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題名 影響辦公大樓租金折價空間比率因素之研究-以台北市為例
Evaluating variables for price concession in commercial property, a study of office buildings in Taipei City.
作者 陳怡伶
Chen,Yi Ling
貢獻者 林左裕<br>江穎慧
Lin, Tsoyu Calvin<br>Chiang,Ying Hui
陳怡伶
Chen,Yi Ling
關鍵詞 辦公大樓
特徵價格
租金
折價空間
日期 2011
上傳時間 30-Oct-2012 10:46:16 (UTC+8)
摘要 商用不動產在國外已經成為近年來不動產市場的新興研究主題，由於過去研究主要著重於商用不動產租金之波動，對於影響租金折價空間比率因素少有研究者探討。本研究以台北市內主要辦公大樓為研究樣本，運用特徵價格理論，探討影響租金折價空間比率之變數，並以迴歸分析方法探討影響租金折價空間比率之因數，實證分析發現，影響租金折價空間比率顯著變數如下：
一、辦公大樓個別屬性變數有：管理費、是否為A級大樓、是否產權單一等三項變數，呈正相關。屋齡、成交前一季空置率等二項變數，呈負相關。
二、總體經濟變數有：成交前一季消費者物價指數呈負相關。
期望藉由本研究實證結果，做為出租方在辦公大樓招租時擬定出租策略之參考、承租方在選擇租賃標的做為出價策略參考、投資人進行投資決策之參考、以及估價師案例比較時的租金調整率之參考指標。
參考文獻 一、中文參考文獻:
1.李春長，1996，「房地產仲介市場交易行為之研究」，國立政治大 學地政研究所博士論文:台北。
2.林元興，1995，《臺北都會區辦公大樓供需模式之研究》，臺北：國立政治大學（行政院國家科學委員會研究計畫成果報告，NSC84-2415-H-004-011）。
3.林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，1996，「住宅價格指數之研究-以台北市為例」，『住宅學報』，4(2):1-31。
4.林祖嘉，1992，「台灣地區房租與房價關係之研究」，『台灣銀行季刊』，43(1):279-312。
5.邱千惠，2010 ，「影響成屋議價空間比率之變數研究，以台北縣、市為例」，國立政治大學地政研究所碩士論文:台北。
6.邱皓政，2008，量化研究與統計分析，五南圖書出版股份有限公司。
7.張嘉宇，2007，「台北市辦公大樓租金影響因素分析-以物業管理觀點為出發」，國立政治大學地政研究所碩士論文:台北。
8.陳柏宏，2011，「競標行為因素對房地產拍賣績效的影響」，國立中山大學財務管理學系研究所博士論文:高雄。
9.彭建文、賴鳴美，2006，「賣方訂價策略對成交價格之影響分析」，『住宅學報』，15（1）：1-20。
10.曾翊瑋，2005，「租戶結構對辦公大樓租金收益穩定性之影響—兼論辦公大樓投資組合分析」，國立政治大學地政研究所碩士論文:台北。
11.曾翊瑋、黃名義、張金鶚，2010 「租戶結構對辦公大樓租金與空置率之影響」，『都市與計劃』，37（4）：481-500。
12.黃名義、張金鶚，1999，台北市辦公室市場租金之研究，中華民國住宅學會第八屆年會論文集，77-93。
13.黃名義、張金鶚，2001 「辦公室、住宅與住辦混合租金之比較分析-面積、區位與產品異質性之影響」，『都市與計劃』，28（3）：303-321。
14.黃名義、張金鶚，2005「台北都會區大型企業辦公室區位變遷研究」，『管理評論』，24（4），83-102。
15.鄒欣樺、張金鶚、花敬群，2007，「建商不動產表價與議價策略之探討—景氣時機、個案區位、及建商類型分析」，『管理評論』，26（3）：47-69。
16.榮泰生，2009， SPSS與研究方法，五南圖書出版股份有限公司SPSS與研究方法」，五南圖書出版股份有限公司，台北。
17.賴鳴美，2005，「訂價策略對成交價格與銷售期間的影響分析」，台北大學不動產與城鄉環境學系研究所碩士論文。
二、外文參考文獻:
1.Asabere, P.K. and F.E.Huffman, 1993,“Price Concessions,Time on Market,and the Actual Sales Prices of Homes,’’ Journal of Real Estate Finance and Economics.6（2）：167-174.
2.Colwell, P.F. and R.E.Cannaday, 1988,“Trade-Offs in the Office Market, Chap.8 in J.M.Clapp and S.D.Messner, Editors,’’ Real Estate Market Analysis, New York: Praeger
3.Clapp, J.M., 1983,“The Intrametropolitan Location of Office Activities,’’ Journal of Regional Science,” Vol20, No.3:387-399.
4.DiPasquale, D. and W.C.Wheaton, 1996,“Urban Economics and Real Estate Market,’’ New Jersey, Prentice-Hell.
5.Frew, J and Jud , D.G.,1998,“The Vacancy Rate and Rent Levels in the Commercial Office Market,” Journal of Real Eatate Research, 3(1):1-8.
6.Gat, 1998,“Urban Focal Points and Design Quality Influence Rents: The Case of the Tel Aviv Office Market,’’ Journal of Real Estate Research.
7.Hess, R and Y.Liang, 2003,“Some Structure Attributes of Institutional Office Investments,’’ Journal of Real Estate Portfolio Management, 9(1) : 59-69.
8.Hekman, J. S. , 1984,“Rental Price Adjustment and Investment in Office Market,’’ AREUEA Journal, Vol.13, No.1: 32-47.
9.James D. Shilling, 1987,“Price adjustment process for rental office space,” Journal of Urban Economics ,’’ Vol. 22, Issue 1: 90-100
10.Mayer, C.J., 1994,“A model of negotiated sales applied to real estate auctions,’’ Journal of Urban Economics 38, 1-22.
11.Neil Dunse, Colin Jones, 1998,“A hedonic price model of office rents,’’ Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 16 Issue 3, 297-312.
12.Nitsch, H., 2006, “Pricing Location: A Case Study of the Munich Office Market, ’’ Journal of Property Research, Vol.23, No.2: 93-107.
13.Sivitanides, P.S., 1997,“The Rent Adjustment Process and the Structural Vacancy Rate in the Commercial Real Estate Market,’’ Journal of Real Estate Research, 13(2): 195-209.
14.Smith, L. B., 1974,“A Note on the Price Adjustment Mechanism for Rental Housing,’’ American Economic Review, 64: 478-481.
15.Vandell K. D., J. S. Lane, 1989,“The Economics of Architecture and Urban Design: Some Preliminary Findings,’’ AREUEA Journal, 17(2): 235-265.
16.Vickrey, W.,1961,“Counterspeculation,auctions, and competitive sealed tenders, ’’ The Journal of Finance 16, 8-37.
17.Wheaton, W.C. and Torto, R.G.1988,“Vacancy Rates and the Future of Office Rent. AREUEA Journal, ” Vol.16：430-436.
18.Yavas A. and S.X. Yang, 1995 , “The Strategic Role of Listing Price in Marketing Real Estate: Theory an Evidence,” American Real Estate and Urban Economics Association Journal, Vol. 23：347-368.
描述 碩士
國立政治大學
地政研究所
97923020
100
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0097923020
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林左裕<br>江穎慧zh_TW
dc.contributor.advisor Lin, Tsoyu Calvin<br>Chiang,Ying Huien_US
dc.contributor.author (Authors) 陳怡伶zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Chen,Yi Lingen_US
dc.creator (作者) 陳怡伶zh_TW
dc.creator (作者) Chen,Yi Lingen_US
dc.date (日期) 2011en_US
dc.date.accessioned 30-Oct-2012 10:46:16 (UTC+8)-
dc.date.available 30-Oct-2012 10:46:16 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 30-Oct-2012 10:46:16 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0097923020en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/54345-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政研究所zh_TW
dc.description (描述) 97923020zh_TW
dc.description (描述) 100zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 商用不動產在國外已經成為近年來不動產市場的新興研究主題，由於過去研究主要著重於商用不動產租金之波動，對於影響租金折價空間比率因素少有研究者探討。本研究以台北市內主要辦公大樓為研究樣本，運用特徵價格理論，探討影響租金折價空間比率之變數，並以迴歸分析方法探討影響租金折價空間比率之因數，實證分析發現，影響租金折價空間比率顯著變數如下：
一、辦公大樓個別屬性變數有：管理費、是否為A級大樓、是否產權單一等三項變數，呈正相關。屋齡、成交前一季空置率等二項變數，呈負相關。
二、總體經濟變數有：成交前一季消費者物價指數呈負相關。
期望藉由本研究實證結果，做為出租方在辦公大樓招租時擬定出租策略之參考、承租方在選擇租賃標的做為出價策略參考、投資人進行投資決策之參考、以及估價師案例比較時的租金調整率之參考指標。		zh_TW
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究內容與範圍 4
第三節 研究方法與流程 5
第二章 相關理論與文獻回顧 7
第一節 特徵價格相關文獻回顧 7
第二節 辦公大樓租金相關文獻 11
第三節 議價空間相關文獻 20
第四節 小結 25
第三章 台北市辦公室市場發展與現況說明 26
第一節 台北市辦公室市場之發展 26
第二節 台北市辦公室市場現況說明 29
第四章 資料說明與實證結果分析 37
第一節 研究設計 37
第二節 資料說明 39
第三節 實證結果分析 51
第四節 小結 53
第五章 結論與建議 54
第一節 結論 54
第二節 後續研究之建議 58
參考文獻 59		zh_TW
dc.language.iso en_US-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0097923020en_US
dc.subject (關鍵詞) 辦公大樓zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 特徵價格zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 租金zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 折價空間zh_TW
dc.title (題名) 影響辦公大樓租金折價空間比率因素之研究-以台北市為例zh_TW
dc.title (題名) Evaluating variables for price concession in commercial property, a study of office buildings in Taipei City.en_US
dc.type (資料類型) thesisen
dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻:
1.李春長，1996，「房地產仲介市場交易行為之研究」，國立政治大 學地政研究所博士論文:台北。
2.林元興，1995，《臺北都會區辦公大樓供需模式之研究》，臺北：國立政治大學（行政院國家科學委員會研究計畫成果報告，NSC84-2415-H-004-011）。
3.林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，1996，「住宅價格指數之研究-以台北市為例」，『住宅學報』，4(2):1-31。
4.林祖嘉，1992，「台灣地區房租與房價關係之研究」，『台灣銀行季刊』，43(1):279-312。
5.邱千惠，2010 ，「影響成屋議價空間比率之變數研究，以台北縣、市為例」，國立政治大學地政研究所碩士論文:台北。
6.邱皓政，2008，量化研究與統計分析，五南圖書出版股份有限公司。
7.張嘉宇，2007，「台北市辦公大樓租金影響因素分析-以物業管理觀點為出發」，國立政治大學地政研究所碩士論文:台北。
8.陳柏宏，2011，「競標行為因素對房地產拍賣績效的影響」，國立中山大學財務管理學系研究所博士論文:高雄。
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10.曾翊瑋，2005，「租戶結構對辦公大樓租金收益穩定性之影響—兼論辦公大樓投資組合分析」，國立政治大學地政研究所碩士論文:台北。
11.曾翊瑋、黃名義、張金鶚，2010 「租戶結構對辦公大樓租金與空置率之影響」，『都市與計劃』，37（4）：481-500。
12.黃名義、張金鶚，1999，台北市辦公室市場租金之研究，中華民國住宅學會第八屆年會論文集，77-93。
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14.黃名義、張金鶚，2005「台北都會區大型企業辦公室區位變遷研究」，『管理評論』，24（4），83-102。
15.鄒欣樺、張金鶚、花敬群，2007，「建商不動產表價與議價策略之探討—景氣時機、個案區位、及建商類型分析」，『管理評論』，26（3）：47-69。
16.榮泰生，2009， SPSS與研究方法，五南圖書出版股份有限公司SPSS與研究方法」，五南圖書出版股份有限公司，台北。
17.賴鳴美，2005，「訂價策略對成交價格與銷售期間的影響分析」，台北大學不動產與城鄉環境學系研究所碩士論文。
二、外文參考文獻:
1.Asabere, P.K. and F.E.Huffman, 1993,“Price Concessions,Time on Market,and the Actual Sales Prices of Homes,’’ Journal of Real Estate Finance and Economics.6（2）：167-174.
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4.DiPasquale, D. and W.C.Wheaton, 1996,“Urban Economics and Real Estate Market,’’ New Jersey, Prentice-Hell.
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9.James D. Shilling, 1987,“Price adjustment process for rental office space,” Journal of Urban Economics ,’’ Vol. 22, Issue 1: 90-100
10.Mayer, C.J., 1994,“A model of negotiated sales applied to real estate auctions,’’ Journal of Urban Economics 38, 1-22.
11.Neil Dunse, Colin Jones, 1998,“A hedonic price model of office rents,’’ Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 16 Issue 3, 297-312.
12.Nitsch, H., 2006, “Pricing Location: A Case Study of the Munich Office Market, ’’ Journal of Property Research, Vol.23, No.2: 93-107.
13.Sivitanides, P.S., 1997,“The Rent Adjustment Process and the Structural Vacancy Rate in the Commercial Real Estate Market,’’ Journal of Real Estate Research, 13(2): 195-209.
14.Smith, L. B., 1974,“A Note on the Price Adjustment Mechanism for Rental Housing,’’ American Economic Review, 64: 478-481.
15.Vandell K. D., J. S. Lane, 1989,“The Economics of Architecture and Urban Design: Some Preliminary Findings,’’ AREUEA Journal, 17(2): 235-265.
16.Vickrey, W.,1961,“Counterspeculation,auctions, and competitive sealed tenders, ’’ The Journal of Finance 16, 8-37.
17.Wheaton, W.C. and Torto, R.G.1988,“Vacancy Rates and the Future of Office Rent. AREUEA Journal, ” Vol.16：430-436.
18.Yavas A. and S.X. Yang, 1995 , “The Strategic Role of Listing Price in Marketing Real Estate: Theory an Evidence,” American Real Estate and Urban Economics Association Journal, Vol. 23：347-368.		zh_TW