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題名 區段徵收範圍內購地行為之研究-以桃園航空城為例
Research of the land purchase bohavior of zone expropriation in Taoyuan Aerotropolis作者 黃勃舜 貢獻者 陳奉瑤
黃勃舜關鍵詞 桃園航空城
理性行為
市價徵收
跨區購買
慣性行為日期 2014 上傳時間 1-Jul-2015 14:57:36 (UTC+8) 摘要 區段徵收制度最大的特色，在於被徵收土地所有權人可選擇領取「抵價地」補償，而抵價地之計算，主要係依土地徵收條例施行細則第50條規定辦理；即先決定總抵價地面積，再由個別被徵收人按其申領抵價地之徵收補償地價與全部申領抵價地之徵收補償地價總額所佔比率，以抵價地總地價求算其應領之抵價地權利價值；故各筆土地之補償地價高低與被徵收人領回抵價地之面積多寡存有直接關係，並直接影響購買者之購地風險。土地徵收條例修正前之徵收地價補償係以公告土地現值(加成)為補償基準，而區段徵收範圍內購地者，在以申領抵價地為前提下，公告土地現值即成為其願付價格之參考點。政府於101年9月1日施行土地徵收市價補償制度，徵收補償新制所評估之價格係屬個別宗地價格，此與舊法忽略個別宗地差異而查估之地價不同。從理性行為理論觀之，一位理性購買者，在遵循趨利避害原則並追求效用極大化下，是否意識到新舊徵收補償制度相異之處，而轉換其舊有的購地行為模式，以降低可能造成的購地風險；其購地決策是否存在慣性；以及跨區購買者是否存在溢價購買的情形?值得深入探討。本研究以「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」之區段徵收範圍內農業用地為研究對象，探討徵收補償制度改變對購地行為之影響，以及不同購買者之購地行為模式與溢價購買情形。實證結果顯示，徵收補償制度改變會影響購地者之決策行為，符合有限理性理論假設；而購地者之決策，仍依賴公告土地現值為其價格參考點，推論其購地行為存在慣性；另外，在地購買者之決策行為較偏向農地農用之慣性，而跨區購買者相對於在地購買者有存在溢價購買情形；最後，跨區購買者之影響農地價格因素與現行土地徵收補償市價查估辦法之評價因素較接近，因此，推論跨區購買者之決策行為較易受政府政策影響。 參考文獻 一、中文參考文獻1.內政部，2012，『土地徵收補償市價查估作業手冊』。2.方劭元、梁仁旭、陳奉瑤，2013，「銷售模式對商用不動產價格之影響─ 以台北市辦公室為例」，『土地經濟年刊』，(24)，97-116。3.何憲棋，2001，「我國土地使用變更回饋制度法性之探討(3)」，『人與地』，(205)，51-58。4.吳宗青，1998，「臺南市主要交通主軸地價分布及變動影響因素之研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。5.李鴻毅，2001，「土地法論」，三民書局，增修訂第25版。6.林子欽，2002，「抵費地與標售地價格之探討－土地條件、交易時間與購地者特徵」，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告。7.林祖嘉，1994，「價格分散與搜尋均衡在臺灣地區住宅市場上之驗證」，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告。8.林國民，1996，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。9.林國慶，1994，臺灣農地價格之分析，國科會八十二年度經濟學門專題計劃研究成果發表會，臺北市 (1994.04)。10.洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，(8)，47-67。11.張如瑩，2005，「建築開發商差別投資習性與慣例之研究-以高雄市為例」，成功大學都市計劃學系學位論文：台南。12.張梅英，1992，「建立土地大量估價方法之研究」，政治大學地政研究所博士論文：台北。13.梁宏富，2015，「不動產跨區購買之溢價分析」，政治大學地政研究所碩士論文：台北。14.章耀玲，1997，「台南市住宅預售屋價格影響因素之研究」，成功大學統計系碩士論文：台南。15.許瑞明，2002，我國加入世界貿易組織(WTO)後農地重劃工作之探討(一)，現代地政，258:6-9。16.陳志碩，2014，「以有限理性理論探討國內土地徵收補償市價查估機制之研究」，屏東商業技術學院不動產經營所碩士論文：屏東。17.陳明燦，1997，純農業型農業區農地價格之實證研究-以雲林大碑鄉為例，國立中興大學法商學院，法商學報33，259-290。18.陳明燦，1998，農地價格、選擇價值與農地政策-不同類型農業區之實證研究，國立中興大學法商學院，法商學報34，209-234。19.黄啓福，1983，「住宅屬性需求之研究: 松山、大安、古亭為例」，國立中興大學都市計劃研究所碩士論文：台北。20.彭建文、楊宗憲、楊詩韻，2009，「捷運系統對不同區位房價影響分析─ 以營運階段為例」，『運輸計劃季刊』，38(3)，275-296。21.彭毓珍，2003，「台灣股票與指數期貨市場投資者行為之研究」，成功大學高階管理碩士在職專班 (EMBA) 學位論文：台南。22.黃佳鈴，2004，「從房地價格分離探討地價指數與公告土地現值評估」，政治大學地政研究所碩士論文：台北。23.黃淑惠，2000，「我國地價稅稅基評估之理論與實証分析--以台中市公告地價為分析對象」，政治大學財政學系研究所博士論文：台北。24.廖仲仁、張金鶚，2004，「搜尋成本與定錨行爲對於購屋者價格貼水之影響」，『住宅學報』，13(2)，47-62。25.賴世剛，2006，『都市、複雜與規劃：理解並改善都市發展』，台北:詹氏書局。26.謝明瑞，2008，『經濟學的 [非常態現象] 之研究』，空中大學。27.鍾麗娜，2011，「區段徵收制度之政經分析」，『土地問題研究季刊』，10(3)，32-53。28.蘇文賢，2000，「應用大量估價法進行公告現值評估之研究」，政治大學地政研究所碩士論文：台北。二、外文參考文獻1.Arthur, W. B. (1994). Increasing returns and path dependence in the economy: University of Michigan Press.2.Barnard, C., & Simon, H. A. (1947). Administrative behavior. A study of decision-making processes in administrative organization: Macmillan, New York.3.Bourdieu, P. (1977). Outline of a Theory of Practice (Vol. 16): Cambridge university press.4.Clauretie, T. M., & Thistle, P. D. (2007). The effect of time-on-market and location on search costs and anchoring: the case of single-family properties. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(2), 181-196. 5.Durkheim, E. (2014). The rules of sociological method: and selected texts on sociology and its method: Simon and Schuster.6.Gigerenzer, G., & Selten, R. (2002). Bounded rationality: The adaptive toolbox: Mit Press.7.Hayek, F. A. (1948). Individualism and economic order: University of chicago Press.8.Jones, B. D. (1999). Bounded rationality. Annual review of political science, 2(1), 297-321. 9.Kahneman, D., & Tversky, A. (1979). Prospect theory: An analysis of decision under risk. Econometrica: Journal of the Econometric Society, 263-291. 10.Lambson, V. E., McQueen, G. R., & Slade, B. A. (2004). Do Out‐of‐State Buyers Pay More for Real Estate? An Examination of Anchoring‐Induced Bias and Search Costs. Real Estate Economics, 32(1), 85-126. 11.McMillen, D. P., & McDonald, J. F. (1993). Could zoning have increased land values in Chicago? Journal of Urban Economics, 33(2), 167-188. 12.Mises, L. V. (1949). Human Action: A Treatise on Economics San Francisco: Fox and Wilkes. 13.Myer, F., He, L. T., & Webb, J. R. (1992). Sell‐Offs of US Real Estate: The Effect of Domestic versus Foreign Buyers on Shareholder Wealth. Real Estate Economics, 20(3), 487-500. 14.Noble M.A., N. A. G., & Costa F, J., . (1993). Floor area ratio as an urban development tool. Land Use Policy(April), 127-139. 15.Read, C. (1991). Maintenance, housing quality, and vacancies under imperfect information. Real Estate Economics, 19(2), 138-153. 16.Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. The journal of political economy, 34-55. 17.Selten, R. (1991). Evolution, learning, and economic behavior. Games and Economic Behavior, 3(1), 3-24. 18.Simon, H. A. (1955). A behavioral model of rational choice. The quarterly journal of economics, 99-118. 19.Sirmans, S. G., Macpherson, D. A., & Zietz, E. N. (2005). The composition of hedonic pricing models. Journal of real estate literature, 13(1), 1-44. 20.Slovic, P. (1972). Psychological study of human judgment: Implications for investment decision making. The Journal of finance, 27(4), 779-799. 21.Stigler, G. J. (1961). The economics of information. The journal of political economy, 213-225. 22.Turnbull, G. K., & Sirmans, C. (1993). Information, search, and house prices. Regional Science and Urban Economics, 23(4), 545-557. 描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
100923016
103資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0100923016 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 陳奉瑤 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 黃勃舜 zh_TW dc.creator (作者) 黃勃舜 zh_TW dc.date (日期) 2014 en_US dc.date.accessioned 1-Jul-2015 14:57:36 (UTC+8) - dc.date.available 1-Jul-2015 14:57:36 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-Jul-2015 14:57:36 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0100923016 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/76237 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 100923016 zh_TW dc.description (描述) 103 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 區段徵收制度最大的特色，在於被徵收土地所有權人可選擇領取「抵價地」補償，而抵價地之計算，主要係依土地徵收條例施行細則第50條規定辦理；即先決定總抵價地面積，再由個別被徵收人按其申領抵價地之徵收補償地價與全部申領抵價地之徵收補償地價總額所佔比率，以抵價地總地價求算其應領之抵價地權利價值；故各筆土地之補償地價高低與被徵收人領回抵價地之面積多寡存有直接關係，並直接影響購買者之購地風險。土地徵收條例修正前之徵收地價補償係以公告土地現值(加成)為補償基準，而區段徵收範圍內購地者，在以申領抵價地為前提下，公告土地現值即成為其願付價格之參考點。政府於101年9月1日施行土地徵收市價補償制度，徵收補償新制所評估之價格係屬個別宗地價格，此與舊法忽略個別宗地差異而查估之地價不同。從理性行為理論觀之，一位理性購買者，在遵循趨利避害原則並追求效用極大化下，是否意識到新舊徵收補償制度相異之處，而轉換其舊有的購地行為模式，以降低可能造成的購地風險；其購地決策是否存在慣性；以及跨區購買者是否存在溢價購買的情形?值得深入探討。本研究以「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」之區段徵收範圍內農業用地為研究對象，探討徵收補償制度改變對購地行為之影響，以及不同購買者之購地行為模式與溢價購買情形。實證結果顯示，徵收補償制度改變會影響購地者之決策行為，符合有限理性理論假設；而購地者之決策，仍依賴公告土地現值為其價格參考點，推論其購地行為存在慣性；另外，在地購買者之決策行為較偏向農地農用之慣性，而跨區購買者相對於在地購買者有存在溢價購買情形；最後，跨區購買者之影響農地價格因素與現行土地徵收補償市價查估辦法之評價因素較接近，因此，推論跨區購買者之決策行為較易受政府政策影響。 zh_TW dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究方法、範圍與限制 4 第三節 研究架構與流程 8第二章 文獻回顧 11 第一節 區段徵收地價補償 11 第二節 理性行為 17 第三節 搜尋成本與跨區購買 20第三章 研究設計 23 第一節 特徵價格模型之建立 23 第二節 資料說明 34第四章 實證分析 55 第一節 市價徵收制度對購地行為之影響 55 第二節 不同購買者之購地行為分析 66 第三節 政策運用分析 76第五章 結論與建議 83 第一節 結論 83 第二節 建議 86參考文獻 89附錄 93 zh_TW dc.format.extent 1591389 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0100923016 en_US dc.subject (關鍵詞) 桃園航空城 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 理性行為 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 市價徵收 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 跨區購買 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 慣性行為 zh_TW dc.title (題名) 區段徵收範圍內購地行為之研究-以桃園航空城為例 zh_TW dc.title (題名) Research of the land purchase bohavior of zone expropriation in Taoyuan Aerotropolis en_US dc.type (資料類型) thesis en dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻1.內政部，2012，『土地徵收補償市價查估作業手冊』。2.方劭元、梁仁旭、陳奉瑤，2013，「銷售模式對商用不動產價格之影響─ 以台北市辦公室為例」，『土地經濟年刊』，(24)，97-116。3.何憲棋，2001，「我國土地使用變更回饋制度法性之探討(3)」，『人與地』，(205)，51-58。4.吳宗青，1998，「臺南市主要交通主軸地價分布及變動影響因素之研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。5.李鴻毅，2001，「土地法論」，三民書局，增修訂第25版。6.林子欽，2002，「抵費地與標售地價格之探討－土地條件、交易時間與購地者特徵」，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告。7.林祖嘉，1994，「價格分散與搜尋均衡在臺灣地區住宅市場上之驗證」，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告。8.林國民，1996，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。9.林國慶，1994，臺灣農地價格之分析，國科會八十二年度經濟學門專題計劃研究成果發表會，臺北市 (1994.04)。10.洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，(8)，47-67。11.張如瑩，2005，「建築開發商差別投資習性與慣例之研究-以高雄市為例」，成功大學都市計劃學系學位論文：台南。12.張梅英，1992，「建立土地大量估價方法之研究」，政治大學地政研究所博士論文：台北。13.梁宏富，2015，「不動產跨區購買之溢價分析」，政治大學地政研究所碩士論文：台北。14.章耀玲，1997，「台南市住宅預售屋價格影響因素之研究」，成功大學統計系碩士論文：台南。15.許瑞明，2002，我國加入世界貿易組織(WTO)後農地重劃工作之探討(一)，現代地政，258:6-9。16.陳志碩，2014，「以有限理性理論探討國內土地徵收補償市價查估機制之研究」，屏東商業技術學院不動產經營所碩士論文：屏東。17.陳明燦，1997，純農業型農業區農地價格之實證研究-以雲林大碑鄉為例，國立中興大學法商學院，法商學報33，259-290。18.陳明燦，1998，農地價格、選擇價值與農地政策-不同類型農業區之實證研究，國立中興大學法商學院，法商學報34，209-234。19.黄啓福，1983，「住宅屬性需求之研究: 松山、大安、古亭為例」，國立中興大學都市計劃研究所碩士論文：台北。20.彭建文、楊宗憲、楊詩韻，2009，「捷運系統對不同區位房價影響分析─ 以營運階段為例」，『運輸計劃季刊』，38(3)，275-296。21.彭毓珍，2003，「台灣股票與指數期貨市場投資者行為之研究」，成功大學高階管理碩士在職專班 (EMBA) 學位論文：台南。22.黃佳鈴，2004，「從房地價格分離探討地價指數與公告土地現值評估」，政治大學地政研究所碩士論文：台北。23.黃淑惠，2000，「我國地價稅稅基評估之理論與實証分析--以台中市公告地價為分析對象」，政治大學財政學系研究所博士論文：台北。24.廖仲仁、張金鶚，2004，「搜尋成本與定錨行爲對於購屋者價格貼水之影響」，『住宅學報』，13(2)，47-62。25.賴世剛，2006，『都市、複雜與規劃：理解並改善都市發展』，台北:詹氏書局。26.謝明瑞，2008，『經濟學的 [非常態現象] 之研究』，空中大學。27.鍾麗娜，2011，「區段徵收制度之政經分析」，『土地問題研究季刊』，10(3)，32-53。28.蘇文賢，2000，「應用大量估價法進行公告現值評估之研究」，政治大學地政研究所碩士論文：台北。二、外文參考文獻1.Arthur, W. B. (1994). Increasing returns and path dependence in the economy: University of Michigan Press.2.Barnard, C., & Simon, H. A. (1947). Administrative behavior. A study of decision-making processes in administrative organization: Macmillan, New York.3.Bourdieu, P. (1977). Outline of a Theory of Practice (Vol. 16): Cambridge university press.4.Clauretie, T. M., & Thistle, P. D. (2007). The effect of time-on-market and location on search costs and anchoring: the case of single-family properties. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(2), 181-196. 5.Durkheim, E. (2014). The rules of sociological method: and selected texts on sociology and its method: Simon and Schuster.6.Gigerenzer, G., & Selten, R. (2002). Bounded rationality: The adaptive toolbox: Mit Press.7.Hayek, F. A. (1948). Individualism and economic order: University of chicago Press.8.Jones, B. D. (1999). Bounded rationality. Annual review of political science, 2(1), 297-321. 9.Kahneman, D., & Tversky, A. (1979). Prospect theory: An analysis of decision under risk. Econometrica: Journal of the Econometric Society, 263-291. 10.Lambson, V. E., McQueen, G. R., & Slade, B. A. (2004). Do Out‐of‐State Buyers Pay More for Real Estate? An Examination of Anchoring‐Induced Bias and Search Costs. Real Estate Economics, 32(1), 85-126. 11.McMillen, D. P., & McDonald, J. F. (1993). Could zoning have increased land values in Chicago? Journal of Urban Economics, 33(2), 167-188. 12.Mises, L. V. (1949). Human Action: A Treatise on Economics San Francisco: Fox and Wilkes. 13.Myer, F., He, L. T., & Webb, J. R. (1992). Sell‐Offs of US Real Estate: The Effect of Domestic versus Foreign Buyers on Shareholder Wealth. Real Estate Economics, 20(3), 487-500. 14.Noble M.A., N. A. G., & Costa F, J., . (1993). Floor area ratio as an urban development tool. Land Use Policy(April), 127-139. 15.Read, C. (1991). Maintenance, housing quality, and vacancies under imperfect information. Real Estate Economics, 19(2), 138-153. 16.Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. The journal of political economy, 34-55. 17.Selten, R. (1991). Evolution, learning, and economic behavior. Games and Economic Behavior, 3(1), 3-24. 18.Simon, H. A. (1955). A behavioral model of rational choice. The quarterly journal of economics, 99-118. 19.Sirmans, S. G., Macpherson, D. A., & Zietz, E. N. (2005). The composition of hedonic pricing models. Journal of real estate literature, 13(1), 1-44. 20.Slovic, P. (1972). Psychological study of human judgment: Implications for investment decision making. The Journal of finance, 27(4), 779-799. 21.Stigler, G. J. (1961). The economics of information. The journal of political economy, 213-225. 22.Turnbull, G. K., & Sirmans, C. (1993). Information, search, and house prices. Regional Science and Urban Economics, 23(4), 545-557. zh_TW
