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題名 人口結構對房地市場影響之實證研究
The influences of demographic structure on housing market
作者 楊清琴
貢獻者 吳文傑
楊清琴
關鍵詞 人口結構
日期 2012
上傳時間 2-Sep-2013 17:24:32 (UTC+8)
摘要 本研究利用了臺灣改制前25個縣市，搜集自2001年至2005年地區別的時間追蹤資料，分別以隨機效果模型及固定效果模型分析，實證結果發現不論是隨機效果模型與固定效果模型的檢驗，人口結構數並非全然對房屋市場交易量造成影響，例如人口老化指數、結婚率、淨遷率對房屋交易量影響皆呈不顯著，由此可知人口紅利消失是否真的會造成未來房屋市場的崩盤，仍有待商榷，然而人口密度對房地市場交易量影響方面，不論是隨機效果模型或固定效果模型均呈現顯著的正向影響，此結果代表人口不斷擁入勢必增加房地需求量，此將進一步造成當地房價居高不下問題的，因此對於這些人口過度集中的縣市，當地政府可以透過一些政策的擬訂，例如配合新市鎮建設、興建連結至郊區之交通系統，來緩解都會區房價居高不下的問題，更進一步帶動郊區的繁榮。
      另從兩個模型均顯示失業率與房屋交易量呈1%水準下的負相關，證明經濟因素確實會影響房屋市場的榮枯，建議政府可透過失業率的降低來促進偏遠縣市的房地市場的發展並帶動其他各方面的均衡發展。
      就個別的區域固定效果而言，新北市、桃園縣、臺中縣、高雄縣等有較高發展潛力的城市，具有極顯著的區域固定效果，且北部的區域效果明顯高於中南部，可能與北中南工商發展程度高低有關，至於新竹縣及花蓮縣呈顯著正向區域特定效果，推測新竹縣本身政策及較低失業率有關，而花蓮縣則與近年來交通越來越便捷有關，至於嘉義市則呈現顯著負向的固定效效原因可能與當地人口大量外流有密切相關，另外其他20個縣市，則均呈現區域效果不顯著的情況，再由時間固定效果分析中得知，近年來從2001年起受到各方面急劇變化的情況致使買賣契稅交易量受時間的特質出現劇烈波動的情形。
參考文獻 國內文獻
     一、書籍
     1、張金鶚（2003）， 房地產投資與市場分析：理論與實務 ，初版，華泰文化事業。
     2、鍾俊文（2004）， 人口結構轉變之趨勢與對策 ，初版，行政院經濟建設委員會，頁48-51。
     3、Dent, Jr. H. S.著，莊安祺、胡亦瑜譯2005， 大投資潮：如何從史上最大的榮景2005-2009獲利 ，初版，聯經出版事業公司，頁107-158。
     4、Mauldin, J. F.著，張淑芳、林雨蒨譯2005， 瞄準未來投資 ，初版，Smart智富文化，頁444-445。
     5、 Peterson, P. G.著，王晶譯2000， 老年潮 ，初版，聯經出版事業公司，頁224-226。
     二、 期刊
     1、丁安正、李佳珍、盧永祥 2012，臺北市各區人口、家庭所得與房屋價格關聯性之研究，商業現代化學刊，頁243-254。
     2、林森田、陳荔芬1993，地方公共設施效益與土地稅負擔資本化之研究，政大學報，67，423-457。
     3、陳章喜、黃准2010，房價與失業率關聯性研究-以香港為例，中國人口科學，20104，頁96-103。
     4、鄧瑞兆與蔡吉源(1995)，地方財政、資本化與居所選擇之經濟分析，臺灣土地金融季刊，324，75-97。
     5、薛立敏、李中文與曾喜鵬 2003，台灣區域人口遷移及其與就業市場、住宅市場關係之實證研究 ，都市與計劃，301，頁37 -62。
     三、論文
     1、方婉容2009 ，兩岸三通對於台北市房價之影響，政治大學行管碩士學程論文。
     2、李泳龍1988，地價稅與地方公共設施對住宅區位選擇影響之研究--Tiebout 假說在台北都會區之實證研究，政治大學地政所碩士論文。
     3、黃蔘2011，臺北市房地產市場交易價格之分析，佛光大學經濟學研究所碩士論文。
     3、黃佳慧2011，區域性住宅房價需求面影響因素之實證 分析，東海大學經濟學研究所碩士論文。
     4、謝文盛2000，公共支出、租稅收入與住宅市場之研究，政治大學經濟. 所博士論文。
     5、鄭惠如2006，人口結構變遷對房地產價影響之研究，東吳大學國際貿易研究所碩士論文
     國外文獻
     1、Edel, M. and E. Sclar1974, “Taxes, Spending, and Property Values: Supply Adjustment in a Tiebout-Oates Model,” Journal of Political Economy, 82(5), 941-954.
     2、Green, R. and P. Hendershott 1995, “Age, Housing Demand, and Real House Prices.” Regional Science and Urban Economics, Vol.26, No.5.
     3、Mankiw, N. and D. Weil 1988, “The Baby Boom, the Baby Bust and the Housi Chicago ng Market.” Regional Science and Urban Economics, Vol.19, No.2.
     4、McFadden, D. 1994, “Demographics, the Housing Market, and the Welfare of the Elderly.” Studies in the Economics of Aging, University of Chicago Press:, pp.225-285.
     5、Megbolugbe, Issac, J. Sa-Aadu and J. Shilling 1997, “Oh, Yes, the Elderly will Reduce Housing Equity under the Right Circumstances.” Journal of Housing Research, Vol.8, No.1, pp.53-74.
     6、Oates, W. E. 1969, “The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis,” Journal of Political Economy, 776, 957-971.
     7、Reichert, A. K.1990 “The Impact of Interest Rates, Income and Employment upon Regional Housing Prices,” Journal of Real Estate Fiance and Economics, 373-391.
描述 碩士
國立政治大學
行政管理碩士學程
100921201
101
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0100921201
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 吳文傑zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 楊清琴zh_TW
dc.creator (作者) 楊清琴zh_TW
dc.date (日期) 2012en_US
dc.date.accessioned 2-Sep-2013 17:24:32 (UTC+8)-
dc.date.available 2-Sep-2013 17:24:32 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 2-Sep-2013 17:24:32 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0100921201en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/59549-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 行政管理碩士學程zh_TW
dc.description (描述) 100921201zh_TW
dc.description (描述) 101zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 本研究利用了臺灣改制前25個縣市，搜集自2001年至2005年地區別的時間追蹤資料，分別以隨機效果模型及固定效果模型分析，實證結果發現不論是隨機效果模型與固定效果模型的檢驗，人口結構數並非全然對房屋市場交易量造成影響，例如人口老化指數、結婚率、淨遷率對房屋交易量影響皆呈不顯著，由此可知人口紅利消失是否真的會造成未來房屋市場的崩盤，仍有待商榷，然而人口密度對房地市場交易量影響方面，不論是隨機效果模型或固定效果模型均呈現顯著的正向影響，此結果代表人口不斷擁入勢必增加房地需求量，此將進一步造成當地房價居高不下問題的，因此對於這些人口過度集中的縣市，當地政府可以透過一些政策的擬訂，例如配合新市鎮建設、興建連結至郊區之交通系統，來緩解都會區房價居高不下的問題，更進一步帶動郊區的繁榮。
      另從兩個模型均顯示失業率與房屋交易量呈1%水準下的負相關，證明經濟因素確實會影響房屋市場的榮枯，建議政府可透過失業率的降低來促進偏遠縣市的房地市場的發展並帶動其他各方面的均衡發展。
      就個別的區域固定效果而言，新北市、桃園縣、臺中縣、高雄縣等有較高發展潛力的城市，具有極顯著的區域固定效果，且北部的區域效果明顯高於中南部，可能與北中南工商發展程度高低有關，至於新竹縣及花蓮縣呈顯著正向區域特定效果，推測新竹縣本身政策及較低失業率有關，而花蓮縣則與近年來交通越來越便捷有關，至於嘉義市則呈現顯著負向的固定效效原因可能與當地人口大量外流有密切相關，另外其他20個縣市，則均呈現區域效果不顯著的情況，再由時間固定效果分析中得知，近年來從2001年起受到各方面急劇變化的情況致使買賣契稅交易量受時間的特質出現劇烈波動的情形。		zh_TW
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 …………………………………………………………1
      第一節 研究背景與動機………………………………………… 1
      第二節 研究目的與研究範圍…………………………………… 4
      第三節 研究架構………………………………………………… 5
     第二章 相關期刊文獻回顧 ……………………………………… 7
      第一節 房地產市場特徵簡介……………………………………… 7
      第二節 影響房地市場景氣因素之探討…………………………… 8
      第三節 人口結構變遷影響房地市場之文獻 ……………………11
      第四節 其他變數對房地市場影響之文獻 ……………………… 21
     第三章 研究方法 ………………………………………………… 28
      第一節 Panel Data Agression基本意涵 ………………… 28
      第二節 Panel Data Regression模型介紹 ………………… 30
     第四章 實證結果分析………………………………………………32
      第一節 實證變數說明與預期方向…………………………………32
      第二節 實證結果分析………………………………………………35
     第五章 結論與建議 ………………………………………………46
      第一節 研究結論 …………………………………………………46
      第二節 研究限制與建議 …………………………………………47
     參考文獻 ………………………………………………………………48
      國內文獻 ………………………………………………………… 48
      國外文獻 ………………………………………………………… 49		zh_TW
dc.language.iso en_US-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0100921201en_US
dc.subject (關鍵詞) 人口結構zh_TW
dc.title (題名) 人口結構對房地市場影響之實證研究zh_TW
dc.title (題名) The influences of demographic structure on housing marketen_US
dc.type (資料類型) thesisen
dc.relation.reference (參考文獻) 國內文獻
     一、書籍
     1、張金鶚（2003）， 房地產投資與市場分析：理論與實務 ，初版，華泰文化事業。
     2、鍾俊文（2004）， 人口結構轉變之趨勢與對策 ，初版，行政院經濟建設委員會，頁48-51。
     3、Dent, Jr. H. S.著，莊安祺、胡亦瑜譯2005， 大投資潮：如何從史上最大的榮景2005-2009獲利 ，初版，聯經出版事業公司，頁107-158。
     4、Mauldin, J. F.著，張淑芳、林雨蒨譯2005， 瞄準未來投資 ，初版，Smart智富文化，頁444-445。
     5、 Peterson, P. G.著，王晶譯2000， 老年潮 ，初版，聯經出版事業公司，頁224-226。
     二、 期刊
     1、丁安正、李佳珍、盧永祥 2012，臺北市各區人口、家庭所得與房屋價格關聯性之研究，商業現代化學刊，頁243-254。
     2、林森田、陳荔芬1993，地方公共設施效益與土地稅負擔資本化之研究，政大學報，67，423-457。
     3、陳章喜、黃准2010，房價與失業率關聯性研究-以香港為例，中國人口科學，20104，頁96-103。
     4、鄧瑞兆與蔡吉源(1995)，地方財政、資本化與居所選擇之經濟分析，臺灣土地金融季刊，324，75-97。
     5、薛立敏、李中文與曾喜鵬 2003，台灣區域人口遷移及其與就業市場、住宅市場關係之實證研究 ，都市與計劃，301，頁37 -62。
     三、論文
     1、方婉容2009 ，兩岸三通對於台北市房價之影響，政治大學行管碩士學程論文。
     2、李泳龍1988，地價稅與地方公共設施對住宅區位選擇影響之研究--Tiebout 假說在台北都會區之實證研究，政治大學地政所碩士論文。
     3、黃蔘2011，臺北市房地產市場交易價格之分析，佛光大學經濟學研究所碩士論文。
     3、黃佳慧2011，區域性住宅房價需求面影響因素之實證 分析，東海大學經濟學研究所碩士論文。
     4、謝文盛2000，公共支出、租稅收入與住宅市場之研究，政治大學經濟. 所博士論文。
     5、鄭惠如2006，人口結構變遷對房地產價影響之研究，東吳大學國際貿易研究所碩士論文
     國外文獻
     1、Edel, M. and E. Sclar1974, “Taxes, Spending, and Property Values: Supply Adjustment in a Tiebout-Oates Model,” Journal of Political Economy, 82(5), 941-954.
     2、Green, R. and P. Hendershott 1995, “Age, Housing Demand, and Real House Prices.” Regional Science and Urban Economics, Vol.26, No.5.
     3、Mankiw, N. and D. Weil 1988, “The Baby Boom, the Baby Bust and the Housi Chicago ng Market.” Regional Science and Urban Economics, Vol.19, No.2.
     4、McFadden, D. 1994, “Demographics, the Housing Market, and the Welfare of the Elderly.” Studies in the Economics of Aging, University of Chicago Press:, pp.225-285.
     5、Megbolugbe, Issac, J. Sa-Aadu and J. Shilling 1997, “Oh, Yes, the Elderly will Reduce Housing Equity under the Right Circumstances.” Journal of Housing Research, Vol.8, No.1, pp.53-74.
     6、Oates, W. E. 1969, “The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis,” Journal of Political Economy, 776, 957-971.
     7、Reichert, A. K.1990 “The Impact of Interest Rates, Income and Employment upon Regional Housing Prices,” Journal of Real Estate Fiance and Economics, 373-391.		zh_TW