學術產出-Theses
Article View/Open
Publication Export
-
題名 不動產仲介契約爭議問題之研究
The Study of Disputes about the Real Estate Contract作者 蔡佳蒨 貢獻者 楊淑文
蔡佳蒨關鍵詞 仲介契約
居間契約
仲介人
雙方委託
忠實義務
附隨義務
消費者保護法
定型化約款
不動產經紀業管理條例日期 2015 上傳時間 2-Dec-2015 17:00:12 (UTC+8) 摘要 仲介契約在不動產買賣上應用十分廣泛，惟並非我國民法規範之典型契約，應如何適用民法典型契約之相關規定產生許多爭議。首要問題是仲介契約之性質與類型為何，本文將比較仲介契約與居間契約之特點後，認為仲介契約原則上核心範圍係屬居間契約。其次，仲介人處於買賣交易雙方間將產生利益衝突，而仲介契約中有兩種類型的利益衝突：其一是仲介人處於賣方、買方間，買賣雙方因為契約角色的對立所產生的利益衝突，連帶影響仲介人對於買賣雙方所應負之行為義務，此點在仲介人同時為買賣雙方委託、代理時更顯嚴重；其二是仲介人如以企業經營者之角色，為確保報酬請求權的實現，預先擬定仲介契約條款，因企業經營者與消費者間地位不對等而產生之利益衝突。在仲介人處於賣方、買方間而面對之利益衝突部分，本文以忠實義務角度切入，確認仲介人之行為準則，並希望透過仲介人所負之調查及報告義務，減少仲介人立於交易間面對雙方而生之利益衝突。而民法本於誠信原則即可推導出附隨義務的存在，忠實義務與附隨義務雖是二種不同法系所衍生，內涵卻非截然不同。忠實義務在我國民法上雖未明文規定，但可透過我國民法第148條關於誠信原則之規範而具體實現於契約之附隨義務中，而在我國民法上覓得適用依據。而在仲介人以企業經營者之身分，預先擬定仲介契約條款時，首先須仲介契約是否適用消保法。其次則須注意與仲介人之報酬請求權直接相關之直接交易禁止約款、違約視為完成交易約款以及朋分解約定金約款之效力為何。除此之外，斡旋金制度即屬為因應仲介人為確保報酬請求權之需求而衍生出之制度。但斡旋金之性質與效力在實務與學說上皆有爭議，且其與要約書制度之比較，亦值討論。除此之外，賣方與買方因為不動產買賣契約發生糾紛，且仲介人就此糾紛亦有涉入時，賣方與仲介人之責任牽涉到不動產經紀業管理條例與民法之關係。又於賣方與仲介人均需對買方負擔損害賠償責任之情況下，二人所負是否為連帶債務，實有討論之空間。 參考文獻 參考文獻壹、 中文文獻（依姓氏筆劃排列）一、 中文書籍1.王志誠、賴源河，現代信託法論，五南，第三版，2001年9月。2.王澤鑑，不完全給付之基本理論，收錄於民法學說與判例研究(三)，頁59-88，臺北，自版，2009年12月。3.王澤鑑，債法原理基本理論，臺北，自版，三版，2012年。4.史尚寬，債法各論，自版，1977年。5.朱柏松等，公有土地信託之研究，行政院研究發展考核委員會委託，1998年1月。6.李芳南，不動產經紀法規精義，五南，第五版，2009年。7.林誠二，債編各論新解─體系化解說(中)，瑞興，三版，2015年6月。8.邱聰智，新訂債法各論(中)，元照，初版二刷，2008年8月9.陳自強，契約之成立與生效，臺北，元照，三版，2014年2月。10.陳春山，信託及信託業法專論─理論與實務，臺北，臺灣金融研訓院，三版，2000年8月。11.曾泰源，不動產居間人民刑事責任之研究，臺灣花蓮地方法院檢察署印，1992年6月。12.黃立等，民法債編各論(下)，臺北，元照，初版，2002年7月。13.詹森林，定型化約款之基本概念及其效力之範圍，收錄於民事法理與判決研究(三)，頁29-86，臺北，元照，初版，2003年8月。14.詹森林，消保法商品責任之消費者與第三人，收錄於民事法理與判決研究(四)，頁1-42，臺北，元照，初版，2006年。15.詹森林，最高法院與定型化契約之發展，收錄於民事法理與判決研究(四)，頁143-224，臺北，元照，初版，2006年。16.臺灣臺北高等法院編輯，七十九年法律專題研習會彙編，1991年。17.劉春堂，民法債編各論(中)，自版，初版第五刷，2014年9月。18.鄭玉波，民法債編各論(下) ，初版，1772年。19.謝哲勝，信託法，臺北，元照出版有限公司，四版，2014年8月。二、 中文期刊論文1.丁文嚴，案例指導制度背景下人民法院案例系統的構建，法律適用，頁88-92，2013年第1期。2.王千維，論可分債務、連帶債務與不真正連帶債務(上)，國立中正大學法學集刊，第7期，頁147-231，2002年4月。3.王文宇，信託法原理與商業信託法制，國立臺灣大學法學論叢，第29卷第2期，頁309-416，2000年1月。4.向明恩，不動產經紀業者對凶宅之告知和調查義務/台北地院99訴2744，臺灣法學雜誌，第191期，頁177-181，2012年1月。5.向明恩，前契約說明義務之形塑與界線─評基隆地方法院92年度訴字第342號民事判決，月旦法學雜誌，第190期，頁171-187，2011年3月。6.李永然，從不動產仲介談居間契約(一)，現代地政，第9卷第5期，頁4-8，1989年5月。7.林國彬，董事忠誠義務與司法審查標準之研究─以美國德拉瓦州公司法為主要範圍，政大法學評論，第100期，頁135-214，2007年12月。8.席建林、董燕，統一法律適用背景下對完善案例指導制度的思考，上海政法學院學報(法制論叢)，第27卷第4期，頁94-98，2012年7月。9.張寧，我國案例指導制度運行過程中的幾個問題研究，法治與社會，第30期，頁57-58，2012年10月。10.陳立夫，從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題─以不動產仲介業務為中心，臺灣本土法學雜誌，第87期，頁5-21，2006年10月。11.陳聰富，契約自由與定型化契約的管制，月旦法學雜誌，第91期，頁51-62，2002年12月。12.曾宛如，董事忠實義務之內涵及適用疑義─評析新修正公司法第23條第1項，臺灣本土法學雜誌，第38期，頁51-66，2002年9月。13.曾品傑，不動產交易法制之比較研究─以斡旋金契約之規整為例，興大法學，第4期，頁49-91，2008年11月。14.曾品傑，不動產仲介法之實務問題，全國律師，第15卷第12期，頁4-17，2011年12月。15.曾品傑，論居間法上之禁止跳單條款-從中國大陸最高人民法院指導案例1號談起，月旦民商法雜誌，第38期，頁129-145，2012年12月。16.曾品傑，論資訊提供義務─從緘默詐欺談起，東海大學法學研究，第27期，頁57-113，2007年12月。17.湯文平，從”跳單”違約到居間報酬─”指導案例1號”評釋，法學家，2012年第6期，頁107-177，2012年。18.楊淑文，工程定型化契約之履約保證條款(含立即照付約款)─最高法院相關實物判決評析，月旦法學雜誌，第187期，頁21-38，2010年12月。19.楊淑文，論連帶保證與連帶債務，臺灣本土法學雜誌，第25期，頁14-36，2001年8月。20.楊鴻謙，房屋仲介業斡旋金之適法性分析，全國律師，第12卷第4期，頁79-83，2008年4月。21.詹森林，消費者保護法之定型化契約最新實務發展，月旦法學雜誌，第91期，頁28-50，2002年12月。22.戴孟勇，跳單行為的認定及處理─以｢指導案例1號」為中心，月旦民商法雜誌，第38期，頁146-162，2012年12月。23.謝哲勝，不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力，人文及社會科學集刊，第10卷第1期，頁79-129，1998年。24.謝哲勝，忠實關係與忠實義務，月旦法學雜誌，第70期，頁127-140，2001年3月。25.魏大喨，不動產仲介契約之研究，司法研究年報，第10輯(上)，1990年6月。三、 學位論文1.陳柏文，公司負責人忠實義務與司法審查標準之建構─從商業判斷法則出發，國立臺灣大學法律學研究所碩士論文， 2012年。2.曾品傑，房屋仲介契約之研究，國立臺灣大學法律學研究所碩士論文，1999年。3.曾泰源，不動產居間契約之研究，中國文化大學法律學研究所碩士論文，1990年。4.蔡景聖，敵意併購中目標公司的董事義務，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2006年5.簡佩如，不動產仲介法律問題之研究，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2003年。四、 會議記錄不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力─民法研究會第十次研討會紀錄，法學叢刊，第43卷第2期，頁115-133，1998年4月。五、 政府資訊1.立法院第1屆第86會期第12次會議議案關係文書，院總字第1151號2.立法院第2屆第6會期第21次會議議案關係文書 總第1712號 委員提案第1391號，1996年1月6日。3.臺北市建築管理工程處，臺北市海砂屋善後處理100問，網址：http://dba.gov.taipei/ct.asp?xItem=59098437&ctNode=32514&mp=118021 （最後點閱日：2015年3月10日）4.不動產經紀業資訊系統，網址：https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/ （最後點閱日： 2015年06年02日。）貳、 外文文獻（以姓氏字母順序排列）一、 德文文獻1.Brox, Hans, Wolf-Dietrich Walker, Besonderes Schuldrecht. 39. Aufl., C.H.Beck, München, 2008.2.Reuter, Dieter, J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, Zweites Buch, Sellier-de Gruyter, Berlin, 1995.二、 英文文獻1.BEVANS, NEAL R., REAL ESTATE AND PROPERTY LAW FOR PARALEGALS, ASPEN PUBLISHERS, U.S.A. (2d ed., 2009)2.IRLANDER, SAM, FLORIDA REAL ESTATE: PRINCIPLES, PRACTICES, AND LICENSE LAWS, SOUTH-WESTERN CENGAGE LEARNING, U.S.A. (2009).3.RICE, TIME, ILLINOIS REAL ESTATE PRINCIPLES& PRACTICES, SOUTH-WESTERN EDUCATIONAL PUB, U.S.A. (4th ed. 2008).4.WARNER, RALPH , IRA SERKES & GEORGE DEVINE, HOW TO BUY A HOUSE IN CALIFORNIA, NOLO, U.S.A.(Alayna Schroeder, ed., 2009).三、 英文期刊論文Geier Deborah A., ERISA：Punitive Damages for Breach of Fiduciary Duty, 35 Case W. Res. L. Rev., 743-763(1985)四、 美國法院判決Reed v. King, 145 Cal. App. 3d 261, 193 Cal. Rptr. 130 (Cal. Ct. App. 1983) 描述 碩士
國立政治大學
法律學系
99651016資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0996510161 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 楊淑文 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 蔡佳蒨 zh_TW dc.creator (作者) 蔡佳蒨 zh_TW dc.date (日期) 2015 en_US dc.date.accessioned 2-Dec-2015 17:00:12 (UTC+8) - dc.date.available 2-Dec-2015 17:00:12 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-Dec-2015 17:00:12 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0996510161 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/79527 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 法律學系 zh_TW dc.description (描述) 99651016 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 仲介契約在不動產買賣上應用十分廣泛，惟並非我國民法規範之典型契約，應如何適用民法典型契約之相關規定產生許多爭議。首要問題是仲介契約之性質與類型為何，本文將比較仲介契約與居間契約之特點後，認為仲介契約原則上核心範圍係屬居間契約。其次，仲介人處於買賣交易雙方間將產生利益衝突，而仲介契約中有兩種類型的利益衝突：其一是仲介人處於賣方、買方間，買賣雙方因為契約角色的對立所產生的利益衝突，連帶影響仲介人對於買賣雙方所應負之行為義務，此點在仲介人同時為買賣雙方委託、代理時更顯嚴重；其二是仲介人如以企業經營者之角色，為確保報酬請求權的實現，預先擬定仲介契約條款，因企業經營者與消費者間地位不對等而產生之利益衝突。在仲介人處於賣方、買方間而面對之利益衝突部分，本文以忠實義務角度切入，確認仲介人之行為準則，並希望透過仲介人所負之調查及報告義務，減少仲介人立於交易間面對雙方而生之利益衝突。而民法本於誠信原則即可推導出附隨義務的存在，忠實義務與附隨義務雖是二種不同法系所衍生，內涵卻非截然不同。忠實義務在我國民法上雖未明文規定，但可透過我國民法第148條關於誠信原則之規範而具體實現於契約之附隨義務中，而在我國民法上覓得適用依據。而在仲介人以企業經營者之身分，預先擬定仲介契約條款時，首先須仲介契約是否適用消保法。其次則須注意與仲介人之報酬請求權直接相關之直接交易禁止約款、違約視為完成交易約款以及朋分解約定金約款之效力為何。除此之外，斡旋金制度即屬為因應仲介人為確保報酬請求權之需求而衍生出之制度。但斡旋金之性質與效力在實務與學說上皆有爭議，且其與要約書制度之比較，亦值討論。除此之外，賣方與買方因為不動產買賣契約發生糾紛，且仲介人就此糾紛亦有涉入時，賣方與仲介人之責任牽涉到不動產經紀業管理條例與民法之關係。又於賣方與仲介人均需對買方負擔損害賠償責任之情況下，二人所負是否為連帶債務，實有討論之空間。 zh_TW dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究動機及研究目的 1壹、 研究動機 1貳、 研究目的 2第二節 研究範圍、研究架構及研究方法 3壹、 研究範圍 3貳、 研究架構 4一、 仲介契約之性質與類型 4二、 仲介契約中之利益衝突 5三、 雙方委託與雙方代理 5四、 仲介人之調查與說明義務 6五、 仲介定型化約款之內容與效力 6六、 斡旋金契約之合理性 7七、 賣方與仲介人間債務分擔類型 7參、 研究方法 8第二章 不動產仲介契約之性質與類型 9第一節 不動產仲介之意義 9壹、 不動產之意義 9貳、 不動產仲介契約之意義 10參、 不動產仲介與不動產居間之關聯 10肆、 仲介契約之契約性質 11一、 居間契約之契約性質─單務契約 11二、 仲介契約之契約性質 12（一） 不要式契約 12（二） 單務契約 13第二節 不動產仲介契約之種類 15壹、 我國法上之仲介契約種類 16一、 專任委託銷售契約 16二、 一般委託銷售契約 16貳、 美國法上之仲介契約種類 16一、 獨家銷售代理（Exclusive-right-to sell listing） 16二、 獨家代理協議（Exclusive-agency listing） 17三、 開放式代理協議（Open listing） 17四、 淨代理協議（Net listing） 17五、 聯賣契約（Multiple listing services，簡稱MLS） 18參、 我國法上仲介契約類型之欠缺 18第三節 不動產仲介契約之法律性質與類型 19壹、 學說見解 20一、 居間契約說 20二、 居間與委任之混合契約說 20貳、 實務見解 22一、 純粹居間契約 22二、 兼具居間契約與委任契約 23三、 委任契約 25四、 視個案而定 26參、 本文見解 27第四節 雙方委託與雙方代理於實務之爭議 29壹、 雙方委託 29一、 報告居間與媒介居間之區分 30二、 雙方委託之容許性 30（一） 外國立法例 31（二） 我國學說見解 321、 肯定見解 322、 否定見解 33（三） 我國實務見解 34（四） 本文見解 35三、 仲介人應負之行為準則─忠實義務 37（一） 英美法上之忠實義務 38（二） 附隨義務之適用 41四、 我國實務認定違反忠實義務之案例 42（一） 仲介人明知無代理權而為代理收受定金 44（二） 透露委託銷售之底價與相對人 44（三） 仲業人未依約張貼廣告而逕由內部人員出面購買之行為 44（四） 違反據實說明義務之行為 45（五） 藉由降低成交價而收取相對人之利益之行為 46（六） 未得同意之雙方委託 46五、 仲介人於雙方委託中應受之限制 47（一） 獲得雙方委託人同意 47（二） 一定之行為義務 48六、 仲介人違反忠實義務之法律上效果 49（一） 概說 49（二） 民法第571條之規定 501、 仲介人忠實義務之規範 502、 民法第571條規定的要件及適用 51（三） 懲罰性之損害賠償 56貳、 雙方代理 58一、 代理行為的獨立性 58二、 雙方代理於我國之容許性 59三、 民法第574條與仲介人代理權限之關係 61（一） 民法第574條之性質 62（二） 約定授予代理權條款 651、 案例 652、 約定授予代理權條款之效力 66第五節 小結 70第三章 仲介人之權利義務 74第一節 定型化約款之爭議 74壹、 消費者保護法對定型化契約之規範 74貳、 仲介契約與定型化約款 76一、 仲介契約適用消保法之爭議 76（一） 消費之意義 761、 實務見解 772、 學說批評 77（二） 定型化契約之區分 781、 實務意見 792、 本文見解 80二、 仲介契約中定型化約款之解釋 81參、 個別條款之適用─以審閱期間條款為例 82第二節 仲介人之調查與據實說明義務 87壹、 不動產說明書之介紹 87一、 應記載事項 87（一） 土地部分： 871、 標示及權利範圍部分 872、 交易權利種類及其登記狀況 873、 目前管理與使用情況 884、 使用管制內容 885、 重要交易條件 886、 增列｢其他重要事項」 88（二） 成屋部分 881、 建築改良物部分 882、 ｢基地」部分 89二、 不得記載事項 89三、 對於民國104年修正內容之分析 90貳、 我國常見調查說明事項之類型 91一、 仲介人對買賣雙方所負之說明、調查義務 91（一） 仲介人與相對人有一定關係 91（二） 奢侈稅 92（三） 較高之出價者 93（四） 履約能力 95二、 仲介人對買方所負之說明、調查義務 98（一） 載於不動產說明書中之事項 981、 有無約定專用權 982、 高氯離子混凝土建築物、輻射屋 993、 漏水 1024、 禁建、限建 1045、 違建加蓋 1056、 房屋裂痕 1087、 面積短少 1098、 主建物面積、大公小公之面積 1129、 所有權 11310、 土地鑑界 11611、 水源 11812、 變電器 11913、 凶宅 120（二） 未載於不動產說明書中之事項 1221、 車位保養、消防設備 1222、 建築物傾斜 124參、 美國法上之說明義務 126肆、 我國法上關於仲介人應負調查與說明義務之探討 128一、 訂約事項之範圍 129二、 調查義務、說明義務之性質 130（一） 法律依據 130（二） 調查義務之界線 134（三） 違反之效果 1361、 債務不履行之損害賠償責任 1362、 緘默詐欺之法律效果 137伍、 小結 140第三節 仲介人之報酬請求權 141壹、 報酬請求全與費用負擔請求權 141一、 報酬請求權成立之要件 141（一） 委託人與相對人之契約須有效成立 142（二） 契約成立與居間人之報告或媒介有因果關係 142二、 報酬請求權常見問題之探討 143（一） 買賣契約無效 143（二） 買賣契約得撤銷或附有解除條件 143（三） 直接交易 144三、 費用負擔請求權之欠缺 144貳、 直接交易禁止約款之爭議 145一、 直接交易禁止之意義 145二、 直接交易禁止約款之基礎 145（一） 實務見解 1461、 報酬性質 1462、 違約金性質 147（二） 學說見解 1481、 相當因果關係說 1482、 條件成就擬制說 1483、 誠信原則說 1494、 準用民法第548條第2項 1495、 適用民法第549條規定說 1496、 適用民法第267條規定 1507、 準用民法第151條規定 150（三） 本文見解 150三、 直接交易禁止約款適用之要件 151（一） 買賣契約之成立與仲介人之報告、媒介行為具有因果關係 152（二） 委託人與相對人間締結之契約，仲介人所媒介之契約具有同一性 153（三） 委託人與相對人締結契約之時間須於直接交易禁止條款所規定之期間內 154（四） 委託人主觀上有規避支付報酬之意圖 154四、 跳單行為 156（一） 指導案例之應用 157（二） 指導案例1號介紹 158（三） 禁止跳單條款之意義 159（四） 禁止跳單條款之效力 161（五） 契約內容之同一性 163（六） 本文評析 164參、 違約視為完成交易條款之爭議 165一、 違約視為完成交易條款之意義 165二、 定型化契約條款規範之適用 167肆、 朋分解約定金條款之爭議 169第四節 報酬過高之酌減 171壹、 民法第572條之意義 171貳、 民法第572條之要件 173一、 出於約定之報酬 173二、 報酬給付義務人之聲請 173三、 報酬數額過鉅有失公平 174參、 法院判決適用民法第572條之標準 174第五節 小結 177第四章 斡旋金與要約書之爭議 181第一節 斡旋金 181壹、 斡旋金之意義 181貳、 斡旋金之當事人爭議 182一、 斡旋金契約存在於買方與仲介人間 182二、 斡旋金契約存在於買方與賣方間 183三、 本文見解 184參、 斡旋金之性質爭議 184一、 學說見解 184二、 實務見解 185三、 本文見解 188第二節 要約書 190壹、 要約書之意義 190貳、 要約書與斡旋金之區分 192一、 審閱期間 192二、 要約書與斡旋金擇一適用 193三、 買方之要約撤回權 194四、 主契約成立時點 194五、 違約之效果 197第三節 小結 198第五章 賣方與仲介人之債務分擔類型 200第一節 不動產經紀業管理條例與民法之關係 200壹、 不動產經紀業管理條例規定之效力 200貳、 不動產經紀業管理條例與民法第184條第2項之關係 201參、 不動產經紀業管理條例第26條與民法第188條之關係 203一、 保障之客體範圍 203二、 法律適用之關係 204第二節 賣方與仲介人之連帶責任 206壹、 連帶債務與不真正連帶債務之區分 207一、 我國實務對於不真正連帶債務之看法 208（一） 德國法之見解 2091、 同一法律上原因說 2102、 共同目的說 2103、 履行共同說 2114、 同一階層理論 211（二） 我國實務之見解 212二、 本文見解 215貳、 仲介人、不動產經紀人、賣方間之關係 216第三節 小結 218第六章 結論 220參考文獻 225附件 231附件一 不動產委託銷售契約書範本 231附件二 不動產標的現況說明書範本 238附件三 不動產說明書應記載及不得記載事項 241不動產說明書應記載及不得記載事項新修正規定 241不動產說明書應記載及不得記載事項原有規定 255附件四 要約書範本 261附件五 要約書簽約注意事項 264附件六 要約書或斡旋金書面告知之文字範例 267附件七 實務仲介相關契約（一） 268附件八 實務仲介相關契約(二) 281 zh_TW dc.format.extent 2798348 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0996510161 en_US dc.subject (關鍵詞) 仲介契約 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 居間契約 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 仲介人 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 雙方委託 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 忠實義務 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 附隨義務 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 消費者保護法 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 定型化約款 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 不動產經紀業管理條例 zh_TW dc.title (題名) 不動產仲介契約爭議問題之研究 zh_TW dc.title (題名) The Study of Disputes about the Real Estate Contract en_US dc.type (資料類型) thesis en dc.relation.reference (參考文獻) 參考文獻壹、 中文文獻（依姓氏筆劃排列）一、 中文書籍1.王志誠、賴源河，現代信託法論，五南，第三版，2001年9月。2.王澤鑑，不完全給付之基本理論，收錄於民法學說與判例研究(三)，頁59-88，臺北，自版，2009年12月。3.王澤鑑，債法原理基本理論，臺北，自版，三版，2012年。4.史尚寬，債法各論，自版，1977年。5.朱柏松等，公有土地信託之研究，行政院研究發展考核委員會委託，1998年1月。6.李芳南，不動產經紀法規精義，五南，第五版，2009年。7.林誠二，債編各論新解─體系化解說(中)，瑞興，三版，2015年6月。8.邱聰智，新訂債法各論(中)，元照，初版二刷，2008年8月9.陳自強，契約之成立與生效，臺北，元照，三版，2014年2月。10.陳春山，信託及信託業法專論─理論與實務，臺北，臺灣金融研訓院，三版，2000年8月。11.曾泰源，不動產居間人民刑事責任之研究，臺灣花蓮地方法院檢察署印，1992年6月。12.黃立等，民法債編各論(下)，臺北，元照，初版，2002年7月。13.詹森林，定型化約款之基本概念及其效力之範圍，收錄於民事法理與判決研究(三)，頁29-86，臺北，元照，初版，2003年8月。14.詹森林，消保法商品責任之消費者與第三人，收錄於民事法理與判決研究(四)，頁1-42，臺北，元照，初版，2006年。15.詹森林，最高法院與定型化契約之發展，收錄於民事法理與判決研究(四)，頁143-224，臺北，元照，初版，2006年。16.臺灣臺北高等法院編輯，七十九年法律專題研習會彙編，1991年。17.劉春堂，民法債編各論(中)，自版，初版第五刷，2014年9月。18.鄭玉波，民法債編各論(下) ，初版，1772年。19.謝哲勝，信託法，臺北，元照出版有限公司，四版，2014年8月。二、 中文期刊論文1.丁文嚴，案例指導制度背景下人民法院案例系統的構建，法律適用，頁88-92，2013年第1期。2.王千維，論可分債務、連帶債務與不真正連帶債務(上)，國立中正大學法學集刊，第7期，頁147-231，2002年4月。3.王文宇，信託法原理與商業信託法制，國立臺灣大學法學論叢，第29卷第2期，頁309-416，2000年1月。4.向明恩，不動產經紀業者對凶宅之告知和調查義務/台北地院99訴2744，臺灣法學雜誌，第191期，頁177-181，2012年1月。5.向明恩，前契約說明義務之形塑與界線─評基隆地方法院92年度訴字第342號民事判決，月旦法學雜誌，第190期，頁171-187，2011年3月。6.李永然，從不動產仲介談居間契約(一)，現代地政，第9卷第5期，頁4-8，1989年5月。7.林國彬，董事忠誠義務與司法審查標準之研究─以美國德拉瓦州公司法為主要範圍，政大法學評論，第100期，頁135-214，2007年12月。8.席建林、董燕，統一法律適用背景下對完善案例指導制度的思考，上海政法學院學報(法制論叢)，第27卷第4期，頁94-98，2012年7月。9.張寧，我國案例指導制度運行過程中的幾個問題研究，法治與社會，第30期，頁57-58，2012年10月。10.陳立夫，從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題─以不動產仲介業務為中心，臺灣本土法學雜誌，第87期，頁5-21，2006年10月。11.陳聰富，契約自由與定型化契約的管制，月旦法學雜誌，第91期，頁51-62，2002年12月。12.曾宛如，董事忠實義務之內涵及適用疑義─評析新修正公司法第23條第1項，臺灣本土法學雜誌，第38期，頁51-66，2002年9月。13.曾品傑，不動產交易法制之比較研究─以斡旋金契約之規整為例，興大法學，第4期，頁49-91，2008年11月。14.曾品傑，不動產仲介法之實務問題，全國律師，第15卷第12期，頁4-17，2011年12月。15.曾品傑，論居間法上之禁止跳單條款-從中國大陸最高人民法院指導案例1號談起，月旦民商法雜誌，第38期，頁129-145，2012年12月。16.曾品傑，論資訊提供義務─從緘默詐欺談起，東海大學法學研究，第27期，頁57-113，2007年12月。17.湯文平，從”跳單”違約到居間報酬─”指導案例1號”評釋，法學家，2012年第6期，頁107-177，2012年。18.楊淑文，工程定型化契約之履約保證條款(含立即照付約款)─最高法院相關實物判決評析，月旦法學雜誌，第187期，頁21-38，2010年12月。19.楊淑文，論連帶保證與連帶債務，臺灣本土法學雜誌，第25期，頁14-36，2001年8月。20.楊鴻謙，房屋仲介業斡旋金之適法性分析，全國律師，第12卷第4期，頁79-83，2008年4月。21.詹森林，消費者保護法之定型化契約最新實務發展，月旦法學雜誌，第91期，頁28-50，2002年12月。22.戴孟勇，跳單行為的認定及處理─以｢指導案例1號」為中心，月旦民商法雜誌，第38期，頁146-162，2012年12月。23.謝哲勝，不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力，人文及社會科學集刊，第10卷第1期，頁79-129，1998年。24.謝哲勝，忠實關係與忠實義務，月旦法學雜誌，第70期，頁127-140，2001年3月。25.魏大喨，不動產仲介契約之研究，司法研究年報，第10輯(上)，1990年6月。三、 學位論文1.陳柏文，公司負責人忠實義務與司法審查標準之建構─從商業判斷法則出發，國立臺灣大學法律學研究所碩士論文， 2012年。2.曾品傑，房屋仲介契約之研究，國立臺灣大學法律學研究所碩士論文，1999年。3.曾泰源，不動產居間契約之研究，中國文化大學法律學研究所碩士論文，1990年。4.蔡景聖，敵意併購中目標公司的董事義務，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2006年5.簡佩如，不動產仲介法律問題之研究，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2003年。四、 會議記錄不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力─民法研究會第十次研討會紀錄，法學叢刊，第43卷第2期，頁115-133，1998年4月。五、 政府資訊1.立法院第1屆第86會期第12次會議議案關係文書，院總字第1151號2.立法院第2屆第6會期第21次會議議案關係文書 總第1712號 委員提案第1391號，1996年1月6日。3.臺北市建築管理工程處，臺北市海砂屋善後處理100問，網址：http://dba.gov.taipei/ct.asp?xItem=59098437&ctNode=32514&mp=118021 （最後點閱日：2015年3月10日）4.不動產經紀業資訊系統，網址：https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/ （最後點閱日： 2015年06年02日。）貳、 外文文獻（以姓氏字母順序排列）一、 德文文獻1.Brox, Hans, Wolf-Dietrich Walker, Besonderes Schuldrecht. 39. Aufl., C.H.Beck, München, 2008.2.Reuter, Dieter, J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, Zweites Buch, Sellier-de Gruyter, Berlin, 1995.二、 英文文獻1.BEVANS, NEAL R., REAL ESTATE AND PROPERTY LAW FOR PARALEGALS, ASPEN PUBLISHERS, U.S.A. (2d ed., 2009)2.IRLANDER, SAM, FLORIDA REAL ESTATE: PRINCIPLES, PRACTICES, AND LICENSE LAWS, SOUTH-WESTERN CENGAGE LEARNING, U.S.A. (2009).3.RICE, TIME, ILLINOIS REAL ESTATE PRINCIPLES& PRACTICES, SOUTH-WESTERN EDUCATIONAL PUB, U.S.A. (4th ed. 2008).4.WARNER, RALPH , IRA SERKES & GEORGE DEVINE, HOW TO BUY A HOUSE IN CALIFORNIA, NOLO, U.S.A.(Alayna Schroeder, ed., 2009).三、 英文期刊論文Geier Deborah A., ERISA：Punitive Damages for Breach of Fiduciary Duty, 35 Case W. Res. L. Rev., 743-763(1985)四、 美國法院判決Reed v. King, 145 Cal. App. 3d 261, 193 Cal. Rptr. 130 (Cal. Ct. App. 1983) zh_TW
