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題名 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例
Analysis of land auction premium:an empirical study in Xinzhuang Fuduxin area作者 杜宇璇
Tu, Yu Hsuan貢獻者 陳奉瑤
Chen, Fong Yao
杜宇璇
Tu, Yu Hsuan關鍵詞 土地標售
溢價率
land auction
auction premium日期 2013 上傳時間 21-Jul-2014 15:44:01 (UTC+8) 摘要 於土地標售成交案例中，市場上不乏以高溢價率標得土地之案例。惟究竟土地投標人何以願意支付高出底價甚多之金額取得土地?何以部份土地溢價率相對較高，其他土地溢價率相對較低?則未能從過去之單一文獻探究。 本文透過彙整過去關於土地標售溢價率之文獻，歸納拍賣理論共同價值觀點、私人價值觀點、特徵價格理論觀點、實質選擇權理論觀點，建立土地標售溢價率之分析架構。此外，本文以新莊副都心為實證分析標的，說明該分析架構之操作方式。其中，透過列聯表分析，卡方獨立性檢定、相關係數及其檢定，驗證新莊副都心土地標售溢價率高低之成因能透過前述四大觀點切入，且影響溢價率可再歸納為受人的因素、地的特質影響。至於該實證分析衍生之政策意涵有二。第一，若以財政角度切入，政府得將待標售抵費地劃分為面積較小之土地，藉以降低進入門檻；此外，政府亦能透過加強宣傳或採第二價格密封拍賣制增加競標人數，以創造高溢價率、達到增加財政收入之目的。第二，以社會責任角度切入，政府應擬定及檢視相關政策是否能減少因得標後短期轉售土地所創造之高溢價率，以降低市場上之投機情形。
Why do the land auction participants bid a land at a premium? While reviewing the paper about the land auctions, none of the papers can describe the high premium situation in land auction completely. This thesis constructs a framework of price premium analysis in land auctions and includes the views of auction theory, hedonic model theory and real option theory. Besides, this research presents how to analyze the price premium in land auctions with an empirical study. Using the contingency table, Pearson`s chi-squared test of independence and calculating the correlation coefficient with 52 land auction data in Xinzhuang Fuduxin, there are two findings. First, we can use the points of the analyzed framework to describe the price premium. Second, the reason of the price premium can be summarizes as the factors of people and land characters. According the empirical result, there are some policy implications. First, due to the view of enhancing revenue, the government can create high premiums by dividing the land into small areas to lower the entry barrier to participate the auction. Besides, the government can have more advertisements or sell the land through second price sealed bid auctions to increase the number of the competitors. Second, due to the view of responsibility, the government should restrain the phenomenon of selling the land in the short term.參考文獻 中文參考文獻1.王佳于，2006，「土地標售價格、待標期間與建商產品策略分析－以臺北大學特定區為例」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文：臺北。2.甘方勝，2004，「國有土地使用權拍賣出讓底價評估與確定」，『銅陵學院學報』，2：54-55。3.包宗華，2004，「土地拍賣顯現出的問題和危險信號」，『中國房地產』，7：32-34。4.江穎慧，2013，「新北市及基隆市住宅市場」，『2013台灣地區房地產年鑑』，臺北：信義房屋出版。5.曲衛東、劉曉龍，2013，「北京市土地拍賣溢價實證檢驗」，『系統工程理論與實踐』，33(1)：117-124。6.李彬，2010，「淺談國有土地使用權拍賣底價的確定」，『科技風』，17：62。7.宋佳樺，2006，「影響國有土地標售價格因素之研究」，國立中興大學應用經濟學系所碩士論文：台中。8.季朗超，2003；「綜合確定合理的出讓底價——招標、拍賣、掛牌方式出讓土地底價研究」，『中國土地』，4：38-39。9.卓輝華，2012，「國有土地標售對不動產市場與價格之影響分析」，『當代財政』23：46-62。10.林左裕、曾建智，2002，「購租屋決策分析－實質選擇權的應用」，『住宅學報』，11(2)：79-100。11.張菀玲，2011，「高雄市市地重劃抵費地標售價格溢價之評估」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文：臺北。12.張芳全，2008，『統計就是要這樣跑』，臺北：心理出版。13.梁仁旭、翁業軒，2011，「新北市成屋市場分析」，『2011台灣地區房地產年鑑』，臺北：信義房屋出版。14.梁仁旭，2012，「2011新北市成屋市場分析」，『2012台灣地區房地產年鑑』，臺北：信義房屋出版。15.梁仁旭、陳奉瑤，2009，『不動產估價』，臺北：巨流政大書城經銷。16.梁仁旭，2007，「不動產開發選擇權時間價值比之實證分析」，『都市與計畫』，34(1)：1-12。17.黃嘉興，2011，「臺北縣及基隆市代銷市場分析」，『2011台灣地區房地產年鑑』，臺北：信義房屋出版。18.黃嘉興，2010，「臺北縣及基隆市代銷市場分析」，『2010台灣地區房地產年鑑』，臺北：信義房屋出版。19.楊甫聖，2011，「國有非公用土地標售價格與一般土地市場成交價格關聯性研究－以高雄市為例」，長榮大學土地管理與開發學系碩士論文：台南。20.葉劍平，2004，「用市場手段调控市場對土地使用權招標拍賣的幾點思考」，『中國土地』，4：38。21.陳奉瑤，2003，「可更新土地開發價值之研究」，『台灣土地研究』，6(1)：1-16。22.彭建文、馮靖博、丁玟甄，2011，「待更新不動產之實質選擇權分析」，『住宅學報』，20(2)：1-26。23.彭芳琪，2004，「不同拍賣機制對不良資產價格之影響」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。24.劉佳侑，2007，「實質選擇權對土地開發時機及其價值影響之實證研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。25.戴國正，2012，「大眾捷運系統對房價影響效果之再檢視」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。26.簡立賢、張淑惠，2009，我國稻米進口權利金標售制度之研究，農林學報，53(3)：241-254。27.蘇偉強、劉庭如、黃斐、陳奉瑤，2013，特徵價格法應用的差異分析，土地問題研究季刊，12(3)：55-68。28.Thaler, H.，高翠霜翻譯，2009，『贏家的詛咒』，臺北：經濟新潮社出版。英文參考文獻1.Chiang, Y. H., So, C. J. and Yeung, C. S., 2006, “Real Option Premium in Hong Kong Land Prices”, Journal of property investment and finance, 24(3):239-258.2.Clapp, J. M., Bardos, k. S. and Wong, S. K., 2012, “Empirical Estimation of the Option Premium for Residential Redevelopment”, Regional Science and Urban Economics, 42:240-256.3.Feldman, R. A. and Mehra, R., 1993, “Auctions Theory and Applications”, IMF Staff Papers, 40(3):485-511. 4.Giliberto, S. M. and Varaiya, N. P., 1989, “The Winner’s Curse and Bidder Competition in Acquisitions:Evidence from Failed Bank Auctions”, The Journal of Finance, 44(1):59-75.5.Grovenstein, R. A., Kau, J. B. and Munneke, H. J., 2011, “Development Value: A Real Options Approach Using Empirical Data”, Journal of Real Estate Finance and Economy, 43:321-335.6.Gwin, R., Ong, S. A. and Spieler, C., 2005, “Auctions and Land Values: An Experimental Analysis”, Urban Studies, 42(12):2245-2259.7.Haile, P. A., 2003, “Auctions with Private Uncertainty and Resale Opportunities”, Journal of Economic Theory, 108:72-110.8.Lancaster, K. J. , 1966, “A New Approach to Consumer Theory.” The Journal of Political Economy, 74:132-56.9.Lin, T. C., 2005, “Land Assembly in a Fragmented Land Market through Land Readjustment”, Land Use Policy, 22(2): 95–102.10.Man, K. F. and Ng, C. W., 2007, “An Empirical Study of Valuation Accuracy and Variation in Hong Kong Land Auctions”, Appraisal Journal, 75(3):253-263.11.Muth, R. F. ,1966, “Household Production and Consumer Demand Functions”, Econometrica, 34:699-708.12.Rosen, S., 1974, “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, The journal of political economy, 82(1):34-55.13.Shen, J. and Pretorious, F., 2012, “Empirical Testing of The Flexibility Value in Land Auction Prices”, Paper presented at the RICS Foundation Global Symposium, University of South Australia, Adelaide.14.Sing, T. F. and Patel, K., 2001, “Empirical Evaluation of The Value of Waiting to Invest”, Journal of Property Investment and Finance, 19(6):535-554.15.Sirmans, G. S., David A. M.and Emily N. Z., 2005, “The Composition of Hedonic Pricing Models”, Journal of Real Estate Literature, 13(1): 3-43.16.Titman, S., 1985, “Urban Land Price under Uncertainty”, the American Economic Review, 75(3):505-514.17.Tsekrekos, A. Ε. and Kanoutos, G., 2013, “Real Options Premia Implied from Recent Transactions in the Greek Real Estate Market”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 47(1):152-168.18.Tse, M. K. S., Pretorius, F. I. H. and Chau, K. W., 2011, “Market Sentiments, Winner’s Curse and Bidding Outcome in Land Auctions”, Journal of Real Estate Finance and Economy ,42:247-274.19.Qu, W. and Liu, X., 2012, “Assessing the Performance of Chinese Land Lease Auctions Evidence from Beijing”, Journal of Real Estate Research, 34(3):291-310.20.Quigg, 1993, “Empirical Testing of Real Option Pricing Models”, Journal of Finance, 48(2):621-640.21.Vickrey, W., 1961, “Counterspeculation, Auctions, and Competitive Sealed Tenders”. The Journal of Finance, 16(1):8-37.網路參考文獻1.古彩彥，2010，「一坪158萬新莊標地創天價」， http://www.tvbs.com.tw/news/news_list.asp?no=yehmin201006251815532.Chow, Y., Hafalir, I. and Yavas, A., 2013, “Auction versus Negotiated Sale: Evidence from Real Estate Sales”, http://www.andrew.cmu.edu/user/isaemin/AvsNS-RES.pdf3.Ooi, J. T. L., Sirmans, C. F., Turnbull, G. K., 2010, “The Option Value of Vacant Land”, http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.952556 描述 碩士
國立政治大學
地政研究所
101257003
102資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G1012570031 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 陳奉瑤 zh_TW dc.contributor.advisor Chen, Fong Yao en_US dc.contributor.author (Authors) 杜宇璇 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Tu, Yu Hsuan en_US dc.creator (作者) 杜宇璇 zh_TW dc.creator (作者) Tu, Yu Hsuan en_US dc.date (日期) 2013 en_US dc.date.accessioned 21-Jul-2014 15:44:01 (UTC+8) - dc.date.available 21-Jul-2014 15:44:01 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 21-Jul-2014 15:44:01 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G1012570031 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/67633 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政研究所 zh_TW dc.description (描述) 101257003 zh_TW dc.description (描述) 102 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 於土地標售成交案例中，市場上不乏以高溢價率標得土地之案例。惟究竟土地投標人何以願意支付高出底價甚多之金額取得土地?何以部份土地溢價率相對較高，其他土地溢價率相對較低?則未能從過去之單一文獻探究。 本文透過彙整過去關於土地標售溢價率之文獻，歸納拍賣理論共同價值觀點、私人價值觀點、特徵價格理論觀點、實質選擇權理論觀點，建立土地標售溢價率之分析架構。此外，本文以新莊副都心為實證分析標的，說明該分析架構之操作方式。其中，透過列聯表分析，卡方獨立性檢定、相關係數及其檢定，驗證新莊副都心土地標售溢價率高低之成因能透過前述四大觀點切入，且影響溢價率可再歸納為受人的因素、地的特質影響。至於該實證分析衍生之政策意涵有二。第一，若以財政角度切入，政府得將待標售抵費地劃分為面積較小之土地，藉以降低進入門檻；此外，政府亦能透過加強宣傳或採第二價格密封拍賣制增加競標人數，以創造高溢價率、達到增加財政收入之目的。第二，以社會責任角度切入，政府應擬定及檢視相關政策是否能減少因得標後短期轉售土地所創造之高溢價率，以降低市場上之投機情形。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) Why do the land auction participants bid a land at a premium? While reviewing the paper about the land auctions, none of the papers can describe the high premium situation in land auction completely. This thesis constructs a framework of price premium analysis in land auctions and includes the views of auction theory, hedonic model theory and real option theory. Besides, this research presents how to analyze the price premium in land auctions with an empirical study. Using the contingency table, Pearson`s chi-squared test of independence and calculating the correlation coefficient with 52 land auction data in Xinzhuang Fuduxin, there are two findings. First, we can use the points of the analyzed framework to describe the price premium. Second, the reason of the price premium can be summarizes as the factors of people and land characters. According the empirical result, there are some policy implications. First, due to the view of enhancing revenue, the government can create high premiums by dividing the land into small areas to lower the entry barrier to participate the auction. Besides, the government can have more advertisements or sell the land through second price sealed bid auctions to increase the number of the competitors. Second, due to the view of responsibility, the government should restrain the phenomenon of selling the land in the short term. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究動機與目的 1第二節 研究方法及研究範圍 3第三節 研究流程 5第二章 文獻回顧 7第一節 土地標售溢價率之意涵 7第二節 土地標售溢價率之成因 11第三節 小結 19第三章 研究設計 21第一節 溢價率分析架構 21第二節 實證分析資料說明 26第三節 小結 43第四章 實證分析 45第一節 拍賣理論觀點溢價率之分析 45第二節 非拍賣理論觀點之溢價率分析 49第三節 小結 54第五章 結論與建議 57第一節 結論 57第二節 建議 58參考文獻 61附錄—各實證變數之獨立性檢定及列聯表 67 zh_TW dc.format.extent 1857320 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.language.iso en_US - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G1012570031 en_US dc.subject (關鍵詞) 土地標售 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 溢價率 zh_TW dc.subject (關鍵詞) land auction en_US dc.subject (關鍵詞) auction premium en_US dc.title (題名) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例 zh_TW dc.title (題名) Analysis of land auction premium:an empirical study in Xinzhuang Fuduxin area en_US dc.type (資料類型) thesis en dc.relation.reference (參考文獻) 中文參考文獻1.王佳于，2006，「土地標售價格、待標期間與建商產品策略分析－以臺北大學特定區為例」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文：臺北。2.甘方勝，2004，「國有土地使用權拍賣出讓底價評估與確定」，『銅陵學院學報』，2：54-55。3.包宗華，2004，「土地拍賣顯現出的問題和危險信號」，『中國房地產』，7：32-34。4.江穎慧，2013，「新北市及基隆市住宅市場」，『2013台灣地區房地產年鑑』，臺北：信義房屋出版。5.曲衛東、劉曉龍，2013，「北京市土地拍賣溢價實證檢驗」，『系統工程理論與實踐』，33(1)：117-124。6.李彬，2010，「淺談國有土地使用權拍賣底價的確定」，『科技風』，17：62。7.宋佳樺，2006，「影響國有土地標售價格因素之研究」，國立中興大學應用經濟學系所碩士論文：台中。8.季朗超，2003；「綜合確定合理的出讓底價——招標、拍賣、掛牌方式出讓土地底價研究」，『中國土地』，4：38-39。9.卓輝華，2012，「國有土地標售對不動產市場與價格之影響分析」，『當代財政』23：46-62。10.林左裕、曾建智，2002，「購租屋決策分析－實質選擇權的應用」，『住宅學報』，11(2)：79-100。11.張菀玲，2011，「高雄市市地重劃抵費地標售價格溢價之評估」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文：臺北。12.張芳全，2008，『統計就是要這樣跑』，臺北：心理出版。13.梁仁旭、翁業軒，2011，「新北市成屋市場分析」，『2011台灣地區房地產年鑑』，臺北：信義房屋出版。14.梁仁旭，2012，「2011新北市成屋市場分析」，『2012台灣地區房地產年鑑』，臺北：信義房屋出版。15.梁仁旭、陳奉瑤，2009，『不動產估價』，臺北：巨流政大書城經銷。16.梁仁旭，2007，「不動產開發選擇權時間價值比之實證分析」，『都市與計畫』，34(1)：1-12。17.黃嘉興，2011，「臺北縣及基隆市代銷市場分析」，『2011台灣地區房地產年鑑』，臺北：信義房屋出版。18.黃嘉興，2010，「臺北縣及基隆市代銷市場分析」，『2010台灣地區房地產年鑑』，臺北：信義房屋出版。19.楊甫聖，2011，「國有非公用土地標售價格與一般土地市場成交價格關聯性研究－以高雄市為例」，長榮大學土地管理與開發學系碩士論文：台南。20.葉劍平，2004，「用市場手段调控市場對土地使用權招標拍賣的幾點思考」，『中國土地』，4：38。21.陳奉瑤，2003，「可更新土地開發價值之研究」，『台灣土地研究』，6(1)：1-16。22.彭建文、馮靖博、丁玟甄，2011，「待更新不動產之實質選擇權分析」，『住宅學報』，20(2)：1-26。23.彭芳琪，2004，「不同拍賣機制對不良資產價格之影響」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。24.劉佳侑，2007，「實質選擇權對土地開發時機及其價值影響之實證研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。25.戴國正，2012，「大眾捷運系統對房價影響效果之再檢視」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。26.簡立賢、張淑惠，2009，我國稻米進口權利金標售制度之研究，農林學報，53(3)：241-254。27.蘇偉強、劉庭如、黃斐、陳奉瑤，2013，特徵價格法應用的差異分析，土地問題研究季刊，12(3)：55-68。28.Thaler, H.，高翠霜翻譯，2009，『贏家的詛咒』，臺北：經濟新潮社出版。英文參考文獻1.Chiang, Y. 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A., 2003, “Auctions with Private Uncertainty and Resale Opportunities”, Journal of Economic Theory, 108:72-110.8.Lancaster, K. J. , 1966, “A New Approach to Consumer Theory.” The Journal of Political Economy, 74:132-56.9.Lin, T. C., 2005, “Land Assembly in a Fragmented Land Market through Land Readjustment”, Land Use Policy, 22(2): 95–102.10.Man, K. F. and Ng, C. W., 2007, “An Empirical Study of Valuation Accuracy and Variation in Hong Kong Land Auctions”, Appraisal Journal, 75(3):253-263.11.Muth, R. F. ,1966, “Household Production and Consumer Demand Functions”, Econometrica, 34:699-708.12.Rosen, S., 1974, “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, The journal of political economy, 82(1):34-55.13.Shen, J. and Pretorious, F., 2012, “Empirical Testing of The Flexibility Value in Land Auction Prices”, Paper presented at the RICS Foundation Global Symposium, University of South Australia, Adelaide.14.Sing, T. F. and Patel, K., 2001, “Empirical Evaluation of The Value of Waiting to Invest”, Journal of Property Investment and Finance, 19(6):535-554.15.Sirmans, G. S., David A. M.and Emily N. Z., 2005, “The Composition of Hedonic Pricing Models”, Journal of Real Estate Literature, 13(1): 3-43.16.Titman, S., 1985, “Urban Land Price under Uncertainty”, the American Economic Review, 75(3):505-514.17.Tsekrekos, A. Ε. and Kanoutos, G., 2013, “Real Options Premia Implied from Recent Transactions in the Greek Real Estate Market”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 47(1):152-168.18.Tse, M. K. S., Pretorius, F. I. H. and Chau, K. W., 2011, “Market Sentiments, Winner’s Curse and Bidding Outcome in Land Auctions”, Journal of Real Estate Finance and Economy ,42:247-274.19.Qu, W. and Liu, X., 2012, “Assessing the Performance of Chinese Land Lease Auctions Evidence from Beijing”, Journal of Real Estate Research, 34(3):291-310.20.Quigg, 1993, “Empirical Testing of Real Option Pricing Models”, Journal of Finance, 48(2):621-640.21.Vickrey, W., 1961, “Counterspeculation, Auctions, and Competitive Sealed Tenders”. The Journal of Finance, 16(1):8-37.網路參考文獻1.古彩彥，2010，「一坪158萬新莊標地創天價」， http://www.tvbs.com.tw/news/news_list.asp?no=yehmin201006251815532.Chow, Y., Hafalir, I. and Yavas, A., 2013, “Auction versus Negotiated Sale: Evidence from Real Estate Sales”, http://www.andrew.cmu.edu/user/isaemin/AvsNS-RES.pdf3.Ooi, J. T. L., Sirmans, C. F., Turnbull, G. K., 2010, “The Option Value of Vacant Land”, http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.952556 zh_TW
