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題名 預售屋相關問題之研究
The study of pre-sale housing
作者 胡慧滿
貢獻者 黃立
胡慧滿
關鍵詞 預售屋
廣告
承攬人抵押權
點交
驗收
起造人
日期 2009
上傳時間 8-Dec-2010 17:39:07 (UTC+8)
摘要 「家」，是每一個人安身立命之所，很多人打拼了一輩子，充其量不過是希望有一個舒服的安樂窩，所以，「買房子」也就成為許多人一生追求的目標。傳統的房屋契約是採所謂「先建後售」之方式，也就是由建商先將房屋蓋好，再將之出售。但由於近幾十年來經濟發展快速，房屋需求量不斷增加，傳統的「先建後售」模式不僅曠日費時，而且一般建商在一開始興建時並無太多金錢以資因應，所以「先售後建」之預售型態的交易方式逐漸興起。雖然預售屋之興起有其背景，但其與傳統的成屋交易畢竟不同，也存在著多種風險，故使得實務上眾多預售屋糾紛益彰棘手。本論文欲討論預售屋契約交易中產生之法律問題作一詳盡的探討，希冀對法律問題的解決及日後預售屋相關法律之修訂有所助益。
參考文獻 一、書籍
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三、學位論文
1、李中成，預售屋買賣過程使用者參與手冊之研究，中原大學，建築(工程)研究所，1991年。
2、許良吉，兩岸預售屋交易糾紛與救濟制度之研究，中國文化大學，2006年。
3、邱昱宇，預售屋續建制度及其糾紛預防研究，中國文化大學，1995年度。
4、劉默容，預售屋買賣之不實廣告暨其定型化契約之研究，中興大學，1997學年。
5、林蕙玲，預售屋買賣定型化契約之法制分析-以應記載及不得記載事項為中心，台北大學，不動產與城鄉環境學系，2007年。
6、陳淑勤，從交易安全制度建立之觀點論預售屋買賣，成功大學，2001年。
7、徐憶茹，從消費者保護論預售屋買賣建築業之民事責任，成功大學，2002年。
8、曾明俐，兩岸預售屋交易制度之比較研究，國立屏東商業技術學院，不動產經營系，2004年。
9、何垂芬，預售屋交易紛爭分析，政治大學，2007年。
10、吳依真，最高法院預售屋交易糾紛判決之類型化研究，政治大學，2003年。
11、姜宜君，預售屋買賣定型化契約之研究，政治大學， 1998年。
12、許春寶，營建工程中承攬人對法定抵押權運作爭議之探討，朝陽科技大學，營建工程系，2006年。
13、林秉毅，不動產承攬人抵押權之研究，中原大學，財經法律研究所，2004年。
14、林真真，公寓大廈管理委員會之研究，中原大學，財經法律研究所，2007年。
15、黎淑慧，論《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響，中國文化大學，中山學術研究所，2003年。
16、雷志強，公寓大廈管理制度之架構設計與運作，東吳大學，1996年。
17、曾金樹，公寓大廈管理之研究，國立臺灣海洋大學，海洋法律研究所，2003年。
18、黃元亨，區分所有建築物共有部分之研究，輔仁大學，2004年。
19、王以文，公寓大廈區分所有法律關係之研究，輔仁大學，1998年。
20、余明賢，合建契約之研究，政治大學，2002年。
四、其他
1、黃立，不動產交易相關法規－以預售屋定型化契約為中心，司法院司法人員研習所，2007年地政及建築法規研討會，2007年11月。
2、黃立、陳立夫、吳瑾瑜、杜怡靜，「公寓大廈管理條例暨相關子法研修」委託研究案成果報告，2008年。
3、內政部於2009年9月14日召開研商「監察院糾正本部建築法規不斷放寬免計入容積項目，及未健全建物登記法制，影響消費者權益的事宜」之會議記錄。
4、行政院消費者保護委員會於2010年3月31日召開「預售屋買賣定型化契約暨應記載事項及不得記載事項部分修正草案」專案會議紀錄。
5、陳立夫，閒話土地登記，發表於政治大學地政學系主辦之全國土地政策論壇，2007年9月28日。
描述 碩士
國立政治大學
法律學研究所
96651004
98
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0096651004
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 黃立zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 胡慧滿zh_TW
dc.creator (作者) 胡慧滿zh_TW
dc.date (日期) 2009en_US
dc.date.accessioned 8-Dec-2010 17:39:07 (UTC+8)-
dc.date.available 8-Dec-2010 17:39:07 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 8-Dec-2010 17:39:07 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0096651004en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/49733-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 法律學研究所zh_TW
dc.description (描述) 96651004zh_TW
dc.description (描述) 98zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 「家」，是每一個人安身立命之所，很多人打拼了一輩子，充其量不過是希望有一個舒服的安樂窩，所以，「買房子」也就成為許多人一生追求的目標。傳統的房屋契約是採所謂「先建後售」之方式，也就是由建商先將房屋蓋好，再將之出售。但由於近幾十年來經濟發展快速，房屋需求量不斷增加，傳統的「先建後售」模式不僅曠日費時，而且一般建商在一開始興建時並無太多金錢以資因應，所以「先售後建」之預售型態的交易方式逐漸興起。雖然預售屋之興起有其背景，但其與傳統的成屋交易畢竟不同，也存在著多種風險，故使得實務上眾多預售屋糾紛益彰棘手。本論文欲討論預售屋契約交易中產生之法律問題作一詳盡的探討，希冀對法律問題的解決及日後預售屋相關法律之修訂有所助益。zh_TW
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
第一節 研究動機及目的 1
第二節 研究範圍及研究方法 1
壹、研究範圍 1
貳、研究方法 1
一、制度分析法 1
二、文獻探討法 2
三、案例分析法 2
第三節 研究架構 2

第二章 預售屋契約概論 4
第一節 預售屋契約之特性及風險 4
壹、預售屋契約之特性 5
貳、預售屋契約之風險 7
一、多重複雜的法律關係 7
二、交易標的之不可預見性 8
三、履行期過長 8
四、消費者已支付之價金欠缺擔保 10

第二節 預售屋契約之法律定性 10
壹、房屋興建完成後之原始取得人 11
一、以「自行出資興建之人」為判斷標準 11
二、以「起造人名義」為判斷標準 11
三、本文見解：應以「起造人名義」為判斷標準 11
貳、預售屋契約之法律定性 14
一、實務見解 14
二、學說見解：承攬契約 17
三、本文見解 18

第三節 問題探討－「若建商在興建房屋之過程中倒閉，消費者如何救濟？」 23
壹、由消費者主動告建商 24
貳、由銀行實行抵押權 27

第四節 預售屋價金保障機制（履約保證機制） 27
壹、概說 27
貳、預售屋履約保證機制爭議問題之探討 28
一、預售屋履約保證機制對建商之衝擊與影響，是否造成「扼殺優良建商」之結果？ 28
二、預售屋履約保證機制相關配套措施及細節之問題 30
三、是否允許金融機構以外之第三人承作預售屋履約保證機制？若專由金融機構承作是否有圖利金融機構之嫌？ 32
四、履約保證制度之生效時點 33
参、會議結論 35
肆、本文見解 37

第三章 預售屋廣告之相關問題探討 40
第一節 廣告之意義與相關法律對廣告之規範 40
壹、概說 40
貳、廣告之定義 40
参、相關法律對於廣告之規範 41
一、消費者保護法 41
二、公平交易法 42
肆、廣告不實可能產生的民事法律效果 43
一、契約之處理 43
二、損害賠償 45
三、行政監督途徑 45

第二節 廣告之法律性質 46
壹、概說 46
貳、廣告之性質 46
一、要約說 47
二、要約之引誘 47
三、本文見解 48
参、消保法22條所指之廣告內涵 48
肆、廣告僅供參考條款之效力 49

第三節 現狀下常見之廣告糾紛 52
壹、企業經營者模糊、抽象的情感訴求 52
一、現狀下之問題 52
二、本文見解 52
貳、企業經營者利用住戶為代言人 57
一、現狀下之問題 57
二、企業經營者之責任 57

第四節 評釋最高法院對消保法22條之要件分析 59
壹、概說 59
貳、廣告是否須「主觀上經消費者信賴」始有消保法22條之適用？ 59
一、法院見解 59
二、本文見解 60
参、廣告是否須「曾為雙方洽談基礎」（即雙方對廣告內容是否須達成合意）始有消保法22條之適用？ 61
一、法院見解 61
二、本文見解 62

第四章 預售屋登記面積之相關問題 64
第一節 區分所有權制度 64
壹、區分所有之型態 64
貳、專有部分及共用部分之定義 65
参、專有部分之內涵 69
肆、共用部分之內容 70

第二節 建商使用「使用面積」（或「私有面積」）用語之不當 71
壹、概說 71
貳、法院見解 72
一、認為使用面積包含小公之法院見解 72
二、認為使用面積不含小公之法院見解 73
参、本文見解 74

第三節 共用部分及附屬建物之相關紛爭問題 75
壹、概說 75
貳、共用部分及附屬建物之面積、項目應分別詳列 76
一、實務見解 76
二、學者見解 79
三、內政部決定 80
四、本文見解 82
参、主建物面積、附屬建物面積及共用部分面積應分開計價 87
一、監察院 87
二、學者見解 87
三、內政部決定 88
四、本文見解 89

第五章 承攬人抵押權之爭議及其對消費者之衝擊 91
第一節 民法513條 91
壹、承攬人抵押權之立法目的 91
貳、民法513修法前之規定與修法重點 91
一、修正前民法513條 91
二、修正後民法513條 92
参、修法後承攬人抵押權之成立要件 99
一、須承攬之工作為建築物或其他土地上工作物或其重大修繕 99
二、需為承攬人因承攬關係所生之報酬額 101
三、須以工作所附之定作人之不動產為標的物 101
四、需為抵押權之登記 103

第二節 承攬工作物之所有權歸屬 104
壹、概說 104
貳、學說見解 104
一、定作人供給材料 104
二、承攬人供給材料 105
参、本文見解 107

第三節 承攬人抵押權對預售屋消費者之衝擊 108
壹、概說 108
貳、消費者權益保護之擬議 110
一、民法513條修法前 111
二、民法513條修法後 116

第六章 談公寓大廈管理條例對預售屋交易之影響──兼論公寓大廈管理條例57條 118
第一節 公寓大廈管理條例之精神、制度及其對預售屋交易之影響 118
壹、概說 118
貳、公寓大廈管理條例之立法過程、目的及適用 118
一、公寓大廈管理條例之立法過程 118
二、公寓大廈管理條例之目的及適用 119
参、公寓大廈管理條例對預售屋交易之影響 120
一、建商須領得建造執照後，方可開始銷售 120
二、建商應遵循申報制度，向主管機關申報 121
三、建商負有擬定規約草約之義務 121
四、建商負有提撥公共基金之義務 122
五、共用部分之出售及約定專用權 123
六、建商負有召開區分所有權人會議之義務 127
七、建商不宜再出售二次施工的商品 128

第二節 共用部分點交驗收之爭議──兼談公寓大廈管理條例57條 128
壹、概說 128
貳、現狀下之問題及修法建議 129
一、公寓大廈管理條例57條規定之檢驗人員專業能力不足 129
二、管理委員會或管理負責人怠於為水電、消防設施、機械及管線之驗收檢測 132
三、可歸責性的認定問題 133
四、檢測期限之問題 134

第七章 結論 137
壹、預售屋契約法律定性之爭議 137
貳、預售屋廣告之爭議 137
参、預售屋登記面積之爭議 138
肆、承攬人抵押權之爭議 140
伍、預售屋共用部分交屋驗收之爭議 141

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dc.title (題名) 預售屋相關問題之研究zh_TW
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dc.type (資料類型) thesisen
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