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題名 農地成交價格與收益價格差距之研究
The Difference between Income Value and Transaction Price on Agricultural Land作者 劉昆霈
Liu, Kun Pei貢獻者 陳奉瑤
Chen, Feng Yao
劉昆霈
Liu, Kun Pei關鍵詞 農地價格
農舍
農業經營專區
農地重劃區
agricultural land value
farmhouse
special agricultural enterprise zones
land consolidation日期 2014 上傳時間 1-Jul-2015 14:58:22 (UTC+8) 摘要 農地價格隨著研究立場不同，而具有多元的價格型態，本研究採農業使用的角度，以收益法求取宜蘭縣三星鄉的農地價格，將之與實價登錄成交資料比較，並應用多元迴歸分析影響成交價格與收益價格差距的可能因素。研究結果發現在民國89年後所新辦的農地重劃地區將增加農地的轉用壓力，且當新辦重劃地區內成交農地臨路寬度愈大，則成交價格與收益價格差距愈發明顯，表示新辦重劃區內道路寬度的設計已超出農用基本需求，而增加農地變更使用的可能，此與農地重劃擴大農場經營之目標相互衝突。但透過公約機制與生產制度面的改良，農業經營專區則可能減少農地的變更使用，進而達到保護農業生產環境的理想。另外，在三星鄉內，農舍的興建將擴大農地價差關係，促使農地轉用價值上升，且影響隨著時間遞嬗日益彰顯，顯示農地已面臨愈來愈高的轉用壓力。
This study looks at difference between income approach value and transaction price at Sanxing Township, Yilan County. With different point of view, the agricultural land will have diversified value types, such as market value and use value. To begin with, we conduct income approach to determine agricultural land value as pure use value. Then, we compare it with transaction price from government statistics, calculating the gap between income approach values and real selling price. Finally, we apply multiple regression analysis to find price gap influence factors. The empirical model presents special agricultural enterprise zones may reduce agricultural land development pressure, and therefore could protect agricultural production environment. But, when at recent constructed agricultural land readjustment area, agricultural land will face much more development pressure which has violated land consolidation objects. Research also indicates that our land face much more development pressure with evolution of the time.參考文獻 中文文獻王玉真，2014，「多功能農業概念下之優良農地保存與利用策略-以台灣農業經營專區為例」，台北大學不動產與城鄉環境學系博士論文：台北市。內政部，2005，農地重劃實錄，內政部編譯。財團法人農業工程硏究中心執行；內政部土地重劃工程處委託，2011，『農地重劃區環境資源調查及相關效益分析』，台中市，內政部土地重劃工程處。行政院農委會，2009，農地重劃計畫，98年度農業施政計畫專案查證報告。李承嘉，2011，「台灣當前農地政策評議」，『土地問題研究季刊』，10(4)：12-27。李家玉，1995，「土地使用管制對地價影響之研究」，台灣大學農業經濟學研究所碩士論文：台北市。吳功顯，2007，「農地價格之組成及其影響因素之探討」，『華岡農科學報』，20：1-30。吳彩珠、林峰田、林森田、許元綸，2012，「宜蘭農地宅舍分布型態之變遷與其影響因素之探討」，『都市與計畫』，40(1):31-57。林英彥，2006，『不動產估價』，第11版，台北市：文笙書局。林敬妤，2012，「宜蘭農村地景變遷時空分析，以三星鄉尾塹村、大洲村與大義村為例」，『地理學報』，64：1-20。林森田、張慈佳，1996，「農地地價之動態研究—現值模型之檢驗」，『國立政治大學學報』，72：23-57。林國慶，1993，「臺灣農地價格之分析」，國科會專題研究計畫。林國慶、趙蕙萍，1994，「農地區位地價之研究—雲林縣崙背鄉」，『土地經濟年刊』，5：73~104。林慧琬，1984，「農地收益價格之研究」，政治大學地政研究所碩士論文：台北市。洪萱伶，2014，「2005至2011年宜蘭購置農地成交價格變動影響因素分析-以宜蘭縣三星鄉為例」，佛光大學未來與樂活產業學系碩士論文：礁溪鄉。陳奉瑤、梁仁旭、劉昆霈，2014，「農地價格評估方式之研究」，行政院農委會科技計劃研究報告。陳明燦，1998，「農地價格、選擇價值與農地政策-不同類型農業區之實證研究」，國立中興大學法商學院法商學報，34：209-234.陳明燦，1997，「純農業型農業區農地價格之實證研究-以雲林大碑鄉為例」，國立中興大學法商學院法商學報，33：259-290。傅鈺秀，1995，「台灣農地重劃效益評估之研究」，中興大學農業經濟學研究所碩士論文：台中市。張基湛，1986，「台灣農地價格變動之研究」，『台銀季刊』，37(4)：305-343。黃威翔，2007，「農地轉用壓力下之農地價格-以宜蘭縣為個案」，台北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文：台北市。趙蕙萍，1992，「臺灣農地價格之研究」，台灣大學農業經濟研究所碩士論文：台北市。蘇志超，1975，「台灣農地價值之分析」。頁557-588，收錄於于宗先主編，『台灣農業發展論文集』，初版，台北市：聯經出版。盧新海、黃善林（2010），『土地估價』，上海，復旦大學出版社。英文文獻Burt, O R. 1986. Econometric Modeling of the Capitalization Formula for Farmland Prices. American Journal of Agricultural Economics, 68（1）: 10-26.Capozza, D R. and Helsley R W. 1989. The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth. Journal of Urban Economics, 26（3）: 295-306Capozza, D. R. and Sick, G. A. 1994. The Risk Structure of Land Markets, Journal of Urban Economics, 35: 297-319.Chomitz, K.M., Alger, K., Thomas, T.S., Orlando, H., Nova, P.V. 2005. Opportunity Costs of Conservation in a Biodiversity Hotspot: The Case of Southern Bahia. Environment and Development Economics 10: 293–312.DiPasquale, D and Wheaton W C. 1996. Urban Economics And Real Estate Market, New Jersey, Pearson Education.Hardie, I.W., Narayan, T.A., Gardner, B.L. 2001. The Joint Influence of Agricultural and Nonfarm Factors on Real Estate Values: an Application to The Mid-Atlantic Region. American Journal of Agricultural Economics ,83（1）: 120–132.Herdt, R W., Cochrane W W. 1966. Farm Land Prices and Farm Technological Advance. Journal of Farm Economics, 48（2）: 243-263.Huang, H., Miller, G.Y., Sherrick, B.J., Go’mez, M.I.2006, Factors Influencing Illinois Farmland Values. American Journal of Agricultural Economics ,88 （2）: 458–470.Hayles, K N. 2006. A Property Valuation Model for Rural Victoria, the degree Doctor of Philosophy, School of Mathematical and Geospatial Science RMIT University.Murray, J. F. N. 1969. Principles and Practice of Valuation. 4th ed, Sydney, John Andrew & Co. Plantinga A J, Miller D J. 2001. Agricultural Land Values and the Value of Rights to Future Land Development, Land Economics,77 （1）: 56~ 67.Plantinga A J, Lubowski R N, and Stavins R N. 2002. The effects of potential land development on agricultural land prices, Journal of Urban Economics, 52: 561–581.Shi Y J, Phipps T T, and Colyer D, 1997. Agricultural Land Value Under Urbanizing Influence. Land Economics 73, 90-100.Stewart, Patrick A., and Libby Lawarence W. 1998. Determinants of Farmland Value: The Case of DeKalb County, Illinois, Review of Agricultural Economics, 20（1）: 80-95Tweeten, L G., Martin J E. 1966. A Methodology for Predicting US Farm Real Estate Price Variation. Journal of Farm Economics, 48（2）: 378-393.Xu, F., R.C. Mittelhammer, and P.W. Barkley. 1993, Measuring the Contributions of Site Characteristics to the Value of Agricultural Land.” Land Economics, 69（4）:356–69. 描述 碩士
國立政治大學
地政研究所
102257008
103資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0102257008 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 陳奉瑤 zh_TW dc.contributor.advisor Chen, Feng Yao en_US dc.contributor.author (Authors) 劉昆霈 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Liu, Kun Pei en_US dc.creator (作者) 劉昆霈 zh_TW dc.creator (作者) Liu, Kun Pei en_US dc.date (日期) 2014 en_US dc.date.accessioned 1-Jul-2015 14:58:22 (UTC+8) - dc.date.available 1-Jul-2015 14:58:22 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-Jul-2015 14:58:22 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0102257008 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/76240 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政研究所 zh_TW dc.description (描述) 102257008 zh_TW dc.description (描述) 103 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 農地價格隨著研究立場不同，而具有多元的價格型態，本研究採農業使用的角度，以收益法求取宜蘭縣三星鄉的農地價格，將之與實價登錄成交資料比較，並應用多元迴歸分析影響成交價格與收益價格差距的可能因素。研究結果發現在民國89年後所新辦的農地重劃地區將增加農地的轉用壓力，且當新辦重劃地區內成交農地臨路寬度愈大，則成交價格與收益價格差距愈發明顯，表示新辦重劃區內道路寬度的設計已超出農用基本需求，而增加農地變更使用的可能，此與農地重劃擴大農場經營之目標相互衝突。但透過公約機制與生產制度面的改良，農業經營專區則可能減少農地的變更使用，進而達到保護農業生產環境的理想。另外，在三星鄉內，農舍的興建將擴大農地價差關係，促使農地轉用價值上升，且影響隨著時間遞嬗日益彰顯，顯示農地已面臨愈來愈高的轉用壓力。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) This study looks at difference between income approach value and transaction price at Sanxing Township, Yilan County. With different point of view, the agricultural land will have diversified value types, such as market value and use value. To begin with, we conduct income approach to determine agricultural land value as pure use value. Then, we compare it with transaction price from government statistics, calculating the gap between income approach values and real selling price. Finally, we apply multiple regression analysis to find price gap influence factors. The empirical model presents special agricultural enterprise zones may reduce agricultural land development pressure, and therefore could protect agricultural production environment. But, when at recent constructed agricultural land readjustment area, agricultural land will face much more development pressure which has violated land consolidation objects. Research also indicates that our land face much more development pressure with evolution of the time. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究動機與目的 1第二節 研究方法與研究範圍 4第三節 研究流程 9第二章 文獻回顧 11第一節 農地價格差距相關文獻 11第二節 影響農地價格因素分析 17第三章 研究設計 21第一節 價差模型之設計 21第二節 農地收益價格之評估 28第三節 變數內容與敘述統計 40第四章 實證分析 47第一節 價差迴歸模型分析 47第二節 農業經營專區價差模型分析 54第三節 重劃區價差模型分析 60第四節 小結 66第五章 結論與建議 69第一節 結論 69第二節 建議 71參考文獻 73 zh_TW dc.format.extent 2034654 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0102257008 en_US dc.subject (關鍵詞) 農地價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 農舍 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 農業經營專區 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 農地重劃區 zh_TW dc.subject (關鍵詞) agricultural land value en_US dc.subject (關鍵詞) farmhouse en_US dc.subject (關鍵詞) special agricultural enterprise zones en_US dc.subject (關鍵詞) land consolidation en_US dc.title (題名) 農地成交價格與收益價格差距之研究 zh_TW dc.title (題名) The Difference between Income Value and Transaction Price on Agricultural Land en_US dc.type (資料類型) thesis en dc.relation.reference (參考文獻) 中文文獻王玉真，2014，「多功能農業概念下之優良農地保存與利用策略-以台灣農業經營專區為例」，台北大學不動產與城鄉環境學系博士論文：台北市。內政部，2005，農地重劃實錄，內政部編譯。財團法人農業工程硏究中心執行；內政部土地重劃工程處委託，2011，『農地重劃區環境資源調查及相關效益分析』，台中市，內政部土地重劃工程處。行政院農委會，2009，農地重劃計畫，98年度農業施政計畫專案查證報告。李承嘉，2011，「台灣當前農地政策評議」，『土地問題研究季刊』，10(4)：12-27。李家玉，1995，「土地使用管制對地價影響之研究」，台灣大學農業經濟學研究所碩士論文：台北市。吳功顯，2007，「農地價格之組成及其影響因素之探討」，『華岡農科學報』，20：1-30。吳彩珠、林峰田、林森田、許元綸，2012，「宜蘭農地宅舍分布型態之變遷與其影響因素之探討」，『都市與計畫』，40(1):31-57。林英彥，2006，『不動產估價』，第11版，台北市：文笙書局。林敬妤，2012，「宜蘭農村地景變遷時空分析，以三星鄉尾塹村、大洲村與大義村為例」，『地理學報』，64：1-20。林森田、張慈佳，1996，「農地地價之動態研究—現值模型之檢驗」，『國立政治大學學報』，72：23-57。林國慶，1993，「臺灣農地價格之分析」，國科會專題研究計畫。林國慶、趙蕙萍，1994，「農地區位地價之研究—雲林縣崙背鄉」，『土地經濟年刊』，5：73~104。林慧琬，1984，「農地收益價格之研究」，政治大學地政研究所碩士論文：台北市。洪萱伶，2014，「2005至2011年宜蘭購置農地成交價格變動影響因素分析-以宜蘭縣三星鄉為例」，佛光大學未來與樂活產業學系碩士論文：礁溪鄉。陳奉瑤、梁仁旭、劉昆霈，2014，「農地價格評估方式之研究」，行政院農委會科技計劃研究報告。陳明燦，1998，「農地價格、選擇價值與農地政策-不同類型農業區之實證研究」，國立中興大學法商學院法商學報，34：209-234.陳明燦，1997，「純農業型農業區農地價格之實證研究-以雲林大碑鄉為例」，國立中興大學法商學院法商學報，33：259-290。傅鈺秀，1995，「台灣農地重劃效益評估之研究」，中興大學農業經濟學研究所碩士論文：台中市。張基湛，1986，「台灣農地價格變動之研究」，『台銀季刊』，37(4)：305-343。黃威翔，2007，「農地轉用壓力下之農地價格-以宜蘭縣為個案」，台北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文：台北市。趙蕙萍，1992，「臺灣農地價格之研究」，台灣大學農業經濟研究所碩士論文：台北市。蘇志超，1975，「台灣農地價值之分析」。頁557-588，收錄於于宗先主編，『台灣農業發展論文集』，初版，台北市：聯經出版。盧新海、黃善林（2010），『土地估價』，上海，復旦大學出版社。英文文獻Burt, O R. 1986. Econometric Modeling of the Capitalization Formula for Farmland Prices. American Journal of Agricultural Economics, 68（1）: 10-26.Capozza, D R. and Helsley R W. 1989. The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth. Journal of Urban Economics, 26（3）: 295-306Capozza, D. R. and Sick, G. A. 1994. The Risk Structure of Land Markets, Journal of Urban Economics, 35: 297-319.Chomitz, K.M., Alger, K., Thomas, T.S., Orlando, H., Nova, P.V. 2005. Opportunity Costs of Conservation in a Biodiversity Hotspot: The Case of Southern Bahia. Environment and Development Economics 10: 293–312.DiPasquale, D and Wheaton W C. 1996. Urban Economics And Real Estate Market, New Jersey, Pearson Education.Hardie, I.W., Narayan, T.A., Gardner, B.L. 2001. The Joint Influence of Agricultural and Nonfarm Factors on Real Estate Values: an Application to The Mid-Atlantic Region. American Journal of Agricultural Economics ,83（1）: 120–132.Herdt, R W., Cochrane W W. 1966. Farm Land Prices and Farm Technological Advance. Journal of Farm Economics, 48（2）: 243-263.Huang, H., Miller, G.Y., Sherrick, B.J., Go’mez, M.I.2006, Factors Influencing Illinois Farmland Values. American Journal of Agricultural Economics ,88 （2）: 458–470.Hayles, K N. 2006. A Property Valuation Model for Rural Victoria, the degree Doctor of Philosophy, School of Mathematical and Geospatial Science RMIT University.Murray, J. F. N. 1969. Principles and Practice of Valuation. 4th ed, Sydney, John Andrew & Co. Plantinga A J, Miller D J. 2001. Agricultural Land Values and the Value of Rights to Future Land Development, Land Economics,77 （1）: 56~ 67.Plantinga A J, Lubowski R N, and Stavins R N. 2002. The effects of potential land development on agricultural land prices, Journal of Urban Economics, 52: 561–581.Shi Y J, Phipps T T, and Colyer D, 1997. Agricultural Land Value Under Urbanizing Influence. Land Economics 73, 90-100.Stewart, Patrick A., and Libby Lawarence W. 1998. Determinants of Farmland Value: The Case of DeKalb County, Illinois, Review of Agricultural Economics, 20（1）: 80-95Tweeten, L G., Martin J E. 1966. A Methodology for Predicting US Farm Real Estate Price Variation. Journal of Farm Economics, 48（2）: 378-393.Xu, F., R.C. Mittelhammer, and P.W. Barkley. 1993, Measuring the Contributions of Site Characteristics to the Value of Agricultural Land.” Land Economics, 69（4）:356–69. zh_TW
