| dc.contributor.advisor | 王文杰 | zh_TW |
| dc.contributor.advisor | Wang, Wen Chieh | en_US |
| dc.contributor.author (Authors) | 張芳正 | zh_TW |
| dc.contributor.author (Authors) | Chang, Fang Chen | en_US |
| dc.creator (作者) | 張芳正 | zh_TW |
| dc.creator (作者) | Chang, Fang Chen | en_US |
| dc.date (日期) | 2016 | en_US |
| dc.date.accessioned | 1-Apr-2016 10:43:27 (UTC+8) | - |
| dc.date.available | 1-Apr-2016 10:43:27 (UTC+8) | - |
| dc.date.issued (上傳時間) | 1-Apr-2016 10:43:27 (UTC+8) | - |
| dc.identifier (Other Identifiers) | G0100961027 | en_US |
| dc.identifier.uri (URI) | http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/83550 | - |
| dc.description (描述) | 碩士 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 國立政治大學 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 法學院碩士在職專班 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 100961027 | zh_TW |
| dc.description.abstract (摘要) | 近年來大陸經濟放緩，導致爛尾樓問題頻傳。造成爛尾樓的原因除經濟大環境之外，很大程度應歸咎於大陸預售商品房按揭制度的不健全。本文就大陸按揭制度及其相關爭議進行分析後，認為大陸預售商品房按揭制度的不健全，係因法規多半為原則性規定，加上各管理機關對法規執行落實不足。 為解決對大陸預售商品房按揭制度中爛尾樓，及預售屋購屋者保障不足問題，本研究即針對已臻成熟台、港在預售屋交易安全保障制度深入探討，總結有：履約保證制度的施行，興建資金的專款專戶，專戶款項支付需由第三方履約監管單位掌控，以及購屋者在完工交屋前支付之自備款比例低等特點，此恰為大陸現行預售商品房按揭制度不足之處。 爰此，本文建議得參考台、港的預售制度，進行以下近期措施以改善現行大陸預售商品房按揭制度之缺失：修法明定預售款專戶相關規範並嚴格落實執行，以及調降購屋者預售資金支付比例。就中長期措施而言，本文認為最佳的調整建議為：全面檢討修正大陸預售制度相關法律與行政規範，試行台灣現行預售屋強制履約保證機制，確保預售屋完工機率，以符合交易各方當事人之權益。 | zh_TW |
| dc.description.abstract (摘要) | In recent years, China’s economic slowdown leads to endless problems of unfinished buildings. Besides economic climate, imperfect mortgage system for pre-sale commercial housing in Mainland China largely contributes to these problems. After the analysis of mortgage system in China and contentious issues thereof, the thesis finds that imperfect mortgage system is due to only established principles rather than specific regulations in relevant legal systems and limited law enforcement by administrative authorities. To solve issues on unfinished buildings and insufficient protection for house buyers, the thesis studies well established and comprehensive transaction security system on pre-sale commercial housing in Taiwan and Hong Kong, and their advantages are thus concluded as: the enforcement of Escrow system, the establishment of special financial account earmarked for the building fund, the control of the payment for the earmarked building fund, and the reduction of a down payment before handover. These advantages reflect the inadequacies of current mortgage system in China. In light of this, the thesis suggests the following short-term measures with reference to pre-sale systems in Taiwan and Hong Kong, including: stipulating rules as to special pre-sale financial account, enforcing those rules strictly and reducing the portion of down payment. In mid - to - long – term goal, the suggested best strategies herein are to comprehensively review and amend relevant laws, regulations, decrees and policies and launch current mandated Escrow system in Taiwan. By those strategies, the closing of pre-sale housing can be ensured to meet interests of all parties involved in the transaction. | en_US |
| dc.description.tableofcontents | 第一章、緒論 1第一節、研究動機與目的 1第二節、研究範圍及研究方法 2一、研究範圍 2二、研究方法 2第三節、研究架構 3第二章、大陸預售商品房交易制度 5第一節、預售商品房制度概述 5一、預售商品房的概念 5二、商品房預售制度發展歷程 5三、預售商品房的定性與特徵 8四、商品房預售的條件 9五、大陸預售屋交易流程概述 12第二節、預售商品房的法律及行政規範體系 16一、開發商的資格限制 16二、商品房預售制度的行政監管 18三、商品房權屬登記制度 19四、商品房預售合同登記備案制度 19五、商品房預售資金監管制度 20六、商品房預售廣告制度 21七、預告登記制度 21第三章、大陸預售商品房按揭制度 23第一節、預售商品房按揭制度概述 23一、按揭制度概述 23二、預售商品房按揭的作用 24三、預售商品房按揭制度中的法律關係分析 25四、預售商品房按揭制度的立法現況 27五、預售商品房按揭的法律定性 28第二節、 預售商品房按揭制度的比較法分析 30一、英國法中的按揭制度 30二、香港對按揭制度的發展 32三、現行大陸按揭制度與各國按揭制度的比較 33第三節 按揭制度中購房者之風險分析 34一、立法上的保障不足 34二、購房者之履約風險 35三、預售資金監管力度不足 36四、預售資金監管主體不一 36第四章、 台灣預售屋之交易制度 39第一節、預售屋交易制度發展歷程 39第二節、預售屋的定義與特性 41一、交易標的物存在不確定性 42二、資訊不對稱 42三、預售屋涉及法律關係種類繁多且關係複雜 43四、消費者與建商的權義不均 44第三節、 預售屋交易契約的定性 44一、預售屋交易契約應屬買賣契約 44二、預售屋買賣契約屬於本約 47三、 預售屋買賣契約屬於將來給付契約 48第四節、 消費者因履約所承擔的風險 48一、台灣預售屋交易流程概述 48二、 消費者在購屋貸款過程中因履約而承擔的風險 53第五節、 現行預售屋強制履約保證機制 56一、現行各履約保證方式概述 56二、現行各履約保證方式的可行性分析 57三、預售屋之價金信託 59四、 不動產開發信託 63五、續建機制 69第五章、 大陸預售商品房按揭制度的改善建議 73第一節、 港台預售資金管理制度的借鑒 73一、香港地區-律師監管 73二、台灣一建築經理公司的參與及強制履約保證機制 75三、港台預售資金管理制度的作法歸納 77第二節、 大陸預售商品房交易制度改善建議 78一、預售商品房交易制度缺失 78二、缺失改善建議 79第六章、 結論與建議 81 | zh_TW |
| dc.format.extent | 7727837 bytes | - |
| dc.format.mimetype | application/pdf | - |
| dc.source.uri (資料來源) | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0100961027 | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | 預售商品房 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 按揭制度 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 履約保證機制 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | pre-sale commercial housing | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | mortgage system | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | Escrow system | en_US |
| dc.title (題名) | 大陸預售商品房按揭制度之研究─以履約保證制度為中心 | zh_TW |
| dc.title (題名) | The Study on Mortgage System for Pre-Sale of Commercial Housing in Mainland Chin─Focus on Escrowa | en_US |
| dc.type (資料類型) | thesis | en_US |
| dc.relation.reference (參考文獻) | 一、專書1.王文杰，嬗變中之中國大陸法制，國立交通大學出版社，第三版，2011 年12 月。2.王利明，《物權法研究》，中國人民大學出版社，第1版，頁545，2002年5月。3.王勝明主編，《中華人民共和國物權法解讀》，中國法制出版社，初版，2007年3月。4.中國法制出版社編，商品房買賣案件，中國法制出版社，初版，2005年6 月。5.左峰、陳旻，房屋買賣案件裁判思路與操作，中國法制出版社，第1版，2011年5月。6.李宗鍔，香港房地產法，，商務印書館，第7版，1997年5月。7.李澤沛主編，香港法律大全，法律出版社，第1版，1992年3月。8.林誠二，民法債編各論（中），瑞興，2008 年 4 月。9.金儉編著，中國不動產物權法律保護─立法、案例與理論， 台灣財產法暨經濟法研究協會，2007年11月。10.胡蘭玲，房地產法新論，中國法制出版社，第一版，2012年9月。11.唐烈英，商品住房買賣貸款按揭法律問題研究，法律出版社，第1版，2008年8月。12.徐同遠，擔保物權論︰體系構成與範疇變遷，中國法制出版社，第1版，2012年10月。13.符啟林，房地產法，法律出版社，第四版，2009年2月。14.許月明，抵押權制度研究，法律出版社，第1版，1998年5月。15.陳忠陽等譯，按揭貸款實務精解，企業管理出版，社第一版，2013年10月。16.蔡耀忠，中國房地產法研究，第一卷，法律出版社，第4版2002年2 月。17.薛波主編，元照英美法詞典，元照出版公司，第1版，2003年5月18.謝潮儀、林旺根、薑志俊合著，我要買房子，新自然主義股份有限公司，2000 年 11 月。二、期刊論文1.王天夫、李博柏，從福利房到商品房：制度變遷與社會衝突，二十一世紀，第107期， 2008年6月。2.王志誠，我國不動產開發信託之發展，當代財政，第30期，2013年6月。3.何小勇、方勇，個人住房貸款的風險防範探討——以預購商品房抵押的法律規制變遷為視角，海峽法學，2012年第4期，2012年12月。4.吳容明，不動產交易與風險管理之探討，載：唐淑美主編，法律風險管理，亞洲大學財經法學叢書，2011年7月。5.吳瑾瑜，消費者定型化契約在台灣的管制狀況-以行政管制為觀察中心，載於政治大學法院民法中心編，民事法與消費者保護，國立政治大學法學叢書63，元照出版社，第1版，2011年5月。6.李曉春、林瑞青，重新認識商品房按揭的法律屬性—以按揭是否轉移商品房所有權為中心展開，西部法學評論，2009年04期。7.肖德芳，中國式“按揭”之本質新論，法學雜誌，2008年第3期。8.谷湘儀，不動產信託業務運作架構及相關建議，中華民國信託商業同業公會委託，2012 年 4 月。9.孟慶鈞，“爛尾樓”的法律預防，基建管理優化，第16卷，2004年04期。10.屈茂輝，戴謀富，按揭與讓與擔保之比較，財經理論與實踐，第22卷，第 110期，2001年3月。11.林蕙玲、曾明遜，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規制密度分析，財產法暨經濟法第15期，2008年9月。12.張冠宇，預售房屋履約保證實務，台北市銀月刊，第20卷第7 期，1989年7月。13.張剛，廢還是不廢:房屋預售制度被央行擊中之後，南風窗，第19期，2005年10月。14.張景伊，房地產抵押登記中的幾個問題，中外房地產導報，2002 年第 213 期。15.張麗施，商品房預售中按揭制度的法律完善，河北法學，第21卷 第5 期，2003年9月。16.莊孟翰、林家立、粘鵑穗，建築經理公司未來發展方向之研究，委託單位：行政院經濟建設委員會研究計畫 ，2002年12月。17.陳文，建築經理公司如何解決房地產預售問題，現代營建，第320期，2006年8月。18.陶麗琴，以抵押方式適用按揭擔保的制度設計，法學雜誌，2006年第6 期。19.彭志貞、蒲夫生，個人住房按揭中物保與人保並存時的法律適用分析，金融論壇，2003年08期，2003年8月。20.曾柏硯、陳瀅竹，預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制有關價金信託及不動產開發信託配套之建議，中華民國信託商業同業公會計，2011年4 月。21.甯教銘、陳群峰，房地產按揭權法律性質探析，河北法學，2001年第3 期，2001年5月。22.黃健彰，「次承攬人」作為民法第五一三條抵押權權利主體之探討－比較法上之分析，東海大學法學研究，第33期，2010年12月。23.楊淑文，預售屋交易契約之法律性質及其相關法律問題之研究，政大法學評論，第57期，1997年6月。24.董芸，我國商品房預售資金監管模式之探析，.現代商業，第17期，2014年6月。25.詹森林，消費者保護法與預售屋買賣定型化契約，台大法學論叢第27卷第4期，1998年7月。26.劉有志、李妍慧、陳怡璿，預售屋「不動產開發信託及價金信託」協助續建相關問題之研究，中華民國信託商業同業公會計畫，2013年7月。27.盧瓊，房地產樓花按揭研究，載蔡耀忠主編：《中國房地產法研究》（第一卷），法律出版社2002年版，2002年2月。28.魏玫娟， 轉型中國的城市住房改革--「重慶模式」之探討，行政院國家科學委員會專題研究計畫，2013年12月。三、學位論文1.毛和文，論英美法系的不動產按揭法律制度，對外經濟貿易大學國際法學博士論文 ，2007年7月。2.李克誠，新建房屋最佳銷售時機－融資決策與實質選擇權的配合，政治學企業管理學系碩士論文，1999 年。3.李哲，我國商品房預售法律制度之完善，長安大學經濟法學碩士論文，2014年6月。4.柳宸暐，預售屋買賣契約制度之探討，中正大學法律學系碩士論文，2015年6月。5.胡慧滿，預售屋相關問題之研究，國立政治大學法律學研究所，2010年6月。6.高雷，預售商品房按揭法律問題研究，鄭州大學法律碩士論文，2013年5月。7.陳淑勤，從交易安全制度建立之觀點論預售屋買賣，國立成功大學法律研究所碩士論文，2001年7月。8.劉帥帥，大陸與台灣商品房預售制度比較分析，安徽建築大學管理學系碩士論文,2015年4月。9.劉瑤，商品房預售監管法律制度研究，湘潭大學碩士論文，2013年2月。10.謝伯佶，預售屋糾紛之研究 ─以兩岸比較法觀點為例，開南大學法律學系碩士論文，2015年1月。11.嚴晨飛，我國“樓花”按揭制度研究，華東政法大學法律碩士論文，2011年4月。四、司法判決與司法解釋1.95 年台上字第869 號判決、 最 高 法 院 95 年 度 台 上 字 第 427 號 民 事 判 決、 最高法院91 年台上字第1954 號判決、最高法院 89 年台上字第 2125 號判決、最高法院86 年台上字第3843 號、判決最高法院 90 年度台上字第 2445 號民事裁定。2.最高人民法院 2000年12月8日法釋(2000) 44號公布，最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋，2000年12月13日起施行。3.最高人民法院 2003年4月28日法釋(2003)7號公布，最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用，第1版，2003年6月1日起施行。4.最高法院判例：六十二年台上字第一五四六號、六十四年台上字第一五六七號、六十一年台上字第九六四號例；以及最高法院民事判決，八十六年台上字第一三七八號。五、網路資料1.大陸國家統計局，2014年全國房地產開發和銷售情況，2015年1月20日，參見http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201501/t20150120_671070.html，最後瀏覽日：2015年11月8日。2.王冠華，商品房預售合同登記備案對預售合同效力的認定規則——商品房買賣合同實務問題解析(三)，北大法律資訊網，參見：http://article.chinalawinfo.com/ArticleFullText.aspx?ArticleId=91938，最後瀏覽日：2015年11月9日。3.王樹德，“按揭貸款不成，應一次性補交全款”格式條款無效，http://www.bloglegal.com/blog/cgi/shownews/3650086019，最後瀏覽日：2015年11月21日。4.消費者文教基金會，6成購屋者 不能入住就要先付息，2009年10月30日，參見http://www.consumers.org.tw/unit412.aspx?id=12565.莊孟翰，建商為順利交屋 頭期款也玩分期，理財週刊MONEY WEEKLY，2015年8月21日，網頁版參見http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=17775148560&pagenum=2，最後瀏覽日：2015年10月17日。6.華信電子週報，10分鐘搞懂～不動產履約保證(上篇)，第107期，2013年2月16日，參見：http://hunhsin.pixnet.net/blog/post/141336245-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%B3%95%E8%A6%8F%EF%BD%9E10%E5%88%86%E9%90%98%E6%90%9E%E6%87%82%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E5%B1%A5%E7%B4%84%E4%BF%9D%E8%AD%89(%E4%B8%8A%E7%AF%87，最後瀏覽日：2015年10月17日。7.趙玉寶、談火英，完善我國期房按揭制度的若干構想，法律圖書館，2014年3月，網頁版請參：http://www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=25516，最後瀏覽日：2015年11月15日。8.蘋果日報，工程期0付款 繳費先甘後苦，2012年10月27日，參見：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121027/34600963/，最後瀏覽日：2015年10月17日。9.蘋果日報，中國股災另一面 農村哀號 爛尾樓出現，2015年8月28日，http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150828/679214/（最後瀏覽日：2015年12月1日）。10.蘋果日報，預售先看建照 對保確認貸款，2014年12月17日，參見，http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20141227/36291689/，最後瀏覽日：2015年10月17日。 | zh_TW |
