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題名 建商老人住宅之財務分析－由開發與經營角度解析
作者 周柏宏
貢獻者 林秋瑾
周柏宏
關鍵詞 建商供給者
老人住宅開發與經營
老人住宅市場分析
財務因子
內部報酬率法
敏感性分析
情境模擬分析
日期 2002
上傳時間 31-Mar-2016 16:43:28 (UTC+8)
摘要 　　本研究從建商供給者角度，探討開發與經營老人住宅時所可能面對的問題以及影響老人住宅開發與經營的相關財務因子。首先，就目前老人住宅現況來探討，透過老人住宅市場分析，以瞭解目前老人住宅的市場趨勢，並從老人住宅營運流程，探討老人住宅與一般住宅的差異；最後，透過問卷設計與訪談方式，實際瞭解建商在開發與經營老人住宅的問題。接下來，從問卷訪談中所得到的相關個案資訊，建立個案財務分析模型；並透過內部報酬率法、敏感性分析、情境模擬分析，探討在不同經營方式下，投資報酬率的變化情形，並找出影響老人住宅開發與經營的關鍵因子，再從財務所得的結論，做最後的結論與建議。
參考文獻 <中文部分>
     1. 王文中，EXCEL於資料分析與統計學上的應用，初版，台北市：博碩文化，民國八十六年。
     2. 石振弘 譯， 『韓國租賃市場：沿革與發展』，譯自Chung & Lee （1996），”Rental Housing Market in Korea：Evolution and Perspective”，Globalization and Housing Industry，民國八十五年。
     3. 江青穗，土地開發之財務分析，碩士論文，國立政治大學地政研究所，民國八十五年。
     4. 江高舉、許進標，深入活用EXCEL2000，初版，台北市：□峰資訊，民國八十八年。
     5. 呂建國等，『現代老人住宅型態設計之研究』，中華民國建築學會第七屆建築研究成果發表會論文集，台北，民國八十三年。
     6. 阮清怡等，『公私立仁愛之家寢室空間現況調查與建議-以台灣省南部地區為例』，中華民國建築學會第六屆建築研究成果發表會論文集，台南，民國八十二年。
     7. 周柏宏、林秋瑾，『建商開發老人住宅之財務分析』，中華民國住宅學會第十屆年會論文集， p.517~p.542，民國九十年。
     8. 林左裕，不動產投資管理，初版，台北市：智勝文化，民國八十九年。
     9. 邱振崑，攻心為上，Excel 2000會計，財務管理篇，初版，台北市：松岡，民國八十八年。
     10. 邱皓政，量化研究與統計分析：SPSS中文視窗資料分析範例解析，初版，台北市：五南，民國八十九年。
     11. 張金鶚，房地產投資與決策分析-理論與實務，二版，台北市：華泰，民國八十六年。
     12. 張桂鳳等，『高齡者住居內物理環境用後評估檢討-以台灣地區公私立安養中心為例』，中華民國建築學會第七屆建築研究成果發表會論文集，台北，民國八十四年。
     13. 陳妙盡、王德睦、莊義利，『台灣地區的老人居住安排與健康狀況』，「人口老化與老年照護」學術研討會論文集，主辦單位：中國人口學會，民國八十五年。
     14. 陳茂柏，台灣地區高齡者住宅中之居住行為調查研究-以南部地區為例，國立成功大學建研所碩論，民國八十年。
     15. 陳詠琳等，老人住宅潤福生活新象市場分析，國立中興大學法商學院土地開發課堂期末報告，未出版，民國八十六年。
     16. 陳隆麒，當代財務管理，初版，台北：華泰書局，民國八十八年。
     17. 陳肇男『，90年代台灣地區老人之居住安排』，1999年老人問題與政策研討會論文集，胡勝正主編，民國八十八年。
     18. 馮先勉、翁光輝，土地開發實務，初版，台北：基泰管理顧問，民國八十二年。
     19. 鄭淵聰，中老年人對「老人住宅」購買行為及行銷策略之初探性研究—以台中都會區為例，國立雲林科技大學起業管理系碩士論文，民國八十八年。
     20. 蕭麗卿，『人口老化與老人經濟保障問題探討』，行政院經濟建設委員會健全經社法規工作小組編印，經社法制論叢第13期，pp305-330，民國八十三年。
     21. 顏堯山，建築規劃實務，第一版，台北：基泰管理顧問，民國八十二年。
     22. 關華山，『台灣「老人自費安養」：以人與環境互動角度探討其理念與實際』，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告，台北，民國八十一年。
     23. 蘇英瑋，民間參與都市更新災區重建—兼論容積獎勵之迷思，碩士論文，政大地政研究所，民國八十九年。
     24. 內政部統計處，老人福利機構需求概況調查報告，民國八十八年。
     25. 行政院主計處，中華民國臺灣地區家庭收支調查報告，第134頁，民國八十八年，http://www.dgbas.gov.tw/dgbas03/bs4/fie/sfie.htm。
     26. 行政院主計處，國情統計通報，主題：老人安養養護機構輔導立案已見成效 ，民國八十九年，http://140.129.146.192/dgbas03/bs3/report/N890428.htm。
     27. 行政院經建會，我國房屋租賃之發展與推動專題研究期中報告，未出版，民國九十年。
     28. 法源法學資料查詢系統，http://db.lawbank.com.tw/。
     29. 信義房屋，台灣地區房地產產業年鑑，行義文化，民國八十六年。
     30. 崔媽媽租屋手冊，http://www.tmm.org.tw/framelaw.htm。
     
     <英文部分>
     1. Gimmy, A. E. and Boehm, M. G. (1988), Elderly Housing a Guide to Appraisal, Market Analysis, Development, and Financing, American Institute of Real Estate Appraisers.
     2. Izuhara, M.（2000）,” Changing Family Tradition: Housing Choices and Constraints for Older People in Japan”, Housing Studies, Vol.15, No.1, pp.89-110.
     3. Jones, B. L. (1996), “Transient Result for High Demand CCRC Model”, Scand, Actuarial J. 1996:2 pp.165-182.
     4. Lennhoff, D.C. & Wolman, P.A. (2000), ”Real Estate Appraisal Valuation Retirement Communities Methods Studies”, The Appraisal Journal, Chicago, Jan 2000,Vol.69, Iss.1. pp.60~78.
     5. Martin, W. B., (1982), IRR Misleads the Average Real Estate Investor, Vol: 12,pp.79-82.
     6. National Investment Center for the Seniors Housing & Care Industries（2000）, NIC national supply estimate of seniors housing & care properties Annapolis, pp.39-40.
     7. Rosenberg, M., (1984),”An Adjusted Rate of Return on Real Estate Investment “, Real Estate Review, vol: 14, Iss: 2, pp.67-72.
描述 碩士
國立政治大學
地政學系
88257018
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002000019
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林秋瑾zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 周柏宏zh_TW
dc.creator (作者) 周柏宏zh_TW
dc.date (日期) 2002en_US
dc.date.accessioned 31-Mar-2016 16:43:28 (UTC+8)-
dc.date.available 31-Mar-2016 16:43:28 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 31-Mar-2016 16:43:28 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) B2002000019en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/83440-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系zh_TW
dc.description (描述) 88257018zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 　　本研究從建商供給者角度，探討開發與經營老人住宅時所可能面對的問題以及影響老人住宅開發與經營的相關財務因子。首先，就目前老人住宅現況來探討，透過老人住宅市場分析，以瞭解目前老人住宅的市場趨勢，並從老人住宅營運流程，探討老人住宅與一般住宅的差異；最後，透過問卷設計與訪談方式，實際瞭解建商在開發與經營老人住宅的問題。接下來，從問卷訪談中所得到的相關個案資訊，建立個案財務分析模型；並透過內部報酬率法、敏感性分析、情境模擬分析，探討在不同經營方式下，投資報酬率的變化情形，並找出影響老人住宅開發與經營的關鍵因子，再從財務所得的結論，做最後的結論與建議。zh_TW
dc.description.tableofcontents 謝誌
     摘要
     目錄-----II
     表目錄-----IV
     圖目錄-----VI
     第一章 緒論-----1-1
     　　第一節 研究動機與目的-----1-1
     　　第二節 研究問題與方法-----1-4
     　　第三節 研究架構與流程-----1-6
     第二章 文獻回顧-----2-1
     　　第一節 國外老人住宅相關文獻-----2-1
     　　第二節 國內老人住宅相關文獻-----2-10
     　　第三節 押租制度之探討-----2-15
     　　第四節 財務相關文獻-----2-26
     　　第五節 小結-----2-29
     第三章 老人住宅之市場與個案分析-----3-1
     　　第一節 老人住宅市場分析-----3-1
     　　第二節 老人住宅開發流程-----3-10
     　　第三節 問卷設計與個案分析-----3-18
     　　第四節 小結-----3-29
     第四章 財務分析模型建立與個案模擬分析-----4-1
     　　第一節 個案基本資料-----4-1
     　　第二節 財務分析模型的建立-----4-5
     　　第三節 個案情境模擬-----4-22
     　　第四節 敏感性分析-----4-27
     　　第五節 小結-----4-37
     第五章 結論建議與後續研究-----5-1
     　　第一節 結論建議-----5-1
     　　第二節 後續研究-----5-4
     附錄一、美國各類型老人住宅介紹-----6-1
     附錄二、台灣省建築物工程造價標準表-----6-8
     附錄三、建商經營老人住宅意願調查問卷-----6-9
     附錄四、個案服務項目明細-----6-12
     附錄五、押租方式下現金流量表-----6-14
     附錄六、買賣方式下現金流量表-----6-18
     參考文獻-----R1-1
     論文初試審查委員意見與回應-----R2-1
     
     表目錄
     表2-1-1、各國65歲以上占全國總人口百分比-----2-1
     表2-1-2、NIC依據老人住宅屬性定義老人住宅型態-----2-5
     表2-1-3、NIC依據老人住宅單元定義老人住宅型態-----2-5
     表2-1-4、美國老人住宅類別-----2-6
     表2-1-5、日本「Vintage Vila橫濱」入居條件-----2-7
     表2-1-6、「Vintage Vila橫濱」退居時歸還金的計算方法-----2-7
     表2-1-7、「Vintage Vila橫濱」提供服務的種類與內容-----2-8
     表2-2-1、國內老人住宅類型-----2-11
     表2-2-2、老人福利法規定設立的老人福利機構-----2-13
     表2-2-3、國內、外老人住宅分類（續）-----2-14
     表2-2-3、國內、外老人住宅分類（續完）-----2-15
     表2-3-1、押租制度比較表-----2-16
     表2-3-2、近年來全國部分老人住宅個案收費參考表-----2-18
     表2-3-3、奇岩居與潤福生活新象館老人住宅個案比較-----2-20
     表2-3-4、押租制度下消費者與經營者財務風險分析-----2-23
     表2-4-1、投資計畫的財務評估方法-----2-28
     表3-1-1、台灣老人（65歲以上）居住安排之分配-----3-3
     表3-1-2、民國81-89老年人口最大可能潛在需求戶數-----3-9
     表3-2-1、國內老人住宅研究衍生開發老人住宅課題整理列表-----3-16
     表3-2-2、老人福利機構設立許可相關法令-----3-17
     表3-3-1、樣本結構分配表-----3-19
     表3-3-2、受訪建商個案土地取得部分之整理表（續）-----3-23
     表3-3-2、受訪建商個案土地取得部分之整理表（續完）-----3-24
     表3-3-3、受訪建商個案營運管理部分之整理表-----3-25
     表3-3-4、受訪建商個案空餘屋再利用部分之整理表-----3-27
     表4-1-1、本個案收費方式-----4-3
     表4-1-2、個案相關資料-----4-4
     表4-2-1、成本與收益變數表-----4-15
     表4-2-2、開發階段成本分析表-----4-16
     表4-2-3、營運階段成本分析表-----4-17
     表4-2-4、參數設定-----4-18
     表4-2-5、房客進駐率假設-----4-20
     表4-3-1、受進駐率影響之相關變數一覽表-----4-24
     表4-3-2、買賣方式下之銷售計畫-----4-24
     表4-3-3、採取「押租方式」與「買賣」兩種銷售方式下變數之差異-----4-25
     表4-3-4、等候名單出現時間點對於投資報酬率變化情形-----4-26
     表4-4-1、押租方式下敏感度分析-----4-28
     表4-4-2、買賣方式下敏感性分析-----4-29
     表4-4-3、進駐率或銷售率分析-----4-30
     表4-4-4、押租金轉投資報酬率分析-----4-30
     表4-4-5、押租與買賣方式 之定價策略分析-----4-31
     表4-4-6、土地成本分析-----4-31
     表4-4-7、土地貸款百分比分析-----4-32
     表4-4-8、押租與買賣方式下景氣變動對於各變數的正負影響-----4-33
     表4-4-9、多個變數變動下押租與買賣投資報酬率變動情形-----4-33
     表4-4-10、老人住宅開發財務情境綜合分析表-----4-34
     
     圖目錄
     圖1-4-1、研究流程圖-----1-7
     圖2-1-1、美國1991-1995官方老人機構投資報酬率與風險-----2-9
     圖2-3-2、租賃相關法規規定-----2-23
     圖3-1-1、民國79~90年65歲以上總人口數-----3-6
     圖3-1-2、民國79~90年65歲以上老年人口佔總人口比例-----3-6
     圖3-1-3、65歲以上老人之教育程度對其居住安排之影響-----3-6
     圖3-1-4、50~64歲年輕老人主要經濟收入來源-----3-7
     圖3-1-5、65~79歲老人人口主要經濟收入來源-----3-7
     圖3-1-6、80歲以上老人主要經濟收入來源-----3-7
     圖3-1-7、部分縣市老年人口數-----3-8
     圖3-1-8、部分縣市老人安養及長期照護總床數-----3-8
     圖3-2-1、老人住宅營運流程-----3-13
     圖3-2-2、潤泰建設內部運作模式-----3-14
     圖4-1-1、內部規劃-----4-4
     圖4-2-1、成本計算流程圖-----4-13
     圖4-2-2、營運成本分析圖-----4-14
     圖4-2-2、老人住宅商品開發營運流程與收益情形-----4-19
     圖4-3-1、押租方式下投資報酬率隨營運期間變化情形-----4-25
     圖4-3-2、買賣方式下投資報酬率隨營運期間變化情形-----4-26		zh_TW
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002000019en_US
dc.subject (關鍵詞) 建商供給者zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 老人住宅開發與經營zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 老人住宅市場分析zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 財務因子zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 內部報酬率法zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 敏感性分析zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 情境模擬分析zh_TW
dc.title (題名) 建商老人住宅之財務分析－由開發與經營角度解析zh_TW
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) <中文部分>
     1. 王文中，EXCEL於資料分析與統計學上的應用，初版，台北市：博碩文化，民國八十六年。
     2. 石振弘 譯， 『韓國租賃市場：沿革與發展』，譯自Chung & Lee （1996），”Rental Housing Market in Korea：Evolution and Perspective”，Globalization and Housing Industry，民國八十五年。
     3. 江青穗，土地開發之財務分析，碩士論文，國立政治大學地政研究所，民國八十五年。
     4. 江高舉、許進標，深入活用EXCEL2000，初版，台北市：□峰資訊，民國八十八年。
     5. 呂建國等，『現代老人住宅型態設計之研究』，中華民國建築學會第七屆建築研究成果發表會論文集，台北，民國八十三年。
     6. 阮清怡等，『公私立仁愛之家寢室空間現況調查與建議-以台灣省南部地區為例』，中華民國建築學會第六屆建築研究成果發表會論文集，台南，民國八十二年。
     7. 周柏宏、林秋瑾，『建商開發老人住宅之財務分析』，中華民國住宅學會第十屆年會論文集， p.517~p.542，民國九十年。
     8. 林左裕，不動產投資管理，初版，台北市：智勝文化，民國八十九年。
     9. 邱振崑，攻心為上，Excel 2000會計，財務管理篇，初版，台北市：松岡，民國八十八年。
     10. 邱皓政，量化研究與統計分析：SPSS中文視窗資料分析範例解析，初版，台北市：五南，民國八十九年。
     11. 張金鶚，房地產投資與決策分析-理論與實務，二版，台北市：華泰，民國八十六年。
     12. 張桂鳳等，『高齡者住居內物理環境用後評估檢討-以台灣地區公私立安養中心為例』，中華民國建築學會第七屆建築研究成果發表會論文集，台北，民國八十四年。
     13. 陳妙盡、王德睦、莊義利，『台灣地區的老人居住安排與健康狀況』，「人口老化與老年照護」學術研討會論文集，主辦單位：中國人口學會，民國八十五年。
     14. 陳茂柏，台灣地區高齡者住宅中之居住行為調查研究-以南部地區為例，國立成功大學建研所碩論，民國八十年。
     15. 陳詠琳等，老人住宅潤福生活新象市場分析，國立中興大學法商學院土地開發課堂期末報告，未出版，民國八十六年。
     16. 陳隆麒，當代財務管理，初版，台北：華泰書局，民國八十八年。
     17. 陳肇男『，90年代台灣地區老人之居住安排』，1999年老人問題與政策研討會論文集，胡勝正主編，民國八十八年。
     18. 馮先勉、翁光輝，土地開發實務，初版，台北：基泰管理顧問，民國八十二年。
     19. 鄭淵聰，中老年人對「老人住宅」購買行為及行銷策略之初探性研究—以台中都會區為例，國立雲林科技大學起業管理系碩士論文，民國八十八年。
     20. 蕭麗卿，『人口老化與老人經濟保障問題探討』，行政院經濟建設委員會健全經社法規工作小組編印，經社法制論叢第13期，pp305-330，民國八十三年。
     21. 顏堯山，建築規劃實務，第一版，台北：基泰管理顧問，民國八十二年。
     22. 關華山，『台灣「老人自費安養」：以人與環境互動角度探討其理念與實際』，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告，台北，民國八十一年。
     23. 蘇英瑋，民間參與都市更新災區重建—兼論容積獎勵之迷思，碩士論文，政大地政研究所，民國八十九年。
     24. 內政部統計處，老人福利機構需求概況調查報告，民國八十八年。
     25. 行政院主計處，中華民國臺灣地區家庭收支調查報告，第134頁，民國八十八年，http://www.dgbas.gov.tw/dgbas03/bs4/fie/sfie.htm。
     26. 行政院主計處，國情統計通報，主題：老人安養養護機構輔導立案已見成效 ，民國八十九年，http://140.129.146.192/dgbas03/bs3/report/N890428.htm。
     27. 行政院經建會，我國房屋租賃之發展與推動專題研究期中報告，未出版，民國九十年。
     28. 法源法學資料查詢系統，http://db.lawbank.com.tw/。
     29. 信義房屋，台灣地區房地產產業年鑑，行義文化，民國八十六年。
     30. 崔媽媽租屋手冊，http://www.tmm.org.tw/framelaw.htm。
     
     <英文部分>
     1. Gimmy, A. E. and Boehm, M. G. (1988), Elderly Housing a Guide to Appraisal, Market Analysis, Development, and Financing, American Institute of Real Estate Appraisers.
     2. Izuhara, M.（2000）,” Changing Family Tradition: Housing Choices and Constraints for Older People in Japan”, Housing Studies, Vol.15, No.1, pp.89-110.
     3. Jones, B. L. (1996), “Transient Result for High Demand CCRC Model”, Scand, Actuarial J. 1996:2 pp.165-182.
     4. Lennhoff, D.C. & Wolman, P.A. (2000), ”Real Estate Appraisal Valuation Retirement Communities Methods Studies”, The Appraisal Journal, Chicago, Jan 2000,Vol.69, Iss.1. pp.60~78.
     5. Martin, W. B., (1982), IRR Misleads the Average Real Estate Investor, Vol: 12,pp.79-82.
     6. National Investment Center for the Seniors Housing & Care Industries（2000）, NIC national supply estimate of seniors housing & care properties Annapolis, pp.39-40.
     7. Rosenberg, M., (1984),”An Adjusted Rate of Return on Real Estate Investment “, Real Estate Review, vol: 14, Iss: 2, pp.67-72.		zh_TW