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題名 都市更新會造成周圍地區住宅價格上漲嗎 ? —台北市都市更新價格外溢之探討
Does urban renewal increase the housing price of neighborhood? The spillover effect of urban renewal on housing price in Taipei city.
作者 高伊葦
Kao, Yi Wei
貢獻者 張金鶚<br>江穎慧
Jang, Jin E<br>Jiang, Ying Hui
高伊葦
Kao, Yi Wei
關鍵詞 都市更新
價格外溢
特徵價格法
空間迴歸
分量迴歸
日期 2015
上傳時間 1-Oct-2015 14:22:37 (UTC+8)
摘要 都市更新是台北市近年提升老舊地區居住品質的土地開發方法，然過去文獻僅探討都市更新獎勵容積對更新單元的影響，未針對都市更新對鄰近地區房價影響進行實證研究，故引發本研究動機。此外，投入公共資源的都市更新政策，隨外部性提升後，對鄰近地區住宅價格是否產生正向價格外溢效果，進而造成都市房價高漲，本研究將運用空間迴歸分析進一步釐清。
本研究以台北市2004年至2009年之不動產交易案例為樣本，並以2006、2007年核定都更地區或單元時間點為預期房價起漲點，蒐集周圍地區不動產實際成交資料共8996筆，並運用特徵價格理論及空間迴歸分析都更實施前後，及不同規模大小對周圍地區價格影響因素與變化，最後以分量迴歸觀察都市更新對高、低房價的影響。實證結果發現都更實施後會造成周圍地區房價上漲，都更基地規模越大對房價有明顯提升的效果，且對於低價區的房價影響最為顯著。
參考文獻 (1) 中文期刊論文：
王姿尹，2008，住宅整建之不動產價格外溢效果分析，政治大學地政研究所碩士論文。
李權益，2012，台北市劃定更新地區容積獎勵對基地規模的效益-從交易成本觀點探討. 臺北大學不動產與城鄉環境學系(所)學位論文
林祖嘉、林素菁，1993，台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析，住宅學報，No.1，21-45。
林惠華，2002，公私協力機制運用於都市更新政策之研究：士林夜市之個案模擬，政治大學公共行政研究所碩士論文。
林祖嘉、黃麗蓉，2014，嫌惡性風水對商用不動產價格影響之研究，住宅學報，23(1)，51-72.
林禎家、黃志豪，2003，台北捷運營運前後沿線房地屬性特徵價格之變化，運輸計畫季刊，32(4)，777-800。
周心怡，2004，拔靴法(Bootstrap)之探討及其應用，中央大學統計研究所碩博士論文。
凃雅珍，2007，風水對不同住宅價格影響之研究：分量迴歸之應用，國立政治大學經濟研究所碩士論文
陳建良，2007，1980年至2000年台灣擁屋家戶儲蓄行為之變遷：分量迴歸分析的新發現，住宅學報，16(1)，57-58
郭斯傑、陳韋廷，2011，外牆整修對老舊住宅價格影響分析-以台北市為例.物業管理學研討會, 53-60.
袁慧琳，2008，公園對地價影響之研究-以羅東為例，中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文
梁仁旭、陳奉瑤，2010，都市更新整建維護外溢效果之實證分析，世界華人不動產年會。
張怡文、江穎慧、張金鶚. 2009，分量迴歸在大量估價模型之應用-非典型住宅估價之改進. Journal of City and Planning, 36(3), 281-304.
張金鶚，2011，《張金鶚的都市更新九堂課》，台北：方智出版社。
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彭建文、楊宗憲、楊詩韻，(2009)，捷運系統對不同區位房價影響分析-以營運階段為例，運輸計畫季刊，38(3)，275-296。
馮正民、曾帄毅、王冠斐，1994，捷運系統對車站地區房價之影響，「都市與計劃」，21(1)，25-45。
紀凱婷，2009，台北市新推個案定價之時間與空間相依性分析，政治大學地政研究所碩士論文。
黃紹東，2004，台南市東區住宅價格之空間自我迴歸分析，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文。
曾菁敏，2006，空地再利用及鄰里土地開發對新建土地住宅價格影響之研究-台南市之觀察與實證，規劃學報，Vol.33，21-38。
楊宗憲、蘇倖慧，2011，迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究，住展學報，20(2)，61-80。
楊艾嘉，2003，都市更新與周圍地區房價差異因素之探討-以台北市為例，成功大學都市計畫研究所碩士論文。
廖仲仁、張金鶚，2006，不對稱的仲介服務價格效果:分量迴歸法之檢驗，Journal of City and Planning，33(1)，1-16.
戴國正、張金鶚、江穎慧，2012，大眾捷運系統對房價影響效果再檢視，住宅學會第二十屆年會研討會。
邊泰明，2003，《土地使用規劃與財產權－理論與實務》.台北：詹氏。
(2) 英文期刊論文：
Anselin, L., 1988. Spatial econometrics: methods and models , Vol. 4, Springer Science & Business Media.
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Bourassa, S. C., Cantoni, E., & Hoesli, M., 2007,. Spatial dependence, housing submarkets, and house price prediction. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(2), 143-160.
Chau, K.W., Leung, A.Y.T., Yiu, C.Y. and Wong, S.K., 2003, Estimating the value enhancement effects of refurbishment , Facilities, 21(1/2),13-19.
Chau, K. W., & Wong, S. K., 2014, Externalities of urban renewal: a real option perspective. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 48(3), 546-560.
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Dubin, R. A., 1988, "Spatial Autocorrelation: A Primer", Journal of Housing Economics,7, 304-327.
Dubin,R A.,1998, Predicting House Prices Using Multiple Listings Data, Journal of Real Estate Finance and Economics,. 17(1), 35-59
Follain,J.R. & S. Malpezzi,1980, Dissecting Housing Value and Rent”, Washington, DC: The Urban Institute
Holm,G.M,2000,Service management in housing refurbishment: a theoretical approach，Construction Management and Economics,18,525-533
Lai,L.W.C.,Chau,K.W.,Yiu,E.C.Y.,Wong,K.S.K.,Wong,W.S.andChan,P.Y.L.,2007, Measuring and interpreting the effects of a public-sector-led urban renewal project on housing prices-an empirical study of a comprehensive development area zone developed upon taking in Hong Kong, Environment and Planning B: Planning and Design,34(3), 524 - 538
Lee, F. & Hebel, C. 2007,A reappraisal of gentrification:towards a”geography of gentrification”,Progress in Human Geography 24(3),89-408
Malpezzi, S. ,2003,. Hedonic pricing models: a selective and applied review. Section in Housing Economics and Public Policy: Essays in Honor of Duncan Maclennan.
McDonald, J. F. & Osuji, C. I.,1995 The Effect of Anticipated:Transportation Improvement on Residential Land Values,Regional Science and Urban Economics,25(3),261-78.
McMillen, D.P. & McDonald, J.,2004,.Reaction of Prices to a New Rapid Transit Line：Chicago’s Midway Line, 1983-1999. Real Estate Economics,32(3), 463-486.
Pavlov, A., & Blazenko, G. W. ,2005, The neighborhood effect of real estate maintenance. The Journal of Real Estate Finance and Economics,30(4), 327-340.
Rosen, S,1974,Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition,The Journal of Political Economy, 82(1), 34-55
Tobler, W. R., 1970, "A Computer Movie Simulating Urban Growth in the Detroit Region", Economic Geography, 46(supplement),234-240.
Rosenthal, S.S., & Helsley, R.W.,1994,. Redevelopment and the urban land price gradient. Journal of Urban Economics, 35(2),182-200.
Sirpal.R,1994,Empirical Modeling of the Relative Impacts of Various Sizes of Shopping Centers on the Values of Surrounding Residential Properties, Journal of Real Estate Research,9(4),487-505
Sirmans, S. G., Macpherson, D. A, & Zietz, E. N.,2005,. The composition of hedonic pricing models,Journal of real estate literature,13(1), 1-44.
Koenker, R., & Bassett Jr, G., 1978, Regression quantiles. Econometrica: journal of the Econometric Society, 33-50.
Koenker., R., & Bassett Jr, G.,1982,. Robust tests for heteroscedasticity based on regression quantiles. Econometrica: Journal of the Econometric Society, 43-61
Koenker, R. and Hallock, K. F.,2001,. Quantile regression, Journal of Economic Perspectives,15(4),143-156.
Yau.,Y., S. K. Wong, A. K. C. Cheng, K. W. Chau and D. C. W. Ho,2006, An Empirical Study on the Neighborhood Effect of Refurbishment, The 12th Annual Conference of the Pacific Rim Real Estate Society, Auckland, 22-26
Yau,Y.,2011, Does comprehensive redevelopment change the housing price gradient? A case study in Mongkok,Hong Kong, Urbaniizziv,22(2),98-106
Zietz, J., Zietz, E. N., & Sirmans, G. S. 2008. Determinants of house prices: a quantile regression approach. The Journal of Real Estate Finance and Economics,37(4),317-333.
描述 碩士
國立政治大學
地政研究所
102257012
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0102257012
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 張金鶚<br>江穎慧zh_TW
dc.contributor.advisor Jang, Jin E<br>Jiang, Ying Huien_US
dc.contributor.author (Authors) 高伊葦zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Kao, Yi Weien_US
dc.creator (作者) 高伊葦zh_TW
dc.creator (作者) Kao, Yi Weien_US
dc.date (日期) 2015en_US
dc.date.accessioned 1-Oct-2015 14:22:37 (UTC+8)-
dc.date.available 1-Oct-2015 14:22:37 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 1-Oct-2015 14:22:37 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0102257012en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/78775-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政研究所zh_TW
dc.description (描述) 102257012zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 都市更新是台北市近年提升老舊地區居住品質的土地開發方法，然過去文獻僅探討都市更新獎勵容積對更新單元的影響，未針對都市更新對鄰近地區房價影響進行實證研究，故引發本研究動機。此外，投入公共資源的都市更新政策，隨外部性提升後，對鄰近地區住宅價格是否產生正向價格外溢效果，進而造成都市房價高漲，本研究將運用空間迴歸分析進一步釐清。
本研究以台北市2004年至2009年之不動產交易案例為樣本，並以2006、2007年核定都更地區或單元時間點為預期房價起漲點，蒐集周圍地區不動產實際成交資料共8996筆，並運用特徵價格理論及空間迴歸分析都更實施前後，及不同規模大小對周圍地區價格影響因素與變化，最後以分量迴歸觀察都市更新對高、低房價的影響。實證結果發現都更實施後會造成周圍地區房價上漲，都更基地規模越大對房價有明顯提升的效果，且對於低價區的房價影響最為顯著。		zh_TW
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍與方法 6
第三節 研究架構與流程 11
第二章 文獻回顧 13
第一節 都市更新相關研究 13
第二節 特徵價格法相關研究 17
第三節 空間相依性相關研究 19
第四節 分量迴歸相關文獻 22
第五節 小節 24
第三章 實證資料與模型 25
第一節 研究設計 25
第二節 實證模型 26
第三節 資料蒐集與來源 31
第四章 實證結果 39
第一節 都市更新對房價的影響程度 39
第二節 都市更新對高低房價的影響 44
第五章 結論與建議 49
參考文獻 54		zh_TW
dc.format.extent 5812655 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0102257012en_US
dc.subject (關鍵詞) 都市更新zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 價格外溢zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 特徵價格法zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 空間迴歸zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 分量迴歸zh_TW
dc.title (題名) 都市更新會造成周圍地區住宅價格上漲嗎 ? —台北市都市更新價格外溢之探討zh_TW
dc.title (題名) Does urban renewal increase the housing price of neighborhood? The spillover effect of urban renewal on housing price in Taipei city.en_US
dc.type (資料類型) thesisen
dc.relation.reference (參考文獻) (1) 中文期刊論文：
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(2) 英文期刊論文：
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Chau, K.W., Leung, A.Y.T., Yiu, C.Y. and Wong, S.K., 2003, Estimating the value enhancement effects of refurbishment , Facilities, 21(1/2),13-19.
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Yau,Y.,2011, Does comprehensive redevelopment change the housing price gradient? A case study in Mongkok,Hong Kong, Urbaniizziv,22(2),98-106
Zietz, J., Zietz, E. N., & Sirmans, G. S. 2008. Determinants of house prices: a quantile regression approach. The Journal of Real Estate Finance and Economics,37(4),317-333.		zh_TW