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題名 以代理理論與交易成本理論觀點分析「e-house不動產交易服務網」
Analysis of E-House Real State Website from Transaction Cost Theory and Agency Theory Points of View.
作者 毛惠玲
Mao,Hui Ling
貢獻者 陳奉瑤
Chen,Fong Yao
毛惠玲
Mao,Hui Ling
關鍵詞 不動產仲介業
不動產經紀人
交易成本理論
代理理論
代理問題
e-house網路交易不動產示範網站
Real estate brokerage industry
Real estate broker
Agency theory
Transaction cost theory
Representation issue
E-house network of real estate transactions demonstration platform
日期 2009
上傳時間 9-Dec-2010 16:31:21 (UTC+8)
摘要 台灣不動產仲介業，從1977年成立公司組織發展至今32年、不動產仲介業務網路化從1996年至今13年、公部門為不動產交易安全建置e-house從2007年開始運作至今2年，對照2002年至今台灣不動產仲介交易糾紛逐年攀升現象；顯見，付出高額仲介費用買屋及賣屋的不動產消費者，並未因不動產仲介業者的組織規模龐大、營業收入豐碩、網路發達，資訊科技精進及政府成立e-house網站，而得到較完備的不動產交易安全保障。
本研究以滿足消費者需求為基礎，並以提供網絡仲介不動產交易安全環境的“推動方式和實實務層面”為主題，從不動產仲介之起源、不動產仲介市場現況、不動產仲介問題、e-house現況及e-house問題等過程為論述軸線.探討不動產仲介作業流程、不動產仲介交易糾紛原因、不動產網路仲介交易運作、聯賣制度運作不成功、自售網之崛起及e-house網站的政策目標等課題，經由(1)以交易成本及代理理論為基礎的論證；(2)對現行管理仲介業者的不動產經紀業管理條例之法制面與規範的認知；(3)對不動產消費者、不動產服務業者、政府三方不動產網路仲介交易相關主體特性的瞭解; (4)對於民間不動產網站及官方e-house網站仲介交易實務與現行法制規範相互影響，造成推動不動產交易安全障礙的課題進行探討; (5)分析影響不動產消費者使用民間不動產網站及官方e-house網站存在仲介代理問題及高昂仲介費用的交易成本等相關文獻面、法制面、實務面及一般會員使用e-house的問卷調查。綜合研究顯示：(1)台灣不動產仲介業與政府本身皆存在影響不動產交易安全推動的問題；(2)不動產仲介業對消費者可能存在委託代理問題及使用不動產網站產生交易成本的疑慮；(3)不動產仲介交易產生的代理問題及交易成本，會影響消費者對不動產交易行為的決策形式；(4)消費者利用網路進行不動產交易，是一項極為專業且繁瑣的消費活動，不動產仲介交易過程必須專業分工，才能消弭或降低代理問題及交易成本，促進交易安全。
本研究針對影響消費者使用仲介網站交易不動產的問題，嘗試建構「e-house網路交易不動產示範網站」的新思維，提供消費者消除或減少代理問題和交易成本，以促進不動產交易安全；另一方面，也考慮到其他不動產專業人士的權益及政府行政效能的提升。新思維的內容包括(1)建構“整合仲介交易過程之不動產專業分工機制” (2)改造e-house成為「e-house網路交易不動產示範網站」(3)研擬不動產網站經營者之資格條件、不動產網站作業內容及消費者與不動產業者網路作業等規範,並建議政府從「政策面」、「法制面」、「資訊面」、「推動面」及「執行面」等五個構面制定配套措施，消弭或降低代理問題及交易成本，推動不動產交易安全。
關鍵字：不動產仲介業、不動產經紀人、交易成本理論、代理理論、代理問題、e-house網路交易不動產示範網站
Taiwan real estate brokerage industry appeared as company organization in 1977. In 1996, the real estate brokerage business launched onto internet website. In 2007, Public Security Department setup “e-house” network platform. However, from 2002 till now, the real estate transaction disputes still increase annually. Obviously, large organized real estate firms, developed network, sufficient information nor “e-house” network platform will not guarantee consumers who pay high broker fees to receive better and comprehensive real estate transaction safety.

This study is to provide “promoting and practicing aspects” to real estate transaction safety network environment to satisfy consumers’ demands. It intends to look into the starting of real estate brokerage business, the current status of real estate brokerage market, the real estate broker problems, the current “e-house” status and its problems by examining the process of Taiwan real estate brokerage, the real estate transaction disputes, the real estate broker operating network, the failure of MLS, the rise of free broker fee network, and the policy objectives of “e-house” network platform by:
(1) Demonstration on the basis of transactional cost and broker theory;
(2) Comprehension on the procedures and the norms of Real Estate Broker Management Act;
(3) Understand the characteristics of three participants, government, real estate service providers and the consumers, in the real estate transaction;
(4) Investigate the conflicts between real estate operation network and the existing regulations that makes the promoting real estate transaction safety to be difficult;
(5) Analyze the cost structure between private brokerage system and the official “e-house” system and how a consumer may react to two different systems with regards to legal system, practice and survey.

A general conclusion from research indicates the following:
(1) Problems appear on both sides of private and government agencies to promote safer and more transparent real estate transaction
(2) Real estate brokers have doubts on buyers/seller’s trust on representation issue and the actual transactional cost for using a on-line web-site
(3) Cost and representation issue arising from the actual real-estate transaction may Affect forms of consumers’ decision making.
(4) Procedures for making an online real estate transaction are very complicated for consumers. Professional brokers have to monitor every step of the way in order to eliminate representation issue, reduce transactional cost, and promote safer transactional security.

This study focuses on the problems emerging from consumers using an online real-estate website, while trying to demonstrate a safe “e-house” network platform can actually complete the real estate transaction. Once consumers have enough trust in the “e-house” network platform, it could potentially reduce representation issue problems and transactional cost. On the other hand, this system also protects brokers’ privileges while enhancing government’s efficiency. New concepts to be discussed in this study will include
(1) Create a professional and integrated real-estate transactional mechanism.
(2) Transform “e-house” into a demonstrated network platform for online real-estate transaction.
(3) Set strict standards for qualifying private brokerage to operate an online real-estate network platform, to provide website contents, and operational model between consumer and real-estate broker.
(4) Propose necessary measures to government in five aspects: “policy”, “legal system”, “information”, “promotion”, “implementation”.

Keywords: Real estate brokerage industry, Real estate broker, Agency theory, Transaction cost theory, Representation issue, E-house network of real estate transactions demonstration platform.
參考文獻 一、中文部份
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二、西文部份
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C:\\Documents and Settings\\sandy\\Local Settings\\Temporary Internet Files\\MtFile\\MT1364358504.htm。
描述 碩士
國立政治大學
地政研究所
94923010
98
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0094923010
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 陳奉瑤zh_TW
dc.contributor.advisor Chen,Fong Yaoen_US
dc.contributor.author (Authors) 毛惠玲zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Mao,Hui Lingen_US
dc.creator (作者) 毛惠玲zh_TW
dc.creator (作者) Mao,Hui Lingen_US
dc.date (日期) 2009en_US
dc.date.accessioned 9-Dec-2010 16:31:21 (UTC+8)-
dc.date.available 9-Dec-2010 16:31:21 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 9-Dec-2010 16:31:21 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0094923010en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/50027-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政研究所zh_TW
dc.description (描述) 94923010zh_TW
dc.description (描述) 98zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 台灣不動產仲介業，從1977年成立公司組織發展至今32年、不動產仲介業務網路化從1996年至今13年、公部門為不動產交易安全建置e-house從2007年開始運作至今2年，對照2002年至今台灣不動產仲介交易糾紛逐年攀升現象；顯見，付出高額仲介費用買屋及賣屋的不動產消費者，並未因不動產仲介業者的組織規模龐大、營業收入豐碩、網路發達，資訊科技精進及政府成立e-house網站，而得到較完備的不動產交易安全保障。
本研究以滿足消費者需求為基礎，並以提供網絡仲介不動產交易安全環境的“推動方式和實實務層面”為主題，從不動產仲介之起源、不動產仲介市場現況、不動產仲介問題、e-house現況及e-house問題等過程為論述軸線.探討不動產仲介作業流程、不動產仲介交易糾紛原因、不動產網路仲介交易運作、聯賣制度運作不成功、自售網之崛起及e-house網站的政策目標等課題，經由(1)以交易成本及代理理論為基礎的論證；(2)對現行管理仲介業者的不動產經紀業管理條例之法制面與規範的認知；(3)對不動產消費者、不動產服務業者、政府三方不動產網路仲介交易相關主體特性的瞭解; (4)對於民間不動產網站及官方e-house網站仲介交易實務與現行法制規範相互影響，造成推動不動產交易安全障礙的課題進行探討; (5)分析影響不動產消費者使用民間不動產網站及官方e-house網站存在仲介代理問題及高昂仲介費用的交易成本等相關文獻面、法制面、實務面及一般會員使用e-house的問卷調查。綜合研究顯示：(1)台灣不動產仲介業與政府本身皆存在影響不動產交易安全推動的問題；(2)不動產仲介業對消費者可能存在委託代理問題及使用不動產網站產生交易成本的疑慮；(3)不動產仲介交易產生的代理問題及交易成本，會影響消費者對不動產交易行為的決策形式；(4)消費者利用網路進行不動產交易，是一項極為專業且繁瑣的消費活動，不動產仲介交易過程必須專業分工，才能消弭或降低代理問題及交易成本，促進交易安全。
本研究針對影響消費者使用仲介網站交易不動產的問題，嘗試建構「e-house網路交易不動產示範網站」的新思維，提供消費者消除或減少代理問題和交易成本，以促進不動產交易安全；另一方面，也考慮到其他不動產專業人士的權益及政府行政效能的提升。新思維的內容包括(1)建構“整合仲介交易過程之不動產專業分工機制” (2)改造e-house成為「e-house網路交易不動產示範網站」(3)研擬不動產網站經營者之資格條件、不動產網站作業內容及消費者與不動產業者網路作業等規範,並建議政府從「政策面」、「法制面」、「資訊面」、「推動面」及「執行面」等五個構面制定配套措施，消弭或降低代理問題及交易成本，推動不動產交易安全。
關鍵字：不動產仲介業、不動產經紀人、交易成本理論、代理理論、代理問題、e-house網路交易不動產示範網站		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) Taiwan real estate brokerage industry appeared as company organization in 1977. In 1996, the real estate brokerage business launched onto internet website. In 2007, Public Security Department setup “e-house” network platform. However, from 2002 till now, the real estate transaction disputes still increase annually. Obviously, large organized real estate firms, developed network, sufficient information nor “e-house” network platform will not guarantee consumers who pay high broker fees to receive better and comprehensive real estate transaction safety.

This study is to provide “promoting and practicing aspects” to real estate transaction safety network environment to satisfy consumers’ demands. It intends to look into the starting of real estate brokerage business, the current status of real estate brokerage market, the real estate broker problems, the current “e-house” status and its problems by examining the process of Taiwan real estate brokerage, the real estate transaction disputes, the real estate broker operating network, the failure of MLS, the rise of free broker fee network, and the policy objectives of “e-house” network platform by:
(1) Demonstration on the basis of transactional cost and broker theory;
(2) Comprehension on the procedures and the norms of Real Estate Broker Management Act;
(3) Understand the characteristics of three participants, government, real estate service providers and the consumers, in the real estate transaction;
(4) Investigate the conflicts between real estate operation network and the existing regulations that makes the promoting real estate transaction safety to be difficult;
(5) Analyze the cost structure between private brokerage system and the official “e-house” system and how a consumer may react to two different systems with regards to legal system, practice and survey.

A general conclusion from research indicates the following:
(1) Problems appear on both sides of private and government agencies to promote safer and more transparent real estate transaction
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(3) Cost and representation issue arising from the actual real-estate transaction may Affect forms of consumers’ decision making.
(4) Procedures for making an online real estate transaction are very complicated for consumers. Professional brokers have to monitor every step of the way in order to eliminate representation issue, reduce transactional cost, and promote safer transactional security.

This study focuses on the problems emerging from consumers using an online real-estate website, while trying to demonstrate a safe “e-house” network platform can actually complete the real estate transaction. Once consumers have enough trust in the “e-house” network platform, it could potentially reduce representation issue problems and transactional cost. On the other hand, this system also protects brokers’ privileges while enhancing government’s efficiency. New concepts to be discussed in this study will include
(1) Create a professional and integrated real-estate transactional mechanism.
(2) Transform “e-house” into a demonstrated network platform for online real-estate transaction.
(3) Set strict standards for qualifying private brokerage to operate an online real-estate network platform, to provide website contents, and operational model between consumer and real-estate broker.
(4) Propose necessary measures to government in five aspects: “policy”, “legal system”, “information”, “promotion”, “implementation”.

Keywords: Real estate brokerage industry, Real estate broker, Agency theory, Transaction cost theory, Representation issue, E-house network of real estate transactions demonstration platform.		en_US
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1-01
第一節 研究動機與目的 1-01
第二節 研究範圍與內容 1-06
第三節 研究方法與流程 1-10
第二章 理論基礎與文獻回顧 2-01
第一節 代理理論與相關文獻 2-01
第二節 交易成本理論與相關文獻 2-11
第三章 台灣不動產仲介業市場與e-house 3-01
第一節 台灣不動產仲介業市場 3-01
第二節 e-house不動產交易服務網 3-20
第四章 研究設計與調查分析 4-01
第一節 研究設計 4-01
第二節 問卷結果分析 4-06
第三節 綜合分析 4-23
第五章 建構e-house示範網站與配套措施 5-01
第一節 建構e-house示範網站之意涵 5-01
第二節 建構e-house網路仲介不動產示範網站 5-04
第三節 研擬e-house示範網站政府配套措施 5-11
第六章 結論與後續研究建議 6-01
第一節 結論 6-01
第二節 後續研究建議 6-07
參考文獻 參-01
附錄：不動產消費者使用e-house網站問卷調查表 附-01		zh_TW
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dc.language.iso en_US-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0094923010en_US
dc.subject (關鍵詞) 不動產仲介業zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 不動產經紀人zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 交易成本理論zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 代理理論zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 代理問題zh_TW
dc.subject (關鍵詞) e-house網路交易不動產示範網站zh_TW
dc.subject (關鍵詞) Real estate brokerage industryen_US
dc.subject (關鍵詞) Real estate brokeren_US
dc.subject (關鍵詞) Agency theoryen_US
dc.subject (關鍵詞) Transaction cost theoryen_US
dc.subject (關鍵詞) Representation issueen_US
dc.subject (關鍵詞) E-house network of real estate transactions demonstration platformen_US
dc.title (題名) 以代理理論與交易成本理論觀點分析「e-house不動產交易服務網」zh_TW
dc.title (題名) Analysis of E-House Real State Website from Transaction Cost Theory and Agency Theory Points of View.en_US
dc.type (資料類型) thesisen
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