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題名 標租國有非公用不動產標脫與否及溢價率影響因素
Contributing Factors of Auctions and Its Price Premium of State-owned Land under Leasehold for Non-public Uses
作者 亷凱君
Lien, Kai-Chun
貢獻者 林子欽
Lin, Tzu-Chin
亷凱君
Lien, Kai-Chun
關鍵詞 國有非公用財產
標租
標脫
溢價率
日期 2023
上傳時間 1-Sep-2023 15:13:53 (UTC+8)
摘要 近年來，標租逐漸成為國有非公用不動產活化的重要策略之一，如何提高標脫率、豐裕國庫租金收入，儼然成為管理機關的重要課題。但過去研究主要聚焦於標售市場，對標租議題的探討甚微，故本文填補了這部分的研究缺口。本研究藉由財政部國有財產署於2018年至2022年辦理台北、新北、基隆及桃園市標租開標結果，探討影響標租標脫與否及標租溢價率之影響因素。
經過實證結果顯示，以純國有土地列標者較容易標脫，且底價越低者標脫機率也會越高，而相同條件之標的列標次數越多並不會增加標脫機會，故建議在標的未能標脫時，即應考慮降低其底價或尋找其他活化利用方式。在標租溢價率之影響因素方面，投標單數的增加、不動產特徵因素均會影響溢價率，如土地面積越大、以國有土地類型列標者均會增加溢價率；至於底價也是影響溢價率的重要因素，底價越高將導致溢價率降低。此外，標租與標售市場對於溢價率之影響因素大致相同，但仍存在部分差異，如與標售市場相比，標租溢價程度不受區位影響，但對於國有房地類型的標的溢價率較低。
參考文獻 一、中文參考文獻
1. 方劭元、梁仁旭、陳奉瑤，2013，「銷售模式對商用不動產價格之影響─以台北市辦公室為例」，『土地經濟年刊』，24：97-116。
2. 王春寶、陳迅，2017，「考慮非對稱風險偏好的第一價格密封拍賣」，『重慶大學學報社會科學版』，23(6)：41-48。
3. 江穎慧，2009，「不動產自動估價與估價師個別估價之比較－以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析」，『住宅學報』，18(1)：55-68。
4. 宋佳樺2007，「影響國有土地標售價格因素之研究」，國立中興大學應用經濟學系所碩士論文：臺中。
5. 李馨蘋、劉代洋，1999，「租賃住宅市場租金之影響因素」，『中華管理評論』，2(1)。
6. 杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12(2)：44-57。
7. 杜宇璇、陳奉瑤，2016，「土地標售之溢價率分析」，『土地經濟年刊』，27：28-52。
8. 林子欽，2015，「生產要素的超額利潤－以台北市的土地開發為例」，科技部補助專題研究計畫成果報告。
9. 林祖嘉1989，「美國房租與房價關係之實證研究」，『國立政治大學學報』，60：137-153。
10. 陳建寧，2014，「地方政府創造公有閒置不動產公共價值之研究：以標租高雄市小港職訓場地案為例」，『人文與社會研究學報』，48(1)：1-20。
11. 彭芳琪、張金鶚、陳明吉，2008，「不同拍賣機制對不良資產價格之影響」，『中山管理評論』，16(3)：401-428。
12. 游適銘，2020，「當前國家政策之國有資產活化思維」，『指南新政』，4：4-6。
13. 葉俊吟，2006，「影響網拍結標價格因子之研究」，國立交通大學運輸與物流管理學系碩士論文：新竹。
14. 廖咸興、張芳玲，1997，「不動產評價模式特徵價格法與逼近調整法之比較」，『住宅學報 』，5：17-35。
15. 謝宜靜，2017，「國有非公用不動產以標租方式活化運用之探討」，國立宜蘭大學建築與永續規劃研究所碩士論文：宜蘭。
16. 蘇偉強、劉庭如、黃斐、陳奉瑤，2013，「特徵價格法應用的差異分析」，『土地問題研究季刊』，12(3)：55-68。
 
二、英文參考文獻
1. Chiang, Y. M., Hirshleifer, D., Qian, Y., & Sherman, A. E. (2011). Do investors learn from experience? Evidence from frequent IPO investors. The Review of Financial Studies, 24(5):1560-1589.
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4. Elyakime, B., Laffont, J. J., Loisel, P., & Vuong, Q.,1994," First-Price Sealed-Bid Auctions with Secret Reservation Prices",Annales d’Économie et de Statistique, 34:115-141.
5. Khanna, N.,1997,"Optimal Bidding for Tender Offers",Journal of Financial Research,20(3):323-342.
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11. Robinson, M. S.,1983," Oil Lease Auctions: Reconciling Economic Theory with Practice",UCLA Department of Economics Working Paper,292.
12. Rosen, S.,1974, " Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition",The Journal of political economy, 82(1):34-55.
13. Sirmans, G. S., Sirmans, C. F., and Benjamin, J. D., 1989,“Determining apartment rent: the value of amenities,services, and external factors”, Journal of Real Estate Research, 4(2):33-44
14. Tsagris, M.,2015,"Regression analysis with compositional data containing zero values",Chilean Journal of Statistics,6(2):47–57
15. Vickrey, W,.1961,"Counterspeculation, Auctions, And Competitive Sealed Tenders", Journal of Finance, American Finance Association, 16(1):8-37.
16. Wang, C. and Guo, P.,2017,"Behavioral models for first-price sealed-bid auctions with the one-shot decision theory",European Journal of Operational Research,261(3):994-1000.
17. Wang,C. A.and Chiang,Y. M.,2019,"The Heterogeneity of Bidders` Valuation to the Determinants of a Bidding Premium: Evidence from Land Auctions of Taiwan",Journal of Financial Studies,27(4):33-59.
三、網頁參考文獻
1.行政院，2017，「重要政策」，https://www.ey.gov.tw/Page/5A8A0CB5B41DA11E/4af4d8a6-5267-4a59-9b0d-8455b6bf751e，取用日期： 2022年2月7日。
2.財政部，2022，「2022年重要施政」，財政部網站，https://www.mof.gov.tw/multiplehtml/eaec50bcb2064954b14371fff0bdc226，取用日期： 2022年2月7日。
3.謝明瑞，2008，「贏家詛咒」，財團法人國家政策研究基金會網站，檢自https://www.npf.org.tw/1/3929，取用日期： 2022年7月18日。
描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
108923009
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108923009
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林子欽zh_TW
dc.contributor.advisor Lin, Tzu-Chinen_US
dc.contributor.author (Authors) 亷凱君zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Lien, Kai-Chunen_US
dc.creator (作者) 亷凱君zh_TW
dc.creator (作者) Lien, Kai-Chunen_US
dc.date (日期) 2023en_US
dc.date.accessioned 1-Sep-2023 15:13:53 (UTC+8)-
dc.date.available 1-Sep-2023 15:13:53 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 1-Sep-2023 15:13:53 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0108923009en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/146985-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
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dc.description.abstract (摘要) 近年來，標租逐漸成為國有非公用不動產活化的重要策略之一，如何提高標脫率、豐裕國庫租金收入，儼然成為管理機關的重要課題。但過去研究主要聚焦於標售市場，對標租議題的探討甚微，故本文填補了這部分的研究缺口。本研究藉由財政部國有財產署於2018年至2022年辦理台北、新北、基隆及桃園市標租開標結果，探討影響標租標脫與否及標租溢價率之影響因素。
經過實證結果顯示，以純國有土地列標者較容易標脫，且底價越低者標脫機率也會越高，而相同條件之標的列標次數越多並不會增加標脫機會，故建議在標的未能標脫時，即應考慮降低其底價或尋找其他活化利用方式。在標租溢價率之影響因素方面，投標單數的增加、不動產特徵因素均會影響溢價率，如土地面積越大、以國有土地類型列標者均會增加溢價率；至於底價也是影響溢價率的重要因素，底價越高將導致溢價率降低。此外，標租與標售市場對於溢價率之影響因素大致相同，但仍存在部分差異，如與標售市場相比，標租溢價程度不受區位影響，但對於國有房地類型的標的溢價率較低。		zh_TW
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
第一節 研究背景及動機 1
第二節 研究目的 5
第三節 研究架構與流程 6
第二章 文獻回顧 9
第一節 拍賣理論 9
第二節 第一價格密封拍賣之競價策略 12
第三節 影響不動產價格之因素 17
第三章 研究設計 21
第一節 研究方法與限制 21
第二節 研究模型 24
第三節 資料整理及變數選擇 27
第四章 實證結果與討論 39
第一節 影響標脫之決定因素 39
第二節 溢價之影響因素 48
第五章 結論與建議 59
第一節 結論 59
第二節 建議 62
參考文獻 63		zh_TW
dc.format.extent 2433404 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108923009en_US
dc.subject (關鍵詞) 國有非公用財產zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 標租zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 標脫zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 溢價率zh_TW
dc.title (題名) 標租國有非公用不動產標脫與否及溢價率影響因素zh_TW
dc.title (題名) Contributing Factors of Auctions and Its Price Premium of State-owned Land under Leasehold for Non-public Usesen_US
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dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻
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16. 蘇偉強、劉庭如、黃斐、陳奉瑤，2013，「特徵價格法應用的差異分析」，『土地問題研究季刊』，12(3)：55-68。
 
二、英文參考文獻
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14. Tsagris, M.,2015,"Regression analysis with compositional data containing zero values",Chilean Journal of Statistics,6(2):47–57
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17. Wang,C. A.and Chiang,Y. M.,2019,"The Heterogeneity of Bidders` Valuation to the Determinants of a Bidding Premium: Evidence from Land Auctions of Taiwan",Journal of Financial Studies,27(4):33-59.
三、網頁參考文獻
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2.財政部，2022，「2022年重要施政」，財政部網站，https://www.mof.gov.tw/multiplehtml/eaec50bcb2064954b14371fff0bdc226，取用日期： 2022年2月7日。
3.謝明瑞，2008，「贏家詛咒」，財團法人國家政策研究基金會網站，檢自https://www.npf.org.tw/1/3929，取用日期： 2022年7月18日。		zh_TW