不動產證券化就是將金融商品的彈性注入不動產的開發，本研究為設定地上權的不動產找出參與REIT的配套機制，期許能對政府及產業有所貢獻。
The Real Estate Investment Trust (REITs) and Real Estate Asset Trust (REATs) securities had been issued since the “Real Estate backed securities Act” published on July 23rd, 2003. The properties being entrusted, for instance, office buildings, department stores, hotels, business suite, etc.. The right of property can be divided into two parts: the ownership and the superficies on land；However, the value of the properties with superficies right will be decreased when time passes by. The close-end fund will continually decline of Fund’s net asset value (NAV), and indirectly affect its market price. To solve such problems, the purpose of this research paper is to discuss the solution of the Reserve Fund design when the Chung-Lung building, offered by “ Fubon REITs no.2” , has its financial theories implication, also tried to interviews of scholars and professionals for the suggestions.
From the result of this research paper, when the real estate market is at its steady growing stage, the Reserve Fund design can not only accurately solve to the problem of decreasing Fund’s NAV with time, but also it can bring such benefits as tax-saving and principle-paying at the expiration date. Moreover, the growing amount of Reserve Fund can positively benefit the fund itself by diversification and higher leverage capability. On the contrary, unless the revenue of the fund keeps constant growing, the investors’ nominal yield of return might decrease year by year, which will result in inefficiency in the usage of investment capital.
For the Reserve Funds design, from the view of investors’ preference points, we find that the revenue allotment or issued Finite Life REITs could be substituted. On the other hand, from the view of developers’ points, they may regard it as a CMBS rather than REITs. If the government can abstemiously open financing limits of REITs, we can refer as company、SPC or SPT types of USA or Japan to substitute for the Reserve Funds design.
The stock market of the real estate is the financial commodities will be more flexible to input the development of the real estate. The study of research paper is to form a complete set of REITs mechanism for the superficies on land of property which can be contributed for the government and industry of the real estate.
參考文獻 中文參考文獻
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6. 建弘投信 http://www.nitc.com.tw
描述 碩士
國立政治大學
經營管理碩士學程(EMBA)
93932721
94
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0093932721
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林基煌zh_TW
dc.contributor.advisor Lin,Cheng-huangen_US
dc.contributor.author (Authors) 林定潔zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Lin,Ding-Chiehen_US
dc.creator (作者) 林定潔zh_TW
dc.creator (作者) Lin,Ding-Chiehen_US
dc.date (日期) 2005en_US
dc.date.accessioned 18-Sep-2009 15:01:53 (UTC+8)-
dc.date.available 18-Sep-2009 15:01:53 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 18-Sep-2009 15:01:53 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0093932721en_US
dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/35440-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
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本研究結果發現，在不動產市場穩定發展的情況下，Reserve Fund除了可對投資人產生節稅效果之外；對基金而言：可避免基金之淨資產價值(NAV)隨時間不斷遞減的問題、可供地上權到期時還本之用、得以分散投資風險並發揮良好的財務槓桿的效果。然而相對的，除非基金的年營收維持每年固定上漲，否則投資人的名目收益率可能會逐年下降，並產生資金運用的無效率狀況。
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不動產證券化就是將金融商品的彈性注入不動產的開發，本研究為設定地上權的不動產找出參與REIT的配套機制，期許能對政府及產業有所貢獻。		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) The Real Estate Investment Trust (REITs) and Real Estate Asset Trust (REATs) securities had been issued since the “Real Estate backed securities Act” published on July 23rd, 2003. The properties being entrusted, for instance, office buildings, department stores, hotels, business suite, etc.. The right of property can be divided into two parts: the ownership and the superficies on land；However, the value of the properties with superficies right will be decreased when time passes by. The close-end fund will continually decline of Fund’s net asset value (NAV), and indirectly affect its market price. To solve such problems, the purpose of this research paper is to discuss the solution of the Reserve Fund design when the Chung-Lung building, offered by “ Fubon REITs no.2” , has its financial theories implication, also tried to interviews of scholars and professionals for the suggestions.
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The stock market of the real estate is the financial commodities will be more flexible to input the development of the real estate. The study of research paper is to form a complete set of REITs mechanism for the superficies on land of property which can be contributed for the government and industry of the real estate.		en_US
dc.description.tableofcontents 第一章 緒 論…………………………………………………………5
第一節 研究背景與動機…………………………………………….5
第二節 研究目的及問題…………………………………………….7
第三節 研究方法…………………………………………………….8
第四節 研究設計與論文架構………………………………………11
第二章 財務相關理論回顧………………………………………..13
第一節 固定收益證券…………………………………………....13
第二節 準備基金及償債基金…………………………………....15
第三節 股利政策………………………………………………....19
第四節 共同基金………………………………………………....21
第三章 不動產證券化之探討……………………………………..24
第一節 不動產證券化的種類及特徵介紹…………………………24
第二節 不動產投資信託類型及特色介紹…………………………29
第三節 各國不動產投資信託產業比較……………………………39
第四節 不動產證券化的估價方法…………………………………45
第四章 個案研究-以中崙大樓為例……………………………….52
第一節 個案背景介紹………………………………………………52
第二節 提撥投資本金攤提準備金之機制探討…………….....66
第三節 從本個案衍生之其他研究發現………………………….102
第五章 結論與建議……………………………………………….110
第一節 結論……………………………………………………….110
第二節 建議……………………………………………………….113
第三節 研究限制………………………………………………….114
參考文獻……………………………………………………………116

附錄
一、不動產估價技術規則部份條文摘錄…………………………118
二、富邦二號不動產投資信託基金信託契約部分條文摘.....120
三、不動產證券化條例部分條文摘錄…………………………..127
四、不動產證券化條例部分條文修正草案條文說明對照表摘錄129		zh_TW
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dc.language.iso en_US-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0093932721en_US
dc.subject (關鍵詞) 不動產證券化zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 不動產投資信託受益證券zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 不動產資產信託受益證券zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 設定地上權zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 準備基金zh_TW
dc.subject (關鍵詞) REITsen_US
dc.subject (關鍵詞) REATsen_US
dc.subject (關鍵詞) the superficies on landen_US
dc.subject (關鍵詞) Reserve Fundsen_US
dc.title (題名) 設定地上權之不動產參與不動產投資信託之研究-以中崙大樓為例zh_TW
dc.type (資料類型) thesisen
dc.relation.reference (參考文獻) 中文參考文獻zh_TW
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