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題名 不動產仲介紛爭處理機制之研究－以屠布涅的反思法理論為中心
A Study of Disposal System for the Real Estate Disputes- Centered on the Theory of Reflexive Law of Teubner
作者 金仲明
Jim Chung Ming
貢獻者 陳起行
金仲明
Jim Chung Ming
關鍵詞 不動產紛爭
訴訟外途徑
反思法
Real Estate Disputes
Alternative Disputes Resolution
Reflexive Law
日期 2006
上傳時間 17-Sep-2009 14:19:34 (UTC+8)
摘要 國人「有土斯有財」之觀念濃厚，往往除了住的需求之外，更以購買不動產做為保存財富的重要方式。然而，不動產各別差異性很大，難以建立一個公開的市場，提供一般人所需的完整資訊，因此，在資訊不流通與不透明的情況下，極易產生資訊不對稱的問題，加上專業人士之素質良莠不齊，往往利用其掌握資訊之優勢，對於交易當事人隱藏重要資訊，甚至欺罔之行為等事件發生，致不動產交易紛爭案件層出不窮。
隨著社會經濟活動的變化，對於不動產的使用形態與權利類型也日益複雜，如果探討紛爭發生的原因及其處理方式時，僅著眼於規範的抽象內容與如何適用，往往比較不能得到想要的結果，因為就紛爭當事人而言，除了對於法律規範與事實之間的認知有所不同外，更重要的是如何妥善解決問題會比如何適用法律來得重要。
我國現今法制上之不動產仲介紛爭處理機制，除了循司法上之訴訟途徑外，尚可透過不同的訴訟外紛爭處理機制以謀求解決，惟多元的訴訟外紛爭處理機制，其本身之組織架構、處理程序及形成之法律效果並不相同，民眾對於應選擇何種之機制始可達成其訴求，以及現行法律制度下所提供之處理機制是否能夠有效妥適處理此類的紛爭，並不清楚，因此，本文嚐試從法律社會學的角度觀察我國法律對於不動產交易活動所進行的管制實際社會效果如何，並透過反思法的理論所提出之當今法律進化的特徵，提出我國在處理不動產仲介紛爭的法律制度設計上一些新的思考方向。
Whereas the concept of " Possessing Property makes Wealth " is deeply in the heart of our people, in addition to the necessity for living, they buy real estates for preserving wealth as major practice. However, the conditions of real estate are varied, it is difficult to establish a public market to provide sufficient information, hence, under the situation of short of communication and transparency of data which is easy to cause information unsymmetrical. Moreover, the complicated backgrounds of Realtors who intend to hold their favorable materials to hide from the other parties and even commit fraud.....etc. So, real estate business causes conflicts frequently.
In the wake of diversity of social economics activities, the application and rights and privileges of real estate also become more intricateness. If people explore the reason of conflict and disposal process just at the point of normative abstract content and applicable, it will always be unable to gain the ideal result. As to the dispute parties concerned, beside the different interpretation of the law and the fact, how to properly solve the problem is more important than the legal action.
In our country, the present legal process for Realtor argument disposal, in addition to the judicial charges, people can seek other way to settle the dispute. Nevertheless, the multiform dispute disposal institutions which because of their corporate structures and disposal process different constitute discrepant legal result. What kind of system people should select to achieve their purpose and, whether the designated process under the present legal rules can solve the problem properly and effectively, people unclear. Therefore, this text is trying from the point of view of legal sociology, to observe that what is the substantial social effectiveness of real estate business operation under the control of our law and, through the characteristic specified by reflexive law of current law development, to introduce a new tendency to draw legal system to settle real estate Broker argument for our country.
參考文獻 一、中文部分
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8.社團法人中華民國仲裁協會網站，http://www.arbitration.org.tw/
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10.中華民國消費者文教基金會網站，http://www.consumers.org.tw/。
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描述 碩士
國立政治大學
法學院碩士在職專班
93961031
95
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0093961031
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 陳起行zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 金仲明zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Jim Chung Mingen_US
dc.creator (作者) 金仲明zh_TW
dc.creator (作者) Jim Chung Mingen_US
dc.date (日期) 2006en_US
dc.date.accessioned 17-Sep-2009 14:19:34 (UTC+8)-
dc.date.available 17-Sep-2009 14:19:34 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 17-Sep-2009 14:19:34 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0093961031en_US
dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/32743-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 法學院碩士在職專班zh_TW
dc.description (描述) 93961031zh_TW
dc.description (描述) 95zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 國人「有土斯有財」之觀念濃厚，往往除了住的需求之外，更以購買不動產做為保存財富的重要方式。然而，不動產各別差異性很大，難以建立一個公開的市場，提供一般人所需的完整資訊，因此，在資訊不流通與不透明的情況下，極易產生資訊不對稱的問題，加上專業人士之素質良莠不齊，往往利用其掌握資訊之優勢，對於交易當事人隱藏重要資訊，甚至欺罔之行為等事件發生，致不動產交易紛爭案件層出不窮。
隨著社會經濟活動的變化，對於不動產的使用形態與權利類型也日益複雜，如果探討紛爭發生的原因及其處理方式時，僅著眼於規範的抽象內容與如何適用，往往比較不能得到想要的結果，因為就紛爭當事人而言，除了對於法律規範與事實之間的認知有所不同外，更重要的是如何妥善解決問題會比如何適用法律來得重要。
我國現今法制上之不動產仲介紛爭處理機制，除了循司法上之訴訟途徑外，尚可透過不同的訴訟外紛爭處理機制以謀求解決，惟多元的訴訟外紛爭處理機制，其本身之組織架構、處理程序及形成之法律效果並不相同，民眾對於應選擇何種之機制始可達成其訴求，以及現行法律制度下所提供之處理機制是否能夠有效妥適處理此類的紛爭，並不清楚，因此，本文嚐試從法律社會學的角度觀察我國法律對於不動產交易活動所進行的管制實際社會效果如何，並透過反思法的理論所提出之當今法律進化的特徵，提出我國在處理不動產仲介紛爭的法律制度設計上一些新的思考方向。		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) Whereas the concept of " Possessing Property makes Wealth " is deeply in the heart of our people, in addition to the necessity for living, they buy real estates for preserving wealth as major practice. However, the conditions of real estate are varied, it is difficult to establish a public market to provide sufficient information, hence, under the situation of short of communication and transparency of data which is easy to cause information unsymmetrical. Moreover, the complicated backgrounds of Realtors who intend to hold their favorable materials to hide from the other parties and even commit fraud.....etc. So, real estate business causes conflicts frequently.
In the wake of diversity of social economics activities, the application and rights and privileges of real estate also become more intricateness. If people explore the reason of conflict and disposal process just at the point of normative abstract content and applicable, it will always be unable to gain the ideal result. As to the dispute parties concerned, beside the different interpretation of the law and the fact, how to properly solve the problem is more important than the legal action.
In our country, the present legal process for Realtor argument disposal, in addition to the judicial charges, people can seek other way to settle the dispute. Nevertheless, the multiform dispute disposal institutions which because of their corporate structures and disposal process different constitute discrepant legal result. What kind of system people should select to achieve their purpose and, whether the designated process under the present legal rules can solve the problem properly and effectively, people unclear. Therefore, this text is trying from the point of view of legal sociology, to observe that what is the substantial social effectiveness of real estate business operation under the control of our law and, through the characteristic specified by reflexive law of current law development, to introduce a new tendency to draw legal system to settle real estate Broker argument for our country.		en_US
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 ………………………………………………1
第一節 研究緣起……………………………………………………1
第二節 研究動機與目的……………………………………………5
第三節 研究範圍與方法……………………………………………8
第二章 文獻回顧 …………………………………………11
第一節 研究有關議題 ……………………………………………11
第一項 消費者行為面向 ………………………………………11
第二項 法律制度面向 …………………………………………15
第三項 經濟分析面向 …………………………………………18
第二節 小結 ………………………………………………………19
第三章 反思法理論 ………………………………………20
第一節 反思法理論之起源 ………………………………………20
第一項 法律的進化 ……………………………………………21
第二項 新的法律進化論 ………………………………………23
第三項 呼應性法律及其內部變化的動力 ……………………30
第四項 法律與社會結構的共變 ………………………………41
第二節 反思法：新程序論 ………………………………………51
第一項 實質的法律理性和干預主義國家的危機 ……………51
第二項 功能分化社會中的反思性法律理性 …………………54
第三項 聚合點：社會次級體系的內部反思與論述民主 ……56
第四項 新的法律自制 …………………………………………59
第五項 社會真實性的法律建構 ………………………………61
第三節 小結 ………………………………………………………63
第四章 不動產交易市場與仲介法律關係 ………………67
第一節 不動產特性 ………………………………………………67
第二節 不動產市場 ………………………………………………70
第一項 不動產市場定義及類型 ………………………………70
第一項 不動產市場之特性 ……………………………………73
第三節 不動產仲介法律關係 ……………………………………76
第一項 不動產仲介契約意義 …………………………………79
第二項 不動產仲介契約法律性質 ……………………………81
第四節 反思法理論的觀察 ………………………………………84
第五節 小結 ………………………………………………………89
第五章 不動產交易紛爭內涵與訴訟外處理機制 ………91
第一節 不動產交易紛爭內涵 ……………………………………91
第一項 不動產交易紛爭背景分析 ……………………………92
第二項 不動產交易紛爭類型 …………………………………95
第三項 不動產交易紛爭原因與來源 …………………………97
第二節 訴訟外紛爭處理機制 …………………………………104
第一項 訴訟外紛爭處理機制概說 …………………………105
第二項 訴訟外紛爭處理機制類型 …………………………106
第三項 訴訟外紛爭處理機制特徵 …………………………108
第四項 訴訟與訴訟外紛爭處理機制的關係 ………………111
第三節 訴訟外紛爭處理機制運用於不動產交易紛爭現況 …112
第一項 和解……………………………………………………112
第二項 調解……………………………………………………123
第三項 調處……………………………………………………129
第四項 仲裁……………………………………………………131
第五項 紛爭處理機制現況檢討………………………………134
第四節 反思法理論的觀察……………………………………137
第五節 小結……………………………………………………139
第六章 反思法理論之思考………………………………141
第一節 法律作用力的自制………………………………………144
第二節 社會反思力的導引………………………………………146
第三節 外部去集中化……………………………………………156
第一項 多元紛爭處理機制的省思……………………………157
第二項 自我組織與自我管制…………………………………158
第七章 結論………………………………………………164
參考文獻……………………………………………………167
圖目錄
圖1-1 不動產交易紛爭來源分類……………………………………5
圖2-1 消費者面臨預售屋與不動產仲介紛爭採取抱怨行為模式圖13
圖3-1 法律進化過程中法律結構的三種類型………………………66
圖4-1 成屋交易流程圖………………………………………………78
圖4-2 不動產仲介法律關係…………………………………………83
圖5-1 永慶房屋客戶不滿意案件流程圖 …………………………114
圖5-2 信義房屋客戶不滿意意見處理流程圖 ……………………115
圖5-3 消基會申訴案件處理流程圖 ………………………………117
圖5-4 消費紛爭處理程序圖 ………………………………………119
圖5-5 鄉鎮市調解委員會調解糾紛流程圖 ………………………125
圖5-6 仲裁程序流程圖 ……………………………………………133
圖6-1 企業社會責任（CSR）概念上的面向 ………………………150
圖6-2 不動產仲介紛爭處理程序 …………………………………163
表目錄
表3-1 當代法律進化理論的類型與特徵……………………………30
表3-2 現代法律理性的類型與面向…………………………………41
表3-3 社會結構、國家角色與法律形式的共同進化………………50
表5-1 不動產交易糾紛發生原因……………………………………97
表5-2 91- 95年各季及全年不動產交易紛爭前三大發生原因……99
表5-3 基本類型之紛爭處理程序 …………………………………109
表5-4 混合類型之紛爭處理程序 …………………………………110
表5-5 我國現行不動產交易紛爭訴訟外處理機制 ………………112
表5-6 民國81-95年第三季消基會書面申訴前三名排行榜………121
表5-7 各直轄市、縣(市)政府受理購屋類消費爭議案件統計表 122
表5-8 民國88-95年台閩地區鄉鎮市區調解物權事件統計表……128
表5-9 不動產交易紛爭訴訟外處理機制重要因素分析表 ………136
表6-1 美國與台灣不動產經紀業相關倫理規範之比較 …………154
表6-2 仲介業公會辦理事項或活動內容 …………………………155
表6-3 同業公會服務供給與經紀業需求之比較 …………………156
表6-4 我國現有法律體系在不動產交易的規範特徵 ……………162		zh_TW
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dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0093961031en_US
dc.subject (關鍵詞) 不動產紛爭zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 訴訟外途徑zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 反思法zh_TW
dc.subject (關鍵詞) Real Estate Disputesen_US
dc.subject (關鍵詞) Alternative Disputes Resolutionen_US
dc.subject (關鍵詞) Reflexive Lawen_US
dc.title (題名) 不動產仲介紛爭處理機制之研究－以屠布涅的反思法理論為中心zh_TW
dc.title (題名) A Study of Disposal System for the Real Estate Disputes- Centered on the Theory of Reflexive Law of Teubneren_US
dc.type (資料類型) thesisen
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