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題名 不動產經紀業從業人員勞動權益之研究 作者 陳鈺賢 貢獻者 張昌吉
陳鈺賢關鍵詞 不動產經紀人
勞工權益
工時
工資日期 2008 上傳時間 9-May-2016 12:35:57 (UTC+8) 摘要 民國60年間，房地產介紹人開始出現不動產交易市場上，民國73年經濟部開放房屋介紹公司辦理登記。「經紀」即一般大眾所稱之仲介，「仲介」一詞係太平洋房屋引入日本三井公司的制度與技術後，才開始在國內被沿用。民國77年將不動產經紀業劃歸內政部地政司管理，同時經濟部也在民國76年修訂商業團體分業標準，增列房屋仲介商業，並核准設立公會。不動產經紀業自民國73年4月經濟部正式開放登記以來，成為一項人力密集且專業走向的典型服務業。 依照統計報告指出，從91年至95年中，國內許多企業雇員減少的情況下，卻有越來越多的勞動者投入不動產經紀業。可瞭解近年來不動產經紀業需要大量勞力投入，而91至94年不動產及租賃業勞動者之平均工時增加，至95年下降，工資為逐年下降。顯示出雖然勞動條件不斷的降低，從業人員卻不斷的增加；工時與工資對勞動者來說是最重要的勞動條件，勞動者更是賴工資以生存，故此，本文欲深入瞭解國內不動產經紀業從業人員之現況，瞭解其中之原因，願能對不動產經紀業從業人員之勞動現況有更深入的瞭解。 整體而言，我國不動產經紀人在勞基法的適用上尚有許多仍待調整的地方，而不動產經紀人之勞動權益也待改進，若法令難以彈性化，企業主則必須以其他手段來改善其適法之困難。如以商業保險來加強職業災害補償之不足。而政府之方面，由於在立法上難以同一法令適用於勞動型態繁雜之服務業，而若以特別立法之手段來因應服務業之各樣態則在程序上必須花費許多時間而無法及時的解決問題，因此，以加強集體協商之方式交由勞工群體與雇主團體自行協商或許可在制度繁雜的不動產經紀業中找到一個可統一的大方向，也可讓勞工與雇主不再無所適從。
According to the statistical report , from 2002 to 2007 , a lot of enterprise`s employees reduced, but more and more labourers throw into the real estate brokerage. The labourer`s working time increased from 2002 to 2006, the salary were reduced year by year. Though the reducing with constant labour condition, and labourer`s number increases continuously; Man-hour and salary are the most important labour condition to labourer , the labourer hangs on the salary in order to survive especially, so, this paper wants to understand the situation of brokerage`s staff members of the domestic real estate in depth, understand the reason among them, wish to have deeper understanding to the real estate broker . This article will focus on the effects of labor rights consequence of Real Estate Brokerage by reviewing the existing literature and research,providing an overview of the Labor Standard Law , and using case study to understand more about the actual effects of labor rights. Roughly, real estate broker of our country have many things that need adjusting in laws. It is difficult in legislating to be suitable for all service trades , and legislating will spend a lot of time but cannot solve problems in time. Therefore, Transfered to labourer`s groups and employer`s groups to consult and perhaps can find the solution by oneself . KEYWORDS: real estate broker , protection of employeement , work-hour , wage .參考文獻 壹、中文部分（依姓氏筆畫順序排列） 一、 書籍 丁幼泉，勞資關係概論，中華大典編印會，1960 尤美女、邱駿彥，勞動權力聖經，月旦出版社，1999 王文宇，從財產權之保障論釋字第349號解釋，收錄於劉孔中、李建良主編，憲法解釋之理論與實務，中央研究院中山人文科學所，1998 王亮言，房屋仲介入門，台灣廣廈國際出版集團，1997 史尚寬，債法各論上冊，史吳仲芳發行，1973 沈石羽，台灣未來熱門行業．房屋仲介業，永汀文化出版事業公司，民85 何孝元，民法概要，三民書局，1977 朱鈺洋，不動產經濟法規，三民書局股份有限公司，民90 李芳南，不動產仲介法律實務精解，永然文化出版股份有限公司，民90 李春長，不動產仲介市場分析，文生書局股份有限公司，民91 吳思華，策略九說-策略思考的本質，麥田出版社，民85 吳秉恩，人力資源管理，三民書局，1991 吳奎新，勞工權益—例解勞動基準法，永然文化出版股份有限公司，第四版，2000 邱聰智，債法各論，輔仁大學法學院法律服務中心，1994 邱駿彥，論試用期間之勞動契約法律問題，收錄於勞資關係論文集，中華民國勞工教育研究推廣協會，1999 住商不動產企畫研究室，成屋市場開發與經營研究，太平洋建設股份有限公司委託，1983 林誠二，民法債編各論講義，中興大學圖書部，1988 陳國鈞，勞工問題，三民書局，1974 陳繼盛，建立勞工法規完整體系之研究，行政院勞工委員會，1982 黃茂榮，債法各論（第一冊），植根法學叢書編輯室，2004 黃越欽，勞動法新論，翰蘆圖書出版有限公司，2002 黃劍青，勞動基準法詳解，三民書局，1997 黃寶祚，勞工問題，五南圖書出版公司，1988 朝陽堂，1997就業現場 房屋仲介業，朝陽堂文化事業股份有限公司，民86 朝陽堂，房屋仲介業就業現場，朝陽堂文化事業股份有限公司，民84 蔡正雄譯，Porter, Michael E.，競爭策略，華泰書局，1991 彭培業，民進黨執政下的台灣不動產，翰蘆圖書出版公司，2001 楊與齡，民法概要，著者發行，1985 楊鴻謙、徐士堯，不動產經紀法規實務與理論，一品文化出版社，2005 鄭玉波，民法債編各論（上），三民書局，1975a 鄭玉波，民法債編各論（下），三民書局，1975b 鄭玉波，民法債編總論，三民書局，1975 鄭玉波，民法總則，三民書局，1976 鄭玉波，民法概要（各種債及物權），財政部財稅人員訓練所，1978 衛民、許繼峰，勞資關係與爭議問題，國立空中大學，1999 薛文郎，新訂民法概要-含實例題解析，新文京開發出版股份有限公司，2004 薛平山，民法概要，商鼎文化出版公司，1992 薛祀光，民法債偏各論，三民書局，1968 謝國雄，純勞動：台灣勞動體制諸論，中央研究院社會學研究所籌備處，1997 蕭碧桃，臺中市政府95年度自行研究發展報告—消費者如何選擇不動產仲介業以減少消費糾紛之研究，臺中市政府地政局地權課，2006 二、 期刊 于若蓉、劉育昇，「薪奬制度在工作團隊內的誘因效果：台灣房屋仲介業的實證分析」，經濟論文叢刊，32：4，2004 王文宇，「財產法的經濟分析與寇斯定理--從一則古老的土地相鄰判決談起」，月旦法學雜誌第15期，1996 王惠玲，「工資意涵之探討」，月旦法學雜誌第13期，1996 江朝國，「何謂保險業務員」，現代保險雜誌第68期，1994 李春長、游淑滿，「經營型態、薪資結構對房屋仲介從業人員績效之影響」，國立台灣大學建築與城鄉研究學報第14期，民96 李泳龍，「仲介業的無形資產-人力規劃」，太聯房屋市場，1989年10月 林振賢，「談部分時間工作勞工的問題」，中國勞工第968期，1997 林更盛，「論勞動契約之「從屬性」-評最高法院91年度台上字第347號判決」，台灣本土法學第36期，2002 林萬億，「勞年年金制度之建立」，月旦法學雜誌28期，1997 桂世平，「連鎖加盟業如何因應勞基法與公平交易法」，實用稅務，1999 陳正良，「勞動基準法第八十四條之一之探討」，政大勞動學報第八期，1999 陳建文，「勞基法工資定義相關判決之探討」，政大勞動學報第六期，國立政治大學勞工研究所，1997 黃越欽，「憲法中勞動基本權之意義與展望」，政大勞動學報第十一期，國立政治大學勞工研究所，2002 章鴻年，「企業的人員調動與勞工權益」，勞工行政，2000 劉志鵬，「論勞動基準法上之「勞工」（以經理人為檢討重點）--評釋台北地方法院83年度勞訴字第四號判決」，台灣社會研究季刊第24期，1996 劉志鵬，『談勞基法上的「經常性給與」』， 月旦法學雜誌第8期，1995 劉英華，「房屋仲介公司的行銷管理」，太聯房屋市場，1990年6月 鄭津津，「特殊行業因應勞動基準法之工時規劃-以保險業與房屋仲介業為例」，政大勞動學報第八期，國立政治大學勞工研究所，1999 三、 碩士論文 王永杰，消費者對房屋仲介業印象及委託意願之探討，中興企業管理研究所碩士論文，1991 石正德，人壽保險業外務員法律問題之硏究，國立中興大學法律硏究所碩士論文，1985 方恆，壽險公司業務員法律地位之研究，逢甲大學保險學研究所碩士論文，1992 呂憲桐，房屋仲介業服務品質之實證研究，國立政治大學企業管理研究所碩士論文，1990 宋滿華，從實務經驗對法制化後不動產經紀業的研究—仲介業務，國立中央大學管理學院高階主管企管碩士班碩士論文，2007 李玉平，薪獎制度與績效—台灣房屋仲介業的實證研究，淡江大學產業經濟學系碩士論文，2002 李東敏，房屋仲介直營與加盟體系店長對於經營管理認知之比較研究，國立台灣大學商學研究所碩士論文，1997 李樹中，業務人員專業職能需求研究--以某辦公傢俱公司為例，國立中央大學人力資源管理研究所碩士論文，2001 林信忠，高雄市高職學生對勞工勞動權益認知程度之研究，中華大學工業工程與管理研究所，2001 林瑞欽，我國現行勞基法退休計畫適用於壽險公司外勤人員問題之研究，逢甲大學保險學研究所碩士論文，1999 張欣民，不動產自售網站對不動產仲介業產生「去中介化」之硏究，國立政治大學地政研究所碩士論文，2006 黃秀媚，臺灣地區連鎖加盟業從業人員勞動權益之研究-本土連鎖牛排餐廳為例，國立政治大學勞工研究所碩士論文，2006 黃烱發，台灣房屋仲介業之經營策略研究分析，大葉大學事業經營研究所碩士班碩士論文，2003 陳志豪，業務人員職能需求分析--以某壽險公司為例，國立中央大學人力資源管理研究所碩士論文，1999 陳聖聰，承攬勞動關係之研究-就國勞承攬勞動公約草案論爭之探討，國立政治大學勞工研究所碩士論文，2000 郭淑貞，房屋仲介業-不同競爭策略經營型態與績效之實證比較，大業工學院事業經營研究所碩士論文，1993 許明傑，勞動基準法對百貨公司業僱用政策之可能影響，國立中正大學勞工研究所碩士論文，1998 曾義明，台北市房仲業服務品質之實證研究，淡江大學管理科學研究所碩士論文，1990 楊永吉，不動產服務業運用資訊設施之研究，私立淡江大學建築研究所碩士論文，1995 楊淑瑛，影響不動產經紀人離職傾向相關因素之探討：試用期與非試用期員工之比較，朝陽科技大學企業管理系碩士論文，2001 劉芳瑜，房地產仲介制度之研究，國立政治大學地政研究所碩士論文，1988 鄧孝純，壽險業的績效評估與獎金制度之研究，國立台灣科技大學管理研究所企業管理學程碩士論文，2000 謝吉欽，不動產服務制度之研究，國立政治大學地政研究所碩士論文，1976 謝德輶，申訴制度對我國企業內勞資關係影響之研究，國立政治大學勞工研究所碩士論文，1998 謝萬雄，直營連鎖體系關鍵成功因素之研究—以不動產經紀業為例，元智大學管理研究所碩士論文，2005 簡佩如，不動產仲介法律問題之研究，國立政治大學法律學研究所碩士論文，2003 四、政府出版品 行政院主計處編印，中華民國臺灣地區國富統計報告，2004 行政院勞工委員會勞資關係處編印，簽訂「競業禁止」參考手冊，2003 行政院勞工委員會，薪資與生產力統計年報，2006 行政院勞工委員會，勞動統計年報，2006 行政院勞工委員會，職類別薪資調查，2007 行政院經濟建設委員會都市及住宅發展處，都市及區域發展統計彙編，民95 貳、外文部分 一、英文 Baime,S.R. Incentives for thw masses: A viable pay program.Compensation & Benefits Review,22,1990 Coase,R.H., The firm, the market, and the law,University of Chicago Press: The Nature of the Firm, 1988 Coase,R.H., The firm, the market, and the law, University of Chicago Press: The Problem of Social Cost, 1988 Chiou , jyh-shen,The Organization and Efficiency of Marketing Flow and Function,Proceeding of the 1995 Macromarketing Conference , Stanford L. Grossbart and Dana-Nicoleta Lascu, eds,Richmond,Virginia , University of Richmond , 1995 Douglass C. North , Structure and Change in Economic History , W．W．Norton , 1981 Eirik G. Furubton & Rudolf Richter , Institutions & Economic Theory , second edition , The University of Michigan Press , 2005 Goffman,E..,Strategic Interaction,University of Pennsylvania Series in Conduct and Communication,Monograph 1 ,1969 Jackson Jr.,D.W. & Cunningham, W.H.,Selling: The Personal Force in Marketing, New York: John Wiley & Sons.,1988 Koehler, K.G. 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國立政治大學
勞工研究所
93262016資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0093262016 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 張昌吉 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 陳鈺賢 zh_TW dc.creator (作者) 陳鈺賢 zh_TW dc.date (日期) 2008 en_US dc.date.accessioned 9-May-2016 12:35:57 (UTC+8) - dc.date.available 9-May-2016 12:35:57 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 9-May-2016 12:35:57 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0093262016 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/94886 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 勞工研究所 zh_TW dc.description (描述) 93262016 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 民國60年間，房地產介紹人開始出現不動產交易市場上，民國73年經濟部開放房屋介紹公司辦理登記。「經紀」即一般大眾所稱之仲介，「仲介」一詞係太平洋房屋引入日本三井公司的制度與技術後，才開始在國內被沿用。民國77年將不動產經紀業劃歸內政部地政司管理，同時經濟部也在民國76年修訂商業團體分業標準，增列房屋仲介商業，並核准設立公會。不動產經紀業自民國73年4月經濟部正式開放登記以來，成為一項人力密集且專業走向的典型服務業。 依照統計報告指出，從91年至95年中，國內許多企業雇員減少的情況下，卻有越來越多的勞動者投入不動產經紀業。可瞭解近年來不動產經紀業需要大量勞力投入，而91至94年不動產及租賃業勞動者之平均工時增加，至95年下降，工資為逐年下降。顯示出雖然勞動條件不斷的降低，從業人員卻不斷的增加；工時與工資對勞動者來說是最重要的勞動條件，勞動者更是賴工資以生存，故此，本文欲深入瞭解國內不動產經紀業從業人員之現況，瞭解其中之原因，願能對不動產經紀業從業人員之勞動現況有更深入的瞭解。 整體而言，我國不動產經紀人在勞基法的適用上尚有許多仍待調整的地方，而不動產經紀人之勞動權益也待改進，若法令難以彈性化，企業主則必須以其他手段來改善其適法之困難。如以商業保險來加強職業災害補償之不足。而政府之方面，由於在立法上難以同一法令適用於勞動型態繁雜之服務業，而若以特別立法之手段來因應服務業之各樣態則在程序上必須花費許多時間而無法及時的解決問題，因此，以加強集體協商之方式交由勞工群體與雇主團體自行協商或許可在制度繁雜的不動產經紀業中找到一個可統一的大方向，也可讓勞工與雇主不再無所適從。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) According to the statistical report , from 2002 to 2007 , a lot of enterprise`s employees reduced, but more and more labourers throw into the real estate brokerage. The labourer`s working time increased from 2002 to 2006, the salary were reduced year by year. Though the reducing with constant labour condition, and labourer`s number increases continuously; Man-hour and salary are the most important labour condition to labourer , the labourer hangs on the salary in order to survive especially, so, this paper wants to understand the situation of brokerage`s staff members of the domestic real estate in depth, understand the reason among them, wish to have deeper understanding to the real estate broker . This article will focus on the effects of labor rights consequence of Real Estate Brokerage by reviewing the existing literature and research,providing an overview of the Labor Standard Law , and using case study to understand more about the actual effects of labor rights. Roughly, real estate broker of our country have many things that need adjusting in laws. It is difficult in legislating to be suitable for all service trades , and legislating will spend a lot of time but cannot solve problems in time. Therefore, Transfered to labourer`s groups and employer`s groups to consult and perhaps can find the solution by oneself . KEYWORDS: real estate broker , protection of employeement , work-hour , wage . en_US dc.description.tableofcontents 第一章、緒論------------------------------------------------1 第一節、研究背景---------------------------------------------1 第二節、研究動機與問題---------------------------------------2 第三節、研究方法---------------------------------------------4 第四節、研究流程與研究限制------------------------------------5 第五節、章節結構---------------------------------------------8 第二章、文獻探討--------------------------------------------10 第一節、不動產經紀業之定義-----------------------------------12 第二節、不動產經紀業從業人員---------------------------------13 第三節、不動產經紀業之人力問題-------------------------------24 第三章、不動產經紀業產業概況---------------------------------33 第一節、不動產經紀業之發展-----------------------------------33 第二節、不動產經紀業之產業特性-------------------------------38 第三節、不動產經紀業之經營模式與經營類型----------------------43 第四節、交易成本理論與不動產經紀業之關聯----------------------50 第四章、不動產經紀業從業人員勞動權益分析----------------------56 第一節、不動產經紀人與公司之法律關係--------------------------56 第二節、不動產經紀業適用勞基法之問題--------------------------62 第五章、個案分析--------------------------------------------74 第一節、個案（一）------------------------------------------77 第二節、個案（二）------------------------------------------81 第三節、個案（三）------------------------------------------84 第四節、個案（四）------------------------------------------88 第六章、結論與建議------------------------------------------94 第一節、研究結論--------------------------------------------94 第二節、研究建議--------------------------------------------99 參考書目--------------------------------------------------104 附錄一、訪談問題卷-----------------------------------------110 附錄二、訪談逐字稿-----------------------------------------112 zh_TW dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0093262016 en_US dc.subject (關鍵詞) 不動產經紀人 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 勞工權益 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 工時 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 工資 zh_TW dc.title (題名) 不動產經紀業從業人員勞動權益之研究 zh_TW dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 壹、中文部分（依姓氏筆畫順序排列） 一、 書籍 丁幼泉，勞資關係概論，中華大典編印會，1960 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衛民、許繼峰，勞資關係與爭議問題，國立空中大學，1999 薛文郎，新訂民法概要-含實例題解析，新文京開發出版股份有限公司，2004 薛平山，民法概要，商鼎文化出版公司，1992 薛祀光，民法債偏各論，三民書局，1968 謝國雄，純勞動：台灣勞動體制諸論，中央研究院社會學研究所籌備處，1997 蕭碧桃，臺中市政府95年度自行研究發展報告—消費者如何選擇不動產仲介業以減少消費糾紛之研究，臺中市政府地政局地權課，2006 二、 期刊 于若蓉、劉育昇，「薪奬制度在工作團隊內的誘因效果：台灣房屋仲介業的實證分析」，經濟論文叢刊，32：4，2004 王文宇，「財產法的經濟分析與寇斯定理--從一則古老的土地相鄰判決談起」，月旦法學雜誌第15期，1996 王惠玲，「工資意涵之探討」，月旦法學雜誌第13期，1996 江朝國，「何謂保險業務員」，現代保險雜誌第68期，1994 李春長、游淑滿，「經營型態、薪資結構對房屋仲介從業人員績效之影響」，國立台灣大學建築與城鄉研究學報第14期，民96 李泳龍，「仲介業的無形資產-人力規劃」，太聯房屋市場，1989年10月 林振賢，「談部分時間工作勞工的問題」，中國勞工第968期，1997 林更盛，「論勞動契約之「從屬性」-評最高法院91年度台上字第347號判決」，台灣本土法學第36期，2002 林萬億，「勞年年金制度之建立」，月旦法學雜誌28期，1997 桂世平，「連鎖加盟業如何因應勞基法與公平交易法」，實用稅務，1999 陳正良，「勞動基準法第八十四條之一之探討」，政大勞動學報第八期，1999 陳建文，「勞基法工資定義相關判決之探討」，政大勞動學報第六期，國立政治大學勞工研究所，1997 黃越欽，「憲法中勞動基本權之意義與展望」，政大勞動學報第十一期，國立政治大學勞工研究所，2002 章鴻年，「企業的人員調動與勞工權益」，勞工行政，2000 劉志鵬，「論勞動基準法上之「勞工」（以經理人為檢討重點）--評釋台北地方法院83年度勞訴字第四號判決」，台灣社會研究季刊第24期，1996 劉志鵬，『談勞基法上的「經常性給與」』， 月旦法學雜誌第8期，1995 劉英華，「房屋仲介公司的行銷管理」，太聯房屋市場，1990年6月 鄭津津，「特殊行業因應勞動基準法之工時規劃-以保險業與房屋仲介業為例」，政大勞動學報第八期，國立政治大學勞工研究所，1999 三、 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