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題名 反向房屋抵押貸款商品之研究：以香港安老按揭為例 作者 鄧昭宗 貢獻者 王儷玲
鄧昭宗關鍵詞 反向房屋抵押貸款
逆向房屋抵押貸款
反向抵押貸款
安老按揭
以房養老
reverse mortgage
reverse mortgages日期 2011 上傳時間 30-Oct-2012 11:44:34 (UTC+8) 摘要 本研究希望透過分析香港導入安老按揭試驗計畫之過程與經驗，並比較其與美國HECM計畫之異同，發掘反向房屋抵押貸款商品導入階段，所面對問題及具體解決方案，藉以提供我國未來規劃相關商品之政策參考。 目前內政部規劃於2012年底，試辦公益型反向房屋抵押貸款商品，並由公益彩券盈餘挹注資金，初期採嚴選借款人身份、限定試辦區域及限制受理名額方式辦理。惟以各國發展類似商品之成功經驗，要達到政府建構老年經濟安全保障之多元化目標，回歸財務自給自足，擴大適用對象與範圍，才是正辦。 香港推出安老按揭，係華人社會中首見具有政府保險機制之反向房屋抵押貸款。其由香港政府全面主導，建構整體營運架構與商品內容，適足以提供我國極佳之參考範例。本研究發現在營運架構方面，安老按揭以政府保險機制，免除承辦金融機構面對長壽、利率及房價風險之疑慮。同時，亦加強老年人申辦之信任與信心，為日後發展奠定良好基礎；在商品規劃方面，安老按揭貸款採用風險較高之年輕借款人，貸款成數較HECM計畫為低，風險較低之高齡借款人，貸款成數則較HECM計畫為高。以及安老按揭前期成本(Upfront costs)較HECM計畫為低之策略，嘗試說服立法會與民意支持；在消費者保護措施方面，香港近期飽受金融機構不當銷售案例頻仍之苦，安老按揭採用事前強制輔導、事中嚴格控制資金用途及事後長達六個月猶豫撤銷期，以期保護弱勢老年消費者。 本研究建議未來政府除保留目前規劃之公益型反向房屋抵押貸款商品，提供擁有房地產的近貧老人，取得日常生活所需資金外。仍應朝向公辦民營型的反向房屋抵押貸款商品發展，由政府帶頭結合民間各項資源，避免財政補貼支出，朝向財務自給自足之目標，俾以擴大服務對象與範圍，達成政府建構老年經濟安全保障多元化之既定目標。 參考文獻 一、中文文獻： 王儷玲(2006)。因應高齡化社會保險商品發展及其監理與相關稅賦配套之研究。行政院金融監督管理委員會95年度委託研究計畫，台北市。 李文瑜(2008)。台灣發行反向房屋抵押貸款相關法律問題之研究。碩士學位論文，國立政治大學風險管理與保險學系，台北市。 李秉芳、楊屯山、林哲群(2011)。固定利率與指數型不動產逆向抵押貸款之比較分析。住宅學報，第二十卷第二期，頁27-46，台北市。 林克釗(2009)。反向不動產抵押貸款－老年屋主之融通工具。財金論文叢刊，2009年12月，第十一期，台北市。 苗芫琦(2010)。反向房屋抵押貸款證券化－四元樹模型之應用。碩士學位論文，國立政治大學風險管理與保險學系，台北市。 紀宗利(2008)。反向房屋抵押貸款保險契約之評價。博士學位論文，國立高雄第一科技大學管理研究所，高雄市。 香港工商專業聯會(2008)。坐擁資產？缺乏收入？逆按揭可提供之出路？，香港。 香港按揭證券有限公司(2011)。安老按揭：兩方按揭契據範本及安老按揭條件範本，香港。 香港政府統計處(2011)。香港統計年刊，香港：政府統計處。 香港特別行政區立法會(2011)。立法會財經事務委員會，安老按揭試驗計畫簡報資料(立法會CB(1)1513/10-11(01)號)，香港：香港按揭證券有限公司。 施博智(2009)。反向房屋抵押貸款對於台灣退休屋主的所得提升效果之研究。碩士學位論文，國立政治大學風險管理與保險學系，台北市。 陳昱安(2009)。臺灣反向房屋抵押貸款之可貸年金金額與存續期間之分析。碩士學位論文，政治大學風險管理與保險學系，台北市。 陳明吉、陳國興(2010)。反向抵押房貸市場之影響因素研究:借鏡美國經驗。第十二屆全國實證經濟學研討會，台北市。 張秋政、陳太昌、陳塘偉(2010)。論銀行及保險業信用借貸揭示標準與立法芻議。消費者保護研究第十四輯，台北市。 華昌宜、李智仁(2010)。人口老化趨勢與銀行業發展逆向型房屋抵押貸款之策略研究報告。財團法人台灣金融研訓院99年自提研究計畫，台北市。 蔡鎤銘(2010)。探討老齡化趨勢下銀行的業務機會-逆向抵押權住宅貸款的問題與對策。臺灣銀行季刊第61卷第1期，頁49-67，台北市。 薛承泰(2010)。老人經濟安全的新思維—不動產逆向抵押，台北市。 潘秀菊、李智仁(2010)。以房養老商品-反向抵押貸款制度之理論與實務。元照出版有限公司，台北市。 劉德明、呂桔誠(2002)，住宅抵押貸款保險在我國實施之可行性研究。行政院研究發展考核委員會委託研究報告，中華民國91年3月，台北市。 謝明瑞(2010)。逆向抵押貸款對金融產業之機會與風險。台灣綜合研究院，金融證券投資諮訊委員，財金/產經論壇，2010年1月21日，台北市。 二、英文文獻： Edward J. Szymanoski, 1994. Risk and the Home Equity Conversion Mortgage, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1994, V22, 2: pp. 347-366. Edward J. Szymanoski, 1990. The FHA Home Equity Conversion Mortgage Insurance Demonstration A Model to Calculate Borrower Payments. Edward J. Szymanoski, 2010. Home Equity Conversion Mortgage Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession. US Department of Housing and Urban Development Office of Policy Development and Research (PD&R). Hong Kong Mortgage Corporation Limited , 2010. A Study on Reverse Mortgage. Hong Kong Mortgage Corporation Limited , 2011. Reverse mortgage programee counseling protocol. Hui Shan, 2009. Reversing the Trend: The Recent Expansion of the Reverse Mortgage Market. HUD, 1990. The FHA Home Equity Conversion Mortgage Insurance Demonsration-A Model to Calculate Borrower Payments and Insurance Risk. Joseph C. Hu, 2011. Asset Securitization: Theory and Practice, WILEY, 2010, p.51-78. Kee-Lee Chou, 2006. Willingness to consider applying for reverse mortgage in Hong Kong Chinese middle-aged homeowners, Habitat International, 2006, v. 30, p. 216-727. Olivia S. Mitchell & John Piggott, 2003. Unlocking Housing Equity in Japan. Sau Po Centre on Ageing The University of Hong Kong, 2010. A Study on Reverse Mortgage, Commissioned by the Hong Kong Mortgage Corporation Limited. Seungryul Ma & Yongheng Deng, 2006. Insurance Premium Structure of Reverse Mortgage Loans in Korea. Tonja Bowen Bishop, Hui Shan, 2008. Reverse Mortgage: A Closer Look at HECM Loans. Thomas Davidoff, Gerd Welke, 2007. Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market. Vishaal B. Bhuyan, 2010. Reverse Mortgages and Linked Securities: The Complete Guide to Risk, Pricing, and Regulation, WILEY, 2010. 三、網頁資料： 香港中原數據，http://hk.centadata.com/cci/cci.htm 。 香港金融管理局，http://www.hkma.gov.hk/chi/index.shtml 。 香港按揭證券有限公司， http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/rm.html。 香港房屋協會，http://www.hkhs.com/index.asp?lang=chi 。 香港政府統計處，http://www.censtatd.gov.hk/home/index_tc.jsp 。 香港特別行政區立法會， http://legco.gov.hk/general/chinese/timeline/legislative_proposals.htm。 美國住宅與城市發展部(HUD)，http://www.hud.gov/。 美國國家反向房屋抵押貸款協會(NRMLA)，http://www.reversemortgage.org/About/ReverseMortgageCalculator.aspx。 描述 碩士
國立政治大學
經營管理碩士學程(EMBA)
99932180
100資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0999321801 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 王儷玲 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 鄧昭宗 zh_TW dc.creator (作者) 鄧昭宗 zh_TW dc.date (日期) 2011 en_US dc.date.accessioned 30-Oct-2012 11:44:34 (UTC+8) - dc.date.available 30-Oct-2012 11:44:34 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 30-Oct-2012 11:44:34 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0999321801 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/54782 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 經營管理碩士學程(EMBA) zh_TW dc.description (描述) 99932180 zh_TW dc.description (描述) 100 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 本研究希望透過分析香港導入安老按揭試驗計畫之過程與經驗，並比較其與美國HECM計畫之異同，發掘反向房屋抵押貸款商品導入階段，所面對問題及具體解決方案，藉以提供我國未來規劃相關商品之政策參考。 目前內政部規劃於2012年底，試辦公益型反向房屋抵押貸款商品，並由公益彩券盈餘挹注資金，初期採嚴選借款人身份、限定試辦區域及限制受理名額方式辦理。惟以各國發展類似商品之成功經驗，要達到政府建構老年經濟安全保障之多元化目標，回歸財務自給自足，擴大適用對象與範圍，才是正辦。 香港推出安老按揭，係華人社會中首見具有政府保險機制之反向房屋抵押貸款。其由香港政府全面主導，建構整體營運架構與商品內容，適足以提供我國極佳之參考範例。本研究發現在營運架構方面，安老按揭以政府保險機制，免除承辦金融機構面對長壽、利率及房價風險之疑慮。同時，亦加強老年人申辦之信任與信心，為日後發展奠定良好基礎；在商品規劃方面，安老按揭貸款採用風險較高之年輕借款人，貸款成數較HECM計畫為低，風險較低之高齡借款人，貸款成數則較HECM計畫為高。以及安老按揭前期成本(Upfront costs)較HECM計畫為低之策略，嘗試說服立法會與民意支持；在消費者保護措施方面，香港近期飽受金融機構不當銷售案例頻仍之苦，安老按揭採用事前強制輔導、事中嚴格控制資金用途及事後長達六個月猶豫撤銷期，以期保護弱勢老年消費者。 本研究建議未來政府除保留目前規劃之公益型反向房屋抵押貸款商品，提供擁有房地產的近貧老人，取得日常生活所需資金外。仍應朝向公辦民營型的反向房屋抵押貸款商品發展，由政府帶頭結合民間各項資源，避免財政補貼支出，朝向財務自給自足之目標，俾以擴大服務對象與範圍，達成政府建構老年經濟安全保障多元化之既定目標。 zh_TW dc.description.tableofcontents 目錄 摘要 I 目錄 III 圖目錄 V 表目錄 VI 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究範圍與方法 2 第三節 研究架構與流程 3 第二章 反向房屋抵押貸款介紹與文獻探討 5 第一節 反向房屋抵押貸款介紹 5 第二節 美國HECM計畫及其發展概況 11 第三節 反向房屋抵押貸款相關文獻 26 第三章 香港安老按揭試驗計畫 32 第一節 發展背景與市場概況 32 第二節 營運架構與作業流程 35 第三節 商品訂價與核貸條件 39 第四節 安老按揭的推展情況 51 第四章 安老按揭與HECM計畫之比較分析 54 第一節 營運架構之比較分析 54 第二節 商品內容與訂價之比較分析 57 第三節 消費者保護措施之比較分析 68 第四節 香港經驗對我國之啟示 70 第五節 對我國推行反向房屋抵押貸款之建議 74 第五章 結論與建議 86 第一節 結論 86 第二節 研究限制 87 第三節 建議 88 附錄A：安老按揭每月年金金額及一筆過貸款限額表 89 附錄B：安老按揭兩方按揭契據範本 90 附錄C：安老按揭條件範本 92 附錄D：安老按揭輔導問卷 100 附錄E：HECM STANDARD PRINCIPAL LIMIT FACTOR TABLES 105 附錄F：HECM SAVER PRINCIPAL LIMIT FACTOR TABLES 106 參考文獻 107 zh_TW dc.language.iso en_US - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0999321801 en_US dc.subject (關鍵詞) 反向房屋抵押貸款 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 逆向房屋抵押貸款 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 反向抵押貸款 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 安老按揭 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 以房養老 zh_TW dc.subject (關鍵詞) reverse mortgage en_US dc.subject (關鍵詞) reverse mortgages en_US dc.title (題名) 反向房屋抵押貸款商品之研究：以香港安老按揭為例 zh_TW dc.type (資料類型) thesis en dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文文獻： 王儷玲(2006)。因應高齡化社會保險商品發展及其監理與相關稅賦配套之研究。行政院金融監督管理委員會95年度委託研究計畫，台北市。 李文瑜(2008)。台灣發行反向房屋抵押貸款相關法律問題之研究。碩士學位論文，國立政治大學風險管理與保險學系，台北市。 李秉芳、楊屯山、林哲群(2011)。固定利率與指數型不動產逆向抵押貸款之比較分析。住宅學報，第二十卷第二期，頁27-46，台北市。 林克釗(2009)。反向不動產抵押貸款－老年屋主之融通工具。財金論文叢刊，2009年12月，第十一期，台北市。 苗芫琦(2010)。反向房屋抵押貸款證券化－四元樹模型之應用。碩士學位論文，國立政治大學風險管理與保險學系，台北市。 紀宗利(2008)。反向房屋抵押貸款保險契約之評價。博士學位論文，國立高雄第一科技大學管理研究所，高雄市。 香港工商專業聯會(2008)。坐擁資產？缺乏收入？逆按揭可提供之出路？，香港。 香港按揭證券有限公司(2011)。安老按揭：兩方按揭契據範本及安老按揭條件範本，香港。 香港政府統計處(2011)。香港統計年刊，香港：政府統計處。 香港特別行政區立法會(2011)。立法會財經事務委員會，安老按揭試驗計畫簡報資料(立法會CB(1)1513/10-11(01)號)，香港：香港按揭證券有限公司。 施博智(2009)。反向房屋抵押貸款對於台灣退休屋主的所得提升效果之研究。碩士學位論文，國立政治大學風險管理與保險學系，台北市。 陳昱安(2009)。臺灣反向房屋抵押貸款之可貸年金金額與存續期間之分析。碩士學位論文，政治大學風險管理與保險學系，台北市。 陳明吉、陳國興(2010)。反向抵押房貸市場之影響因素研究:借鏡美國經驗。第十二屆全國實證經濟學研討會，台北市。 張秋政、陳太昌、陳塘偉(2010)。論銀行及保險業信用借貸揭示標準與立法芻議。消費者保護研究第十四輯，台北市。 華昌宜、李智仁(2010)。人口老化趨勢與銀行業發展逆向型房屋抵押貸款之策略研究報告。財團法人台灣金融研訓院99年自提研究計畫，台北市。 蔡鎤銘(2010)。探討老齡化趨勢下銀行的業務機會-逆向抵押權住宅貸款的問題與對策。臺灣銀行季刊第61卷第1期，頁49-67，台北市。 薛承泰(2010)。老人經濟安全的新思維—不動產逆向抵押，台北市。 潘秀菊、李智仁(2010)。以房養老商品-反向抵押貸款制度之理論與實務。元照出版有限公司，台北市。 劉德明、呂桔誠(2002)，住宅抵押貸款保險在我國實施之可行性研究。行政院研究發展考核委員會委託研究報告，中華民國91年3月，台北市。 謝明瑞(2010)。逆向抵押貸款對金融產業之機會與風險。台灣綜合研究院，金融證券投資諮訊委員，財金/產經論壇，2010年1月21日，台北市。 二、英文文獻： Edward J. Szymanoski, 1994. Risk and the Home Equity Conversion Mortgage, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1994, V22, 2: pp. 347-366. Edward J. Szymanoski, 1990. The FHA Home Equity Conversion Mortgage Insurance Demonstration A Model to Calculate Borrower Payments. Edward J. Szymanoski, 2010. Home Equity Conversion Mortgage Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession. US Department of Housing and Urban Development Office of Policy Development and Research (PD&R). Hong Kong Mortgage Corporation Limited , 2010. A Study on Reverse Mortgage. Hong Kong Mortgage Corporation Limited , 2011. Reverse mortgage programee counseling protocol. Hui Shan, 2009. Reversing the Trend: The Recent Expansion of the Reverse Mortgage Market. HUD, 1990. The FHA Home Equity Conversion Mortgage Insurance Demonsration-A Model to Calculate Borrower Payments and Insurance Risk. Joseph C. Hu, 2011. Asset Securitization: Theory and Practice, WILEY, 2010, p.51-78. Kee-Lee Chou, 2006. Willingness to consider applying for reverse mortgage in Hong Kong Chinese middle-aged homeowners, Habitat International, 2006, v. 30, p. 216-727. Olivia S. Mitchell & John Piggott, 2003. Unlocking Housing Equity in Japan. Sau Po Centre on Ageing The University of Hong Kong, 2010. A Study on Reverse Mortgage, Commissioned by the Hong Kong Mortgage Corporation Limited. Seungryul Ma & Yongheng Deng, 2006. Insurance Premium Structure of Reverse Mortgage Loans in Korea. Tonja Bowen Bishop, Hui Shan, 2008. Reverse Mortgage: A Closer Look at HECM Loans. Thomas Davidoff, Gerd Welke, 2007. Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market. Vishaal B. Bhuyan, 2010. Reverse Mortgages and Linked Securities: The Complete Guide to Risk, Pricing, and Regulation, WILEY, 2010. 三、網頁資料： 香港中原數據，http://hk.centadata.com/cci/cci.htm 。 香港金融管理局，http://www.hkma.gov.hk/chi/index.shtml 。 香港按揭證券有限公司， http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/rm.html。 香港房屋協會，http://www.hkhs.com/index.asp?lang=chi 。 香港政府統計處，http://www.censtatd.gov.hk/home/index_tc.jsp 。 香港特別行政區立法會， http://legco.gov.hk/general/chinese/timeline/legislative_proposals.htm。 美國住宅與城市發展部(HUD)，http://www.hud.gov/。 美國國家反向房屋抵押貸款協會(NRMLA)，http://www.reversemortgage.org/About/ReverseMortgageCalculator.aspx。 zh_TW
