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題名 購屋者對住宅不動產成交價格之影響分析 -搜尋、預期及其屬性之探討
The Impact of Homebuyer on residential housing price : search, expectation and characteristic
作者 吳健宇
貢獻者 張金鶚<br>江穎慧
吳健宇
關鍵詞 不動產成交價格
分量迴歸
購屋者屬性
日期 2013
上傳時間 3-Nov-2014 10:14:38 (UTC+8)
摘要 在不動產交易過程中，成交價格決定於買賣雙方議價結果，除賣方可運用訂價策略提高成交價，買方同時必須是兼具能力與意願的購屋者方能使價格成交。而在購屋議價過程中，影響購屋者議價行為的差異源自於認知與能力，包含價格彈性不同、資訊掌握能力與替代性選擇的差異。因此影響成交價格之因素，除不動產個別屬性外，應加入購屋動機、所得能力等個人屬性對成交價之影響，才能進一步釐清成交價之形成因素。
過去探討不動產特徵價格模型，主要考量住宅屬性對價格影響，近年雖亦有研究將賣方訂價策略加入考量，但仍缺乏探討購屋者屬性對成交價的影響。本文嘗試將購屋者個人屬性加入特徵價格模型，並且將購屋者動機、目的、對房價預期看法等可能影響購屋者行為之因素併入模型，以驗證購屋者行為理論對住宅不動產成交價格之影響。
由於不同屬性、負擔能力的購屋者對於產品、價格接受度亦有所差異，故本文將進一步採用分量迴歸估計模型，研究購屋者屬性變數對不同分量成交價格是否有不同程度影響，以期更細緻地對影響成交價格因素進行分析，並比較最小平方迴歸與分量迴歸估計的預測模型結果差異，於目前住宅不動產市場價格離散呈現擴大趨勢的時空背景下，期望本研究能對成交價格影響因素有更進一步的探索發現。
In the previous research, the transaction price model builds on hedonic price theory using housing attributes as variables. But the housing transaction price is determined via the buyers’ and sellers’ negotiation process. The buyers’ motivation, expectation and search behavior also will affect the transaction price. This paper tries to add these variables to the pricing model to improve the bias caused by ignoring the homebuyer’s attributes. Because ordinary least square regression cannot signify the variation caused by different quantile functions of a conditional distribution. This study estimates the housing price by quantile regression to improve the problem of M-type distribution. The empirical results show that homebuyer’s attributes such as investment homebuyers, expected to rise, search number and income do significant affect. In quantile regression results, we found that expected to rise and investment these two homebuyer’s attributes are different on two-tailed price.
參考文獻 1.中文文獻
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廖仲仁、張金鶚(2004),搜尋成本與定錨行為對購屋者價格貼水之影響,「住宅學報」，第13卷，第2期，第47-62頁。
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Taltavull,P. & McGreal, S.(2009), Measuring Price Expectations: Evidence from the Spanish Housing Market, Journal of European Real Estate Research, 2(2): 186-209
Zietz, J., E. N. Zietz, and G. S. Sirmans (2007), “Determinants of House Prices: A Quantile Regression Approach,” The Journal of Real Estate Finance and Economic Working Paper Series.
描述 碩士
國立政治大學
地政研究所
100257020
102
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G1002570201
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 張金鶚<br>江穎慧zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 吳健宇zh_TW
dc.creator (作者) 吳健宇zh_TW
dc.date (日期) 2013en_US
dc.date.accessioned 3-Nov-2014 10:14:38 (UTC+8)-
dc.date.available 3-Nov-2014 10:14:38 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 3-Nov-2014 10:14:38 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G1002570201en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/71014-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政研究所zh_TW
dc.description (描述) 100257020zh_TW
dc.description (描述) 102zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 在不動產交易過程中，成交價格決定於買賣雙方議價結果，除賣方可運用訂價策略提高成交價，買方同時必須是兼具能力與意願的購屋者方能使價格成交。而在購屋議價過程中，影響購屋者議價行為的差異源自於認知與能力，包含價格彈性不同、資訊掌握能力與替代性選擇的差異。因此影響成交價格之因素，除不動產個別屬性外，應加入購屋動機、所得能力等個人屬性對成交價之影響，才能進一步釐清成交價之形成因素。
過去探討不動產特徵價格模型，主要考量住宅屬性對價格影響，近年雖亦有研究將賣方訂價策略加入考量，但仍缺乏探討購屋者屬性對成交價的影響。本文嘗試將購屋者個人屬性加入特徵價格模型，並且將購屋者動機、目的、對房價預期看法等可能影響購屋者行為之因素併入模型，以驗證購屋者行為理論對住宅不動產成交價格之影響。
由於不同屬性、負擔能力的購屋者對於產品、價格接受度亦有所差異，故本文將進一步採用分量迴歸估計模型，研究購屋者屬性變數對不同分量成交價格是否有不同程度影響，以期更細緻地對影響成交價格因素進行分析，並比較最小平方迴歸與分量迴歸估計的預測模型結果差異，於目前住宅不動產市場價格離散呈現擴大趨勢的時空背景下，期望本研究能對成交價格影響因素有更進一步的探索發現。		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) In the previous research, the transaction price model builds on hedonic price theory using housing attributes as variables. But the housing transaction price is determined via the buyers’ and sellers’ negotiation process. The buyers’ motivation, expectation and search behavior also will affect the transaction price. This paper tries to add these variables to the pricing model to improve the bias caused by ignoring the homebuyer’s attributes. Because ordinary least square regression cannot signify the variation caused by different quantile functions of a conditional distribution. This study estimates the housing price by quantile regression to improve the problem of M-type distribution. The empirical results show that homebuyer’s attributes such as investment homebuyers, expected to rise, search number and income do significant affect. In quantile regression results, we found that expected to rise and investment these two homebuyer’s attributes are different on two-tailed price.en_US
dc.description.tableofcontents 目錄
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍與方法 6
第三節 研究架構與流程 8
第二章 相關理論與文獻回顧 10
第一節 購屋者對成交價格之影響 10
第二節 特徵價格理論 14
第三節 分量迴歸理論 16
第四節 小結 18
第三章 研究設計與樣本資料分析 19
第一節 研究設計 19
第二節 實證模型 20
第三節 資料說明與處理 22
第四節 購屋者分析 29
第四章 實證分析 33
第一節 特徵價格模型實證結果 33
第二節 分量迴歸模型實證結果 37
第三節 購屋者對住宅成交價格影響之討論 43
第五章 結論與建議 46
第一節 結論 46
第二節 建議 48
參考文獻 49		zh_TW
dc.format.extent 3953758 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.language.iso en_US-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G1002570201en_US
dc.subject (關鍵詞) 不動產成交價格zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 分量迴歸zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 購屋者屬性zh_TW
dc.title (題名) 購屋者對住宅不動產成交價格之影響分析 -搜尋、預期及其屬性之探討zh_TW
dc.title (題名) The Impact of Homebuyer on residential housing price : search, expectation and characteristicen_US
dc.type (資料類型) thesisen
dc.relation.reference (參考文獻) 1.中文文獻
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