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題名 香港印花稅及差餉對房價影響之研究
A Study of Hong Kong’s Stamp Duties and Property Rates on Real Estate Prices作者 薛百晴
Hsueh, Pai Ching貢獻者 黃明聖
薛百晴
Hsueh, Pai Ching關鍵詞 印花稅
差餉
房價
應課差餉租值日期 2013 上傳時間 1-Sep-2014 13:52:52 (UTC+8) 摘要 本研究主要是針對香港印花稅及差餉對房價影響之研究。近年來因美國、日本等國不斷實施寬鬆貨幣政策，投資資金持續流向亞洲各國，造成亞洲各國房地產價格繼續飆漲，高房價成為各國政府首先要解決的問題。房價過度高漲，會造成抑制經濟發展的狀況，因此各國政府須適時調節房地產價格，到底應該運用什麼手段來抑制高房價就成為各國政府重視的重大課題。 香港房價自2009年起不斷上揚，雖然香港政府推行各項新印花稅制來抑制房價，也確實影響了房地產市場行情的變化，但不論是「額外印花稅（special stamp duty）」、「買方印花稅（buyer stamp duty）」及「雙倍印花稅（double stamp duty）」，由香港土地註冊處房地產買賣合約資料或實證顯示均僅影響香港的房市交易量，卻無法如期抑制香港房價向上的走勢。 差餉是持有或占用香港不動產所課徵的一種間接稅。自1999年起香港政府每年都會重估應課差餉租值 (市場年租金)，並依此虛擬租值徵收5%的差餉，且不論房屋的用途是自住、出租，還是空置都必須繳納。由香港差餉物業估價署編制的房屋售價指數顯示，自2011年迄今，香港私人住宅、商用大樓、店舖及工業大廈這四類中，以工業大廈漲幅最高，漲了約0.7倍。究其原因，主要是香港政府自2010年陸續推出各種新印花稅制打擊私人住宅的交易，使得部分游資轉向非住宅房屋市場，進一步推高非住宅房價。另外，許多國家已證明房地產持有稅是抑制房價上漲的有效工具且實證顯示差餉稅收占總稅收的比率與私人住宅房價間呈負相關，即差餉稅收愈高，私人住宅房價愈低。要增加差餉稅收，可從稅基或稅率著手。因此，香港政府若要將房價導回正軌，不妨考慮比照歐美等國擴大差餉稅基，採「評估價格」做為計算基礎，而非以「租值」計算，這樣比較能精準反映房地產持有人的財富，使得財產多的納稅人多繳稅並符合稅收的公平原則。關鍵詞：印花稅、差餉、房價、應課差餉租值 參考文獻 一、中文部分：丁芸 (2010)，「房產稅的國際經驗」，《中國地產市場》，第6期，頁18-21。李世民 (2013)，「樓市調控重在市場與法則－香港重税調控房價的啟示」，《房地產導刊》，第4期，頁58-59。李永寧 (2013)，「香港樓市調控挺頭疼」，《人民日報》，9月6日。邢海洋 (2010)，「物業税收的香港模式」，《中國海關》，第12期，頁42。李舉達、李佐凡 (2010)，「亞洲四小龍的財產税及對我們的啟示」，《經營與管理》，第11期，頁6-8。林全 (1989)，「土地增值稅與房地產價格變動之關係」，《經濟論文叢刊》，17卷3期，頁301-324。徐偉初、歐俊男、謝文盛 (2012)，《財政學》，台北：華泰文化事業股份有限公司。華慧 (2012)，「香港房地產發展歷程的啟示」，《上海房地》，第6期，頁52-53。陳怡如 (2013)，「香港豪宅大降價」，《先探投資週刊》，第1747期，頁102-103。章林曉 ( 2012)，「香港新政妙在何處？」，《中國房地產報》，11月12日。屠海鳴 (2012)，「港府再次出辣招 樓市一夜全冰封」，《滬港經濟》，第12期，頁14-15。黃明聖、黃淑惠、李瑞生 (2013)，《租稅法規－理論與實務》，台北：五南圖書出版股份有限公司。黃淑惠 (1996)，「我國土地增值稅的財政功能與政策功能」，《台灣土地金融季刊》，33卷1期，頁173-194。 常新、劉麗 (2011)，「香港差餉税制及啟示」，《涉外稅務》，第5期，頁50-54。彭贊榮 (2006)，《香港差餉稅制－評估、徵收及管理》，香港：差餉物業估價署。謝文盛 (2000)，「公共支出、租稅收入與住宅市場之研究」，國立政治大學財政研究所博士論文。二、英文部分：McDonald, J. F. (1993) , “Incidence of the Property Tax on Commercial Real Estate：The Case of Downtown Chicago”, National Tax Journal, 46:2, 109-120.Mieszkowski, P. M. (1972) , “The Properly Tax：An Excise Tax or a Profit Tax?”, Journal of Public Economics, 1:1, 73-96.Mieszkowski, P. M. and G. R. Zodrow (1986) , “ The New View of the Property Tax：A Reformulation”, Regional Science and Urban Economics, 16:3, 309-327.Netzer, D. (1966) , “ The Economics of the Property Tax”, The American Economic Review, 56:3, 1323-1325.Oates, W. E. (1969) , “ The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis”, Journal of Political Economy, 77:6, 957-971.Rosen, H. S. and D. J. Fullerton (1977) , “A Note on Local Tax Rates, Public Benefit Levels, and Property Values”, The Journal of Political Economy, 85:2, 433-440.Rosen, H. S. and T. Gayer (2010) , Public Finance, 9th edition, MA : McGraw-Hill.Simon, H. A. (1943) , “The Incidence of a Tax on Urban Real Property”, The Quarterly Journal of Economics, 57:3, 398-420.Sirmans, G. S., D.H. Gatzlaf. and D.A. Macpherson (2008) , “ The History of Property Tax Capitalization in Real Estate”, Journal of Real Estate Literature, 16:3, 327-343.Tiebout, C. (1956) , “ A Pure Theory of Local Expenditures”, Journal of Political Economy, 64, 416-424. 描述 碩士
國立政治大學
行政管理碩士學程
101921209
102資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0101921209 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 黃明聖 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 薛百晴 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Hsueh, Pai Ching en_US dc.creator (作者) 薛百晴 zh_TW dc.creator (作者) Hsueh, Pai Ching en_US dc.date (日期) 2013 en_US dc.date.accessioned 1-Sep-2014 13:52:52 (UTC+8) - dc.date.available 1-Sep-2014 13:52:52 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-Sep-2014 13:52:52 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0101921209 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/69478 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 行政管理碩士學程 zh_TW dc.description (描述) 101921209 zh_TW dc.description (描述) 102 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 本研究主要是針對香港印花稅及差餉對房價影響之研究。近年來因美國、日本等國不斷實施寬鬆貨幣政策，投資資金持續流向亞洲各國，造成亞洲各國房地產價格繼續飆漲，高房價成為各國政府首先要解決的問題。房價過度高漲，會造成抑制經濟發展的狀況，因此各國政府須適時調節房地產價格，到底應該運用什麼手段來抑制高房價就成為各國政府重視的重大課題。 香港房價自2009年起不斷上揚，雖然香港政府推行各項新印花稅制來抑制房價，也確實影響了房地產市場行情的變化，但不論是「額外印花稅（special stamp duty）」、「買方印花稅（buyer stamp duty）」及「雙倍印花稅（double stamp duty）」，由香港土地註冊處房地產買賣合約資料或實證顯示均僅影響香港的房市交易量，卻無法如期抑制香港房價向上的走勢。 差餉是持有或占用香港不動產所課徵的一種間接稅。自1999年起香港政府每年都會重估應課差餉租值 (市場年租金)，並依此虛擬租值徵收5%的差餉，且不論房屋的用途是自住、出租，還是空置都必須繳納。由香港差餉物業估價署編制的房屋售價指數顯示，自2011年迄今，香港私人住宅、商用大樓、店舖及工業大廈這四類中，以工業大廈漲幅最高，漲了約0.7倍。究其原因，主要是香港政府自2010年陸續推出各種新印花稅制打擊私人住宅的交易，使得部分游資轉向非住宅房屋市場，進一步推高非住宅房價。另外，許多國家已證明房地產持有稅是抑制房價上漲的有效工具且實證顯示差餉稅收占總稅收的比率與私人住宅房價間呈負相關，即差餉稅收愈高，私人住宅房價愈低。要增加差餉稅收，可從稅基或稅率著手。因此，香港政府若要將房價導回正軌，不妨考慮比照歐美等國擴大差餉稅基，採「評估價格」做為計算基礎，而非以「租值」計算，這樣比較能精準反映房地產持有人的財富，使得財產多的納稅人多繳稅並符合稅收的公平原則。關鍵詞：印花稅、差餉、房價、應課差餉租值 zh_TW dc.description.tableofcontents 論文摘要 II第一章 緒論 1第1.1節 研究動機與目的 2第1.2節 研究方法與限制 3第1.3節 論文架構 4第二章 文獻回顧 6第2.1節 財產稅對房價影響的基本觀點 6第2.2節 國內財產稅與房價的相關文獻 8第2.3節 香港印花稅的相關文獻 9第2.4節 差餉稅制的相關文獻 12第三章 印花稅對房價的影響 16第3.1節 印花稅的內容 16第3.2節 新印花稅制的背景 20第3.3節 新印花稅制對房價的影響 22第四章 差餉稅制對房價的影響 36第4.1節 差餉稅制的內容 36第4.2節 應課差餉租值之計算 39第4.3節 差餉稅對房價的影響 42第五章 結論與建議 49第5.1節 研究結論 49第5.2節 建議 51參考文獻 52附錄一 香港政府收入（一般收入帳目及各基金） 54 zh_TW dc.format.extent 1080310 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.language.iso en_US - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0101921209 en_US dc.subject (關鍵詞) 印花稅 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 差餉 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 房價 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 應課差餉租值 zh_TW dc.title (題名) 香港印花稅及差餉對房價影響之研究 zh_TW dc.title (題名) A Study of Hong Kong’s Stamp Duties and Property Rates on Real Estate Prices en_US dc.type (資料類型) thesis en dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文部分：丁芸 (2010)，「房產稅的國際經驗」，《中國地產市場》，第6期，頁18-21。李世民 (2013)，「樓市調控重在市場與法則－香港重税調控房價的啟示」，《房地產導刊》，第4期，頁58-59。李永寧 (2013)，「香港樓市調控挺頭疼」，《人民日報》，9月6日。邢海洋 (2010)，「物業税收的香港模式」，《中國海關》，第12期，頁42。李舉達、李佐凡 (2010)，「亞洲四小龍的財產税及對我們的啟示」，《經營與管理》，第11期，頁6-8。林全 (1989)，「土地增值稅與房地產價格變動之關係」，《經濟論文叢刊》，17卷3期，頁301-324。徐偉初、歐俊男、謝文盛 (2012)，《財政學》，台北：華泰文化事業股份有限公司。華慧 (2012)，「香港房地產發展歷程的啟示」，《上海房地》，第6期，頁52-53。陳怡如 (2013)，「香港豪宅大降價」，《先探投資週刊》，第1747期，頁102-103。章林曉 ( 2012)，「香港新政妙在何處？」，《中國房地產報》，11月12日。屠海鳴 (2012)，「港府再次出辣招 樓市一夜全冰封」，《滬港經濟》，第12期，頁14-15。黃明聖、黃淑惠、李瑞生 (2013)，《租稅法規－理論與實務》，台北：五南圖書出版股份有限公司。黃淑惠 (1996)，「我國土地增值稅的財政功能與政策功能」，《台灣土地金融季刊》，33卷1期，頁173-194。 常新、劉麗 (2011)，「香港差餉税制及啟示」，《涉外稅務》，第5期，頁50-54。彭贊榮 (2006)，《香港差餉稅制－評估、徵收及管理》，香港：差餉物業估價署。謝文盛 (2000)，「公共支出、租稅收入與住宅市場之研究」，國立政治大學財政研究所博士論文。二、英文部分：McDonald, J. F. (1993) , “Incidence of the Property Tax on Commercial Real Estate：The Case of Downtown Chicago”, National Tax Journal, 46:2, 109-120.Mieszkowski, P. M. (1972) , “The Properly Tax：An Excise Tax or a Profit Tax?”, Journal of Public Economics, 1:1, 73-96.Mieszkowski, P. M. and G. R. Zodrow (1986) , “ The New View of the Property Tax：A Reformulation”, Regional Science and Urban Economics, 16:3, 309-327.Netzer, D. (1966) , “ The Economics of the Property Tax”, The American Economic Review, 56:3, 1323-1325.Oates, W. E. (1969) , “ The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis”, Journal of Political Economy, 77:6, 957-971.Rosen, H. S. and D. J. Fullerton (1977) , “A Note on Local Tax Rates, Public Benefit Levels, and Property Values”, The Journal of Political Economy, 85:2, 433-440.Rosen, H. S. and T. Gayer (2010) , Public Finance, 9th edition, MA : McGraw-Hill.Simon, H. A. (1943) , “The Incidence of a Tax on Urban Real Property”, The Quarterly Journal of Economics, 57:3, 398-420.Sirmans, G. S., D.H. Gatzlaf. and D.A. Macpherson (2008) , “ The History of Property Tax Capitalization in Real Estate”, Journal of Real Estate Literature, 16:3, 327-343.Tiebout, C. (1956) , “ A Pure Theory of Local Expenditures”, Journal of Political Economy, 64, 416-424. zh_TW
