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題名 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究-以台北市士林區為例
Factors affecting the ratio of the final transaction price to the listed base price in the real estate auction markets--- an example in the shihlin district of Taipei
作者 蔡秀瑛
Tsai, Hsiu Ying
貢獻者 林左裕
Lin, Tsoyu
蔡秀瑛
Tsai, Hsiu Ying
關鍵詞 法拍屋
金融風暴
拍定價
特徵價格模型
Foreclosure
Financial Crisis
Final Transaction Price
Hedonic Price Model
日期 2011
上傳時間 3-Sep-2013 14:49:16 (UTC+8)
摘要 不動產法拍屋市場中，是否受到總體經濟環境變化或金融風暴來襲，而影響拍定價相對於第一拍底價之比率？是本研究所探討的課題。除上述總體經濟因素外，是否尚有其他因素如法拍屋個別屬性影響拍定價對底價比？本文藉由上述各項因素存在與否，探討法拍屋拍定價對底價比和各變數間之關係，得以建立法拍屋拍定價對底價比之變數模型。
本研究以特徵價格理論探討影響台北市士林區法拍屋拍定價對底價比之變數，並以迴歸分析方法分析影響法拍屋拍定價對底價比之因素，及其影響程度，並藉此探討當市場發生重大金融事件或總體經濟環境變化時，是否影響法拍屋之拍定價對底價比。實證結果發現：影響法拍屋拍定價對底價比之顯著變數如下：
一、法拍屋個別屬性：是否為一樓、競標數呈正相關，屋齡呈先負後正曲線關係，拍定次數呈負相關。
二、總體經濟變數：拍定前月放款利率、拍定前季是否經濟衰退或金融風暴呈負相關。
本文探討影響法拍屋拍定價對底價比之變數，研究結果期能提供地方法院訂定第一拍底價及酌減各拍次底價之參考、投標人決定投標價及選擇最佳進場時機之參考、地方法院委託之不動產鑑定人於法拍屋估價時，價格調整幅度權衡的參考、以及債權人決定是否執行及續拍之參考。
Real estate markets are affected by macro economic factors, regional factors and individual factors. As there is recession in economy growth, the number of foreclosed properties increased. How are the prices of foreclosed properties influenced by the aforementioned factors? This study intends to explore factors affecting the ratio of the final transaction price to the listed base price in the real estate auction markets through the Hedonic Price Model.
Results show that the first-floor effect, number of bidders and age of the buildings are positively related to the ratio of the final transaction price to the listed base price in the real estate auction markets. Numbers of auctions, interest rates, and the occurrence of the financial crisis in the previous season are negatively related to the ratio of the final transaction price to the listed base price.
Results of this study provide precious reference value on formulating the listed base prices on the real estate auction markets. Investors can also take into account of the significant factors in making the investment decision in the auction market.
參考文獻 一、中文參考文獻
1.江婷，2005，「法拍屋估價與價格之分析」，『土地問題研究季刊』，4（2）：93-103。
2.李建德，2004，「近年來所興起之各種不動產拍賣方式對不動產交易市場之影響」，『現代地政』，275：35-39；276：49-54。
3.李泓見，2005，「台北都會區不同住宅類型及其面積價差之研究」，政治大學地政學系碩士論文。
4.林左裕，2007，『不動產投資管理』，智勝文化事業有限公司。
5.林左裕，2009，「再論美國次級房貸風暴對我國金融資產證券化、估價制度及投資者之啟示」，『土地問題研究季刊』，8（3）：18-34。
6.林秋謹、楊宗憲、張金鶚，1996，「住宅價格指數之研究-以台北市為例」，『住宅學報』，4(2)：1-31。
7.林秋謹、王健安、張金鶚，1997，「不動產景氣與總體經濟景氣於時間上之領先、同時或落後關係之探討」，『國家科學委員會研究彙刊』，7(1)：35-56。
8.林祖嘉，1992，「台灣地區房租與房價關係之研究」，『台灣銀行季刊』，43(1)：279-312。
9.林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2)：1-22。
10.林惠玲、陳正倉，2006，『應用統計學』，三版，雙葉書廊。
11.邱國隆，2006，「影響法拍屋市場價格因素之研究-以台中市透天屋為個案分析」，朝陽科技大學財務金融系碩士論文。
12.邱皓政，2008，量化研究與統計分析，五南圖書出版股份有限公司。
13.吳森田，1994，「所得、貨幣與房價-近二十來台北地區觀察」，『住宅學報』，2：49-65。
14.洪仁修，2010，「不動產景氣變動對法拍屋市場影響之研究-拍定價格、數量與次數的實證分析」，屏東商業技術學院不動產經營所碩士論文。
15.翁火輪，2001，『法拍屋及公正第三人拍賣入門及必勝』，法院拍賣新聞報社。
16.陳乃榕、徐士堯，2004，「現行不動產法拍估價作業之探討」，『土地問題研究季刊』，3（2）：124-130。
17.陳憶茹，2004，「拍賣制度、市場機制與法拍屋價格之分析」，政治大學地政學系碩士論文。
18.許舒婷，2010，「法拍屋底價訂定偏誤對拍定價格的影響」，政治大學財務管理研究所碩士論文。
19.黃立宇，2009，「法拍屋底價訂定與中古屋市場價格之分析-以台南市東區透天住宅為例」，國立高雄第一科技大學風險管理與保險所碩士論文。
20.彭建文，1999，「台灣房地產景氣循環之研究-生產時間落差、宣告效果、總體經濟之影響」，政治大學地政學系博士論文。
21.彭建文、賴鳴美，2006，「賣方訂價策略對成交價格之影響分析」，『住宅學報』，15（1）：1-20。
22.梁仁旭、陳奉瑤，2006：35，不動產估價，初版，台北。
23.辜炳珍、劉瑞文，1989，「房地產價格指數查編之研究」，行政院主計處研究成果報告。
24.楊顯爵、林左裕、陳宗豪，2008，「住宅抵押貸款違約之研究-影響因素之顯著性分析」，『台灣土地研究』，11（2）：1-36。
25.趙子鑫，2002，「法拍屋價格決定因素之研究-以台北市中小型住宅為例」，台北大學企業管理學系研究所碩士論文。
26.蔡芬蓮，1997，「法拍屋價格影響因素之研究-以台北市為例」，政治大學地政學系碩士論文。
27.張金鶚，2006，『房地產投資與市場分析-理論與實務』，華泰出版社。
28.廖仲仁、張金鶚，2009，「景氣期間購屋市場機制選擇及拍賣市場折價效果之再檢視」，『住宅學報』，18（1）：1-21。
29.錢定家，2004，「法拍屋底價訂定對拍定價格與拍賣結果影響之研究」，朝陽科技大學財務金融系碩士論文。
30.鍾陳佳，2002，「住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究-以臺北市12層以上之集合住宅為例」，逢甲大學土地管理學系碩士論文。
31.顏玲玲，2008，「總體經濟因素對臺灣房價影響之研究」，國立臺中技術學院事業經營研究所碩士論文。
二、外文參考文獻
1.Feldman, R.A. and Mehra, R., 1993. "Auctions Theory and Applications". IMF Staff Papers, 40(3)：485-511.
2.Lancaster，K., 1966, "A New Approach to consumer theory", The Journal of political Economy, 74(2)：132-157.
3.Liand, M. M. and Brown, H. J., 1980, " Micro-Neighborhood Externalities and Hedonic Housing Prices", land Economics, 56(2)：125-141.
4.Mayer, C. J.,1998, “Assesing the Performance of Real Estate Auction”, Journal of Real Estate Economics,26(1)：41-66.
5.McAfee, R. P. and McMillan, J., 1987. "Auctions and Bidding". Journal of Economic Literature, 25(2)：699-738.
6.Milgrom, P. R. and Weber, R.J., 1982. "A Theory of Auctions and Competitive Bidding". Econometrica, 50(5)：1089-1122.
7.Pagourtzi, E,. V. Assimakopoulos, T. Hatzichristos and N. French,2003, "Real estate appraisal: A review of valuation methods", Journal of Property Investment & Finance, 21(4)：383-401.
8.Quan, D. C. and Quigley, J. M. ,1991, “Price Formation and Appraisal Function in Real Estate Markets”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2)：127-146.
9.Quan, D. C., 1994, “Real Estate Auctions: A Survey of Theory and Practice”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 9(1)：23-49.
10.Rosen, S., 1974, "Hedonic Prices and Implicit Markets：Product Differentiation in Pure Competition", Journal of Poliitical Economy,82(1)：34-55.
11.Stull, W.J. ,1975, "Community Environment Zoning and the Market Value of Single-Family Homes", Journal of Law and Economics, 18(2)：535-557.
三、網頁參考文獻
1.士林地方法院：http://sld.judicial.gov.tw/
2.內政部網站：http://www.moi.gov.tw/
3.行政院主計處網站：http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp
4.全國法規資料庫系統：http://law.moj.gov.tw/
5.全國房展網：http://www.bqhouse.com.tw/
6.透明房訊法拍屋資訊中心：http://www.tom.com.tw/
7.經建會網站：http://index.cepd.gov.tw/
描述 碩士
國立政治大學
地政研究所
96923024
100
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0096923024
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林左裕zh_TW
dc.contributor.advisor Lin, Tsoyuen_US
dc.contributor.author (Authors) 蔡秀瑛zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Tsai, Hsiu Yingen_US
dc.creator (作者) 蔡秀瑛zh_TW
dc.creator (作者) Tsai, Hsiu Yingen_US
dc.date (日期) 2011en_US
dc.date.accessioned 3-Sep-2013 14:49:16 (UTC+8)-
dc.date.available 3-Sep-2013 14:49:16 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 3-Sep-2013 14:49:16 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0096923024en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/59807-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政研究所zh_TW
dc.description (描述) 96923024zh_TW
dc.description (描述) 100zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 不動產法拍屋市場中，是否受到總體經濟環境變化或金融風暴來襲，而影響拍定價相對於第一拍底價之比率？是本研究所探討的課題。除上述總體經濟因素外，是否尚有其他因素如法拍屋個別屬性影響拍定價對底價比？本文藉由上述各項因素存在與否，探討法拍屋拍定價對底價比和各變數間之關係，得以建立法拍屋拍定價對底價比之變數模型。
本研究以特徵價格理論探討影響台北市士林區法拍屋拍定價對底價比之變數，並以迴歸分析方法分析影響法拍屋拍定價對底價比之因素，及其影響程度，並藉此探討當市場發生重大金融事件或總體經濟環境變化時，是否影響法拍屋之拍定價對底價比。實證結果發現：影響法拍屋拍定價對底價比之顯著變數如下：
一、法拍屋個別屬性：是否為一樓、競標數呈正相關，屋齡呈先負後正曲線關係，拍定次數呈負相關。
二、總體經濟變數：拍定前月放款利率、拍定前季是否經濟衰退或金融風暴呈負相關。
本文探討影響法拍屋拍定價對底價比之變數，研究結果期能提供地方法院訂定第一拍底價及酌減各拍次底價之參考、投標人決定投標價及選擇最佳進場時機之參考、地方法院委託之不動產鑑定人於法拍屋估價時，價格調整幅度權衡的參考、以及債權人決定是否執行及續拍之參考。		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) Real estate markets are affected by macro economic factors, regional factors and individual factors. As there is recession in economy growth, the number of foreclosed properties increased. How are the prices of foreclosed properties influenced by the aforementioned factors? This study intends to explore factors affecting the ratio of the final transaction price to the listed base price in the real estate auction markets through the Hedonic Price Model.
Results show that the first-floor effect, number of bidders and age of the buildings are positively related to the ratio of the final transaction price to the listed base price in the real estate auction markets. Numbers of auctions, interest rates, and the occurrence of the financial crisis in the previous season are negatively related to the ratio of the final transaction price to the listed base price.
Results of this study provide precious reference value on formulating the listed base prices on the real estate auction markets. Investors can also take into account of the significant factors in making the investment decision in the auction market.		en_US
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論1
第一節 研究動機與目的 2
第二節 研究範圍與方法 5
第三節 研究架構與流程 7
第二章 文獻回顧與相關理論 9
第一節 特徵價格相關文獻 9
第二節 房地產價格及景氣指標相關文獻 14
第三節 法拍屋相關文獻與拍賣理論 20
第四節 小結 29
第三章 法拍屋拍賣流程與現況分析 30
第一節 拍定價對底價比之定義 30
第二節 法拍屋拍賣流程 31
第三節 法拍屋特性與底價訂定 36
第四節 法拍屋現況分析 40
第五節 小結 46
第四章 資料與實證結果分析 47
第一節 研究設計 47
第二節 資料說明 49
第三節 實證模型之建立與結果分析 68
第四節 小結 71
第五章 結論與建議 72
第一節 結論 72
第二節 建議 75
參考文獻 76		zh_TW
dc.format.extent 772694 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.language.iso en_US-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0096923024en_US
dc.subject (關鍵詞) 法拍屋zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 金融風暴zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 拍定價zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 特徵價格模型zh_TW
dc.subject (關鍵詞) Foreclosureen_US
dc.subject (關鍵詞) Financial Crisisen_US
dc.subject (關鍵詞) Final Transaction Priceen_US
dc.subject (關鍵詞) Hedonic Price Modelen_US
dc.title (題名) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究-以台北市士林區為例zh_TW
dc.title (題名) Factors affecting the ratio of the final transaction price to the listed base price in the real estate auction markets--- an example in the shihlin district of Taipeien_US
dc.type (資料類型) thesisen
dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻
1.江婷，2005，「法拍屋估價與價格之分析」，『土地問題研究季刊』，4（2）：93-103。
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3.李泓見，2005，「台北都會區不同住宅類型及其面積價差之研究」，政治大學地政學系碩士論文。
4.林左裕，2007，『不動產投資管理』，智勝文化事業有限公司。
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10.林惠玲、陳正倉，2006，『應用統計學』，三版，雙葉書廊。
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15.翁火輪，2001，『法拍屋及公正第三人拍賣入門及必勝』，法院拍賣新聞報社。
16.陳乃榕、徐士堯，2004，「現行不動產法拍估價作業之探討」，『土地問題研究季刊』，3（2）：124-130。
17.陳憶茹，2004，「拍賣制度、市場機制與法拍屋價格之分析」，政治大學地政學系碩士論文。
18.許舒婷，2010，「法拍屋底價訂定偏誤對拍定價格的影響」，政治大學財務管理研究所碩士論文。
19.黃立宇，2009，「法拍屋底價訂定與中古屋市場價格之分析-以台南市東區透天住宅為例」，國立高雄第一科技大學風險管理與保險所碩士論文。
20.彭建文，1999，「台灣房地產景氣循環之研究-生產時間落差、宣告效果、總體經濟之影響」，政治大學地政學系博士論文。
21.彭建文、賴鳴美，2006，「賣方訂價策略對成交價格之影響分析」，『住宅學報』，15（1）：1-20。
22.梁仁旭、陳奉瑤，2006：35，不動產估價，初版，台北。
23.辜炳珍、劉瑞文，1989，「房地產價格指數查編之研究」，行政院主計處研究成果報告。
24.楊顯爵、林左裕、陳宗豪，2008，「住宅抵押貸款違約之研究-影響因素之顯著性分析」，『台灣土地研究』，11（2）：1-36。
25.趙子鑫，2002，「法拍屋價格決定因素之研究-以台北市中小型住宅為例」，台北大學企業管理學系研究所碩士論文。
26.蔡芬蓮，1997，「法拍屋價格影響因素之研究-以台北市為例」，政治大學地政學系碩士論文。
27.張金鶚，2006，『房地產投資與市場分析-理論與實務』，華泰出版社。
28.廖仲仁、張金鶚，2009，「景氣期間購屋市場機制選擇及拍賣市場折價效果之再檢視」，『住宅學報』，18（1）：1-21。
29.錢定家，2004，「法拍屋底價訂定對拍定價格與拍賣結果影響之研究」，朝陽科技大學財務金融系碩士論文。
30.鍾陳佳，2002，「住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究-以臺北市12層以上之集合住宅為例」，逢甲大學土地管理學系碩士論文。
31.顏玲玲，2008，「總體經濟因素對臺灣房價影響之研究」，國立臺中技術學院事業經營研究所碩士論文。
二、外文參考文獻
1.Feldman, R.A. and Mehra, R., 1993. "Auctions Theory and Applications". IMF Staff Papers, 40(3)：485-511.
2.Lancaster，K., 1966, "A New Approach to consumer theory", The Journal of political Economy, 74(2)：132-157.
3.Liand, M. M. and Brown, H. J., 1980, " Micro-Neighborhood Externalities and Hedonic Housing Prices", land Economics, 56(2)：125-141.
4.Mayer, C. J.,1998, “Assesing the Performance of Real Estate Auction”, Journal of Real Estate Economics,26(1)：41-66.
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6.Milgrom, P. R. and Weber, R.J., 1982. "A Theory of Auctions and Competitive Bidding". Econometrica, 50(5)：1089-1122.
7.Pagourtzi, E,. V. Assimakopoulos, T. Hatzichristos and N. French,2003, "Real estate appraisal: A review of valuation methods", Journal of Property Investment & Finance, 21(4)：383-401.
8.Quan, D. C. and Quigley, J. M. ,1991, “Price Formation and Appraisal Function in Real Estate Markets”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2)：127-146.
9.Quan, D. C., 1994, “Real Estate Auctions: A Survey of Theory and Practice”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 9(1)：23-49.
10.Rosen, S., 1974, "Hedonic Prices and Implicit Markets：Product Differentiation in Pure Competition", Journal of Poliitical Economy,82(1)：34-55.
11.Stull, W.J. ,1975, "Community Environment Zoning and the Market Value of Single-Family Homes", Journal of Law and Economics, 18(2)：535-557.
三、網頁參考文獻
1.士林地方法院：http://sld.judicial.gov.tw/
2.內政部網站：http://www.moi.gov.tw/
3.行政院主計處網站：http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp
4.全國法規資料庫系統：http://law.moj.gov.tw/
5.全國房展網：http://www.bqhouse.com.tw/
6.透明房訊法拍屋資訊中心：http://www.tom.com.tw/
7.經建會網站：http://index.cepd.gov.tw/		zh_TW